کینیڈا چھوڑتے وقت بیرون ملک جائیداد پر روانگی کا ٹیکس

کیا کینیڈا چھوڑتے وقت بیرون ملک میرا گھر یا اپارٹمنٹ فرضی طور پر فروخت مانا جاتا ہے؟

جی ہاں، سوائے اس کے کہ کوئی استثنا لاگو ہو۔ جس دن آپ کینیڈا کے مقیم نہیں رہتے (آپ کی روانگی کی تاریخ؛ یہ کیسے طے ہوتی ہے، کینیڈا چھوڑنا میں ہے)، آپ کی ملکیت ہر چیز کو مناسب مارکیٹ قیمت پر فروخت شدہ مانا جاتا ہے۔ قانون جس بنیادی جائیداد کو خارج کرتا ہے وہ کینیڈا میں واقع غیر منقولہ جائیداد ہے (چند اور اقسام بھی خارج ہیں)۔ اس لیے بیرون ملک کی غیر منقولہ جائیداد، جیسے کسی دوسرے ملک میں گھر، اپارٹمنٹ یا کرایے کی یونٹ، فرضی طور پر فروخت مانی جاتی ہے، اور آپ کو اسے اسی قیمت پر واپس خریدا ہوا مانا جاتا ہے (Income Tax Act s. 128.1(4)(b) اور (c)؛ CRA)۔ اگر آپ اس کے مالک کسی اور کے ساتھ ہیں تو صرف آپ کا حصہ فرضی طور پر فروخت مانا جاتا ہے، اور صرف جانے والے مالکان کے لیے۔

منافع روانگی کے دن کی ویلیو منفی آپ کی لاگت ہے، دونوں کینیڈین ڈالر میں۔ سرمایہ کے منافع کا عموماً ⁦50%⁩ قابل ٹیکس ہوتا ہے، اور وہ آپ کے روانگی کے سال کے گوشوارے میں جاتا ہے، جس کا حساب Form T1243 پر ہوتا ہے۔

معاملہ کب آسان نہیں رہتا:

• آپ بیرون ملک اس گھر میں رہتے تھے اور اسے بنیادی رہائش کی چھوٹ سے بچانا چاہتے ہیں، جبکہ آپ کے پاس کینیڈین گھر بھی ہے۔
• جائیداد کرائے پر دی گئی تھی اور آپ نے فرسودگی کا دعویٰ کیا تھا۔
• آپ اسے بعد میں فروخت کریں گے اور دوسرا ملک اسی منافع پر ٹیکس لگائے گا۔
• آپ نے اسے برسوں پہلے خریدا تھا اور آپ کے پاس کینیڈین ڈالر میں لاگت کا کوئی ریکارڈ نہیں۔

کیا جمع کریں: خریداری کے کاغذات، تزئین و آرائش کی رسیدیں، روانگی کی تاریخ کی ویلیو، اور وہ تاریخیں جب آپ اس میں رہے یا اسے کرائے پر دیا؛ مکمل فہرست نیچے ہے۔

بیرون ملک گھر پر روانگی کے وقت ٹیکس کیوں لگتا ہے جبکہ کینیڈین گھر پر نہیں؟

کیونکہ کینیڈا آپ کے جانے کے بعد بھی کینیڈین غیر منقولہ جائیداد پر ٹیکس لگانے کا حق رکھتا ہے، مگر کہیں اور کی غیر منقولہ جائیداد پر نہیں۔ غیر مقیم شخص منافع پر کینیڈین ٹیکس صرف قابل ٹیکس کینیڈین جائیداد سے ادا کرتا ہے، جس میں کینیڈین غیر منقولہ جائیداد شامل ہے مگر بیرون ملک کی جائیداد نہیں (s. 2(3))۔ آپ کی روانگی کی تاریخ بیرون ملک گھر کی بڑھوتری پر ٹیکس لگانے کا کینیڈا کا آخری موقع ہے، اس لیے قانون اسی وقت ٹیکس لگاتا ہے۔

اگر آپ کینیڈین گھر یا کاٹیج رکھتے ہیں تو کینیڈا چھوڑتے وقت اپنا گھر رکھیں یا بیچیں اور کینیڈا چھوڑتے وقت کاٹیج یا دوسرا گھر دیکھیں۔

اگر یہ میرے کینیڈا آنے سے پہلے میری ملکیت تھی یا وراثت میں ملی تو کیا یہ مستثنیٰ ہے؟

صرف مختصر رہائش کے قاعدے کے تحت۔ جو جائیداد آپ کی ملکیت تھی جب آپ آخری بار مقیم بنے، یا اس کے بعد وراثت میں ملی، وہ فرضی فروخت سے خارج ہے اگر آپ جانے سے پہلے پچھلے 120 مہینوں میں 60 مہینوں سے زیادہ نہیں کینیڈا کے مقیم رہے (s. 128.1(4)(b)(iv))۔ اگر آپ زیادہ مدت مقیم رہے تو آنے سے پہلے اس کی ملکیت اسے مستثنیٰ نہیں بناتی، لیکن آپ کی لاگت عموماً مقیم بننے کے دن کی اس کی ویلیو ہوتی ہے، اس لیے کینیڈا آپ کی آمد سے پہلے کی بڑھوتری پر ٹیکس نہیں لگاتا (s. 128.1(1)(c)؛ Folio S1-F3-C2، پیرا 2.74)۔ مہینے کیسے گنے جاتے ہیں، یہ آمد کے پانچ سال کے اندر کینیڈا چھوڑنا میں ہے۔

میں کون سی ویلیو اور لاگت استعمال کروں، اور کون سی شرح تبادلہ؟

روانگی کی تاریخ پر جائیداد کی مناسب مارکیٹ قیمت کو فروخت کی قیمت اور اس کی لاگت جمع سرمایہ جاتی بہتریوں کو لاگت کے طور پر استعمال کریں۔ ہر رقم کو اس دن کی Bank of Canada کی شرح پر کینیڈین ڈالر میں بدلیں جس دن وہ پیدا ہوئی: خریداری کی قیمت خریداری کی تاریخ پر، ہر تزئین و آرائش اس کی تاریخ پر، اور ویلیو روانگی کی تاریخ پر (s. 261(2)؛ CRA)۔

کرنسی کی حرکت منافع کا حصہ بن جاتی ہے۔ جو گھر مقامی کرنسی میں اپنی ویلیو برقرار رکھے وہ بھی کینیڈین ڈالر میں منافع دکھا سکتا ہے اگر وہ کرنسی کینیڈین ڈالر کے مقابلے میں بڑھی ہو۔ 1 مارچ 2017 سے پہلے کے دن کے لیے CRA کہتا ہے کہ Bank of Canada کی noon rate استعمال کریں (Folio S5-F4-C1)۔

روانگی کی ویلیو وہ قیمت ہے جو جائیداد اس دن حاصل کرتی۔ اس ویلیو کا ثبوت رکھیں، جیسے آپ کی روانگی کے قریب کی تاریخ والی تحریری تشخیص۔ رہن منافع کو کم نہیں کرتا: پوری جائیداد کی ویلیو استعمال کریں، اپنی ایکویٹی نہیں، اس لیے ٹیکس اس نقد رقم سے زیادہ ہو سکتا ہے جو آپ فروخت کیے بغیر جمع کر سکتے ہوں۔ اپنے ذاتی لطف کے لیے استعمال ہونے والے گھر کا نقصان شمار نہیں ہوتا: ذاتی استعمال کی جائیداد پر نقصان صفر ہے (s. 40(2)(g)(iii))۔

کیا بنیادی رہائش کی چھوٹ اس بیرون ملک گھر کو بچا سکتی ہے جس میں میں رہا؟

ممکن ہے۔ کینیڈا سے باہر کی جائیداد آپ کی بنیادی رہائش بن سکتی ہے اگر آپ عام طور پر اس میں رہتے تھے، اور آپ اسے Form T2091(IND) پر نامزد کریں (Folio S1-F3-C2، پیرا 2.74؛ CRA کا فارم)۔

دو حدیں اہم ہیں۔ مستثنیٰ حصے میں صرف وہ سال شمار ہوتے ہیں جب آپ کینیڈا میں مقیم تھے، اور اضافی "1 +" سال صرف تب لاگو ہوتا ہے جب آپ اس جائیداد کو حاصل کرنے کے سال میں مقیم تھے (Folio S1-F3-C2، پیرا 2.20)۔ اور آپ کا خاندانی یونٹ ہر سال صرف ایک گھر نامزد کر سکتا ہے، اس لیے بیرون ملک گھر کے لیے آپ جو بھی سال استعمال کریں وہ آپ کے کینیڈین گھر کا کھویا ہوا سال ہے۔ گوشوارہ جمع کرانے سے پہلے فیصلہ کریں: جو سال آپ ایک گھر کے لیے نامزد کریں وہ آپ کے خاندانی یونٹ کے دوسرے گھر کے لیے استعمال نہیں ہو سکتا۔ قواعد بنیادی رہائش کی چھوٹ کی رہنمائی میں ہیں۔

کیا بیرون ملک جائیداد ⁦T1161⁩ اور ⁦T1243⁩ پر جاتی ہے، اور کیا مجھ پر ⁦T1135⁩ واجب تھا؟

روانگی کے فارموں کے لیے ہاں۔ اگر جانے کے وقت آپ کی ملکیت کی کل مالیت ⁦$25,000⁩ سے زیادہ ہو تو آپ Form T1161 جمع کراتے ہیں اور اس پر بیرون ملک کی جائیداد درج کرتے ہیں۔ اس کے منافع کا حساب Form T1243 پر ہوتا ہے اور اسے Schedule 3 میں لے جایا جاتا ہے، جو آپ کے گوشوارے کا سرمایہ کے منافع کا شیڈول ہے (CRA)۔ تفصیلات: Form T1161 اور Form T1243۔

Form T1135 استعمال پر منحصر ہے۔ بیرون ملک وہ گھر جو بنیادی طور پر آپ کے اپنے استعمال کے لیے رکھا گیا ہو ذاتی استعمال کی جائیداد ہے اور رپورٹ نہیں ہوتا؛ جو جائیداد بنیادی طور پر منافع کے لیے کرائے پر دی گئی ہو وہ رپورٹ ہوتی ہے اگر آپ کی تمام مخصوص غیر ملکی جائیداد کی لاگت، ذاتی استعمال کی جائیداد کے بغیر، مقیم رہتے ہوئے کسی بھی وقت ⁦$100,000⁩ سے بڑھ گئی ہو، بشمول روانگی کے سال کا مقیم حصہ (s. 233.3(1)؛ CRA کے ⁦T1135⁩ سوالات)۔ اقسام: ⁦T1135⁩ پر کون سے اثاثے شمار ہوتے ہیں۔

جب میں بعد میں اسے فروخت کروں تو کیا کینیڈا دوسرے ملک کے لگائے ہوئے ٹیکس کا کریڈٹ دے سکتا ہے؟

جی ہاں، حدود کے اندر۔ اگر آپ جانے کے بعد فروخت کریں اور منافع پر اس ملک کو انکم ٹیکس ادا کریں جہاں جائیداد واقع ہے (یا اس معاہدے والے ملک کو جہاں آپ اب رہتے ہیں)، تو آپ اپنے روانگی کے سال کے ٹیکس سے منافع کے اس حصے پر غیر ملکی ٹیکس منہا کر سکتے ہیں جو آپ کے کینیڈا میں رہتے ہوئے بڑھا (s. 126(2.21))۔

کریڈٹ پہلے سے تشخیص شدہ ٹیکس کو کم کرتا ہے، اس لیے آپ کے جانے کے برسوں بعد بھی اس کا مطلب ریفنڈ ہو سکتا ہے۔ اس کے لیے حقیقت میں ادا کیا گیا غیر ملکی ٹیکس چاہیے: اگر دوسرا ملک منافع پر ٹیکس نہ لگائے، یا جائیداد بعد میں روانگی کی ویلیو سے کم پر فروخت ہو، تو کینیڈا روانگی کا ٹیکس واپس نہیں کرتا، کیونکہ ہجرت کے بعد کے نقصان کا قاعدہ صرف کینیڈین جائیداد کو شامل کرتا ہے (s. 128.1(8))۔ مستقبل کی فروخت کے لیے اپنا روانگی کے سال کا گوشوارہ، ⁦T1243⁩ اور روانگی کی ویلیو کا ریکارڈ رکھیں۔ غیر ملکی ٹیکس کے قواعد، اور یہ کہ آیا دوسرا ملک آپ کی آمد پر نئی لاگت دیتا ہے، ملک کے سوالات ہیں؛ ملکی رہنمائیاں دیکھیں جیسے کینیڈا سے برطانیہ منتقل ہونا۔

کیا میں اس پر روانگی کا ٹیکس مؤخر کر سکتا ہوں؟

جی ہاں۔ آپ فرضی طور پر فروخت شدہ جائیداد پر ٹیکس کی ادائیگی اس کی اصل فروخت تک بغیر سود کے مؤخر کرنے کا انتخاب کر سکتے ہیں، لیکن جب مؤخر کیا گیا وفاقی ٹیکس ⁦$16,500⁩ سے اوپر ہو تو CRA ضمانت مانگتا ہے (سابق کیوبیک کے مقیم افراد کے لیے ⁦$13,777.50⁩) (CRA)۔ اپنے جانے کے اگلے سال کی 30 اپریل تک انتخاب کریں؛ ضمانت کا عمل روانگی کا ٹیکس مؤخر کرنا میں ہے۔ اگر آپ بعد میں جائیداد کے مالک رہتے ہوئے کینیڈا واپس آ جائیں تو آپ روانگی کا منافع کم یا ختم کرنے کا انتخاب کر سکتے ہیں (s. 128.1(6)(c))؛ روانگی کا ٹیکس ادا کرنے کے بعد کینیڈا واپسی دیکھیں۔

بیرون ملک کرایے پر دی گئی جائیداد کا کیا ہوگا؟

کرایے کی عمارت بھی فرضی طور پر فروخت مانی جاتی ہے، اور مقیم رہتے ہوئے اس پر آپ نے جو فرسودگی (سرمائے کی لاگت کا الاؤنس) کا دعویٰ کیا وہ آمدنی کے طور پر واپس آ سکتا ہے۔ اگر عمارت کی روانگی کی ویلیو اس کے غیر فرسودہ بقایا سے زیادہ ہو تو فرق recapture کے طور پر آمدنی میں واپس شامل ہوتا ہے، اتنا کہ دعویٰ کی گئی پوری فرسودگی تک، جب ویلیو عمارت کی اصل لاگت تک پہنچے؛ اصل لاگت سے اوپر کی کوئی بھی ویلیو سرمایہ کا منافع ہے (s. 13(1)؛ s. 128.1(4)(b))۔ روانگی کی ویلیو کو زمین اور عمارت میں تقسیم کریں، کیونکہ فرسودگی صرف عمارت پر ہوتی ہے۔

آپ کی روانگی کی تاریخ تک کمایا گیا کرایہ آپ کے روانگی کے سال کے گوشوارے میں جاتا ہے۔ مقیم رہتے ہوئے کرایے اور فروخت کے لیے کینیڈا سے باہر کی جائیداد دیکھیں۔

مجھے کیا جمع کرنا چاہیے؟

• خریداری کا معاہدہ، اختتامی اسٹیٹمنٹ، قانونی اور منتقلی کے اخراجات، تاریخوں کے ساتھ
• تزئین و آرائش اور اضافوں کی رسیدیں، تاریخوں کے ساتھ
• آپ کی روانگی کی تاریخ کی تشخیص
• اگر آپ آنے سے پہلے اس کے مالک تھے: آپ کے مقیم بننے کی تاریخ کی ویلیو
• وہ سال جب آپ اس میں رہے، اسے کرائے پر دیا یا خالی چھوڑا؛ پہلے سے کی گئی کوئی بھی بنیادی رہائش کی نامزدگیاں
• کرایے کی جائیداد کے لیے: ہر سال دعویٰ کی گئی فرسودگی اور کرایے کے ریکارڈ
• بعد کی فروخت کے بعد: فروخت کا معاہدہ، غیر ملکی گوشوارہ اور ادا کیے گئے غیر ملکی ٹیکس کا ثبوت

مثال

یہ مثالیں تشریحی ہیں اور کینیڈین ڈالر استعمال کرتی ہیں۔

کینیڈا میں رہتے ہوئے خریدا گیا اپارٹمنٹ

ایک مقیم شخص نے تائی پے میں ⁦C$300,000⁩ کا اپارٹمنٹ خریدا، اور خاندان میں کبھی کوئی اس میں نہیں رہا۔ روانگی کی تاریخ پر اس کی مالیت ⁦C$500,000⁩ ہے۔ ⁦C$200,000⁩ کا منافع ⁦T1243⁩ پر جاتا ہے، اور اس میں سے ⁦C$100,000⁩ روانگی کے سال کے گوشوارے میں قابل ٹیکس ہے۔ چونکہ خاندان میں کبھی کوئی اس میں نہیں رہا، اسے بنیادی رہائش کے طور پر نامزد نہیں کیا جا سکتا۔

وہی اپارٹمنٹ چار سال بعد فروخت

• روانگی کا سال: فرضی فروخت ⁦C$30,000⁩ وفاقی ٹیکس بڑھاتی ہے (صوبائی ٹیکس اس کے اوپر آتا ہے؛ وفاقی اعلیٰ ترین شرح ⁦33%⁩ ہے)۔
• سال 1 سے 3: اپارٹمنٹ رکھا جاتا ہے؛ کینیڈا میں کچھ نہیں بدلتا۔
• سال 4: اپارٹمنٹ ⁦C$600,000⁩ میں فروخت ہوتا ہے، اور دوسرا ملک خریداری کے بعد سے پورے ⁦C$300,000⁩ کے منافع پر ⁦C$67,500⁩ لگاتا ہے۔ اس منافع میں سے ⁦C$200,000⁩ (دو تہائی) مالک کے کینیڈا میں رہتے ہوئے بڑھا، اس لیے غیر ملکی ٹیکس کا ⁦C$45,000⁩ اس سے متعلق ہے۔
• سال 5 کی 30 اپریل تک: مالک CRA سے روانگی کا سال ترمیم کرنے کو کہتا ہے۔ وفاقی کریڈٹ ⁦C$30,000⁩ ہے، جو ⁦C$45,000⁩ اور اس اپارٹمنٹ پر وفاقی روانگی کے ٹیکس میں سے کم ہے۔

آنے سے پہلے کی ملکیت والا فلیٹ

ایک نئے آنے والے کے پاس کینیڈا منتقل ہونے سے پہلے لندن میں فلیٹ تھا، وہ اس سے پہلے کبھی کینیڈا میں نہیں رہا تھا، اور چار سال (48 ماہ) بعد چلا جاتا ہے۔ چونکہ جانے سے پہلے کے 120 ماہ میں کل رہائش 60 ماہ سے کم ہے، فلیٹ فرضی فروخت سے خارج ہے، اس لیے وہ ⁦T1243⁩ پر نہیں ہے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ کے پاس کینیڈین گھر بھی ہے اور آپ دونوں میں رہے: نامزدگی کا انتخاب دونوں جائیدادوں پر اثر ڈالتا ہے؛ بنیادی رہائش کی چھوٹ کی رہنمائی دیکھیں اور انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• بیرون ملک جائیداد کرایے کی ہے اور فرسودگی کا دعویٰ ہوا ہے: recapture اور زمین و عمارت کی تقسیم کے لیے اعداد چاہیے؛ کینیڈا سے باہر کی جائیداد دیکھیں اور انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• روانگی کا ٹیکس بڑا ہے یا آپ ابھی فروخت نہیں کر سکتے: روانگی کا ٹیکس مؤخر کرنا دیکھیں اور انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• آپ نے جانے کے بعد فروخت کی اور بیرون ملک ٹیکس ادا کیا: ترمیم شدہ روانگی کے گوشوارے کی آخری تاریخ ہے؛ انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• آپ لاگت ثابت نہیں کر سکتے، یا جائیداد قیمتی ہے: لاگت اور روانگی کی ویلیو کے لیے ایسا ثبوت چاہیے جو CRA قبول کرے؛ CRA آپ کی روانگی کی ویلیو سے اختلاف کرتا ہے دیکھیں اور انفرادی ٹیکس مدد لیں۔
• آپ پچھلے پانچ سال کے اندر آئے تھے: آمد کے پانچ سال کے اندر کینیڈا چھوڑنا دیکھیں۔
• آپ اس ملک منتقل ہو رہے ہیں جہاں جائیداد واقع ہے: ملکی رہنمائی دیکھیں، جیسے کینیڈا سے تائیوان منتقل ہونا یا کینیڈا سے ہانگ کانگ منتقل ہونا۔
• آپ سے پچھلے سالوں میں ⁦T1161⁩، ⁦T1243⁩ یا ⁦T1135⁩ رہ گیا: روانگی کے فارم دیر سے جمع کرانا اور جرمانے دیکھیں اور انفرادی ٹیکس مدد لیں۔