Imóvel de aluguel em corporação no Canadá: vale a pena?

Devo manter meu imóvel de aluguel em uma corporação no Canadá?

A corporação muda quem paga o imposto sobre o aluguel e quando, não quais despesas contam. O aluguel recebido dentro de uma corporação canadense é em geral renda de investimento (muitas vezes chamada de renda passiva). Ele é tributado na corporação sem a alíquota de pequenas empresas, parte desse imposto é restituída quando a corporação paga dividendos tributáveis, e você paga imposto pessoal sobre esses dividendos. Quando os imóveis estão em seu nome, o aluguel é somado à sua renda (CRA: rendimentos de aluguel).

Esta página parte de uma CCPC (corporação privada sob controle canadense), isto é, uma corporação privada canadense não controlada por não residentes nem por empresas de capital aberto, e de imóveis no Canadá.

O caso deixa de ser simples quando você já tem uma empresa em operação, quando os imóveis já estão em seu nome, quando você precisa do aluguel para viver, quando um credor define as condições ou quando uma venda está planejada. Reúna a lista de imóveis com datas e custos de compra, os extratos das hipotecas e as condições do credor, o histórico de aluguéis e despesas, as T2 de qualquer empresa que você já tenha e quanto precisa retirar por ano. Em qualquer desses casos, faça comparar os números pessoais e os da corporação antes de comprar, de passar imóveis para ela ou de assinar as condições de um credor.

Uma corporação pode valer a comparação quando a maior parte da renda ficará investida, quando a sua empresa em operação pagará o aluguel ou quando um credor só empresta a uma corporação. Compare primeiro com declarar o aluguel em nome próprio.

A corporação me dá mais deduções em um imóvel de aluguel?

Não para o aluguel em si. Pessoa física e corporação seguem a mesma regra: não há dedução de despesa que não tenha sido feita para obter a renda, nem de gasto de capital, exceto como a lei permite, o que para um edifício significa CCA (Income Tax Act, seção 18). A CRA (Agência da Receita do Canadá) traça a mesma linha entre custos correntes e de capital nos aluguéis (CRA: rendimentos de aluguel).

Se o motivo apresentado para a corporação é “para deduzir despesas”, pergunte qual despesa e por qual regra. As diferenças reais são a alíquota sobre o aluguel, a restituição, a regra de prejuízo com CCA abaixo, o financiamento e o custo.

A corporação também não pode deduzir os seus custos pessoais. Quando ela os paga, o valor pode ser somado à sua renda como benefício de acionista (seção 15). Veja despesas pessoais pagas pela corporação.

Como o aluguel é tributado dentro de uma corporação?

O aluguel é em geral renda de propriedade (muitas vezes chamada de renda passiva ou de investimento), não renda de atividade empresarial, e por isso a corporação não recebe a alíquota de pequenas empresas sobre ele. A lei exclui da “atividade empresarial” (active business) o “negócio de investimento específico” (specified investment business), aquele cujo objetivo principal é renda de propriedade, inclusive aluguéis, e a dedução para pequenas empresas se aplica apenas à renda de atividade empresarial (seção 125).

A redução geral de imposto, que leva a alíquota federal sobre as outras rendas a 15%, não vale para a renda de investimento de uma CCPC (seção 123.4), e a alíquota federal de pequenas empresas de 9% fica fora do alcance do aluguel, a menos que uma exceção abaixo se aplique. Some as partes federal e provincial para ver o imposto da corporação; a parte restituível é tratada em retirar o dinheiro.

E se a corporação tiver mais de cinco empregados em tempo integral?

Nesse caso, a renda de aluguel não é renda de um negócio de investimento específico (um negócio cujo objetivo principal é obter aluguéis e outras rendas de propriedade) e pode ser renda de atividade empresarial que se qualifica para a dedução para pequenas empresas. A exceção vale quando a corporação emprega no negócio, durante todo o ano, mais de 5 empregados em tempo integral. Vale também quando uma corporação associada presta serviços de gestão, administrativos, financeiros, de manutenção ou semelhantes na própria atividade empresarial e se pode esperar razoavelmente que a corporação de aluguel precisaria de tantos empregados em tempo integral sem eles (seção 125; guia da T2 da CRA, capítulo 4).

O teste trata da equipe no negócio de aluguel, não do número de imóveis. Se uma estrutura específica o cumpre é uma questão de fato; por isso, confirme nos registros da folha de pagamento antes de contar com ele. Se ele se aplica, a renda de aluguel passa a integrar a renda de atividade empresarial da corporação e divide o limite de negócio com as corporações associadas. Equipe significa folha de pagamento: os administradores respondem solidariamente pelos valores que a corporação deixa de reter ou recolher, e uma ação contra um administrador deve começar em até dois anos depois que a pessoa deixou de ser administrador pela última vez (seção 227.1).

E se a minha própria empresa em operação pagar o aluguel?

O aluguel que uma corporação associada deduz da sua renda de atividade empresarial canadense é em geral tratado como renda de atividade empresarial da corporação dona do edifício, não como renda de investimento (seção 129(6)). Isso o deixa fora do imposto sobre renda de investimento, das etapas de restituição abaixo e da redução do limite de negócio por renda passiva descrita mais adiante. Ele recebe a dedução para pequenas empresas apenas até a parte do limite de negócio que a empresa em operação lhe atribui, em formulário prescrito entregue com as T2 das duas empresas, porque o aluguel recebido de uma empresa em que o dono da corporação de aluguel também tem participação é “renda corporativa específica” (specified corporate income), a menos que quase toda a renda do negócio da corporação de aluguel venha de clientes sem relação de dependência (arm's length) (seção 125(3.2) e 125(7)). Ele não se qualifica de modo algum quando quem paga não é uma CCPC ou fez uma opção pela seção 256(2) (seção 125(1)). O limite de negócio é dividido entre as duas empresas. O GST/HST sobre esse aluguel precisa de análise própria: veja a opção entre empresas relacionadas.

O que acontece quando retiro o dinheiro, e o que é restituível?

A corporação paga o imposto primeiro, e só parte desse imposto volta à medida que você recebe dividendos tributáveis. Para uma CCPC, até 30 2/3% da renda de investimento é somado ao seu saldo de imposto restituível sobre dividendos não qualificados (non-eligible refundable dividend tax on hand), o saldo restituível que a T2 acompanha (seção 129). O resto do imposto da corporação não é restituído.

1. A corporação recebe o aluguel e paga o imposto dela.
2. A parte restituível é somada ao saldo acompanhado na T2 (guia da T2 da CRA, capítulo 6).
3. A corporação paga a você um dividendo tributável que não seja dividendo qualificado. A CRA restitui 38 1/3% desses dividendos, até o limite do saldo (guia da T2 da CRA, capítulo 7).
4. A corporação pede a restituição na T2 do ano em que pagou o dividendo, entregue em até 3 anos depois do fim desse ano. Passado esse prazo, a restituição prescreve.
5. Você declara o dividendo na sua própria declaração e paga imposto pessoal sobre ele. Veja imposto sobre dividendos da sua corporação.

O salário é outra forma de se pagar, mas só é dedutível quando paga trabalho de verdade e é razoável (seção 67), o que uma corporação que só recebe aluguel pode não ter; veja salário ou dividendos. O imposto combinado depende da sua província, do tipo de dividendo e das suas outras rendas; por isso, compare com o mesmo aluguel declarado em nome próprio antes de decidir.

O aluguel em uma corporação reduz a dedução para pequenas empresas da minha outra empresa?

Sim, quando as duas corporações são associadas. O limite de negócio federal, o teto da renda tributada à alíquota de pequenas empresas, é de $500.000, e as corporações associadas o dividem por um acordo entregue com as T2 (Schedule 23). Ele diminui quando a renda de investimento agregada ajustada (AAII, a medida de renda passiva: principalmente aluguel líquido e juros mais ganhos de capital tributáveis elegíveis) das duas passa de $50.000, e é zero em $150.000 (guia da T2 da CRA, capítulo 4).

• Para um limite integral, a redução é de cinco vezes o AAII que passa de $50.000 (seção 125(5.1)).
• A redução de um ano fiscal usa o AAII dos anos fiscais encerrados no ano-calendário anterior; por isso, o aluguel deste ano reduz o limite de um ano posterior.
• As corporações são associadas quando a mesma pessoa ou o mesmo grupo as controla, ou quando proprietários relacionados detêm ações suficientes (seção 256). Empresas relacionadas que não são associadas podem ser tratadas como associadas neste teste quando um dos motivos de um empréstimo ou de uma transferência entre elas foi reduzir o AAII (seção 125(5.2)). Uma holding não escapa do teste; veja corporações holding e de investimento.

Como funciona a CCA em uma corporação que aluga imóveis?

Uma corporação cujo negócio principal é alugar imóveis próprios pode deduzir CCA em um edifício de aluguel mesmo que isso crie ou aumente um prejuízo de aluguel. Pessoas físicas e a maioria das outras corporações não podem. O Regulation 1100(11) limita a CCA de um edifício de aluguel à renda líquida de aluguel, e a subseção 1100(12) levanta esse limite apenas para uma corporação cujo negócio principal, durante todo o ano, era o arrendamento, o aluguel, o desenvolvimento ou a venda de imóveis próprios. A CRA afirma a regra para pessoas físicas com clareza: você não pode usar a CCA para criar ou aumentar um prejuízo de aluguel (CRA: rendimentos de aluguel).

• O negócio principal é uma questão de fato. Uma empresa que exerce outro negócio e tem um imóvel de aluguel pode não cumprir o requisito.
• O prejuízo fica na corporação. É um prejuízo não relacionado a ganho de capital (non-capital loss) que a corporação pode levar para outros anos dela, não uma dedução contra o seu salário ou outra renda (seção 111).
• A CCA pode voltar. A CCA deduzida é somada à renda como recaptura de depreciação em uma venda posterior (seção 13). Se vale a pena deduzi-la está em vale a pena deduzir CCA em um imóvel de aluguel.

O que muda com hipotecas, garantias pessoais e juros?

Os juros sobre dinheiro emprestado para obter renda de aluguel são dedutíveis para quem tomou o empréstimo e usou o dinheiro para obtê-la, seja você ou a corporação (seção 20(1)(c); CRA: rendimentos de aluguel). Com uma corporação, mudam o devedor e o risco.

• Condições do credor. Pergunte a cada credor se ele empresta a uma corporação, que taxa e que entrada pede, se exige a sua garantia pessoal e se um imóvel que tem a sua hipoteca pessoal pode ser transferido. Essas são condições do credor, não regras tributárias, e variam. Obtenha-as por escrito antes de comprar ou de transferir. Veja comprovar renda a um credor.
• Dinheiro que você toma emprestado em seu nome e coloca na corporação. Se esses juros são dedutíveis depende de como o dinheiro é usado. Veja emprestar dinheiro tomado emprestado à sua corporação e juros sobre dinheiro emprestado para investimentos e aluguéis.
• Responsabilidade. Se uma corporação protege você de ações sobre um imóvel é uma questão jurídica e de seguro, não uma regra tributária, e um credor ainda pode querer a sua garantia pessoal. Consulte um advogado e a sua seguradora.
• Dívidas suas pagas pela corporação. Quando a corporação paga a sua hipoteca pessoal ou outras dívidas suas, o valor pode ser tributado em você como benefício de acionista ou empréstimo, com exceções que dependem dos fatos (seção 15). Veja empréstimos de acionista e a conta de empréstimo de acionista.

Quanto custa abrir, transferir imóveis para dentro e manter uma corporação de aluguel?

Uma corporação de aluguel tem custos de abertura, custos de transferência se você já possui os imóveis e custos anuais que uma declaração pessoal não tem.

O que muda quando a corporação vende um imóvel de aluguel?

A corporação, não você, declara o ganho, e os ganhos de capital tributáveis dela contam como renda de investimento, como o aluguel; por isso, as etapas de restituição e de dividendos acima também valem para eles (seção 129). A CCA deduzida antes pode ser somada de volta como recaptura de depreciação. A parte não tributada de um ganho de capital pode ser paga sem imposto como dividendo de capital se a corporação fizer a opção no Form T2054 até o dia em que o dividendo é pagável ou é pago pela primeira vez, o que ocorrer primeiro (seção 83); veja corporações holding e de investimento.

Para a venda em seu nome, veja vender um imóvel de aluguel. Para vender as ações da corporação em vez disso, veja vender a sua empresa.

As províncias tributam uma corporação de aluguel de forma diferente?

Sim. Cada província ou território soma o próprio imposto de corporações ao imposto federal. A alíquota menor vale para a renda elegível à dedução federal para pequenas empresas, e a alíquota maior vale para todas as outras rendas; por isso, o aluguel em geral paga a alíquota maior (CRA: alíquotas de imposto das corporações). Algumas províncias, entre elas Ontário e Novo Brunswick, não aplicam o corte federal por renda passiva ao próprio limite de negócio, e por isso ali ele muda apenas a alíquota federal (CRA: dedução para pequenas empresas de Ontário; CRA: imposto de corporações de Novo Brunswick).

A CRA administra o imposto provincial e territorial de corporações em todo lugar, exceto em Quebec e Alberta (CRA: imposto provincial e territorial de corporações). Uma corporação de Alberta entrega também uma declaração de Alberta, a AT1, à Alberta Tax and Revenue Administration (Alberta: imposto de renda de corporações). Quebec administra o próprio imposto de corporações, e esta página não informa a alíquota dele. Os impostos de transferência de imóveis (chamados de imposto de transferência de propriedade na Colúmbia Britânica) também variam por província; veja passar imóveis de aluguel para uma corporação.

Quando manter imóveis de aluguel em nome próprio é mais simples?

Manter em nome próprio costuma ser mais simples quando a maior parte do aluguel é para você, quando nenhuma empresa em operação precisa de proteção e quando nada espera para ser transferido.

• Se você precisa da maior parte do aluguel para viver: a corporação paga o imposto primeiro e só restitui a parte restituível à medida que você recebe dividendos; por isso, pouco pode ficar dentro para se acumular.
• Se você tem poucos imóveis e nenhuma outra empresa: não há limite de pequenas empresas em risco, e uma só declaração cobre o aluguel (declarar o aluguel em nome próprio).
• Se você já possui os imóveis: passá-los para dentro tem imposto e custo próprios; veja passar imóveis de aluguel para uma corporação.
• Se o seu credor oferece condições melhores a você em nome próprio: peça os dois conjuntos de condições por escrito.
• Se você é coproprietário com cônjuge ou familiar: cada coproprietário declara a sua parte (imóvel de aluguel em copropriedade). Uma corporação transforma coproprietários em acionistas, e os dividendos pagos a um acionista da família podem cair nas regras do imposto sobre renda dividida (tax on split income) (seção 120.4); veja pagar familiares.

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos, com números redondos. Todos os valores estão em dólares canadenses.

Proprietária em Calgary com três imóveis

A corporação de uma proprietária de Calgary tem lucro líquido de C$40.000 por ano com três imóveis de aluguel, e ela precisa da maior parte disso para viver. O imposto da corporação é de cerca de 46 2/3%: 28% federal, 10 2/3% de imposto federal adicional sobre investimentos e 8% de Alberta. Isso dá cerca de C$18.700.

Desse imposto, cerca de C$12.300 (30 2/3% do aluguel) são restituíveis. Eles voltam à razão de 38 1/3 centavos por dólar de dividendos não qualificados que ela recebe; por isso, ela precisaria de cerca de C$32.000 em dividendos para recuperar tudo. A restituição é pedida na T2 do ano em que os dividendos são pagos e reduz o imposto desse ano. Se ela recebe os C$32.000 no mesmo ano, o imposto líquido da corporação é de cerca de C$6.400, a parte que nunca é restituída, e a corporação fica com cerca de C$1.600. Depois ela paga imposto pessoal sobre os dividendos. Uma corporação pode não reduzir o imposto total dela, e acrescenta uma T2 e demonstrações financeiras todo ano. A comparação a fazer é com os mesmos C$40.000 declarados na própria declaração dela, antes de qualquer transferência.

Duas empresas e C$60.000 de aluguel novo

Um proprietário de Ontário controla uma empresa em operação e uma holding, que são associadas. No ano-calendário anterior, as duas tiveram C$100.000 de AAII no total. Suponha o limite federal integral de C$500.000, nenhuma redução por capital tributável e nenhuma outra redução. Cinco vezes os C$50.000 acima do ponto de partida são C$250.000; portanto, o limite é de C$250.000.

Depois o proprietário compra imóveis de aluguel por meio da holding, alugados a inquilinos de fora, o que soma C$60.000 de aluguel líquido, e o AAII do grupo passa a ser de C$160.000. Cinco vezes o excedente de C$110.000 são C$550.000, mais que C$500.000; portanto, o limite federal de um ano posterior é zero. No nível federal, a renda operacional que era tributada à alíquota de pequenas empresas passa a ser tributada à alíquota geral. O limite de negócio de Ontário não inclui esse corte, e por isso a parte de Ontário do imposto sobre essa renda pode continuar na alíquota menor.

Comprar o quinto imóvel

Uma investidora de Vancouver tem quatro imóveis de aluguel em nome próprio e ouve que deve comprar o quinto em uma corporação “para deduzir despesas”. As regras de despesas são as mesmas nos dois nomes, e por isso esse não é um motivo. As perguntas que decidem são se o credor empresta a uma corporação e pede a garantia dela, como o imposto imediato sobre o aluguel e o segundo imposto ao retirar o dinheiro se comparam com a declaração dela e, se os quatro imóveis atuais forem transferidos depois, o imposto de renda e o imposto de transferência de propriedade dessa mudança, e o GST/HST quando se aplica. Comprar só o quinto em uma nova corporação evita transferir os outros, mas acrescenta uma segunda contabilidade e uma segunda declaração.

E no seu caso?

• Você tem vários imóveis de aluguel, ou vai comprar outro e lhe disseram para usar uma corporação: quem for o proprietário afeta as condições do credor, o imposto sobre o aluguel e, nos imóveis que você já possui, o custo de transferi-los (imposto de renda, imposto de transferência de imóveis e, quando se aplica, GST/HST). Veja passar imóveis de aluguel para uma corporação e busque ajuda com impostos de corporação para comparar a propriedade pessoal e a corporativa antes de assinar.
• Você tem uma empresa em operação: o aluguel pode reduzir o limite de pequenas empresas dela, e uma holding não evita isso. Veja corporações holding e de investimento e faça verificar o arranjo do aluguel e as corporações associadas do grupo com ajuda com impostos de corporação.
• Você já tem uma corporação de aluguel, ou vai abrir uma, e precisa montar a contabilidade dela: veja escrituração contábil de uma corporação que mantém imóveis de aluguel e busque ajuda com escrituração contábil para abrir os livros antes de o primeiro aluguel chegar.
• A contabilidade da corporação de aluguel está atrasada ou a T2 nunca foi entregue: comece por como atualizar a contabilidade atrasada e como regularizar declarações de corporação não entregues, e busque ajuda com escrituração contábil.
• A corporação seria dona de uma casa onde você mora: veja uma casa de propriedade da sua corporação.
• Proprietários estrangeiros ou imóvel nos EUA: uma corporação com proprietários não residentes pode não ser uma CCPC; veja proprietários não residentes de uma corporação canadense. Para um imóvel de aluguel nos EUA, veja uma corporação canadense dona de imóveis nos EUA.
• Uma venda está planejada: veja vender um imóvel de aluguel e vender a sua empresa.
• Sua corporação fica em Quebec ou em Alberta, ou tem um estabelecimento permanente lá: ela entrega também uma declaração provincial própria, além da T2 (em Alberta, a AT1); peça ajuda com impostos de corporação sobre as duas.