Dépenses de location du T776 : à quelle ligne va chaque coût

À quelle ligne du T776 va chaque coût de location?

Chaque coût de location va une seule fois à la ligne de la partie 4 qui correspond à sa nature. La liste des dépenses de location que vous pouvez déduire de l'Agence du revenu du Canada (ARC) et le formulaire T776 donnent treize lignes.

Les achats en capital ne vont pas à ces lignes. Le formulaire les place plutôt dans ses zones d'ajouts (équipement, bâtiment et terrain), et la déduction pour amortissement (DPA) se demande sur les biens amortissables; un terrain ne donne droit à aucune DPA. Ce sont les lignes fédérales du T776 selon le plus récent formulaire publié par l'ARC; vérifiez le formulaire de l'année que vous produisez. Les pages de l'ARC ne nomment pas le déneigement, le nettoyage ni la lutte antiparasitaire. Un coût engagé pour gagner le loyer qui ne cadre avec aucune ligne ci-dessus va à la ligne 9270. Un propriétaire du Québec produit aussi le formulaire TP-128-V de Revenu Québec, l'agence fiscale du Québec, qui a sa propre disposition; associez donc chaque coût à ses lignes séparément.

Un cas n'est pas simple quand vous possédez plus d'un immeuble, qu'une partie de l'immeuble est votre résidence (une chambre, un logement, des séjours de courte durée), que l'hypothèque a été refinancée, qu'une réparation peut être une amélioration, que la copropriété a envoyé une cotisation spéciale, que l'argent personnel et l'argent de location partagent un même compte, ou que des années antérieures n'ont jamais été produites. Réglez ces lignes avant de produire votre déclaration; voyez « Votre situation est différente? » à la fin. Rassemblez les relevés bancaires et hypothécaires, les relevés de copropriété, le compte de taxes foncières, les factures d'assurance, les factures et le bail avant d'attribuer les lignes.

Un propriétaire-bailleur peut-il déduire les frais de copropriété, et à quelle ligne?

Les frais de copropriété vont à la ligne 9270, Autres dépenses, dans la mesure où ils représentent votre part de l'entretien, des réparations et des autres dépenses courantes des parties communes (ARC : dépenses de location que vous pouvez déduire; T4036). L'ARC dit aussi que les dépenses habituellement déduites du revenu de location s'appliquent à une unité de copropriété; les autres lignes du tableau s'y appliquent donc aussi.

Les pages de l'ARC sur la location ne disent rien des cotisations au fonds de prévoyance ni des cotisations spéciales. Le T4036 renvoie au bulletin d'interprétation IT-304, Condominiums pour en savoir plus; l'ARC l'a archivé et ne le met plus à jour. Cette page n'énonce aucun traitement pour l'une ou l'autre. Si le relevé de copropriété en montre une, gardez l'avis qui dit ce qu'elle paie et lisez réparation ou dépense en capital; une charge que vous ne pouvez pas classer est un cas pour de l'aide en fiscalité des particuliers.

Quelle partie d'un versement hypothécaire sur un immeuble locatif est déductible?

Les intérêts sur l'argent emprunté pour acheter ou améliorer le bien locatif sont déductibles, à la ligne 8710. La partie du capital de chaque versement n'est pas déductible (T4036). Les intérêts sur l'argent emprunté pour d'autres coûts de location peuvent aussi être admissibles, selon l'usage qui a été fait de l'argent (Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 20(1)c)). Répartissez chaque versement d'après le relevé du prêteur ou le tableau d'amortissement du prêt, et inscrivez le capital comme un remboursement de prêt, et non comme une dépense. Les intérêts, les taxes foncières et les frais connexes d'une période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment peuvent devoir être ajoutés à son coût, et toute déduction courante est limitée au revenu de location tiré du bâtiment (ARC : frais indirects de construction; Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 18(3.1) et paragraphe 20(29)).

• Refinancement : si les fonds servent à un usage personnel, les intérêts supplémentaires ne sont pas déductibles. Si vous refinancez pour obtenir de l'argent destiné à une entreprise ou à d'autres placements, l'ARC dit que vous pourriez demander ces intérêts ailleurs dans la déclaration, et non sur le T776. Voyez intérêts sur l'argent emprunté pour un immeuble locatif.
• Frais de prêt : les frais pour obtenir l'hypothèque (frais de demande, d'évaluation, de traitement et d'assurance, frais de garantie, commissions de courtage ou d'intermédiaire, et frais juridiques du financement) vont à la ligne 8710 et se déduisent sur 5 ans, peu importe la durée du prêt. Si vous remboursez le prêt avant terme, les frais restants peuvent être déductibles à ce moment, mais la Loi exclut un remboursement fait dans le cadre d'une série d'emprunts ou d'autres opérations et remboursements; vérifiez donc un refinancement ou un prêt de remplacement avant de demander le solde (alinéa 20(1)e)).
• Intérêts payés en bloc : une somme forfaitaire payée au titre des intérêts, ou des frais pour réduire le taux hypothécaire, n'est pas déduite en entier dans l'année du paiement. Elle est étalée sur le reste de la durée initiale du prêt.
• Les intérêts payés aux locataires sur les dépôts de loyer vont aussi à la ligne 8710.

Où vont les taxes foncières, l'assurance et les services publics, et pour quels mois?

Chacun va à sa propre ligne, et seulement pour la période à laquelle il se rapporte (ARC : dépenses de location que vous pouvez déduire).

Où vont les frais du gestionnaire, de perception des loyers, juridiques et comptables?

Des frais vont à la ligne du service qu'ils ont payé (ARC : dépenses de location que vous pouvez déduire).

L'ARC classe la commission d'intermédiaire sous la publicité et les agents qui trouvent des locataires sous les frais de gestion, et ne dit pas laquelle s'applique à des frais pour trouver un locataire. Si une facture cadre avec les deux, demandez à votre préparateur de déclarations de revenus laquelle utiliser. L'ARC décrit les frais d'un préparateur à plus d'un endroit, et des frais ne se demandent qu'une fois; voyez honoraires de comptable pour une déclaration de location.

Une réparation est-elle déductible, ou est-ce une dépense en capital?

La main-d'œuvre et les matériaux pour les réparations et l'entretien mineurs vont à la ligne 8960. Une réparation de nature capitale ne peut pas être déduite, mais vous pouvez demander la DPA (T4036). Les critères de dépense courante ou en capital de l'ARC demandent si les travaux procurent un avantage durable, s'ils restaurent ou améliorent le bien, et s'ils remplacent une pièce ou un bien distinct.

Les exemples de l'ARC : réparer des marches en bois ou peindre l'extérieur d'une maison en bois est une dépense courante. Un revêtement de vinyle sur une maison en bois, des marches en béton à la place de marches en bois et un réfrigérateur pour le logement locatif sont des dépenses en capital. Il en va de même des réparations à un bien usagé acheté pour le mettre en état d'utilisation, et des réparations faites en prévision d'une vente ou comme condition de vente, même si les mêmes travaux seraient autrement courants. Une grosse facture pour un entretien ordinaire qui n'a pas été fait quand il le fallait reste une dépense d'entretien.

Les éléments en capital figurent dans les zones du formulaire consacrées à l'équipement (zone B), au bâtiment (zone C) ou au terrain (zone F), et non dans la partie 4. Pour les critères complets, voyez réparation ou dépense en capital; pour la demande de déduction pour amortissement, voyez faut-il demander la DPA sur un immeuble locatif.

Quels coûts de location ne puis-je pas déduire?

Plusieurs coûts qui ressemblent à des coûts de location ne sont pas déductibles, peu importe la ligne que vous essayez (T4036).

Frais d'automobile et de déplacement. Avec un seul immeuble locatif, les frais de véhicule à moteur pour percevoir le loyer sont personnels. La ligne 9281 permet les frais de véhicule avec un seul immeuble seulement si les trois conditions suivantes sont réunies : c'est votre seul immeuble locatif et il se trouve dans la région où vous habitez, vous faites vous-même une partie ou la totalité des réparations, et le véhicule transporte les outils et les matériaux jusqu'à l'immeuble. Avec deux immeubles locatifs ou plus à des endroits différents, éloignés de votre résidence principale, les frais de véhicule raisonnables pour percevoir les loyers, surveiller les réparations et gérer les immeubles peuvent être déduits, avec des reçus. Tenez un registre des kilomètres parcourus pour la location et du total des kilomètres de l'année; si le véhicule sert aussi à un usage personnel, seule la partie des coûts payés pour gagner un revenu est déductible, et une limite s'applique aux intérêts sur un véhicule de tourisme. L'ARC applique les mêmes exigences aux frais de déplacement de la ligne 9200 (ARC : dépenses de location que vous pouvez déduire).

Comment inscrire un coût en partie personnel?

Inscrivez le coût complet dans la colonne des dépenses totales et la part personnelle dans la colonne de la partie personnelle. La colonne personnelle totalise à la ligne 9949, et les dépenses déductibles sont le total moins la ligne 9949 moins la ligne 9366 (formulaire T776; T4036).

• Vous louez une partie de votre résidence : répartissez les coûts communs, comme les taxes foncières et l'assurance, selon les mètres carrés ou le nombre de pièces que vous louez. L'ARC dit que les dépenses qui se rapportent seulement aux pièces louées, comme leurs réparations et leur entretien, sont entièrement déductibles, sans partie personnelle.
• Espace loué une partie de l'année : la page de l'ARC sur l'économie du partage, écrite pour les locations à court terme, donne une base raisonnable pour la part locative : la superficie de l'espace offert en location divisée par la superficie totale de la maison, multipliée par la part des jours de l'année où il a été loué, multipliée par le coût. Inscrivez le reste du coût comme partie personnelle (ARC : économie du partage).
• Aucune attente raisonnable de profit : les dépenses liées à la location d'une partie de votre propriété ne peuvent pas être demandées.
• Séjours de courte durée : le formulaire ajoute une colonne de location à court terme (ligne 9365) et le tableau A pour le montant non conforme des dépenses (ligne 9366), qui ne peut pas être déduit. Voyez Airbnb : revenu de location ou revenu d'entreprise et TPS/TVH sur les séjours de courte durée.
• Un logement dans votre propre résidence : voyez répartir les dépenses d'un logement.
• Copropriétaires : la ligne 9949 contient la partie personnelle de tous les copropriétaires. Voyez immeubles locatifs détenus en copropriété.

Dans quelle période dois-je inscrire le loyer et les coûts?

Dans la plupart des cas, inscrivez le loyer dans la période où vous le gagnez, peu importe quand il est payé, et inscrivez une dépense dans la période où vous l'engagez, peu importe quand vous la payez (T4036). C'est la méthode d'exercice. L'ARC permet la méthode de caisse, qui compte le loyer à la réception et les coûts au paiement, seulement s'il ne reste presque aucun montant à recevoir et aucune dépense impayée à la fin de l'année, et si votre revenu ou votre perte de location net serait presque le même selon la méthode d'exercice.

Un paiement à un locataire pour résilier un bail n'est pas déduit en une seule fois : l'ARC l'étale sur les jours qui restent au bail; conservez donc le bail et l'entente de résiliation. Deux autres pièges suivent. Selon la méthode d'exercice, une dépense payée d'avance se demande dans les années où vous en tirez l'avantage. L'aménagement paysager des terrains n'est déduit que dans l'année où vous l'avez payé, même selon la méthode d'exercice (ARC : dépenses de location que vous pouvez déduire). Pour le loyer, voyez comment le revenu de location est imposé.

Comment organiser un chiffrier ou des livres pour que chaque opération porte sa ligne du T776?

Donnez à chaque opération une ligne du T776 au moment de l'inscrire, pour que les totaux de fin d'année soient une somme, et non une reconstitution. Que vous utilisiez un chiffrier ou un logiciel de comptabilité, créez une rangée ou un compte par ligne du tableau ci-dessus.

Mettez le loyer dans la même feuille, à la ligne 8141 (loyers bruts), une rangée par immeuble et par période de loyer, pour que le loyer gagné mais impayé à la fin de l'année selon la méthode d'exercice soit compté. Gardez la date de paiement dans la note et associez chaque reçu à sa rangée de loyer, pour que le loyer ne soit pas compté deux fois et que la feuille concorde toujours avec la banque. Un sommaire qui totalise le montant par immeuble et par ligne du T776 est ce que vous copiez sur le formulaire. Inscrivez un versement hypothécaire en deux rangées : les intérêts à la ligne 8710 et le capital au solde du prêt, et non à une ligne de dépenses. Les frais bancaires du compte de location vont avec la ligne 8710, intitulée Intérêts et frais bancaires; les pages de l'ARC n'en disent pas plus. Payer les coûts de location à partir d'un compte distinct, quand c'est possible, laisse moins de décisions personnel-ou-location à prendre en fin d'année. Pour la question plus large, voyez tenir ses propres livres ou engager un spécialiste de la tenue de livres.

Que dois-je conserver, et pendant combien de temps?

Conservez les factures, les reçus, les contrats, le bail et les pièces justificatives de chaque rangée. Ne les envoyez pas avec la déclaration. En général, conservez-les pendant six ans à partir de la fin de l'année d'imposition à laquelle ils se rapportent (T4036). La Loi de l'impôt sur le revenu établit la même règle.

Le délai peut commencer plus tard ou durer plus longtemps : une déclaration tardive, une opposition ou un appel en cours, et les registres d'achat, d'amélioration ou de vente de l'immeuble, que l'ARC demande de conserver indéfiniment (ARC : combien de temps conserver vos registres). Voyez combien de temps conserver les registres d'entreprise pour les dates.

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration et en dollars canadiens.

Un condo loué

Un condo est loué 24 000 $ CA par année. Le relevé de fin d'année du prêteur montre 16 200 $ CA d'intérêts et 9 000 $ CA de capital sur des versements de 25 200 $ CA (2 100 $ CA par mois). Les intérêts vont à la ligne 8710; les 9 000 $ CA de capital sont un remboursement de prêt, et non une dépense. Les frais de copropriété de 450 $ CA par mois, soit 5 400 $ CA pour l'année, vont à la ligne 9270 comme coûts courants des parties communes. Les intérêts diminuent à mesure que le solde baisse; utilisez donc le relevé du prêteur, et non douze parts égales.

Taxes, assurance, une réparation et une nouvelle cuisinière

Les taxes foncières de 3 600 $ CA vont à la ligne 9180, l'assurance de 900 $ CA à la ligne 8690 et la visite d'un plombier de 1 200 $ CA à la ligne 8960 : 5 700 $ CA dans la partie 4. Une nouvelle cuisinière de 4 000 $ CA est un bien distinct, comme l'exemple du réfrigérateur de l'ARC. C'est une dépense en capital; elle va donc à la zone d'équipement de la DPA, et non à une ligne de la partie 4.

Trois pièces louées sur dix

Un propriétaire loue 3 des 10 pièces d'une maison. Les taxes foncières et l'assurance de toute la maison, soit 6 000 $ CA, vont en entier dans la colonne du total, et 7 pièces sur 10, soit 4 200 $ CA, vont dans la colonne de la partie personnelle. La ligne 9949 est alors de 4 200 $ CA, et les dépenses déductibles sont de 1 800 $ CA.

Votre situation est différente?

• Votre premier T776, un chiffrier qui mélange l'argent personnel et l'argent de location, ou des totaux de préparateur qui ne concordent pas avec la banque : ce sont des cas à régler ligne par ligne avant de produire votre déclaration. Voyez fiscalité des particuliers et tenue de livres.
• Une cotisation spéciale de copropriété, une charge au fonds de prévoyance ou une grosse réparation tombe dans l'année : les pages de l'ARC ne règlent pas tous les cas. Passez en revue réparation ou dépense en capital, puis obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers pour chaque élément qui reste incertain.
• Vous louez une chambre ou un logement dans votre résidence, ou vous offrez des séjours de courte durée : voyez répartir les dépenses d'un logement et Airbnb : revenu de location ou revenu d'entreprise.
• Vous détenez l'immeuble locatif en copropriété, ou votre société le détient : voyez immeubles locatifs détenus en copropriété ou livres d'une société de portefeuille immobilière.
• Votre immeuble locatif affiche une perte, ou un refinancement ou une marge de crédit en a financé une partie : voyez pertes de location et examen de l'ARC et intérêts sur l'argent emprunté pour un immeuble locatif.
• Vous vivez hors du Canada et louez un immeuble canadien : l'impôt est généralement retenu sur le loyer et des règles de production différentes s'appliquent. Voyez propriétaires-bailleurs non résidents et aide en fiscalité transfrontalière.
• Il manque des années de loyers ou de livres : voyez rattraper des déclarations non produites et reconstituer les livres à partir des relevés bancaires, et obtenez de l'aide en tenue de livres.