Kanada'dan ayrılırken yurt dışındaki mülk için ayrılış vergisi

Kanada'dan ayrılırken yurt dışındaki evim veya dairem satılmış sayılır mı?

Evet, bir istisna geçerli olmadıkça. Kanada mukimi olmaktan çıktığınız gün (ayrılış tarihiniz; nasıl belirlendiği Kanada'dan ayrılmak rehberindedir) sahip olduğunuz her şeyi gerçek piyasa değeriyle satmış sayılırsınız. Kanunun dışarıda bıraktığı başlıca mülk Kanada'da bulunan gayrimenkuldür (birkaç başka tür de dışarıda bırakılır). Bu nedenle başka bir ülkedeki ev, daire veya kiralık birim gibi yabancı gayrimenkul satılmış sayılır ve aynı değerle geri almış kabul edilirsiniz (Income Tax Act s. 128.1(4)(b) ve (c); CRA). Mülke başkasıyla birlikte sahipseniz yalnızca sizin payınız ve yalnızca ayrılan sahipler için satılmış sayılır.

Kazanç, ayrılış günündeki değer ile maliyetiniz arasındaki farktır; ikisi de Kanada dolarıyla hesaplanır. Sermaye kazancının genellikle %50 kadarı vergilendirilir ve ayrılış yılı beyannamenize gider; Form T1243 ile hesaplanır.

Durumu basit olmayanlar:

• Yurt dışındaki evde yaşadınız ve onu ana konut istisnasıyla korumak istiyorsunuz; aynı zamanda Kanada'da da bir eviniz var.
• Mülk kiraya verilmişti ve amortisman talep ettiniz.
• Mülkü daha sonra satacaksınız ve diğer ülke aynı kazancı vergilendirecek.
• Mülkü yıllar önce aldınız ve Kanada doları cinsinden maliyet kayıtlarınız yok.

Toplanacaklar: satın alma belgeleri, tadilat makbuzları, ayrılış tarihindeki değerleme ve evde oturduğunuz veya kiraya verdiğiniz tarihler; tam liste aşağıdadır.

Kanada'daki ev vergilendirilmezken yurt dışındaki ev ayrılışta neden vergilendirilir?

Çünkü Kanada, ayrıldıktan sonra Kanada'daki gayrimenkulü vergilendirme hakkını elinde tutar, başka yerlerdeki gayrimenkulü ise tutmaz. Mukim olmayan biri, kazanç için Kanada vergisini yalnızca vergilendirilebilir Kanada mülkünden öder; buna Kanada'daki gayrimenkul girer, yurt dışındaki mülk girmez (s. 2(3)). Ayrılış tarihiniz, Kanada'nın yurt dışındaki evin değer artışını vergilendirebileceği son fırsattır; kanun bu yüzden onu o zaman vergilendirir.

Elinizde tuttuğunuz bir Kanada evi veya yazlığı için Kanada'dan ayrılırken evinizi tutun veya satın ve Kanada'dan ayrılırken yazlık veya ikinci ev rehberlerine bakın.

Kanada'ya gelmeden önce sahipsem veya miras aldıysam muaf mıdır?

Yalnızca kısa süreli mukimlik kuralı kapsamında. Son kez mukim olduğunuzda sahip olduğunuz veya ondan sonra miras aldığınız mülk, ayrılmadan önce Kanada'da önceki 120 ayın içinde en fazla 60 ay mukim olduysanız farazi satışın dışında bırakılır (s. 128.1(4)(b)(iv)). Daha uzun süre mukim olduysanız gelmeden önce mülke sahip olmak onu muaf kılmaz; ancak maliyetiniz genellikle mukim olduğunuz gündeki değeridir, dolayısıyla Kanada gelişinizden önceki değer artışını vergilendirmez (s. 128.1(1)(c); Folio S1-F3-C2, 2.74 paragraf). Ayların nasıl sayılacağı Kanada'ya geldikten beş yıl içinde ayrılmak rehberindedir.

Hangi değeri, hangi maliyeti ve hangi döviz kurunu kullanırım?

Mülkün ayrılış tarihindeki gerçek piyasa değerini satış bedeli, maliyetini ve sermaye iyileştirmelerini ise maliyet olarak kullanın. Her tutarı, doğduğu günün Bank of Canada kuruyla Kanada dolarına çevirin: satın alma bedelini satın alma tarihinde, her tadilatı kendi tarihinde ve değeri ayrılış tarihinde (s. 261(2); CRA).

Kur hareketi kazancın bir parçası olur. Yerel para cinsinden değerini koruyan bir ev, o para Kanada dolarına karşı yükselmişse yine de Kanada doları cinsinden kazanç gösterebilir. 1 Mart 2017 öncesindeki bir gün için CRA, Bank of Canada öğle kurunu kullanmanızı söyler (Folio S5-F4-C1).

Ayrılış değeri, mülkün o gün getireceği fiyattır. Bu değerin kanıtını saklayın; örneğin ayrılış tarihinize yakın tarihli yazılı bir ekspertiz. İpotek kazancı azaltmaz: öz sermayenizi değil mülkün tam değerini kullanın; bu yüzden vergi, mülkü satmadan elde edebileceğiniz nakdi aşabilir. Kendi keyfiniz için kullandığınız bir evdeki zarar sayılmaz: kişisel kullanım mülkündeki zarar sıfırdır (s. 40(2)(g)(iii)).

Ana konut istisnası, içinde yaşadığım yurt dışındaki evi koruyabilir mi?

Mümkündür. Kanada dışındaki bir mülk, genellikle içinde yaşadıysanız ana konutunuz sayılabilir ve bunu Form T2091(IND) ile belirlersiniz (Folio S1-F3-C2, 2.74 paragraf; CRA formu).

İki sınır önemlidir. Muaf kısma yalnızca Kanada'da mukim olduğunuz yıllar sayılır ve ek “1 +” yılı yalnızca mülkü edindiğiniz yıl mukim olduysanız uygulanır (Folio S1-F3-C2, 2.20 paragraf). Ayrıca aile birimi yılda yalnızca bir ev belirleyebilir; yani yurt dışındaki ev için kullandığınız her yıl, Kanada'daki eviniz için kaybedilen bir yıldır. Beyanname vermeden önce karar verin: bir ev için belirlediğiniz yıl, aile biriminizin başka bir evi için de kullanılamaz. Kurallar ana konut istisnası rehberindedir.

Yurt dışındaki mülk T1161 ve T1243'e girer mi, T1135 vermem gerekir miydi?

Ayrılış formları için evet. Ayrılırken sahip olduğunuz mülklerin toplam değeri $25.000 tutarını aşıyorsa Form T1161 verir ve yurt dışındaki mülkü onda listelersiniz. Kazancı Form T1243 ile hesaplanır ve beyannamenizin sermaye kazancı çizelgesi olan Schedule 3'e taşınır (CRA). Ayrıntılar: Form T1161 ve Form T1243.

Form T1135 kullanıma bağlıdır. Ağırlıklı olarak kendi kullanımınız için tuttuğunuz yurt dışındaki ev kişisel kullanım mülküdür ve bildirilmez; ağırlıklı olarak kâr için kiraya verilen mülk ise, kişisel kullanım mülkü hariç tüm belirli yabancı mülklerinizin maliyeti mukim olduğunuz herhangi bir anda, ayrılış yılınızın mukim olduğunuz bölümü dahil, $100.000 tutarını aştıysa bildirilir (s. 233.3(1); CRA T1135 soruları). Kategoriler: T1135'e hangi varlıklar girer.

Daha sonra satarsam Kanada, diğer ülkenin aldığı vergiyi kredi olarak sayar mı?

Evet, sınırlar içinde. Ayrıldıktan sonra satarsanız ve kazanç üzerinden mülkün bulunduğu ülkeye (veya o sırada yaşadığınız anlaşma ülkesine) gelir vergisi öderseniz, ayrılış yılı verginizden, kazancın siz Kanada'da yaşarken oluşan kısmına ait yabancı vergiyi indirebilirsiniz (s. 126(2.21)).

Kredi, zaten tarh edilmiş vergiyi azaltır; bu yüzden ayrıldıktan yıllar sonra iade anlamına gelebilir. Fiilen ödenmiş bir yabancı vergi gerektirir: diğer ülke kazancı vergilendirmezse veya mülk sonradan ayrılış değerinden düşük fiyata satılırsa Kanada ayrılış vergisini iade etmez; çünkü göç sonrası zarar kuralı yalnızca Kanada mülkünü kapsar (s. 128.1(8)). Sonunda yapılacak satış için ayrılış yılı beyannamenizi, T1243'ü ve ayrılış değerlemesini saklayın. Yabancı vergi kuralları ve diğer ülkenin size gelişte yeni bir maliyet verip vermediği ülkeye ait sorulardır; Kanada'dan Birleşik Krallık'a taşınmak gibi ülke rehberlerine bakın.

Bunun için ayrılış vergisini erteleyebilir miyim?

Evet. Farazi olarak satılmış sayılan mülkün vergisini, mülkü gerçekten satana kadar faizsiz erteleme seçimini yapabilirsiniz; ancak ertelenen federal vergi $16.500 tutarını aşınca CRA teminat ister (eski Québec mukimleri için $13.777,50) (CRA). Seçimi, ayrıldığınız yılı izleyen yılın 30 Nisan tarihine kadar yapın; teminat süreci ayrılış vergisini ertelemek rehberindedir. Mülke hâlâ sahipken sonradan Kanada'ya dönerseniz, ayrılış kazancını azaltmayı veya kaldırmayı seçebilirsiniz (s. 128.1(6)(c)); bkz. ayrılış vergisini ödedikten sonra Kanada'ya dönmek.

Yurt dışında kiraya verdiğim mülk ne olur?

Kiralık bir bina da satılmış sayılır ve mukimken talep ettiğiniz amortisman (capital cost allowance) gelir olarak geri dönebilir. Binanın ayrılış değeri, amortismana tabi kalan bakiyesinden fazlaysa, fark geri alma (recapture) olarak gelire eklenir; değer binanın orijinal maliyetine ulaşana kadar talep edilen toplam amortismana kadar. Orijinal maliyetin üstündeki her değer sermaye kazancıdır (s. 13(1); s. 128.1(4)(b)). Ayrılış değerini arsa ile bina arasında bölün, çünkü yalnızca bina amortismana tabidir.

Ayrılış tarihinize kadar elde edilen kira, ayrılış yılı beyannamenize girer. Mukimken kira ve satışlar için Kanada dışındaki mülk rehberine bakın.

Neleri toplamalıyım?

• Satın alma sözleşmesi, kapanış belgesi, hukuki ve tapu devir masrafları, tarihleriyle birlikte
• Tadilat ve ek yapı makbuzları, tarihleriyle birlikte
• Ayrılış tarihiniz itibarıyla bir ekspertiz
• Gelmeden önce mülke sahipseniz: mukim olduğunuz tarihteki değer
• Evde oturduğunuz, kiraya verdiğiniz veya boş bıraktığınız yıllar; daha önce yapılmış ana konut belirlemeleri
• Kiralık mülk için: her yıl talep edilen amortisman ve kira kayıtları
• Sonraki bir satıştan sonra: satış sözleşmesi, yabancı beyanname ve ödenen yabancı verginin kanıtı

Örnek

Bu örnekler açıklama amaçlıdır ve Kanada doları kullanır.

Kanada'da yaşarken alınan bir daire

Bir mukim, Taipei'de C$300.000'a bir daire aldı ve ailede hiç kimse orada oturmadı. Ayrılış tarihinde değeri C$500.000'dır. C$200.000'lık kazanç T1243'e yazılır ve bunun C$100.000'ı ayrılış yılı beyannamesinde vergilendirilir. Ailede hiç kimse orada oturmadığı için ana konut olarak belirlenemez.

Aynı daire dört yıl sonra satılıyor

• Ayrılış yılı: farazi satış C$30.000 federal vergi ekler (eyalet vergisi bunun üstüne gelir; en yüksek federal oran %33'tür).
• 1–3. yıllar: daire elde tutulur; Kanada'da hiçbir şey değişmez.
• 4. yıl: daire C$600.000'a satılır ve diğer ülke, satın almadan beri oluşan C$300.000'lık kazancın tamamı için C$67.500 vergi alır. Bu kazancın C$200.000'ı (üçte ikisi) sahip Kanada'da yaşarken oluşmuştur; yani yabancı verginin C$45.000'ı bununla ilgilidir.
• 5. yılın 30 Nisan'ına kadar: sahip, CRA'dan ayrılış yılını değiştirmesini ister. Federal kredi C$30.000'dır; bu, C$45.000 ile o daire için ayrılışta doğan federal vergiden düşük olanıdır.

Gelmeden önce sahip olunan bir daire

Yeni gelen bir kişi, Kanada'ya taşınmadan önce Londra'da bir daireye sahipti, daha önce hiç Kanada'da yaşamamıştı ve dört yıl (48 ay) sonra ayrılıyor. Ayrılıştan önceki 120 ayda toplam mukimlik 60 aydan az olduğu için daire farazi satışın dışında bırakılır; bu yüzden T1243'te yer almaz.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Kanada'da da bir eviniz var ve ikisinde de yaşadınız: belirleme seçimi her iki mülkü de etkiler; ana konut istisnası rehberine bakın ve bireysel vergi desteği alın.
• Yurt dışındaki mülk, amortisman talep edilmiş bir kiralık mülk: geri alma ve arsa-bina ayrımı rakam gerektirir; Kanada dışındaki mülk rehberine bakın ve bireysel vergi desteği alın.
• Ayrılış vergisi yüksek veya henüz satamıyorsunuz: ayrılış vergisini ertelemek rehberine bakın ve bireysel vergi desteği alın.
• Ayrıldıktan sonra sattınız ve yurt dışında vergi ödediniz: düzeltilmiş ayrılış yılı beyannamesinin bir son tarihi vardır; bireysel vergi desteği alın.
• Maliyeti kanıtlayamıyorsunuz veya mülk değerli: maliyet ve ayrılış değeri CRA'nın kabul edeceği kanıt gerektirir; CRA ayrılış değerinize itiraz ediyor rehberine bakın ve bireysel vergi desteği alın.
• Son beş yıl içinde geldiniz: Kanada'ya geldikten beş yıl içinde ayrılmak rehberine bakın.
• Mülkün bulunduğu ülkeye taşınıyorsunuz: Kanada'dan Tayvan'a taşınmak veya Kanada'dan Hong Kong'a taşınmak gibi ülke rehberine bakın.
• Geçmiş yıllarda T1161, T1243 veya T1135'i kaçırdınız: geç verilen ayrılış formları ve cezalar rehberine bakın ve bireysel vergi desteği alın.