Casa de campo ou segunda residência ao sair do Canadá: imposto

A minha casa de campo é tributada quando eu saio do Canadá?

Não, não no dia em que você sai. Quando você emigra, a maior parte dos bens é considerada vendida pelo valor justo de mercado, mas imóveis no Canadá ficam de fora (Income Tax Act 128.1(4)(b); CRA). A casa de campo mantém o custo original. O ganho, menos a isenção da residência principal pelos anos em que você morou no Canadá, é tributado mais tarde, quando você vende ou doa o imóvel, e possivelmente quando o transforma em imóvel alugado (veja abaixo).

O imposto é adiado, não perdoado. Uma venda posterior é uma venda feita por um não residente, então valem as regras da seção 116, e só os anos em que você foi residente do Canadá contam para a isenção da residência principal.

A casa de campo continua indo no Form T1161, a lista de bens, se tudo o que você possuía na saída valia mais de $25.000 (CRA). Veja o formulário de lista de bens ao sair do Canadá.

O que torna o caso complexo: os dois imóveis têm ganhos grandes, você vende a casa principal no ano em que sai, a casa de campo fica em Quebec, a família continuará usando o imóvel ou você pode voltar.

Reúna agora: o preço de compra, os custos de fechamento e os recibos de melhorias dos dois imóveis; todas as designações de residência principal feitas por você ou pelo seu cônjuge; a data da sua saída; e um valor justo de mercado de cada imóvel na saída.

Uma casa de campo pode ser a minha residência principal?

Sim. Uma casa de campo pode ser residência principal em qualquer ano em que foi habitada de forma habitual (ordinarily inhabited) por você, seu cônjuge ou companheiro(a) em união estável (common-law partner), um ex-cônjuge ou ex-companheiro(a) ou seu filho, e a CRA aceita que morar nela por pouco tempo no ano pode bastar (Folio S1-F3-C2, ¶2.10–2.11). Um imóvel mantido principalmente para gerar renda geralmente não se qualifica com estadias curtas. O mesmo vale para um apartamento em que o seu filho mora; veja o guia da isenção da residência principal.

O limite é um imóvel por unidade familiar por ano: você, seu cônjuge ou companheiro(a) em união estável e seus filhos menores solteiros compartilham uma designação por ano (Income Tax Act s. 54; Folio ¶2.13–2.14). Você pode dar alguns anos à casa e outros à casa de campo, mas nunca o mesmo ano às duas. Como comparar os dois imóveis em geral está explicado nesse guia.

Vou vender a casa principal antes de sair e ficar com a casa de campo: como funcionam as designações?

Designe para a casa só os anos de que ela precisa e reserve o restante para a casa de campo. A parte isenta de um ganho é calculada por uma fórmula: um mais o número de anos designados em que você era residente do Canadá, dividido pelos anos em que você teve o imóvel (Income Tax Act 40(2)(b)).

O “um mais” existe para que uma família que vende uma casa e compra outra no mesmo ano fique coberta nas duas (Folio ¶2.28). Ele vale para cada imóvel separadamente, e só se você era residente do Canadá no ano em que comprou o imóvel. Na prática, uma casa mantida por 10 anos pode ficar totalmente isenta com 9 anos designados, o que deixa um ano livre para a casa de campo.

A armadilha: designar todos os anos para a casa quando ela é vendida e depois descobrir que a casa de campo ficou sem anos. A designação é feita na declaração do ano da venda, no Schedule 3 e no Form T2091(IND) (Folio ¶2.15). Mudá-la depois não é automático: a CRA pode aceitar uma designação tardia, alterada ou revogada se você pedir em até dez anos depois desse ano, e cobra $100 por cada mês completo de atraso, até $8.000 (s. 220(3.2) e (3.5); Folio ¶2.15.1). Planeje a divisão antes de entregar a declaração da venda da casa. Os anos depois da sua saída somam-se aos anos de propriedade da casa de campo, mas nunca aos anos isentos, então a parte isenta dela encolhe quanto mais tempo você a mantiver morando fora. A conta da casa está em vender a sua casa depois de sair do Canadá.

Devo vender a casa de campo antes ou depois de sair do Canadá?

Vender enquanto você ainda é residente evita a burocracia de não residente e impede que os anos no exterior reduzam a parte isenta; vender depois adia o imposto, mas traz as duas coisas. Uma venda feita enquanto você ainda é residente entra na sua declaração normal. Uma venda feita depois da saída é uma alienação de bem canadense tributável (taxable Canadian property) por um não residente.

De qualquer forma, 50% do ganho de capital que sobra depois da isenção entra na renda. Manter o imóvel muda o quadro se você pode voltar ou se a família o usa: veja a seção sobre uso pela família abaixo. O procedimento passo a passo para não residentes está em não residentes que vendem imóveis no Canadá.

Posso optar por incluir a casa de campo no imposto de saída (Form T2061A)?

Sim, é uma opção. No Form T2061A, uma pessoa física pode optar por tratar um imóvel no Canadá como vendido pelo valor justo de mercado na saída e depois como recomprado por esse valor (s. 128.1(4)(d); CRA).

O que isso muda:

• O ganho até a saída é tributado na sua declaração de saída, enquanto você ainda é residente.
• O custo da casa de campo passa a ser o valor dela na saída, então uma venda posterior tributa só a valorização depois que você saiu.
• O preço: qualquer imposto sobre o ganho até a saída vence na sua declaração de saída, antes de você ter recebido qualquer dinheiro. Uma venda posterior por não residente ainda exige o cumprimento da seção 116.

Como a opção equivale a uma venda enquanto você ainda é residente, os anos designados são medidos contra os anos de propriedade até a saída, e não contra o período mais longo até uma venda posterior. A troca é imposto agora sobre a parte não coberta pelos anos designados, em vez de uma parte isenta que não encolhe enquanto você mora no exterior. Compare os dois caminhos com números reais antes de optar.

E se a família continuar usando a casa de campo, ou se eu alugá-la enquanto estiver no exterior?

Alugar e deixar para uso da família trazem riscos diferentes. O aluguel traz retenção de imposto e, se o imóvel passa a ser de aluguel, uma venda presumida. Mantê-lo pronto para as suas próprias visitas pode pesar contra você numa revisão de residência.

Alugar: o inquilino ou o administrador deve reter 25% do aluguel bruto pago a você como não residente, a menos que a CRA aprove o Form NR6 para reter sobre o aluguel líquido (T4144). Transformar a casa de campo em imóvel de aluguel é uma mudança de uso: você é considerado como tendo vendido o imóvel pelo valor justo de mercado e o recomprado (s. 45(1)), a menos que, na declaração, você opte pela s. 45(2) para ser tratado como se não tivesse mudado o uso. A CRA não aplica isso quando o aluguel é acessório ao uso da casa de campo como residência, sem alteração estrutural e sem CCA (depreciação fiscal canadense) deduzida (Folio S1-F3-C2, ¶2.59). Veja proprietários não residentes de imóveis no Canadá e como transformar a casa em imóvel de aluguel.

Uso pela família: a CRA trata uma moradia mantida à sua disposição como um vínculo residencial significativo e lista uma moradia sazonal no Canadá como um vínculo secundário, avaliado junto com os seus outros vínculos (Folio S5-F1-C1, ¶1.12 e ¶1.14). Qual dos dois vale para a sua casa de campo depende dos fatos. Veja residência fiscal no Canadá.

Que imposto se aplica se eu doar a casa de campo aos meus filhos enquanto estiver no exterior?

Uma doação é tributada como uma venda pelo valor justo de mercado. Você é considerado como tendo recebido um valor igual ao da casa de campo (s. 69(1)(b)), embora nenhum dinheiro troque de mãos, e o custo do seu filho passa a ser esse mesmo valor (s. 69(1)(c)). Como não residente, você ainda deve o mesmo aviso do T2062 em até 10 dias (com a mesma multa por atraso) e uma declaração canadense desse ano. O seu filho conta como comprador: salvo se for emitido um certificado, ele deve repassar 25% do valor da casa de campo à CRA em até 30 dias depois do fim do mês da doação (s. 116(5)), então peça o certificado antes da transferência.

Incluir um filho na escritura pode ser a alienação de parte da casa de campo. Doações e mudanças de titularidade estão em transferir bens para a família, e doações antes da saída em doar bens à família antes de sair do Canadá.

O que devo guardar para uma venda daqui a muitos anos?

Guarde tudo o que prova custo, melhorias e anos de residência, porque uma venda futura pode vir muito depois de os recibos serem fáceis de achar.

• Contrato de compra e extrato de fechamento de cada imóvel
• Recibos de melhorias (não de reparos de rotina)
• A designação de residência principal de cada ano, sua e do seu cônjuge
• A data da sua saída e a prova dela
• Um valor justo de mercado da casa de campo na saída (laudo de avaliação ou vendas comparáveis)
• Registros de aluguel e eventuais aprovações do NR6, se você alugar

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos e usam dólares canadenses. Os dois imóveis foram comprados no mesmo ano, enquanto a família era residente, e a casa principal é vendida no 10º ano, pouco antes da saída.

Todos os anos designados para a casa

O ganho da casa é de C$300.000 em 10 anos. A família designa os 10 anos para a casa. Com a regra do “um mais”, 9 anos bastariam, então um ano é desperdiçado.

Cinco anos depois de sair, a família vende a casa de campo com um ganho total de C$260.000. A casa de campo não tem anos designados, então todos os C$260.000 são ganho tributável, metade entra na renda, numa venda por não residente com aviso T2062.

Nove anos para a casa, um para a casa de campo

Mesma família, mesmos números. Ela designa 9 anos para a casa (1 + 9 = 10 de 10 anos isentos, então sem imposto sobre a casa) e o 10º ano para a casa de campo.

Na venda posterior da casa de campo: 15 anos de propriedade, parte isenta (1 + 1) / 15. A parte isenta é de cerca de C$34.700, e cerca de C$225.300 permanecem como ganho tributável.

A casa de campo valoriza mais rápido que a casa

O ganho da casa é de C$100.000 em 10 anos (C$10.000 por ano); o ganho da casa de campo até a saída é de C$300.000 (C$30.000 por ano). A família designa 1 ano para a casa e 9 para a casa de campo.

• Ano da venda da casa: parte isenta (1 + 1) / 10, então C$20.000 são isentos e C$80.000 são ganho tributável na declaração de residente.
• Casa de campo vendida 5 anos depois da saída, ganho total de C$400.000: parte isenta (1 + 9) / 15, cerca de C$266.700 isentos e C$133.300 de ganho tributável.

Se a família tivesse designado 9 anos para a casa e 1 para a casa de campo, cerca de C$153.300 seriam isentos (C$100.000 + C$53.300), em vez de cerca de C$286.700.

Doar a casa de campo a uma filha em vez de vendê-la geraria o mesmo ganho, medido pelo valor justo de mercado no dia da doação.

Seu caso é diferente?

• Você ainda não decidiu sobre a casa principal: veja manter ou vender o imóvel ao sair do Canadá.
• Você vai dividir os anos entre dois ganhos grandes, ou optar pelo Form T2061A: a designação e a opção são difíceis de desfazer depois de entregues; obtenha ajuda com imposto de pessoa física.
• Você já saiu e quer vender ou doar a casa de campo: siga não residentes que vendem imóveis no Canadá e obtenha ajuda com imposto de pessoa física.
• Você morou em Quebec, ou a casa de campo fica lá: Quebec tem regras e formulários de saída próprios; veja sair de Quebec e obtenha ajuda com imposto de pessoa física.
• A família vai usar a casa de campo: confira residência fiscal no Canadá e obtenha ajuda com imposto de pessoa física.
• Você pode voltar a morar no Canadá: os anos passados no exterior continuam fora da isenção mesmo depois que você volta; obtenha ajuda com imposto de pessoa física.
• Seu cônjuge fica no Canadá, ou você divide a casa de campo com outra pessoa: a parte de cada proprietário segue os próprios anos de residência dele, e a família que fica pode manter você como residente; veja a família fica no Canadá enquanto você trabalha no exterior e obtenha ajuda com imposto de pessoa física.
• Seu novo país tributa os seus ganhos (os EUA, por exemplo): ele também pode tributar a venda da casa de campo, medida a partir do seu custo original e sem a isenção canadense. Se você optar pelo Form T2061A, o tratado entre o Canadá e os EUA permite optar por ser tratado nos EUA como tendo vendido e recomprado a casa de campo por esse valor (Artigo XIII(7)); obtenha ajuda com impostos entre EUA e Canadá.
• Seus filhos são cidadãos dos EUA ou moram em outro país: uma doação pode ter efeitos fiscais lá também; obtenha ajuda com impostos entre EUA e Canadá.
• Sua segunda residência fica fora do Canadá: veja imóveis no exterior ao sair do Canadá.
• Outros bens que você tem na saída: veja sair do Canadá.