Escrituração de corporação de aluguéis: T2, GIFI 8141 e CCA

O que uma corporação só de aluguéis entrega todo ano, e quando?

Toda corporação residente entrega uma T2 para cada ano fiscal, inclusive a corporação inativa e a que não tem imposto a pagar (CRA: quem entrega). A declaração vence em seis meses depois do fim do ano fiscal (CRA: quando entregar).

O imposto devido vence em dois meses depois do fim do exercício. A data de três meses vale só para uma CCPC (corporação privada sob controle canadense) durante todo o ano que pediu a dedução para pequenas empresas no ano atual ou no anterior e atende a um teste de renda tributável em relação ao seu limite de negócios (CRA: data de pagamento do saldo). Uma empresa cujo objetivo principal é a renda de bens, como o aluguel, é um “negócio de investimento especificado” (specified investment business), e não uma atividade empresarial em operação (Income Tax Act, seção 125). Por isso, uma corporação só de aluguéis geralmente não tem dedução para pequenas empresas a pedir, e vale a data anterior. Como o aluguel é tributado dentro de uma corporação, as exceções e o que é restituível: imóvel alugado em uma corporação.

Durante o ano, a corporação também paga parcelas (instalments) mensais, a menos que o imposto do ano, ou a sua primeira base de parcelas (em geral o imposto do ano passado), seja de $3.000 ou menos. As parcelas trimestrais exigem a dedução para pequenas empresas; por isso, uma corporação só de aluguéis geralmente paga todo mês (Income Tax Act, seção 157).

A declaração traz as demonstrações financeiras da corporação em códigos GIFI (General Index of Financial Information, a lista padrão de códigos da CRA para as linhas das demonstrações): Schedule 100 (balanço patrimonial), Schedule 125 (demonstração do resultado) e Schedule 141 (informações adicionais). A primeira declaração depois da constituição também traz o Schedule 101, o balanço patrimonial de abertura, e o Schedule 24 (CRA: guia do GIFI; guia da T2 da CRA, capítulo 1). Mais dois pontos:

• A CRA (Agência da Receita do Canadá) administra o imposto provincial de corporações em todo lugar, menos em Quebec e Alberta (CRA). A corporação com estabelecimento permanente em Alberta também entrega uma declaração de Alberta, com vencimento em seis meses depois do fim do exercício (Alberta). O imposto de corporações de Quebec também fica fora da administração da CRA; a corporação com estabelecimento permanente em Quebec deve perguntar ao seu preparador sobre a declaração da Revenu Québec, que esta página não aborda.
• Outras entregas, quando se aplicam. Uma declaração de GST/HST, se a corporação estiver registrada (veja abaixo), e o informe e a entrega que acompanham o pagamento de um dividendo: como declarar e pagar um dividendo.

O caso deixa de ser simples se qualquer uma destas situações for verdadeira:

• É a primeira T2 da corporação, ou os imóveis foram comprados, mas o terreno e o prédio nunca foram lançados na escrituração.
• Há anos de declarações T2 sem entregar, ou a CRA exigiu uma declaração. A multa por atraso na entrega é de 5% do imposto não pago no prazo, mais 1% por cada mês completo de atraso, até 12 meses. Ela é de 10% mais 2% por mês, até 20 meses, quando a CRA exigiu a declaração e já tinha lançado uma multa por falta de entrega em qualquer um dos três anos fiscais anteriores (guia da T2 da CRA). A corporação privada que entrega com mais de 3 anos depois do fim do exercício também perde a restituição de dividendos daquele ano, a devolução de parte do imposto quando ela paga dividendos tributáveis (Income Tax Act, subseção 129(1)).
• O dinheiro da corporação e o dinheiro pessoal passam pela mesma conta.
• Você espera que a CCA leve a corporação a um prejuízo. Isso depende de o aluguel ser ou não a atividade principal dela, uma questão de fato.
• O proprietário ou um parente mora em uma das unidades, ou o prédio mistura moradias e lojas.
• A corporação aluga para uma empresa que você também possui ou administra.
• Um acionista mora fora do Canadá.

Reúna os documentos de compra e de fechamento, os extratos da hipoteca, os contratos de aluguel, os registros de depósitos de inquilinos, as contas de imposto predial e um ano de extratos bancários antes que alguém mexa na escrituração.

Que escrituração uma corporação que só tem imóveis alugados precisa ter?

A corporação deve manter registros e livros contábeis que permitam apurar o imposto dela (Income Tax Act, seção 230). Na prática, isso é uma conta bancária em nome da corporação, uma escrituração por partidas dobradas e um modo de ver cada imóvel separadamente, porque cada prédio é controlado para a CCA e costuma ter a própria hipoteca. Para o plano de contas por trás de toda T2, veja o plano de contas para o GIFI.

Os códigos vêm do guia do GIFI da CRA. Lance o depósito de um inquilino como passivo (GIFI 2961) enquanto a corporação o mantém. Ele vira receita quando é aplicado ao aluguel ou quando o inquilino o perde. O dinheiro do proprietário tem uma conta própria: veja a conta de empréstimo de acionista. Se o aluguel é lançado quando é devido ou quando é recebido está em regime de caixa ou de competência.

Onde o aluguel entra na T2, em comparação com o T776?

A corporação informa o aluguel como receita no Schedule 125, no GIFI 8141, receita de aluguel de imóveis, que cobre os valores recebidos pelo aluguel de apartamentos, prédios comerciais, terrenos e escritórios (guia do GIFI da CRA). A corporação não tem T776.

O Schedule 1 concilia o lucro líquido das demonstrações financeiras com o lucro líquido para fins de imposto (CRA: Schedule 1). É por isso que a escrituração precisa ser de demonstrações completas, e não uma lista de aluguéis e contas. Para um imóvel alugado em nome de uma pessoa física, veja linhas de despesa da demonstração de aluguéis.

Como lanço a compra: terreno, prédio, custos de fechamento e hipoteca?

Divida o preço entre terreno e prédio pelo valor justo de mercado, some os custos de fechamento a cada um e lance a hipoteca como dívida. O terreno não é um bem depreciável (CRA Folio S3-F4-C1); por isso, a divisão decide quanto do custo poderá render CCA.

1. Divida o preço global. A divisão deve ser razoável diante dos fatos e levar em conta o valor justo de mercado do terreno e do prédio. A CRA pode refazer uma divisão que considere irrazoável (mesmo Folio, parágrafos 1.81 e 1.82). Guarde o comprovante, como uma avaliação ou o aviso de avaliação municipal.
2. Some os custos de fechamento. Os honorários jurídicos para comprar o imóvel e o imposto sobre transferência de terreno (land transfer tax) não são deduzidos do aluguel. Eles são somados ao custo do imóvel, e os honorários jurídicos são divididos entre terreno e prédio na mesma proporção (guia de aluguéis da CRA; Income Tax Act, parágrafo 18(1)(b)). Esse guia foi escrito para quem entrega o T776; a mesma regra de gasto de capital vale para uma corporação.
3. Lance a hipoteca. As amortizações do principal não são dedutíveis. Os juros são, no GIFI 8713. As taxas para obter o empréstimo, como corretagem, avaliação, processamento e honorários jurídicos da hipoteca, são deduzidas ao longo de vários anos, a 20% ao ano, e não de uma só vez (Income Tax Act, parágrafo 20(1)(e)).
4. Lance o dinheiro do proprietário. Se o proprietário financiou parte do preço, lance-o como capital social ou como empréstimo de acionista, e decida qual dos dois antes de o dinheiro se mover. Evite que a conta corra no sentido contrário: um saldo que o proprietário deve à corporação tem regras tributárias próprias (Income Tax Act, subseção 15(2)).

O GST/HST pago em uma compra está nos dois guias de imposto sobre vendas abaixo. Passar para a corporação um imóvel que o proprietário já tem em nome próprio é uma transação à parte: veja como passar imóveis alugados para uma corporação.

Como funciona a depreciação fiscal (CCA) no Schedule 8?

A CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense) é a versão tributária da depreciação. O Schedule 8 calcula a CCA, a recaptura de depreciação e as perdas finais (terminal losses) (CRA: Schedule 8). A corporação a deduz sobre bens depreciáveis, como o prédio, nunca sobre o terreno. As taxas são um percentual do custo de capital não depreciado (UCC, undepreciated capital cost), o saldo corrente da classe formado pelas adições menos as deduções. A maioria dos prédios se enquadra na Classe 1; alguns rendem uma taxa total maior:

• Uma classe por prédio. O imóvel alugado que custou $50.000 ou mais tem a própria classe; assim, cada prédio mantém o seu UCC (Regulations, seção 1101).
• Opcional. A corporação pode deduzir qualquer valor até o máximo. A CCA não deduzida não é levada para os anos seguintes, mas continua no UCC (CRA Folio S3-F4-C1).
• Prazo. A CCA só pode começar quando o bem está disponível para uso. Uma regra do meio ano normalmente reduz a dedução no ano da compra (mesmo Folio). Para a maioria dos bens adquirido após 2024 e disponível para uso antes de 2030, o incentivo de investimento reacelerado (reaccelerated investment incentive) substitui essa redução por uma dedução no primeiro ano de 1,5 vez a taxa da classe. O bem fica fora do incentivo quando já se deduziu CCA sobre ele e o comprador ou uma pessoa relacionada já o possuía antes, ou ele entrou em uma transferência com diferimento (rollover); um imóvel alugado trazido por um proprietário que deduziu CCA sobre ele é o caso comum (Regulations, subseção 1100(2); subseção 1104(4.01)).

A CCA não é a amortização das demonstrações financeiras. As demonstrações mostram a amortização no GIFI 8670. A lei proíbe a dedução de depreciação, exceto como ela permite expressamente (Income Tax Act, parágrafo 18(1)(b)); por isso, o Schedule 1 retira o valor contábil e permite a CCA no lugar dele. A conciliação está em amortização e CCA na escrituração de corporações. A CCA deduzida reduz o UCC, e uma venda posterior acima do UCC pode gerar recaptura de depreciação, que o Schedule 8 também calcula.

A CCA pode criar um prejuízo de aluguel em uma corporação?

Depende de o aluguel ser ou não a atividade principal da corporação. O Regulations limita a CCA de imóveis alugados à renda líquida de aluguel antes da CCA; assim, a CCA não pode criar nem aumentar um prejuízo. O limite não vale para a corporação cuja atividade principal durante todo o ano foi alugar, desenvolver ou vender imóveis próprios (Regulations, subseções 1100(11) e (12)).

O limite é contado sobre todos os imóveis alugados da corporação em conjunto. O Regulations não traz um teste percentual para a “atividade principal”; por isso, é uma questão de fato. A corporação que também explora outro negócio, ou que mantém principalmente outros ativos, pode não atender a esse teste. Guarde registros que mostrem o que a corporação faz.

Um prejuízo que a regra permite é um prejuízo não relacionado a ganhos de capital (non-capital loss), controlado no Schedule 4 e levado para trás por 3 anos fiscais ou para frente por 20 anos fiscais (Income Tax Act, seção 111). Quando outra pessoa adquire o controle da corporação, por exemplo comprando as ações dela, o uso de um prejuízo anterior fica limitado (subseção 111(5)). A corporação que deduz um prejuízo causado pela CCA sem atender ao teste da atividade principal deduziu mais do que o Regulations permite.

O que vai em reparos e o que é capital?

Um reparo que devolve o imóvel à condição original costuma ser uma despesa corrente. Um custo que o melhora além dessa condição, ou que substitui um bem separado, é de capital (CRA: despesas correntes ou de capital). Os reparos que deixam em condições adequadas um imóvel usado recém-comprado são de capital.

Um reparo corrente vai para o GIFI 8961. Uma melhoria no prédio vai para Prédios, 1680, e rende CCA junto com ele. Um bem separado, como um eletrodoméstico, vai para máquinas, equipamentos, móveis e instalações (GIFI 1740), em uma classe de CCA própria: a Classe 8 inclui móveis e eletrodomésticos, a 20% (CRA: classes). O teste completo está em reparo de imóvel alugado: despesa corrente ou de capital.

Cobro ou pago GST/HST sobre o aluguel residencial ou comercial?

Depende da unidade. O aluguel de um imóvel comercial é um fornecimento tributável (CRA Memorandum 19.4.1). O aluguel de uma moradia é isento quando a mesma pessoa física a ocupa de forma contínua por pelo menos um mês (Excise Tax Act, Schedule V, Parte I, seção 6; CRA Memorandum 19.2.2).

• Aluguel comercial. O proprietário do imóvel deve se registrar e cobrar o GST/HST, a menos que seja um pequeno fornecedor (small supplier), cujos fornecimentos tributáveis, junto com os de qualquer pessoa associada, ficam dentro do limite de $30.000 (Memorandum 19.4.1). Se uma corporação registrada não recolhe o imposto líquido, os administradores podem responder pessoalmente, a menos que tenham tido o cuidado razoável, com lançamento possível até dois anos depois de deixarem o cargo (Excise Tax Act, seção 323).
• Aluguel residencial de longo prazo. Não se cobra GST/HST. Os créditos de imposto sobre insumos seguem a atividade comercial, que exclui os fornecimentos isentos (Excise Tax Act, seções 123(1) e 169(1)); assim, o imposto pago sobre os custos da parte isenta geralmente não pode ser recuperado.
• Aluguéis de menos de um mês. As estadias curtas geralmente são tributáveis quando o proprietário do imóvel é registrado (Memorandum 19.2.2).
• Um prédio com moradias e lojas. As partes comercial e residencial recebem tratamentos diferentes; por isso, os registros precisam mostrar quais custos pertencem a cada parte.

O detalhe está em GST/HST sobre imóveis residenciais e GST/HST sobre imóveis comerciais. A criação das contas de imposto está em como registrar o GST/HST na escrituração.

E se o proprietário ou um familiar usa uma unidade, ou paga custos do próprio bolso?

Uma unidade em que um acionista mora pode ser um benefício da corporação. Quando uma corporação concede um benefício a um acionista, o valor entra na renda do acionista (Income Tax Act, subseção 15(1)). Um parente que mora em uma unidade também é alcançado: o benefício que a corporação concede a quem tem relação de dependência (non-arm's-length) com um acionista é tratado como concedido ao acionista, a menos que já esteja incluído na renda de alguém (parágrafo 15(1.4)(c)). Parentes por sangue, casamento, união estável (common-law) ou adoção são tratados como pessoas com relação de dependência (seção 251). Haver ou não um benefício depende dos fatos, como o morador pagar ou não um aluguel de mercado; por isso, pergunte antes de um parente se mudar. A corporação só pode deduzir uma despesa feita para obter renda do aluguel (parágrafo 18(1)(a)); assim, os custos de moradia do próprio proprietário não são despesa de aluguel. Mantenha os custos dessa unidade separados dos custos das unidades alugadas e veja despesas pessoais pagas pela corporação.

Quando o proprietário paga um custo da corporação do próprio bolso, a corporação lança o custo e credita o valor que passa a dever ao proprietário. O custo não é renda da corporação, e pagar o proprietário de volta reduz o saldo devido. Veja custos pagos do próprio bolso. O inverso, quando o aluguel cai na conta pessoal do proprietário, está em renda da corporação em conta pessoal.

Que outros schedules da T2 os rendimentos de aluguel tocam?

O GST/HST é uma declaração separada, e não um schedule da T2. Como a renda de aluguel é tributada dentro de uma corporação, e como ela afeta o limite de pequena empresa de uma empresa operacional, está em holdings e corporações de investimento. O aluguel pago por uma empresa operacional associada pode ser tratado como renda de atividade empresarial na medida em que quem paga o deduz ao apurar a renda de uma atividade empresarial em operação no Canadá (Income Tax Act, subseção 129(6)). Isso muda o resultado tributário; por isso, pergunte antes de fixar um aluguel entre empresas relacionadas.

Posso entregar a T2 eu mesmo com um software, e o que o meu contador deve receber?

Uma corporação só pode preparar a própria T2 com um software certificado pela CRA e a entrega por via eletrônica pela Corporation Internet Filing, pelo My Business Account ou por um representante autorizado (CRA: como usar um software de preparação de declarações). A corporação obrigada a entregar por via eletrônica que entrega em papel recebe uma multa de $1.000 (CRA: como preencher a T2). O software digita os números. Ele não decide a divisão entre terreno e prédio, as classes de CCA, o teste da atividade principal nem o tratamento do GST/HST. As etapas da declaração estão em como entregar a declaração da corporação, e a escolha entre fazer você mesmo a escrituração e contratar ajuda está em fazer a própria escrituração ou contratar um responsável contábil.

Entregue ao preparador:

• O contrato de compra e o documento de fechamento, com o demonstrativo de ajustes
• O aviso de avaliação ou a avaliação usados para dividir terreno e prédio
• Os extratos da hipoteca, com os juros do ano
• Os contratos de aluguel, uma lista de inquilinos e aluguéis, e os registros de depósitos
• As contas de imposto predial, as apólices de seguro e as faturas de reparos e melhorias
• Os extratos bancários do ano e os registros de empréstimo do proprietário
• A T2 anterior com o Schedule 8, se houver
• As demonstrações de fim de ano: veja demonstrações financeiras de fim de ano de uma corporação

Exemplo

Todos os valores estão em dólares canadenses e são ilustrativos.

A compra de um prédio de quatro unidades

Uma corporação compra um prédio de quatro unidades (fourplex) existente, construído há décadas, de um vendedor sem relação com ela, por C$1.200.000, com uma hipoteca de C$900.000. É um prédio comum da Classe 1, e não um imóvel novo construído para aluguel. O aviso de avaliação atribui 30% ao terreno e 70% ao prédio, e a corporação o guarda como comprovante da divisão: C$360.000 para o terreno e C$840.000 para o prédio. Os honorários jurídicos da compra e o imposto sobre transferência de terreno, de C$10.000, são somados ao custo e, nesta ilustração, divididos na mesma proporção: C$7.000 para o prédio e C$3.000 para o terreno. O terreno (GIFI 1600, sem CCA) passa então a C$363.000. O prédio (GIFI 1680) fica em C$847.000, que é a sua base de UCC, em uma Classe 1 própria porque custou mais de $50.000. O proprietário aporta os C$310.000 restantes (C$1.210.000 de custo menos a hipoteca de C$900.000), lançados como capital social ou como empréstimo de acionista, decidido antes de o dinheiro se mover.

Um ano de aluguel e o limite da CCA

O prédio de quatro unidades é o único imóvel alugado da corporação; por isso, o limite da CCA usa só os números dele. Ele rende C$96.000 de aluguel, lançados no GIFI 8141, e paga C$70.000 de juros da hipoteca, impostos prediais e reparos. A renda líquida de aluguel antes da CCA é de C$26.000. Suponha que, em um ano posterior, o UCC do prédio seja de C$800.000, de modo que o máximo que ele pode deduzir à taxa de 4% da Classe 1 é de C$32.000.

• Se o aluguel é a atividade principal da corporação durante todo o ano, ela pode deduzir os C$32.000 e informar um prejuízo de C$6.000.
• Se não é, a CCA fica limitada a C$26.000; assim, a renda de aluguel tributável é zero, e os outros C$6.000 de CCA continuam no UCC.

Nesta ilustração não há imposto a pagar em nenhum dos dois casos, mas a T2 ainda vence em seis meses depois do fim do exercício.

O proprietário paga um telhado

O proprietário paga do próprio bolso, no cartão pessoal, uma conta de C$3.000 de um telhado. Se o serviço conserta o telhado e o devolve à condição original, a corporação debita Reparos e manutenção, prédios (8961) em C$3.000 e credita Valores devidos a acionistas (2780 ou 3260) em C$3.000. Se for um telhado novo, de material melhor, o débito vai para Prédios (1680), e o custo passa a render CCA. Quando a corporação paga o proprietário de volta, debita Valores devidos a acionistas e credita o banco. O pagamento de volta não é uma despesa.

E no seu caso?

• Uma primeira T2, ou o terreno e o prédio nunca foram lançados. O balanço patrimonial de abertura, a divisão e as classes de CCA definem todos os anos seguintes, e uma divisão errada se repete adiante; por isso, exigem o julgamento de um profissional antes da primeira declaração. Veja serviços de escrituração contábil, impostos de corporações e escrituração de uma CCPC nova.
• O dinheiro da corporação e o pessoal estão misturados em uma só conta. A escrituração precisa separá-los para que a T2 fique certa: como refazer a escrituração a partir dos extratos bancários e como colocar em dia a escrituração atrasada. Desfazer anos de dinheiro misturado é trabalho para os serviços de escrituração contábil.
• Você quer deduzir uma CCA que cria um prejuízo. Se o aluguel é a atividade principal é uma questão de fato, e uma dedução que não passa no teste excede o que o Regulations permite. A montagem e os registros de apoio são trabalho para os serviços de escrituração contábil e os impostos de corporações; veja também amortização e CCA na escrituração de corporações.
• Várias declarações T2 estão sem entregar. As multas por atraso crescem a cada mês, e a escrituração dos anos que faltam geralmente precisa ser montada primeiro: como colocar em dia as declarações de corporação não entregues, com os serviços de escrituração contábil e os impostos de corporações.
• O proprietário ou um parente mora em uma unidade, ou o prédio mistura moradias e lojas. A regra do benefício e a divisão do GST/HST se aplicam, e os registros precisam da montagem de um profissional: serviços de escrituração contábil.
• A corporação aluga para a sua própria empresa operacional. O aluguel pode mudar a forma como a renda de aluguel é tributada; o GST/HST geralmente se aplica ao aluguel comercial, a menos que dois registrados muito próximos entreguem uma opção (uma corporação deve ter quase toda a outra; duas empresas suas lado a lado não se qualificam); e o contrato de aluguel exige registros que se sustentem. Comece por holdings e corporações de investimento e a opção de GST/HST entre empresas relacionadas; a montagem é trabalho para os serviços de escrituração contábil.
• Um acionista mora fora do Canadá, ou é cidadão dos EUA. O lugar onde os proprietários moram e quem controla a corporação podem mudar o status dela. A corporação também deve reter imposto na fonte sobre dividendos e alguns juros pagos a um não residente, e deve esse imposto ela mesma se não o fizer (Income Tax Act, seção 215): proprietários não residentes de uma corporação canadense e proprietários americanos de corporações canadenses.
• A corporação administra prédios de outras pessoas mediante pagamento. Isso é um negócio de serviços, e não uma corporação só de aluguéis; por isso, esta página não o descreve: serviços de escrituração contábil.
• Você está decidindo se mantém imóveis alugados em uma corporação. Imóvel alugado em uma corporação.
• O imóvel ainda está em seu nome. Como passar imóveis alugados para uma corporação.
• O imóvel alugado fica nos EUA. Uma corporação canadense que tem imóveis nos EUA.