Chalet ou résidence secondaire : impôt en quittant le Canada

Mon chalet est-il imposé quand je quitte le Canada?

Non, pas le jour de votre départ. Quand vous émigrez, la plupart de vos biens sont réputés vendus à leur juste valeur marchande, mais les biens immeubles situés au Canada sont exclus (Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 128.1(4)b); ARC). Le chalet garde son coût d'origine. Le gain, moins l'exemption pour résidence principale pour les années où vous habitiez au Canada, est imposé plus tard, quand vous le vendez ou le donnez, et peut-être quand vous le transformez en logement locatif (voir plus bas).

L'impôt est reporté, pas pardonné. Une vente ultérieure est une vente par un non-résident : les règles de l'article 116 s'appliquent, et seules les années où vous étiez résident du Canada peuvent compter dans l'exemption pour résidence principale.

Le chalet doit quand même figurer sur le formulaire T1161, la liste des biens, si l'ensemble de ce que vous possédiez à votre départ valait plus de 25 000 $ (ARC). Lisez Le formulaire de liste des biens en quittant le Canada.

Ce qui rend un dossier non simple : les deux habitations ont de gros gains, vous vendez la résidence principale l'année de votre départ, le chalet est au Québec, la famille continuera de l'utiliser, ou vous pourriez revenir.

À réunir dès maintenant : le prix d'achat, les frais de clôture et les reçus des améliorations pour les deux propriétés; chaque désignation de résidence principale que vous ou votre conjoint avez faite; votre date de départ; et une juste valeur marchande de chaque propriété à votre départ.

Un chalet peut-il être ma résidence principale?

Oui. Un chalet peut être une résidence principale pour toute année où il a été habité habituellement par vous, votre conjoint ou conjoint de fait, votre ancien conjoint ou conjoint de fait, ou votre enfant, et l'Agence du revenu du Canada (ARC) accepte qu'y habiter peu de temps dans l'année puisse suffire (Folio S1-F3-C2, ¶2.10–2.11). Un logement gardé surtout pour produire un revenu ne se qualifie généralement pas avec de courts séjours. Il en va de même pour un condo où habite votre enfant; lisez le guide sur l'exemption pour résidence principale.

La limite est de une habitation par unité familiale par année : vous, votre conjoint ou conjoint de fait et vos enfants mineurs non mariés partagez une seule désignation pour chaque année (Loi de l'impôt sur le revenu, art. 54; Folio ¶2.13–2.14). Vous pouvez attribuer certaines années à la maison et d'autres années au chalet, mais jamais la même année aux deux. Ce guide explique comment comparer les deux en général.

Je vends ma résidence principale avant de partir et je garde le chalet : comment fonctionnent les désignations?

Désignez pour la maison seulement les années dont elle a besoin, et gardez le reste pour le chalet. La part exonérée d'un gain se calcule avec une formule : un plus le nombre d'années désignées pendant lesquelles vous étiez résident du Canada, divisé par le nombre d'années de propriété (Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 40(2)b)).

Le « un plus » existe pour qu'une famille qui vend une habitation et en achète une autre la même année soit couverte pour les deux (Folio ¶2.28). Il s'applique à chaque propriété séparément, et seulement si vous étiez résident du Canada l'année où vous avez acheté cette propriété. En pratique, une maison détenue pendant 10 ans peut être entièrement exonérée avec 9 années désignées, ce qui laisse une année libre pour le chalet.

Le piège : désigner toutes les années pour la maison au moment de la vendre, puis constater qu'il ne reste aucune année pour le chalet. La désignation se fait dans la déclaration de l'année de la vente, sur l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND) (Folio ¶2.15). La modifier ensuite n'est pas automatique : l'ARC peut accepter une désignation tardive, modifiée ou révoquée si vous la demandez dans les dix ans suivant cette année-là, et elle exige 100 $ pour chaque mois complet de retard, jusqu'à concurrence de 8 000 $ (par. 220(3.2) et (3.5); Folio ¶2.15.1). Planifiez le partage avant de produire la déclaration de la vente de la maison. Les années après votre départ s'ajoutent aux années de propriété du chalet, mais jamais à ses années exonérées : sa part exonérée diminue donc plus vous le gardez longtemps à l'étranger. Le calcul pour la maison se trouve dans Vendre sa maison après avoir quitté le Canada.

Dois-je vendre le chalet avant ou après avoir quitté le Canada?

Vendre pendant que vous êtes encore résident évite les formalités de non-résident et empêche les années à l'étranger de réduire la part exonérée; vendre plus tard reporte l'impôt, mais ajoute les deux. Une vente pendant que vous êtes encore résident se déclare dans votre déclaration ordinaire. Une vente après votre départ est une disposition par un non-résident d'un bien canadien imposable.

Dans les deux cas, 50 % du gain en capital qui reste après l'exemption est inclus dans le revenu. Garder le chalet change la situation si vous pourriez revenir ou si la famille l'utilise : voyez la section sur l'usage familial plus bas. La procédure détaillée pour les non-résidents se trouve dans Non-résidents qui vendent un bien canadien.

Puis-je choisir d'inclure le chalet dans l'impôt de départ (formulaire T2061A)?

Oui, c'est une option. Avec le formulaire T2061A, un particulier peut choisir de traiter un bien immeuble canadien comme vendu à sa juste valeur marchande au départ, puis comme racheté à cette valeur (alinéa 128.1(4)d); ARC).

Ce que cela change :

• Le gain jusqu'au départ est imposé dans votre déclaration de départ, pendant que vous êtes encore résident.
• Le coût du chalet est ramené à sa valeur au départ : une vente ultérieure impose donc seulement la plus-value survenue après votre départ.
• Le coût : tout impôt sur le gain jusqu'au départ est dû dans votre déclaration de départ, avant que vous ayez encaissé quoi que ce soit. Une vente ultérieure par un non-résident exige quand même le respect de l'article 116.

Comme le choix équivaut à une vente pendant que vous êtes encore résident, les années désignées sont mesurées par rapport aux années de propriété jusqu'au départ, et non à la période plus longue jusqu'à une vente ultérieure. L'échange est le suivant : de l'impôt maintenant sur toute partie non couverte par des années désignées, contre une part exonérée qui ne diminue pas pendant que vous vivez à l'étranger. Comparez les deux voies avec des chiffres réels avant de faire le choix.

Et si la famille continue d'utiliser le chalet, ou si je le loue pendant que je suis à l'étranger?

Louer le chalet et le laisser à l'usage de la famille comportent des risques différents. La location entraîne une retenue d'impôt et, si le chalet devient un bien locatif, une vente réputée. Le garder prêt pour vos propres visites peut jouer contre vous dans un examen de résidence.

Louer le chalet : un locataire ou un agent doit retenir 25 % du loyer brut qui vous est versé à titre de non-résident, sauf si l'ARC approuve le formulaire NR6 pour retenir sur le loyer net (T4144). Transformer le chalet en bien locatif est un changement d'affectation : vous êtes réputé le vendre à sa juste valeur marchande, puis le racheter (par. 45(1)), sauf si vous faites dans votre déclaration le choix prévu au par. 45(2) d'être traité comme n'ayant pas changé l'affectation. L'ARC n'applique pas cette règle lorsque la location est accessoire à l'usage du chalet comme résidence, sans modification structurelle et sans déduction pour amortissement (DPA) demandée (Folio S1-F3-C2, ¶2.59). Lisez Propriétaires non-résidents et Transformer une maison en logement locatif.

Usage familial : l'ARC considère une habitation gardée disponible pour votre occupation comme un lien de résidence important, et range une habitation saisonnière au Canada parmi les liens secondaires, pesés avec vos autres liens (Folio S5-F1-C1, ¶1.12 et ¶1.14). La catégorie qui s'applique à votre chalet dépend des faits. Lisez La résidence fiscale canadienne.

Quel impôt s'applique si je donne le chalet à mes enfants pendant que je suis à l'étranger?

Un don est imposé comme une vente à la juste valeur marchande. Vous êtes réputé recevoir un produit égal à la valeur du chalet (al. 69(1)b)), même si aucun argent n'est échangé, et le coût pour votre enfant devient cette même valeur (al. 69(1)c)). À titre de non-résident, vous devez quand même envoyer le même avis T2062 dans les 10 jours (avec la même pénalité de retard) et produire une déclaration canadienne pour cette année-là. Votre enfant est considéré comme l'acheteur : sauf si un certificat est délivré, il doit verser 25 % de la valeur du chalet à l'ARC dans les 30 jours suivant la fin du mois du don (par. 116(5)). Demandez donc le certificat avant le transfert.

Ajouter un enfant sur le titre de propriété peut constituer une disposition d'une partie du chalet. Les dons et les changements de titre sont expliqués dans Transférer un bien à des membres de la famille, et les dons faits avant le départ dans Donner des biens à la famille avant de quitter le Canada.

Que dois-je garder au dossier pour une vente faite des années plus tard?

Gardez tout ce qui prouve le coût, les améliorations et les années de résidence : une vente ultérieure peut survenir bien après le moment où les reçus sont faciles à retrouver.

• Le contrat d'achat et l'état de clôture de chaque propriété
• Les reçus des améliorations (pas les réparations courantes)
• La désignation de résidence principale de chaque année, pour vous et votre conjoint
• Votre date de départ et la preuve de cette date
• Une juste valeur marchande du chalet au départ (une évaluation ou des ventes comparables)
• Les registres de location et les approbations du formulaire NR6, si vous louez le chalet

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration, en dollars canadiens. Les deux propriétés ont été achetées la même année pendant que la famille était résidente, et la résidence principale est vendue la 10e année, juste avant le départ.

Toutes les années désignées pour la maison

Le gain sur la maison est de 300 000 $ CA sur 10 ans. La famille désigne les 10 années pour la maison. Avec la règle du « un plus », 9 années auraient suffi : une année est donc perdue.

Cinq ans après leur départ, ils vendent le chalet avec un gain total de 260 000 $ CA. Le chalet n'a aucune année désignée : la totalité des 260 000 $ CA est donc un gain imposable, dont la moitié est incluse dans le revenu, lors d'une vente par non-résident avec un avis T2062.

Neuf années pour la maison, une pour le chalet

Même famille, mêmes chiffres. Elle désigne 9 années pour la maison (1 + 9 = 10 années exonérées sur 10, donc aucun impôt sur la maison) et la 10e année pour le chalet.

À la vente ultérieure du chalet : détenu 15 ans, part exonérée (1 + 1) / 15. La partie exonérée est d'environ 34 700 $ CA, et il reste environ 225 300 $ CA de gain imposable.

Le chalet prend de la valeur plus vite que la maison

Le gain sur la maison est de 100 000 $ CA sur 10 ans (10 000 $ CA par année); le gain sur le chalet jusqu'au départ est de 300 000 $ CA (30 000 $ CA par année). La famille désigne 1 année pour la maison et 9 pour le chalet.

• Année de la vente de la maison : part exonérée (1 + 1) / 10, donc 20 000 $ CA sont exonérés et 80 000 $ CA sont un gain imposable dans la déclaration de résident.
• Chalet vendu 5 ans après le départ, gain total de 400 000 $ CA : part exonérée (1 + 9) / 15, soit environ 266 700 $ CA exonérés et 133 300 $ CA de gain imposable.

Si elle avait plutôt désigné 9 années pour la maison et 1 pour le chalet, environ 153 300 $ CA seraient exonérés (100 000 $ CA + 53 300 $ CA) plutôt qu'environ 286 700 $ CA.

Donner le chalet à une fille plutôt que le vendre produirait le même gain, mesuré à sa juste valeur marchande le jour du don.

Votre situation est différente?

• Vous n'avez pas encore décidé pour la résidence principale : lisez Garder ou vendre sa maison en quittant le Canada.
• Vous répartissez des années entre deux gros gains, ou vous faites le choix du formulaire T2061A : la désignation et le choix sont difficiles à défaire une fois produits; obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous êtes déjà parti et voulez vendre ou donner le chalet : suivez Non-résidents qui vendent un bien canadien et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous habitiez au Québec, ou le chalet s'y trouve : le Québec a ses propres règles et formulaires de départ; lisez Quitter le Québec : l'impôt et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Votre famille utilisera le chalet : consultez La résidence fiscale canadienne et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous pourriez revenir au Canada : les années passées à l'étranger restent hors de l'exemption même après votre retour; obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Votre conjoint reste au Canada, ou vous possédez le chalet avec quelqu'un d'autre : la part de chaque propriétaire suit ses propres années de résidence, et une famille qui reste au pays peut vous faire demeurer résident; lisez La famille reste au Canada pendant que vous travaillez à l'étranger et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Votre nouveau pays impose vos gains (les États-Unis, par exemple) : il peut aussi imposer la vente du chalet, à partir de votre coût d'origine et sans l'exemption canadienne. Si vous faites le choix du formulaire T2061A, la convention fiscale Canada–États-Unis vous permet de choisir d'être traité aux États-Unis comme ayant vendu et racheté le chalet à cette valeur (article XIII(7)); obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Vos enfants sont citoyens américains ou vivent dans un autre pays : un don peut aussi avoir des effets fiscaux là-bas; obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Votre résidence secondaire est hors du Canada : lisez Immeubles étrangers en quittant le Canada.
• Vous avez d'autres biens au moment de partir : lisez Quitter le Canada.