Chi phí cho thuê trên T776: mỗi khoản ghi vào line nào

Mỗi chi phí cho thuê ghi vào line nào của T776?

Mỗi chi phí cho thuê chỉ ghi một lần, vào line của Part 4 có tên đúng với loại chi phí đó. Danh sách chi phí cho thuê được khấu trừ của CRA và form T776 nêu mười ba line.

Các khoản mua sắm vốn không ghi vào những line này. Form liệt kê chúng ở các khu vực bổ sung riêng (thiết bị, tòa nhà và đất), và khấu hao theo quy định của CRA (CCA) được khai cho các tài sản có thể khấu hao; đất không có CCA. Đây là các line T776 liên bang theo form mới nhất mà CRA đã đăng; hãy kiểm tra form của năm bạn nộp. Các trang của CRA không nêu tên việc dọn tuyết, dọn dẹp hay diệt côn trùng. Chi phí để tạo ra tiền thuê mà không thuộc line nào ở trên thì ghi vào 9270. Chủ sở hữu ở Quebec còn nộp Form TP-128-V của Revenu Québec, có bố cục riêng, nên hãy đối chiếu từng chi phí với các line của nó một cách riêng biệt.

Trường hợp không đơn giản khi bạn sở hữu nhiều hơn một bất động sản, một phần tài sản là nhà ở của bạn (một phòng, một căn hộ phụ, lưu trú ngắn ngày), khoản vay thế chấp đã được tái tài trợ, một khoản sửa chữa có thể là nâng cấp, chung cư gửi một khoản thu đặc biệt, tiền cá nhân và tiền cho thuê dùng chung một tài khoản, hoặc các năm trước chưa bao giờ nộp tờ khai. Hãy xử lý xong các line này trước khi nộp; xem "Trường hợp của bạn có khác không?" ở cuối. Hãy gom sao kê ngân hàng và vay thế chấp, sao kê chung cư, hóa đơn thuế bất động sản, hóa đơn bảo hiểm, các hóa đơn khác và hợp đồng thuê trước khi gán line cho từng khoản.

Chủ nhà cho thuê có được khấu trừ phí chung cư không, và ghi vào line nào?

Phí chung cư ghi vào line 9270, Chi phí khác, trong phạm vi là phần của bạn trong chi phí duy trì, sửa chữa, bảo trì và các chi phí hiện hành khác của phần sở hữu chung (CRA: Các chi phí cho thuê bạn được khấu trừ; T4036). CRA cũng cho biết các chi phí thường được khấu trừ khỏi thu nhập cho thuê áp dụng cho căn hộ chung cư, nên các line khác trong bảng cũng áp dụng cho căn hộ đó.

Các trang về cho thuê của CRA không nói gì về khoản đóng góp quỹ dự phòng hay khoản thu đặc biệt. T4036 dẫn sang Interpretation Bulletin IT-304, căn hộ chung cư để biết thêm, nhưng CRA đã lưu trữ tài liệu này và không cập nhật nữa. Trang này không nêu cách xử lý cho cả hai khoản. Nếu sao kê chung cư có một trong hai khoản đó, hãy giữ thông báo cho biết khoản đó dùng vào việc gì và đọc sửa chữa hay chi phí vốn; khoản nào bạn không xếp được là trường hợp nên nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.

Phần nào của khoản trả góp vay thế chấp nhà cho thuê được khấu trừ?

Tiền lãi trên khoản vay để mua hoặc cải tạo nhà cho thuê được khấu trừ, ghi vào line 8710. Phần tiền gốc trong mỗi khoản trả không được khấu trừ (T4036). Tiền lãi trên khoản vay cho các chi phí cho thuê khác cũng có thể đủ điều kiện, tùy cách dùng số tiền vay (Income Tax Act, paragraph 20(1)(c)). Hãy tách từng khoản trả theo sao kê của bên cho vay hoặc lịch trả nợ, và ghi tiền gốc là khoản trả nợ vay, không phải chi phí. Tiền lãi, thuế bất động sản và các khoản phí liên quan trong thời gian xây dựng, cải tạo hoặc thay đổi một tòa nhà có thể phải cộng vào giá gốc của tòa nhà, và mọi khoản khấu trừ hiện hành bị giới hạn ở mức thu nhập cho thuê từ tòa nhà đó (CRA: Chi phí gián tiếp trong thời gian xây dựng; Income Tax Act, subsection 18(3.1) và subsection 20(29)).

• Tái tài trợ khoản vay: nếu số tiền dùng cho mục đích cá nhân, phần tiền lãi tăng thêm không được khấu trừ. Nếu bạn tái tài trợ để lấy tiền cho hoạt động kinh doanh hoặc các khoản đầu tư khác, CRA cho biết bạn có thể khai tiền lãi đó ở nơi khác trong tờ khai, không phải trên T776. Xem tiền lãi vay cho nhà cho thuê.
• Phí vay: các khoản phí để thu xếp khoản vay thế chấp (phí hồ sơ, thẩm định giá, xử lý và bảo hiểm, phí bảo lãnh, phí môi giới hoặc giới thiệu, và phí luật sư cho việc vay) ghi vào 8710 và được khấu trừ trong 5 năm, bất kể kỳ hạn khoản vay. Nếu bạn trả nợ sớm, phần phí còn lại có thể được khấu trừ vào lúc đó, nhưng luật loại trừ khoản trả nợ nằm trong một chuỗi các khoản vay hoặc giao dịch và khoản trả nợ khác, nên hãy kiểm tra việc tái tài trợ hoặc khoản vay thay thế trước khi khai phần còn lại (paragraph 20(1)(e)).
• Tiền lãi trả một lần: khoản trả một lần cho tiền lãi, hoặc khoản phí để giảm lãi suất vay thế chấp, không được khấu trừ toàn bộ trong năm trả. Khoản này được phân bổ trong phần còn lại của kỳ hạn gốc của khoản vay.
• Tiền lãi trả cho người thuê trên khoản đặt cọc thuê nhà cũng ghi vào 8710.

Thuế bất động sản, bảo hiểm và tiện ích ghi vào đâu, và cho những tháng nào?

Mỗi khoản ghi vào line riêng của nó, và chỉ cho khoảng thời gian mà nó liên quan (CRA: Các chi phí cho thuê bạn được khấu trừ).

Phí quản lý nhà, thu tiền thuê, luật sư và kế toán ghi vào đâu?

Mỗi khoản phí ghi vào line của dịch vụ mà nó trả cho (CRA: Các chi phí cho thuê bạn được khấu trừ).

CRA xếp phí giới thiệu vào quảng cáo và đại lý tìm người thuê vào phí quản lý, và không nói áp dụng loại nào cho khoản phí tìm người thuê. Nếu một hóa đơn phù hợp với cả hai, hãy hỏi người chuẩn bị thuế của bạn nên dùng loại nào. CRA mô tả phí của người chuẩn bị thuế ở nhiều nơi, và một khoản phí chỉ được khai một lần; xem phí kế toán cho tờ khai nhà cho thuê.

Khoản sửa chữa được khấu trừ, hay là chi phí vốn?

Nhân công và vật liệu cho việc sửa chữa và bảo trì nhỏ ghi vào line 8960. Khoản sửa chữa có tính chất vốn thì không được khấu trừ, tuy bạn có thể khai CCA (T4036). Các tiêu chí phân biệt chi phí hiện hành và chi phí vốn của CRA hỏi công việc có mang lại lợi ích lâu dài không, có phục hồi hay cải thiện tài sản không, và có thay thế một bộ phận hay một tài sản riêng biệt không.

Các ví dụ của CRA: sửa bậc thang gỗ hoặc sơn bên ngoài nhà gỗ là chi phí hiện hành. Ốp vinyl cho nhà gỗ, bậc thang bê tông thay cho bậc gỗ và tủ lạnh cho nhà cho thuê là chi phí vốn. Việc sửa chữa tài sản đã qua sử dụng được mua để đưa vào tình trạng phù hợp để sử dụng, và việc sửa chữa để chuẩn bị bán hoặc là điều kiện của việc bán cũng là chi phí vốn, dù cùng công việc đó ở trường hợp khác là chi phí hiện hành. Một hóa đơn lớn cho việc bảo trì thông thường mà lẽ ra phải làm đúng lúc vẫn là chi phí bảo trì.

Các khoản chi phí vốn được liệt kê ở khu vực thiết bị (Area B), tòa nhà (Area C) hoặc đất (Area F) của form, không phải ở Part 4. Về các tiêu chí đầy đủ, xem sửa chữa hay chi phí vốn; về việc khai khấu hao, xem có nên khai CCA cho nhà cho thuê.

Những chi phí cho thuê nào tôi không được khai?

Một số chi phí trông giống chi phí cho thuê nhưng không được khấu trừ, bất kể bạn đưa vào line nào (T4036).

Chi phí xe và đi lại. Với một bất động sản cho thuê, chi phí xe cơ giới để thu tiền thuê là chi phí cá nhân. Line 9281 chỉ cho phép chi phí xe với một bất động sản nếu cả ba điều kiện cùng đúng: đó là bất động sản cho thuê duy nhất của bạn và nằm trong khu vực chung nơi bạn sống, bạn tự làm một phần hoặc toàn bộ việc sửa chữa, và xe chở dụng cụ cùng vật liệu đến đó. Với hai bất động sản cho thuê trở lên ở các địa điểm khác nhau cách xa nơi ở chính của bạn, chi phí xe hợp lý để thu tiền thuê, giám sát sửa chữa và quản lý các bất động sản có thể được khấu trừ, kèm biên lai. Hãy giữ nhật ký số km đã lái cho việc cho thuê và tổng số km của năm; nếu xe cũng dùng cho việc cá nhân, chỉ phần chi phí trả để tạo ra thu nhập mới được khấu trừ, và có một giới hạn áp dụng cho tiền lãi xe chở người. CRA áp dụng cùng các yêu cầu cho chi phí đi lại trên line 9200 (CRA: Các chi phí cho thuê bạn được khấu trừ).

Tôi nhập thế nào một chi phí có một phần là cá nhân?

Hãy nhập toàn bộ chi phí vào cột Total expenses và phần cá nhân vào cột Personal portion. Cột phần cá nhân cộng lại thành line 9949, và chi phí được khấu trừ bằng tổng trừ line 9949 trừ line 9366 (form T776; T4036).

• Cho thuê một phần ngôi nhà của bạn: hãy chia các chi phí dùng chung, như thuế bất động sản và bảo hiểm, theo mét vuông hoặc theo số phòng bạn cho thuê. CRA cho biết các chi phí chỉ liên quan đến các phòng cho thuê, như sửa chữa và bảo trì của các phòng đó, được khấu trừ toàn bộ, không có phần cá nhân.
• Không gian cho thuê một phần của năm: trang kinh tế chia sẻ của CRA, viết cho việc cho thuê ngắn hạn, đưa ra một cách tính hợp lý cho phần chi phí của việc cho thuê: diện tích không gian sẵn sàng cho thuê chia cho tổng diện tích ngôi nhà, nhân với tỷ lệ số ngày trong năm được cho thuê, nhân với chi phí. Phần còn lại của chi phí nhập là phần cá nhân (CRA: Kinh tế chia sẻ).
• Không có kỳ vọng hợp lý về lợi nhuận: không được khai chi phí của việc cho thuê một phần tài sản của bạn.
• Lưu trú ngắn ngày: form có thêm cột cho thuê ngắn hạn (line 9365) và Chart A cho phần chi phí không tuân thủ (line 9366), không được khấu trừ. Xem Airbnb: thu nhập cho thuê hay thu nhập kinh doanh và GST/HST cho lưu trú ngắn ngày.
• Căn hộ phụ trong chính ngôi nhà của bạn: xem chia chi phí cho căn hộ phụ.
• Đồng sở hữu: line 9949 chứa phần cá nhân của tất cả các đồng sở hữu. Xem nhà cho thuê đồng sở hữu.

Tôi ghi tiền thuê và chi phí vào kỳ nào?

Trong hầu hết các trường hợp, hãy ghi tiền thuê vào kỳ bạn kiếm được, bất kể khi nào được trả, và ghi chi phí vào kỳ phát sinh, bất kể khi nào bạn trả (T4036). Đây là phương pháp dồn tích. CRA chỉ cho phép phương pháp tiền mặt, tức tính tiền thuê khi nhận và chi phí khi trả, nếu bạn gần như không có khoản phải thu và không có chi phí chưa thanh toán vào cuối năm, và thu nhập hoặc lỗ cho thuê ròng của bạn gần như bằng nhau theo phương pháp dồn tích.

Khoản tiền trả cho người thuê để hủy hợp đồng thuê không được khấu trừ một lần: CRA phân bổ nó theo số ngày còn lại của hợp đồng thuê, nên hãy giữ hợp đồng thuê và thỏa thuận hủy. Còn hai cái bẫy nữa. Theo phương pháp dồn tích, chi phí trả trước được khai trong những năm bạn hưởng lợi ích. Chi phí chăm sóc cảnh quan khuôn viên chỉ được khấu trừ trong năm bạn đã trả, ngay cả theo phương pháp dồn tích (CRA: Các chi phí cho thuê bạn được khấu trừ). Về tiền thuê, xem thu nhập cho thuê bị đánh thuế thế nào.

Làm sao lập bảng tính hoặc sổ sách để mỗi giao dịch mang sẵn line T776 của nó?

Hãy gán một line T776 cho mỗi giao dịch ngay khi ghi, để tổng cuối năm là một phép cộng, không phải dựng lại. Dù dùng bảng tính hay phần mềm kế toán, hãy tạo một dòng hoặc một tài khoản cho mỗi line trong bảng ở trên.

Hãy ghi tiền thuê trong cùng bảng tính vào line 8141 (tổng tiền thuê), mỗi dòng cho một bất động sản và một kỳ thuê, để tiền thuê đã kiếm được nhưng chưa trả vào cuối năm theo phương pháp dồn tích được tính. Hãy ghi ngày thanh toán vào ghi chú và khớp từng biên lai với dòng tiền thuê của nó, để tiền thuê không bị tính hai lần và bảng tính vẫn đối chiếu được với ngân hàng. Bảng tóm tắt cộng Số tiền theo bất động sản và line T776 là phần bạn sao chép vào form. Hãy ghi một khoản trả vay thế chấp thành hai dòng: tiền lãi vào 8710 và tiền gốc vào số dư khoản vay, không vào line chi phí. Phí ngân hàng của tài khoản cho thuê thuộc về 8710, line có tên Tiền lãi và phí ngân hàng; các trang của CRA không nói thêm chi tiết về chúng. Trả các chi phí cho thuê từ một tài khoản riêng, khi có thể, giúp cuối năm ít phải quyết định đâu là cá nhân, đâu là cho thuê. Về câu hỏi rộng hơn, xem tự ghi sổ hay thuê nhân viên ghi sổ.

Tôi giữ những gì, và trong bao lâu?

Hãy giữ hóa đơn, biên lai, hợp đồng, hợp đồng thuê và các chứng từ hỗ trợ đứng sau mỗi dòng. Đừng gửi chúng kèm tờ khai. Nhìn chung, hãy giữ chúng trong sáu năm kể từ cuối năm thuế mà chúng liên quan (T4036). Income Tax Act đặt cùng một quy tắc.

Thời hạn có thể bắt đầu muộn hơn hoặc kéo dài hơn: tờ khai nộp trễ, khiếu nại hoặc kháng cáo còn mở, và hồ sơ về việc mua, cải tạo hoặc bán tài sản, mà CRA yêu cầu giữ vô thời hạn (CRA: Giữ hồ sơ trong bao lâu). Xem giữ hồ sơ kinh doanh trong bao lâu để biết các mốc thời gian.

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa và tính bằng đô la Canada.

Một căn hộ chung cư cho thuê

Một căn hộ chung cư được cho thuê với giá C$24.000 mỗi năm. Sao kê cuối năm của bên cho vay cho thấy C$16.200 tiền lãi và C$9.000 tiền gốc trên các khoản trả C$25.200 (C$2.100 mỗi tháng). Tiền lãi ghi vào line 8710; C$9.000 tiền gốc là khoản trả nợ vay, không phải chi phí. Phí chung cư C$450 mỗi tháng, C$5.400 cho cả năm, ghi vào line 9270 như chi phí hiện hành của phần sở hữu chung. Tiền lãi giảm dần khi số dư giảm, nên hãy dùng sao kê của bên cho vay, không chia đều thành 12 phần.

Thuế, bảo hiểm, một lần sửa chữa và một cái bếp mới

Thuế bất động sản C$3.600 ghi vào 9180, bảo hiểm C$900 vào 8690 và lần thợ sửa ống nước đến C$1.200 vào 8960: tổng C$5.700 ở Part 4. Một cái bếp mới C$4.000 là một tài sản riêng, giống ví dụ tủ lạnh của CRA. Đó là chi phí vốn, nên được ghi vào khu vực thiết bị CCA, không phải line của Part 4.

Cho thuê 3 trong 10 phòng

Một chủ sở hữu cho thuê 3 trong 10 phòng của ngôi nhà. Thuế bất động sản và bảo hiểm của cả ngôi nhà C$6.000 được ghi đủ vào cột Total, và 7 trong 10 phòng, C$4.200, được ghi vào cột Personal portion. Line 9949 khi đó là C$4.200, và chi phí được khấu trừ là C$1.800.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Đây là T776 đầu tiên của bạn, bảng tính của bạn trộn tiền cá nhân với tiền cho thuê, hoặc tổng số của người chuẩn bị thuế không khớp với ngân hàng: đây là những trường hợp cần xử lý từng line trước khi nộp. Xem thuế cá nhân và ghi sổ kế toán.
• Trong năm có khoản thu đặc biệt của chung cư, khoản thu quỹ dự phòng hoặc một lần sửa chữa lớn: các trang của CRA không giải quyết mọi trường hợp. Hãy xem sửa chữa hay chi phí vốn, rồi nhận hỗ trợ thuế cá nhân cho từng khoản chưa rõ.
• Bạn cho thuê một phòng hoặc căn hộ phụ trong nhà mình, hoặc cho thuê lưu trú ngắn ngày: xem chia chi phí cho căn hộ phụ và Airbnb: thu nhập cho thuê hay thu nhập kinh doanh.
• Bạn đồng sở hữu nhà cho thuê, hoặc công ty của bạn nắm giữ nó: xem nhà cho thuê đồng sở hữu hoặc sổ sách cho công ty nắm giữ bất động sản cho thuê.
• Nhà cho thuê của bạn bị lỗ, hoặc một lần tái tài trợ hay hạn mức tín dụng đã tài trợ một phần: xem lỗ cho thuê và việc CRA rà soát và tiền lãi vay cho nhà cho thuê.
• Bạn sống ngoài Canada và cho thuê một bất động sản tại Canada: thuế nhìn chung bị khấu trừ từ tiền thuê và áp dụng các quy tắc nộp tờ khai khác. Xem chủ nhà không cư trú và hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
• Thiếu tiền thuê hoặc sổ sách của các năm trước: xem làm bù các tờ khai chưa nộp và dựng lại sổ sách từ sao kê ngân hàng, và nhận hỗ trợ ghi sổ kế toán.