Dành cho ai
- Người cư trú tại Canada có nhà chính và nhà nghỉ dưỡng (cottage), chalet hoặc nhà thứ hai khác tại Canada, và sắp ra nước ngoài
- Người đã rời Canada nhưng vẫn sở hữu nhà nghỉ dưỡng tại Canada và có thể bán, cho thuê hoặc tặng cho gia đình
Không đề cập ở đây
- Có nên bán hay giữ căn nhà chính trước khi rời đi hay không
- Toàn bộ thủ tục section 116 khi người không cư trú bán nhà
- Bất động sản nghỉ dưỡng ngoài Canada
- Thuế khi rời Canada đối với khoản đầu tư, cổ phần và các tài sản khác
Nhà nghỉ dưỡng của tôi có bị đánh thuế khi tôi rời Canada không?
Không, không phải vào ngày bạn rời đi. Khi bạn rời Canada, hầu hết tài sản bị coi như đã bán theo giá trị thị trường hợp lý, nhưng bất động sản tại Canada được loại trừ (Income Tax Act 128.1(4)(b); CRA). Nhà nghỉ dưỡng giữ nguyên giá gốc ban đầu. Khoản lãi, trừ phần được miễn thuế nhà ở chính cho những năm bạn sống tại Canada, bị đánh thuế sau này khi bạn bán hoặc tặng căn nhà, và có thể cả khi bạn chuyển nó thành nhà cho thuê (xem bên dưới).
Thuế chỉ được hoãn, không được xóa. Việc bán về sau là việc bán của người không cư trú, nên quy định section 116 áp dụng, và chỉ những năm bạn cư trú tại Canada mới được tính vào khoản miễn thuế nhà ở chính.
Nhà nghỉ dưỡng vẫn phải ghi vào Form T1161, danh sách tài sản, nếu tổng mọi thứ bạn sở hữu khi rời đi trị giá hơn $25.000 (CRA). Xem biểu mẫu danh sách tài sản khi rời Canada.
Điều gì khiến trường hợp không đơn giản: cả hai căn nhà đều có khoản lãi lớn, bạn bán nhà chính trong năm rời đi, nhà nghỉ dưỡng ở Quebec, gia đình vẫn tiếp tục dùng nó, hoặc bạn có thể quay lại.
Hãy chuẩn bị ngay: giá mua, chi phí đóng giao dịch và biên lai cải tạo của cả hai căn nhà; mọi lần chỉ định nhà ở chính của bạn hoặc vợ/chồng bạn; ngày rời đi; và giá trị thị trường hợp lý của từng căn nhà tại ngày rời đi.
Nhà nghỉ dưỡng có thể là nhà ở chính của tôi không?
Có. Nhà nghỉ dưỡng có thể là nhà ở chính trong bất kỳ năm nào bạn, vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống như vợ chồng (common-law), vợ/chồng cũ hoặc bạn đời cũ, hay con của bạn thường xuyên ở đó, và CRA chấp nhận rằng ở một thời gian ngắn trong năm có thể là đủ (Folio S1-F3-C2, ¶2.10–2.11). Căn nhà giữ chủ yếu để tạo thu nhập thường không đủ điều kiện nếu chỉ ở ngắn ngày. Điều này cũng áp dụng cho căn hộ chung cư mà con bạn ở; xem hướng dẫn về miễn thuế nhà ở chính.
Giới hạn là một căn nhà cho mỗi đơn vị gia đình mỗi năm: bạn, vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống như vợ chồng (common-law) và con chưa kết hôn còn nhỏ cùng dùng chung một lần chỉ định cho mỗi năm (Income Tax Act s. 54; Folio ¶2.13–2.14). Bạn có thể dành một số năm cho căn nhà chính và các năm khác cho nhà nghỉ dưỡng, nhưng không bao giờ dành cùng một năm cho cả hai. Cách so sánh hai căn nhà nói chung được trình bày trong hướng dẫn đó.
Tôi bán nhà chính trước khi rời đi và giữ nhà nghỉ dưỡng: việc chỉ định năm hoạt động thế nào?
Chỉ chỉ định cho căn nhà chính đúng số năm nó cần, và dành phần còn lại cho nhà nghỉ dưỡng. Phần lãi được miễn thuế được tính bằng công thức: một cộng số năm được chỉ định mà bạn cư trú tại Canada, chia cho số năm sở hữu căn nhà (Income Tax Act 40(2)(b)).
"Một cộng" tồn tại để một gia đình bán căn nhà này và mua căn nhà khác trong cùng một năm được bảo vệ cho cả hai (Folio ¶2.28). Quy tắc này áp dụng riêng cho từng căn nhà, và chỉ khi bạn là người cư trú tại Canada trong năm mua căn nhà đó. Trên thực tế, căn nhà sở hữu 10 năm có thể được miễn thuế hoàn toàn với 9 năm được chỉ định, nhờ đó còn lại một năm cho nhà nghỉ dưỡng.
| Quy tắc | Ý nghĩa đối với hai căn nhà |
|---|---|
| Mỗi gia đình một lần chỉ định mỗi năm | Mỗi năm dành cho căn nhà chính hoặc nhà nghỉ dưỡng, không phải cả hai |
| Một cộng | Mỗi căn nhà được thêm một năm, nếu mua khi bạn đang cư trú |
| Chỉ tính các năm cư trú | Một năm chỉ được tính nếu bạn là người cư trú tại Canada vào bất kỳ lúc nào trong năm đó, nên năm bạn rời đi vẫn được tính (Folio ¶2.20–2.21) |
| Các năm ở nước ngoài | Được cộng vào số năm sở hữu nhưng không thể chỉ định, nên làm giảm phần được miễn thuế |
Cái bẫy: chỉ định mọi năm cho căn nhà chính khi bán nó, rồi phát hiện nhà nghỉ dưỡng không còn năm nào. Việc chỉ định được thực hiện trong tờ khai của năm bán, trên Schedule 3 và Form T2091(IND) (Folio ¶2.15). Việc thay đổi sau đó không tự động: CRA có thể chấp nhận việc chỉ định nộp trễ, sửa đổi hoặc hủy nếu bạn nộp đơn trong vòng mười năm sau năm đó, và tính $100 cho mỗi tháng trọn vẹn nộp trễ, tối đa $8.000 (s. 220(3.2) và (3.5); Folio ¶2.15.1). Hãy lên kế hoạch chia năm trước khi nộp tờ khai bán nhà chính. Các năm sau khi bạn rời đi được cộng vào số năm sở hữu nhà nghỉ dưỡng nhưng không bao giờ vào số năm được miễn, nên phần được miễn thu hẹp dần khi bạn giữ nó lâu hơn ở nước ngoài. Cách tính cho căn nhà chính được trình bày trong bán nhà sau khi rời Canada.
Nên bán nhà nghỉ dưỡng trước hay sau khi tôi rời Canada?
Bán khi còn là người cư trú giúp tránh thủ tục giấy tờ của người không cư trú và ngăn các năm ở nước ngoài làm giảm phần được miễn thuế; bán sau thì hoãn được thuế nhưng phải chịu cả hai điều đó. Việc bán khi bạn còn là người cư trú được khai trên tờ khai thông thường. Việc bán sau khi bạn rời đi là việc chuyển nhượng tài sản chịu thuế tại Canada của người không cư trú.
| Thời điểm bán | Điều áp dụng |
|---|---|
| Trước khi rời đi | Tờ khai thông thường của người cư trú; chỉ định nhà ở chính; không cần giấy chứng nhận section 116 |
| Sau khi rời đi | Thông báo cho CRA bằng Form T2062 trong vòng 10 ngày sau khi bán (s. 116(3)), nếu không sẽ bị phạt $25 mỗi ngày (tối thiểu $100, tối đa $2.500) (s. 162(7)); trừ khi có giấy chứng nhận, người mua phải nộp 25% giá bán cho CRA trong vòng 30 ngày sau khi hết tháng mua (s. 116(5)), nên khoản này bị giữ lại không trả cho bạn; để có giấy chứng nhận thường phải nộp 25% khoản lãi hoặc đưa ra khoản bảo đảm; và phải nộp tờ khai Canada cho năm bán (IC72-17R6) |
Dù theo cách nào, 50% khoản lãi vốn còn lại sau khi trừ phần miễn thuế được tính vào thu nhập. Việc giữ nhà làm thay đổi bức tranh nếu bạn có thể quay lại hoặc gia đình dùng nó: xem phần về việc gia đình sử dụng bên dưới. Thủ tục từng bước của người không cư trú nằm trong người không cư trú bán bất động sản tại Canada.
Tôi có thể chọn đưa nhà nghỉ dưỡng vào thuế khi rời Canada (Form T2061A) không?
Có, đây là một lựa chọn. Trên Form T2061A, cá nhân có thể chọn coi bất động sản tại Canada như đã bán theo giá trị thị trường hợp lý khi rời đi, rồi như đã mua lại theo giá trị đó (s. 128.1(4)(d); CRA).
Lựa chọn này thay đổi những gì:
- Khoản lãi đến thời điểm rời đi bị đánh thuế trên tờ khai năm rời đi, khi bạn vẫn còn là người cư trú.
- Giá gốc của nhà nghỉ dưỡng được đặt lại bằng giá trị tại ngày rời đi, nên lần bán sau chỉ đánh thuế phần tăng giá sau khi bạn đã đi.
- Cái giá phải trả: mọi khoản thuế trên khoản lãi đến ngày rời đi phải nộp trên tờ khai năm rời đi, trước khi bạn thu được tiền mặt. Lần bán sau đó của người không cư trú vẫn cần tuân thủ section 116.
Vì lựa chọn này là một lần bán khi bạn còn là người cư trú, các năm được chỉ định được tính so với số năm sở hữu đến ngày rời đi, không phải khoảng thời gian dài hơn đến lần bán sau. Đây là sự đánh đổi: nộp thuế ngay cho phần không được các năm chỉ định bao phủ, đổi lại phần được miễn không bị thu hẹp khi bạn sống ở nước ngoài. Hãy so sánh cả hai hướng bằng số liệu thật trước khi chọn.
Nếu gia đình vẫn dùng nhà nghỉ dưỡng, hoặc tôi cho thuê khi ở nước ngoài thì sao?
Cho thuê và để gia đình sử dụng mang những rủi ro khác nhau. Cho thuê kéo theo thuế khấu trừ và, nếu căn nhà trở thành nhà cho thuê, một lần coi như đã bán. Giữ nhà sẵn sàng cho những lần bạn về thăm có thể bất lợi cho bạn khi bị xem xét tình trạng cư trú.
Cho thuê: người thuê hoặc đại diện phải khấu trừ 25% tiền thuê gộp trả cho bạn với tư cách người không cư trú, trừ khi CRA chấp thuận Form NR6 để khấu trừ trên tiền thuê ròng (T4144). Chuyển nhà nghỉ dưỡng thành bất động sản cho thuê là thay đổi mục đích sử dụng: bạn bị coi như đã bán nó theo giá trị thị trường hợp lý và mua lại (s. 45(1)), trừ khi bạn chọn theo s. 45(2) trong tờ khai để được coi như không đổi mục đích sử dụng. CRA không áp dụng quy tắc này khi việc cho thuê chỉ là phụ so với việc dùng nhà nghỉ dưỡng làm nơi ở, không thay đổi kết cấu và không khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance) (Folio S1-F3-C2, ¶2.59). Xem chủ nhà không cư trú và biến nhà thành nhà cho thuê.
Gia đình sử dụng: CRA coi căn nhà được giữ sẵn để bạn ở là mối liên hệ cư trú quan trọng, và liệt kê nhà ở theo mùa tại Canada là mối liên hệ thứ cấp, được xem xét cùng các mối liên hệ khác của bạn (Folio S5-F1-C1, ¶1.12 và ¶1.14). Trường hợp nào áp dụng cho nhà nghỉ dưỡng của bạn tùy vào hoàn cảnh cụ thể. Xem tình trạng cư trú về thuế tại Canada.
Thuế nào áp dụng nếu tôi tặng nhà nghỉ dưỡng cho con khi ở nước ngoài?
Việc tặng bị đánh thuế như một lần bán theo giá trị thị trường hợp lý. Bạn bị coi như nhận tiền bán bằng giá trị của nhà nghỉ dưỡng (s. 69(1)(b)), dù không có tiền nào được trao tay, và giá gốc của con bạn trở thành đúng giá trị đó (s. 69(1)(c)). Là người không cư trú, bạn vẫn phải gửi cùng thông báo T2062 trong vòng 10 ngày (với cùng khoản phạt nếu trễ) và nộp tờ khai Canada cho năm đó. Con bạn được tính là người mua: trừ khi có giấy chứng nhận, con bạn phải nộp 25% giá trị nhà nghỉ dưỡng cho CRA trong vòng 30 ngày sau khi hết tháng tặng (s. 116(5)), vì vậy hãy xin giấy chứng nhận trước khi chuyển nhượng.
Thêm tên con vào giấy chủ quyền có thể là chuyển nhượng một phần nhà nghỉ dưỡng. Việc tặng và đổi tên chủ quyền được trình bày trong chuyển tài sản cho người thân, còn việc tặng trước khi rời đi nằm trong tặng tài sản cho người thân trước khi rời Canada.
Tôi nên lưu những hồ sơ nào cho lần bán nhiều năm sau?
Hãy lưu mọi thứ chứng minh giá gốc, chi phí cải tạo và các năm cư trú, vì một lần bán sau này có thể đến rất lâu sau khi biên lai còn dễ tìm.
- Hợp đồng mua và bản kê đóng giao dịch của từng căn nhà
- Biên lai cải tạo (không phải sửa chữa thông thường)
- Việc chỉ định nhà ở chính của từng năm, của bạn và của vợ/chồng
- Ngày rời đi và giấy tờ chứng minh
- Giá trị thị trường hợp lý của nhà nghỉ dưỡng tại ngày rời đi (bản thẩm định hoặc các giao dịch tương đương)
- Hồ sơ cho thuê và mọi chấp thuận NR6, nếu bạn cho thuê
Ví dụ
Các ví dụ chỉ mang tính minh họa và dùng đô la Canada. Cả hai căn nhà được mua cùng một năm khi gia đình đang cư trú, và căn nhà chính được bán vào năm thứ 10, ngay trước khi rời đi.
Tất cả các năm được chỉ định cho căn nhà chính
Khoản lãi của căn nhà chính là C$300.000 trong 10 năm. Gia đình chỉ định cả 10 năm cho căn nhà chính. Theo quy tắc "một cộng", 9 năm là đủ, nên một năm bị lãng phí.
Năm năm sau khi rời đi, họ bán nhà nghỉ dưỡng với tổng khoản lãi C$260.000. Nhà nghỉ dưỡng không có năm nào được chỉ định, nên toàn bộ C$260.000 là khoản lãi chịu thuế, một nửa được tính vào thu nhập, trong lần bán của người không cư trú có thông báo T2062.
Chín năm cho căn nhà chính, một năm cho nhà nghỉ dưỡng
Cùng gia đình, cùng số liệu. Họ chỉ định 9 năm cho căn nhà chính (1 + 9 = 10 trên 10 năm được miễn, nên không có thuế cho căn nhà chính) và năm thứ 10 cho nhà nghỉ dưỡng.
Ở lần bán nhà nghỉ dưỡng sau đó: sở hữu 15 năm, phần được miễn là (1 + 1) / 15. Phần được miễn khoảng C$34.700, và khoảng C$225.300 còn lại là khoản lãi chịu thuế.
Nhà nghỉ dưỡng tăng giá nhanh hơn căn nhà chính
Khoản lãi của căn nhà chính là C$100.000 trong 10 năm (C$10.000 mỗi năm); khoản lãi của nhà nghỉ dưỡng đến ngày rời đi là C$300.000 (C$30.000 mỗi năm). Gia đình chỉ định 1 năm cho căn nhà chính và 9 năm cho nhà nghỉ dưỡng.
- Năm bán nhà chính: phần được miễn là (1 + 1) / 10, nên C$20.000 được miễn và C$80.000 là khoản lãi chịu thuế trên tờ khai của người cư trú.
- Nhà nghỉ dưỡng bán 5 năm sau khi rời đi, tổng khoản lãi C$400.000: phần được miễn là (1 + 9) / 15, khoảng C$266.700 được miễn và C$133.300 là khoản lãi chịu thuế.
Nếu thay vào đó họ chỉ định 9 năm cho căn nhà chính và 1 năm cho nhà nghỉ dưỡng, khoảng C$153.300 sẽ được miễn (C$100.000 + C$53.300) thay vì khoảng C$286.700.
Tặng nhà nghỉ dưỡng cho con gái thay vì bán sẽ tạo ra cùng khoản lãi, được tính theo giá trị thị trường hợp lý vào ngày tặng.
Trường hợp của bạn có khác không?
- Bạn chưa quyết định về căn nhà chính: xem giữ hay bán nhà khi rời Canada.
- Bạn chia các năm giữa hai khoản lãi lớn, hoặc chọn trên Form T2061A: việc chỉ định và lựa chọn này khó hoàn tác sau khi đã nộp; hãy nhận hỗ trợ thuế cá nhân.
- Bạn đã rời đi và muốn bán hoặc tặng nhà nghỉ dưỡng: hãy làm theo người không cư trú bán bất động sản tại Canada và nhận hỗ trợ thuế cá nhân.
- Bạn từng sống ở Quebec, hoặc nhà nghỉ dưỡng nằm ở đó: Quebec có quy định và biểu mẫu riêng khi rời đi; xem rời Quebec và nhận hỗ trợ thuế cá nhân.
- Gia đình sẽ dùng nhà nghỉ dưỡng: hãy xem tình trạng cư trú về thuế tại Canada và nhận hỗ trợ thuế cá nhân.
- Bạn có thể chuyển về: những năm sống ở nước ngoài vẫn nằm ngoài phần miễn thuế kể cả sau khi bạn quay lại; hãy nhận hỗ trợ thuế cá nhân.
- Vợ/chồng của bạn ở lại Canada, hoặc bạn đồng sở hữu nhà nghỉ dưỡng với người khác: phần của mỗi chủ sở hữu theo các năm cư trú của riêng người đó, và gia đình ở lại có thể khiến bạn vẫn là người cư trú; xem gia đình ở lại Canada khi bạn làm việc ở nước ngoài và nhận hỗ trợ thuế cá nhân.
- Nước mới của bạn đánh thuế khoản lãi của bạn (ví dụ Hoa Kỳ): nước đó cũng có thể đánh thuế lần bán nhà nghỉ dưỡng, tính từ giá gốc ban đầu của bạn và không có khoản miễn thuế của Canada. Nếu bạn chọn trên Form T2061A, hiệp định thuế Canada–Hoa Kỳ cho phép bạn chọn để tại Hoa Kỳ được coi như đã bán và mua lại nhà nghỉ dưỡng theo giá trị đó (Article XIII(7)); hãy nhận hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
- Con bạn là công dân Hoa Kỳ hoặc sống ở nước khác: việc tặng cũng có thể có hệ quả thuế tại đó; hãy nhận hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
- Nhà thứ hai của bạn nằm ngoài Canada: xem bất động sản ở nước ngoài khi rời Canada.
- Tài sản khác bạn sở hữu khi rời đi: xem rời Canada.
Số liệu trên trang này
| Số liệu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Ngưỡng giá trị thị trường hợp lý cho Form T1161 Tổng giá trị thị trường hợp lý của tài sản phải khai báo sở hữu khi rời đi; phải nộp biểu mẫu khi vượt mức này | $25.000 | CRA: Chuyển nhượng tài sản của người rời Canada Đã kiểm tra |
| Tiền phạt ở cấp liên bang cho mỗi tháng đầy đủ khi chỉ định nhà ở chính trễ hạn Cho mỗi tháng đầy đủ kể từ hạn nộp ban đầu đến khi có đơn chỉ định trễ được chấp nhận | $100 | Income Tax Act, subsection 220(3.5) Đã kiểm tra |
| Mức tiền phạt tối đa ở cấp liên bang khi chỉ định nhà ở chính trễ hạn Tiền phạt tối đa khi CRA chấp nhận chỉ định trễ theo Income Tax Act subsection 220(3.5) | $8.000 | Income Tax Act, subsection 220(3.5) Đã kiểm tra |
| Tiền phạt mỗi ngày ở cấp liên bang khi nộp thông báo section 116 trễ hạn Áp dụng cho việc thông báo trễ về lần chuyển nhượng thực tế theo subsection 116(3) | $25 | CRA: Tiền phạt do không tuân thủ Đã kiểm tra |
| Mức tiền phạt tối thiểu ở cấp liên bang khi nộp thông báo section 116 trễ hạn Tiền phạt tối thiểu khi thông báo chuyển nhượng thực tế trễ theo subsection 116(3) | $100 | CRA: Tiền phạt do không tuân thủ Đã kiểm tra |
| Mức tiền phạt tối đa ở cấp liên bang khi nộp thông báo section 116 trễ hạn Tiền phạt tối đa khi thông báo chuyển nhượng thực tế trễ theo subsection 116(3) | $2.500 | CRA: Tiền phạt do không tuân thủ Đã kiểm tra |
| Khoản người mua giữ lại ở cấp liên bang khi không có chứng nhận đối với tài sản vốn Áp dụng trên phần giá mua vượt mọi hạn mức ghi trong giấy chứng nhận, đối với tài sản thuộc subsection 116(5) | 25% | Income Tax Act, subsection 116(5) Đã kiểm tra |
| Khoản thanh toán chứng nhận ở cấp liên bang trên lãi từ tài sản vốn Áp dụng trên số tiền thu được trừ giá gốc điều chỉnh (ACB), trước chi phí bán; có thể cung cấp bảo đảm được chấp nhận thay thế | 25% | Income Tax Act, subsections 116(2) và 116(4) Đã kiểm tra |
| Tỷ lệ tính vào thu nhập chịu thuế thông thường của lãi vốn Quy tắc thông thường theo Income Tax Act section 38(a); có ngoại lệ | 50% | Justice Laws: Income Tax Act, section 38 Đã kiểm tra |
| Thuế suất khấu trừ Part XIII đối với tiền thuê nhà tại Canada trả cho người không cư trú Thuế suất thông thường trên tiền thuê bất động sản Canada tính trên tổng số tiền; hiệp định thuế có thể thay đổi thuế suất, và Form NR6 được CRA chấp thuận có thể đổi cơ sở khấu trừ sang tiền thuê ròng | 25% | CRA: T4144, Hướng dẫn thuế thu nhập để lựa chọn theo Section 216 Đã kiểm tra |
Nguồn chính
- CRA: Chuyển nhượng tài sản (người rời Canada)
- CRA: Income Tax Folio S1-F3-C2, Nhà ở chính
- Income Tax Act, section 40
- Income Tax Act, section 45
- Income Tax Act, section 54
- Income Tax Act, section 69
- Income Tax Act, section 116
- Income Tax Act, section 128.1
- CRA: IC72-17R6, Thủ tục theo section 116
- CRA: Income Tax Folio S5-F1-C1, Xác định tình trạng cư trú của cá nhân
- CRA: T4144, Lựa chọn theo section 216
Về hướng dẫn này
Bản dịch từ hướng dẫn tiếng Anh · Đọc bản gốc tiếng Anh
Trang này giải thích các quy tắc chung cho năm thuế được nêu. Đây không phải là tư vấn cho trường hợp của bạn.
Thay đổi so với bản tiếng Anh gốc
- : Xuất bản lần đầu.