Kanada'da Kiralık Mülk Beyannamesi İçin Muhasebeci Ücreti

Kiralık mülk, Kanada bireysel beyannamesine ne ekler?

Hiçbir resmi kaynak kiralık mülk beyannamesi için adil bir fiyat belirlemez; bu yüzden teklif ancak arkasındaki işe bakılarak değerlendirilebilir. Kiralık mülk, Kanada bireysel beyannamesine Form T776, Statement of Real Estate Rentals (gayrimenkul kira beyanı) ile bir CCA (Kanada amortisman indirimi) hesabı ekler. CCA, bir binanın veya ekipmanın maliyetini yıllara yayarak indirme hakkıdır. Form; kirayı, giderleri, kişisel kullanım payını ve ortak mal sahiplerini içerir. Sonuçları beyannamenin 12599 ve 12600 satırlarına gider (CRA: Form T776).

Part 3 her mülkü listeler. CRA'nın rehberi, ne kadar CCA talep edebileceğinizi hesaplarken tüm mülklerin kira gelirini ve zararını birleştirmenizi söyler (CRA: Kira geliri). CRA'nın sayfaları, hangi durumda birden fazla mülkün tek bir Form T776'ya yazılacağını, hangi durumda her birinin ayrı form gerektirdiğini belirtmez; beyannamenizde kaç beyan olacağını sorun. Kira geliri elde eden tek sahip ya da ortak sahip için Québec beyannamesine, her mülk başına Revenu Québec'in Form TP-128-V formu veya bir kira geliri ve gider tablosu eklenir (Revenu Québec: 136 satırı).

Kiralık mülk beyannamesi basit olmaktan çıkar ve teklif genellikle şu durumlardan biri varsa yükselir:

• ikinci bir mülk;
• eşiniz dahil bir ortak mal sahibi;
• aynı zamanda yaşadığınız evde bir oda, ek daire veya kısa süreli konaklama;
• yıl içinde bir satış ya da kiraya dönen bir ev (veya eviniz olan bir kiralık mülk);
• önceki yıllarda talep edilmiş ya da yeni başlayacak CCA;
• Québec adresi;
• eksik kira veya gider kayıtları;
• atlanmış bir önceki yıl veya CRA'dan gelen, kiralık mülkle ilgili bir yazı.

Bunlardan birkaçı bir arada ise bir uzmandan kapsamı yazılı bir teklif istemeye değer. Önce şunları toplayın: geçen yılın beyannamesi ve T776 ile CCA sayfaları, kira sözleşmeleri ve kira kayıtları. Tam liste "Kendim neleri hazırlayabilirim ki yapılacak iş azalsın?" başlığında.

Kiralık mülk beyannamesi için muhasebecimin istediği ücret makul mü ve ücreti ne yükseltir?

Kiralık mülk beyannamesi, aşağıdaki kiraya özgü etkenlerden herhangi birini taşıyorsa daha pahalıya gelir. Hiçbir resmi kaynak adil bir fiyat yayımlamaz; bu yüzden teklif ancak arkasındaki işe bakılarak kontrol edilebilir.

Burada kısa süreli kiralama, 90 günden kısa kesintisiz süreyle kiraya verilen ya da kiraya çıkarılan konut anlamına gelir. Eyalet veya belediye o konumda kiralamaya izin vermiyorsa ya da kayıt, lisans veya izin kuralları karşılanmıyorsa kiralama mevzuata uyumsuzdur. Yalnızca 2024 için, 31 Aralık 2024'e kadar mevzuata uyumlu hale gelen kiralama tüm yıl boyunca uyumlu sayılır (CRA: kısa süreli kiralama indirimleri). 2023'ten sonraki herhangi bir vergi yılı için verilmemiş beyanname de bu kurala tabidir.

Her giderin hangi satıra yazılacağı için bkz. kira beyanındaki gider satırları. Bireysel beyannamenin genel olarak nasıl fiyatlandırıldığı ile hazırlayıcının nasıl bulunup kontrol edileceği için bkz. Kanada'da muhasebeci seçimi.

Kiralık mülk beyannamesi teklifim neden yükseldi ve aynı muhasebeciyle devam etmeli miyim?

Dosyanıza yukarıdaki etkenlerden biri eklendiyse ya da yeni bir hazırlayıcı geçen yılın çalışma kağıtları yerine belgelerinizden başlamak zorundaysa teklif yükselebilir. Bunlardan hangisinin değiştiğine bakın.

Yeni bir mülk, ilk CCA talebi, bir satış, ek daire ya da kısa süreli konaklama veya tapuya eklenen bir ortak mal sahibi, önceki bölümdeki etkenlerden birini getirir. İş büyüdüyse daha yüksek ücret açıklanabilir. Dosyanızda bu etkenlerden hiçbiri değişmediği halde hazırlayıcı teklifi kalem kalem açıklayamıyorsa, iki rakam karşılaştırılabilsin diye ikinci bir hazırlayıcıdan aynı kapsam için ayrıntılı teklif isteyin. Başka bir hazırlayıcıya geçmek için bkz. muhasebeci değiştirmek; rehber işletmeler için yazılmıştır, kayıt ve CRA erişimi adımları benzerdir.

Kiralık mülk beyannamesi teklifi neleri açıkça yazmalı?

Karşılaştırılabilir bir teklif, kapsadığı yılları, mülkleri ve formları belirtir; ayrıca neyin ayrı faturalandığını söyler. Her kalemi sorun.

Kiralık mülk beyannamesi için muhasebeciye ödediğim ücreti indirebilir miyim, nereye yazarım?

Kira geliriniz varsa beyannamenizi hazırlatmak için ödediğiniz makul ücretler indirilebilir. CRA bu indirimi iki sayfasında anlatır ve bir ücret yalnızca bir kez talep edilir.

• Form T776'da, 8860 satırında. CRA'nın bu satıra ilişkin açıklaması, gelir vergisi beyannamenizi ve ilgili bilgi beyannamelerini hazırlamak için aldığınız danışmanlık ve yardımın ücret ve giderlerini indirebileceğinizi söyler (CRA: İndirebileceğiniz kira giderleri). Bu satıra başka nelerin yazıldığı için bkz. kira beyanındaki gider satırları.
• Beyannamenin 22100 satırında. CRA, işletme veya mülk geliriniz varsa, beyannamenizi hazırlamak ya da vermenize yardım etmek için ödediğiniz, daha önce indirilmemiş makul ücretleri sıralar (CRA: 22100 satırı). Bu sayfa, CRA'nın arşivlenmiş bülteni IT-99R5'e bağlantı verir; bülten, beyanname hazırlama ve verme konusundaki danışmanlık ve yardım için ödenen makul ücretlerin normalde indirilebilir olduğunu söyler. CRA bu bülteni güncellemez.

Bu sayfaların hiçbiri, tek bir faturanın beyannamenin kiralık mülk kısmı ile geri kalanı arasında nasıl bölüneceğini söylemez. 22100 satırındaki ifade yalnızca daha önce indirilmemiş ücretleri kapsar; yani bir ücret tek bir satırda talep edilir. Kiralık mülk kısmını gösteren bir fatura, hazırlayıcıya üzerinde çalışabileceği bir dayanak verir.

Kiralık mülk satın alırken ödenen hukuk ve muhasebe ücretleri gider olarak indirilmez. CRA bunları arazinin maliyeti ile binanın sermaye maliyeti arasında paylaştırır (CRA: Kira geliri).

Kendim neleri hazırlayabilirim ki yapılacak iş azalsın?

Kayıtlarınızı Form T776'nın istediği düzene göre ayırın; hazırlayıcı bir yıllık banka hareketini ayıklamak zorunda kalmasın. CRA, kiralık mülk sahiplerine elde edilen kiranın ve yapılan giderlerin ayrıntılı kayıtlarını tutmalarını, ancak bunları beyannameyle birlikte göndermemelerini söyler (CRA: Kira geliri).

Genel olarak yıllık kayıtları, ilgili oldukları son vergi yılının sonundan itibaren altı yıl saklayın (CRA: Kira geliri). Geç verilen beyannamede süre, beyannameyi verdiğiniz günden başlar. Mülkü alma, iyileştirme ve satma kayıtları, CRA'nın süresiz saklanmasını söylediği uzun vadeli kayıtlardır (CRA: Kayıtlar ne kadar süre saklanmalı).

Beyannamemi kimin hazırladığını ve verdiğini nasıl kontrol ederim?

Hazırlayıcıyı CRA'nın EFILE rehberinde arayın, sonra imzalamadan önce beyannameyi okuyun. CRA, rehberin beyannamenizi EFILE hizmeti üzerinden vermeye yetkili hazırlayıcıları listelediğini söyler. Adımlar şöyledir: hazırlanan beyannameyi ve Form T183'ü inceleyin, ardından T183'ün Part F bölümünü imzalayın. T183'teki bilgiler elektronik beyannamedekiyle aynı olmalıdır (CRA: Vergi hazırlayıcısından yardım alma). CPA sicilleri ve sorulacak sorular için bkz. Kanada'da muhasebeci seçimi. Québec beyannameleri için bkz. vergi muhasebecisine ihtiyacınız var mı.

Kiralık mülk beyannamesi ne zaman kendi başıma yapabileceğim kadar basittir?

Aşağıdaki maddelerin hepsi doğruysa kiralık mülk beyannamesinde maliyeti artıran etken en azdır.

• Tek bir mülkün tek sahibisiniz ve mülkün tamamını uzun süreli kiracılara kiralıyorsunuz.
• Mülkün hiçbir kısmı kendi eviniz veya kişisel kullanım alanınız değil.
• Bu yıl hiçbir şey satılmadı, kişisel ve kiralık kullanım arasında geçiş olmadı, bina iyileştirmesi yapılmadı ve kişisel harcamayı karşılayan bir yeniden finansman olmadı.
• CCA talep etmiyorsunuz ya da geçen yılın T776'sından bakiyeler elinizde.
• Kira ve gider kayıtları eksiksiz ve düzenli.
• Açık bir CRA yazısı yok ve eksik bir önceki yıl yok.

Maddelerin hepsi doğruysa bu rehberdeki maliyet etkenlerinin çoğu yoktur. Beyannameyi kendinizin hazırlayıp hazırlamayacağınız vergi muhasebecisine ihtiyacınız var mı rehberinde ele alınır. Kiranın nasıl vergilendirildiği için bkz. kira geliri.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır; tutarlar Kanada dolarıdır ve vergi hesaplanmamıştır.

İkinci bir site dairesi

Tek başına bir site dairesi (condo) olan bir kiralık mülk sahibi, yine tek başına ikinci bir daire alır. Her daire yılda C$20.000 kiraya verilir ve her binanın maliyeti C$50.000'ın çok üzerindedir. T776'nın Part 3 bölümü artık iki adres listeler ve toplam brüt kira C$40.000 olur. Hazırlayıcı, iki takım kira sözleşmesini, site özetini ve emlak vergisi faturasını Part 4'e işler. CCA talep edilirse her binanın Area A'da kendi satırı olur. Form eskisi gibi düzenlenir, ancak arkasındaki kayıtlar iki katına çıkmıştır.

Aynı daire için iki teklif

Bir teklif beyanname başına sabit ücrettir. Diğeri daha düşüktür ama yalnızca T776'yı kapsar, CCA hesabını kapsamaz ve CRA yazısına cevabı saat üzerinden faturalar. İki rakam, her ikisi de kaç T776 beyanını ve kaç yılı kapsadığını ve neyi ayrı faturalandırdığını söyleyene kadar karşılaştırılamaz.

Yıl içinde satılan bir daire

C$400.000'a alınmış bir daire C$520.000'a satılır. Beyanname, olağan kira beyanına satışı ekler: maliyet ve satış geliri ayrı ayrı arazi ile bina arasında bölünür ve binada daha önce talep edilen CCA, recapture olarak gelire geri eklenebilir. C$120.000'lık fark hazırlayıcının ihtiyaç duyduğu tek rakam değildir; bkz. kiralık mülkü satmak.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Teklifiniz iki katına çıktı, neyi kapsadığını anlayamıyorsunuz ya da beyannamenizin kiralık mülk kısmının yeniden kurulması gerekiyor (satış, ikinci mülk, ortak sahipler, ek daire veya kısa süreli kiralama, eksik yıllar): ücretleri karşılaştırmadan önce dosyanızın gerçekte neleri içerdiğini netleştirmek için bireysel vergi desteği alın.
• Kira ve gider kayıtlarınız eksik ya da kişisel ve kiralama parası karışmış: bkz. defterleri banka hesap özetlerinden yeniden kurmak ve muhasebe kayıtları desteği alın.
• Geçmiş yıllara ait beyannameler eksik: bkz. verilmemiş beyannameleri tamamlamak ve bireysel vergi desteği alın.
• CRA kiralık mülkünüz ya da bir zarar hakkında yazı gönderdi: bkz. kiralama zararları ve CRA incelemesi ile CRA incelemeleri ve denetimleri ve bireysel vergi desteği alın.
• Kanada dışında yaşıyorsunuz, kiralık mülk Kanada dışında ya da ABD'de: bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri, Kanada dışındaki mülk ve ABD'de kiralık mülkü olan Kanadalılar ve sınır ötesi vergi desteği alın.
• Kiralık mülkü sattınız ya da satmayı planlıyorsunuz: bkz. kiralık mülkü satmak.
• Kiralık mülk eviniz olmuştu ya da kiralık mülke taşındınız: bkz. evi kiralık mülke çevirmek.
• Kiralık mülkün ortak sahibisiniz ya da sahipler bir ortaklık olabilir: bkz. ortak sahipli kiralık mülkün beyanı.
• Bir ek daire veya oda kiralıyorsunuz ya da kısa süreli konaklama sunuyorsunuz: bkz. kısa süreli kira geliri: kira mı, işletme mi.
• Kiralık mülk bir şirketin elinde: kayıtları ve ücretleri şirket beyannamesini izler, bu sayfayı değil; bkz. şirketteki kiralık mülk ve şirket beyannamesi ne kadar tutar.
• Muhasebeciniz yanıt vermeyi bıraktı: bkz. muhasebeci değiştirmek; rehber işletmeler için yazılmıştır, kayıt ve CRA erişimi adımları benzerdir.