캐나다 출국 시 별장·세컨드 홈 세금

캐나다를 떠날 때 별장에도 세금이 붙나요?

출국하는 날에는 붙지 않습니다. 캐나다를 떠나면 대부분의 재산은 공정시장가치로 매각한 것으로 보지만, 캐나다 안의 부동산은 제외됩니다(소득세법 128.1(4)(b), CRA). 별장의 취득가액은 그대로 유지됩니다. 캐나다에 살았던 연도에 대한 주 거주용 주택 면제를 뺀 양도차익은 나중에 별장을 팔거나 증여할 때 과세되며, 임대용으로 바꿀 때 과세될 수도 있습니다(아래 참고).

세금이 면제되는 것이 아니라 미뤄지는 것입니다. 나중에 파는 것은 비거주자의 매각이므로 section 116 규정이 적용되고, 주 거주용 주택 면제에는 캐나다 거주자였던 연도만 넣을 수 있습니다.

출국 시 소유한 모든 재산의 가치가 $25,000를 넘는다면 별장도 재산 목록인 Form T1161에 올립니다(CRA). 재산 목록 서식을 참고하세요.

간단하지 않은 경우: 두 주택 모두 양도차익이 크거나, 출국하는 해에 주 거주지를 팔거나, 별장이 퀘벡 주에 있거나, 가족이 계속 쓰거나, 다시 돌아올 수 있는 경우.

지금 준비할 것: 두 주택의 매입가, 거래 비용, 개량 영수증, 본인이나 배우자가 한 주 거주용 주택 지정 내역 전부, 출국일, 출국 시점의 각 주택 공정시장가치.

별장도 주 거주용 주택이 될 수 있나요?

네. 본인, 배우자 또는 사실혼 배우자, 전 배우자나 전 사실혼 배우자, 자녀가 평소 거주한 연도라면 별장도 주 거주용 주택이 될 수 있습니다. CRA는 그해에 잠깐 머문 정도로도 충분하다고 인정합니다(Folio S1-F3-C2, ¶2.10–2.11). 주로 수입을 얻으려고 갖고 있는 주택은 짧게 머무른 것만으로는 대체로 인정되지 않습니다. 자녀가 사는 콘도도 마찬가지입니다. 주 거주용 주택 면제 가이드를 참고하세요.

한도는 가족 단위당 매년 한 채입니다. 본인, 배우자 또는 사실혼 배우자, 미혼 미성년 자녀는 매년 하나의 지정을 함께 씁니다(소득세법 s. 54, Folio ¶2.13–2.14). 일부 연도는 주택에, 다른 연도는 별장에 배정할 수 있지만, 같은 해를 둘 다에 배정할 수는 없습니다. 두 주택을 일반적으로 비교하는 방법은 위 가이드에서 다룹니다.

출국 전에 주 거주지를 팔고 별장은 유지합니다. 지정은 어떻게 하나요?

주택에는 필요한 연도만 지정하고 나머지는 별장에 남겨 두세요. 양도차익 중 면제되는 비율은 공식으로 계산합니다. 캐나다 거주자였던 지정 연도 수에 1을 더한 값을 주택 소유 연수로 나눕니다(소득세법 40(2)(b)).

"1을 더하는" 이유는 같은 해에 한 주택을 팔고 다른 주택을 산 가족이 두 주택 모두 보호받게 하기 위해서입니다(Folio ¶2.28). 이 규칙은 주택마다 따로 적용되며, 그 주택을 산 해에 캐나다 거주자였을 때만 적용됩니다. 실제로는 10년 소유한 주택도 9년만 지정하면 전액 면제될 수 있어, 한 해를 별장에 남겨 둘 수 있습니다.

흔한 실수는 주택을 팔 때 모든 연도를 주택에 지정했다가 별장에 남은 연도가 없다는 것을 뒤늦게 아는 것입니다. 지정은 매각 연도의 신고서에서 Schedule 3과 Form T2091(IND)로 합니다(Folio ¶2.15). 나중에 바꾸는 일은 자동으로 되지 않습니다. 해당 연도 이후 10년 이내에 신청하면 CRA가 늦은 지정, 수정 지정, 지정 취소를 받아줄 수 있지만, 늦은 개월 수마다 한 달에 $100씩, 최대 $8,000를 부과합니다(s. 220(3.2) 및 (3.5), Folio ¶2.15.1). 주택 매각 신고서를 제출하기 전에 연도 배분을 계획하세요. 출국 후의 연도는 별장의 소유 연수에는 더해지지만 면제 연수에는 더해지지 않으므로, 해외에서 오래 보유할수록 면제 비율이 줄어듭니다. 주택의 계산은 캐나다 출국 후 주택 매각에 있습니다.

별장은 캐나다를 떠나기 전에 팔아야 하나요, 후에 팔아도 되나요?

거주자일 때 팔면 비거주자 서류 절차를 피하고, 해외에서 보낸 연도가 면제 비율을 낮추는 것도 막을 수 있습니다. 나중에 팔면 세금을 미룰 수 있지만 두 가지 불리함이 따라옵니다. 거주자일 때의 매각은 일반 신고서에 신고합니다. 출국 후의 매각은 과세 대상 캐나다 재산의 비거주자 처분입니다.

어느 쪽이든 면제를 적용하고 남은 양도차익의 50%가 소득에 포함됩니다. 별장을 계속 보유하면 돌아올 가능성이 있거나 가족이 쓰는 경우에 상황이 달라집니다. 아래 가족 사용 항목을 참고하세요. 비거주자의 단계별 절차는 비거주자의 캐나다 재산 매각에 있습니다.

별장을 출국세에 포함하도록 선택할 수 있나요(Form T2061A)?

네, 선택할 수 있습니다. 개인은 Form T2061A로 캐나다 부동산을 출국일의 공정시장가치로 매각했다가 같은 가치로 다시 매입한 것으로 처리하도록 선택할 수 있습니다(s. 128.1(4)(d), CRA).

이 선택으로 달라지는 점은 다음과 같습니다.

• 출국 시점까지의 양도차익이 아직 거주자인 상태의 출국 신고서에서 과세됩니다.
• 별장의 취득가액이 출국일의 가치로 다시 정해지므로, 나중에 팔 때는 출국 후에 늘어난 가치만 과세됩니다.
• 대가는 이렇습니다. 출국 시점까지의 양도차익에 대한 세금이 아직 현금을 손에 쥐기 전에 출국 신고서에서 납부 대상이 됩니다. 나중에 비거주자로 팔 때는 여전히 section 116을 지켜야 합니다.

이 선택은 아직 거주자일 때의 매각이므로, 지정 연도는 나중에 팔 때까지의 더 긴 기간이 아니라 출국 시점까지의 소유 연수와 비교합니다. 지정 연도로 덮이지 않는 부분은 지금 세금을 내는 대신, 해외에 사는 동안 면제 비율이 줄어들지 않게 하는 교환입니다. 선택하기 전에 실제 숫자로 두 경로를 비교하세요.

가족이 별장을 계속 쓰거나 해외에 있는 동안 임대하면 어떻게 되나요?

임대와 가족 사용은 위험이 서로 다릅니다. 임대하면 원천징수세가 붙고, 임대용 부동산이 되면 간주 매각이 일어납니다. 본인이 방문할 때를 위해 비워 두는 것은 거주 지위 검토에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

임대하는 경우: 세입자나 대리인은 비거주자인 본인에게 지급하는 총임대료의 25%를 원천징수해야 합니다. 순임대료 기준 원천징수를 위한 Form NR6을 CRA가 승인한 경우는 예외입니다(T4144). 별장을 임대용 부동산으로 바꾸는 것은 용도 변경이어서, 공정시장가치로 매각했다가 다시 매입한 것으로 봅니다(s. 45(1)). 다만 신고서에서 s. 45(2)에 따라 용도를 바꾸지 않은 것으로 처리하도록 선택하면 예외입니다. 임대가 별장의 주거 용도에 부수적이고 구조 변경이 없으며 CCA를 청구하지 않았다면 CRA는 이를 적용하지 않습니다(Folio S1-F3-C2, ¶2.59). 비거주 임대인과 주택을 임대용으로 바꾸기를 참고하세요.

가족 사용: CRA는 본인이 거주할 수 있도록 비워 둔 주택을 중요한 거주 연고로 보고, 캐나다의 계절용 주택은 다른 연고와 함께 따지는 부차적 연고로 분류합니다(Folio S5-F1-C1, ¶1.12 및 ¶1.14). 본인의 별장이 어디에 해당하는지는 사실관계에 따라 달라집니다. 캐나다 세법상 거주 지위를 참고하세요.

해외에 있는 동안 별장을 자녀에게 증여하면 어떤 세금이 붙나요?

증여는 공정시장가치로 매각한 것으로 과세됩니다. 돈이 오가지 않아도 별장의 가치만큼 매각 대금을 받은 것으로 보고(s. 69(1)(b)), 자녀의 취득가액도 같은 가치가 됩니다(s. 69(1)(c)). 비거주자인 본인은 여전히 10일 이내에 같은 T2062 통지(늦으면 같은 가산세)와 그해의 캐나다 신고서를 제출해야 합니다. 자녀는 매수인으로 취급됩니다. 증명서가 발급되지 않으면 자녀는 증여한 달의 말일부터 30일 이내에 별장 가치의 25%를 CRA에 납부해야 하므로(s. 116(5)), 이전하기 전에 증명서를 신청하세요.

자녀를 명의에 추가하는 것도 별장 일부의 처분이 될 수 있습니다. 증여와 명의 변경은 가족에게 재산 이전하기에서, 출국 전 증여는 캐나다 출국 전 가족에게 자산 증여하기에서 다룹니다.

몇 년 뒤 매각에 대비해 어떤 서류를 보관해야 하나요?

취득가액, 개량 비용, 거주 연도를 증명하는 서류는 모두 보관하세요. 나중에 파는 시점은 영수증을 쉽게 찾을 수 있는 때보다 훨씬 뒤일 수 있습니다.

• 두 주택 각각의 매매계약서와 거래 정산서
• 개량 비용 영수증(일상적인 수리비 제외)
• 본인과 배우자의 연도별 주 거주용 주택 지정 내역
• 출국일과 이를 증명하는 자료
• 출국 시점의 별장 공정시장가치(감정평가서나 비교 매매 사례)
• 임대하는 경우 임대 기록과 NR6 승인서

예시

이 예시는 설명용이며 캐나다 달러를 사용합니다. 두 주택은 가족이 거주자일 때 같은 해에 샀고, 주 거주지는 출국 직전인 10년째에 팔았습니다.

모든 연도를 주택에 지정한 경우

주택의 양도차익은 10년 동안 C$300,000입니다. 가족은 10년 전부를 주택에 지정합니다. 1을 더하는 규칙을 적용하면 9년이면 충분했을 것이므로 한 해가 낭비됩니다.

출국 5년 뒤 총 양도차익 C$260,000에 별장을 팝니다. 별장에는 지정한 연도가 없으므로 C$260,000 전액이 과세 대상 양도차익이고, 그 절반이 소득에 포함됩니다. T2062 통지가 필요한 비거주자 매각입니다.

주택에 9년, 별장에 1년을 지정한 경우

같은 가족, 같은 숫자입니다. 주택에 9년을 지정하면(1 + 9 = 10년 중 10년 면제되어 주택에는 세금이 없음) 10번째 해는 별장에 쓸 수 있습니다.

나중에 별장을 팔 때: 소유 연수 15년, 면제 비율 (1 + 1) / 15. 면제되는 부분은 약 C$34,700이고, 약 C$225,300이 과세 대상 양도차익으로 남습니다.

별장이 주택보다 더 빨리 오른 경우

주택의 양도차익은 10년 동안 C$100,000(연 C$10,000)이고, 별장의 출국 시점까지 양도차익은 C$300,000(연 C$30,000)입니다. 가족은 주택에 1년, 별장에 9년을 지정합니다.

• 주택 매각 연도: 면제 비율 (1 + 1) / 10이므로 C$20,000이 면제되고 C$80,000이 거주자 신고서의 과세 대상 양도차익입니다.
• 출국 5년 뒤 총 양도차익 C$400,000에 별장을 팔면: 면제 비율 (1 + 9) / 15이므로 약 C$266,700이 면제되고 약 C$133,300이 과세 대상 양도차익입니다.

반대로 주택에 9년, 별장에 1년을 지정했다면 면제 금액은 약 C$286,700이 아니라 약 C$153,300(C$100,000 + C$53,300)이 됩니다.

별장을 팔지 않고 딸에게 증여해도 양도차익은 같으며, 증여한 날의 공정시장가치로 계산합니다.

상황이 다르다면?

• 주 거주지를 어떻게 할지 아직 정하지 못한 경우: 출국 시 주택을 유지할지 팔지를 참고하세요.
• 두 곳의 큰 양도차익 사이에서 연도를 나누거나 Form T2061A로 선택하는 경우: 지정과 선택은 한번 제출하면 되돌리기 어렵습니다. 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 이미 출국했고 별장을 팔거나 증여하려는 경우: 비거주자의 캐나다 재산 매각을 따르고 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 퀘벡 주에 살았거나 별장이 퀘벡 주에 있는 경우: 퀘벡 주에는 자체 출국 규정과 서식이 있습니다. 퀘벡 주 출국 세금을 읽고 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 가족이 별장을 쓰는 경우: 캐나다 세법상 거주 지위를 확인하고 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 다시 돌아올 수 있는 경우: 해외에서 보낸 연도는 돌아온 뒤에도 면제에 포함되지 않습니다. 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 배우자가 캐나다에 남거나 다른 사람과 공동으로 별장을 소유한 경우: 각 소유자의 지분은 그 소유자 본인의 거주 연도를 따르며, 남아 있는 가족 때문에 계속 거주자로 볼 수 있습니다. 해외 근무 중 가족이 캐나다에 남는 경우를 읽고 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 새로 사는 나라가 양도차익에 과세하는 경우(예: 미국): 그 나라도 별장 매각에 과세할 수 있으며, 캐나다 면제 없이 본인의 원래 취득가액부터 계산합니다. Form T2061A로 선택하면 캐나다와 미국의 조세조약에 따라 미국에서도 그 가치로 별장을 매각했다가 다시 매입한 것으로 처리하도록 선택할 수 있습니다(제XIII조 제7항). 국경 간 세금 상담을 받아 보세요.
• 자녀가 미국 시민권자이거나 다른 나라에 사는 경우: 증여가 그 나라에서도 세금에 영향을 줄 수 있습니다. 국경 간 세금 상담을 받아 보세요.
• 세컨드 홈이 캐나다 밖에 있는 경우: 출국 시 해외 부동산을 참고하세요.
• 출국할 때 보유한 다른 재산: 캐나다 출국을 참고하세요.