离开加拿大时的境外房产离境税

我离开加拿大时，国外的房子或公寓会被视同出售吗？

会，除非适用例外。在您不再是加拿大居民的那天（即离境日期，如何确定见离开加拿大），您被视为按公平市价出售了所拥有的一切财产。法律排除在外的主要财产是位于加拿大的房地产（还有其他几类也被排除）。因此，国外的房地产，例如另一国的住房、公寓或出租单位，会被视同出售，同时您被视为按同样价值买回（《所得税法》第 128.1(4)(b) 项和 (c) 项；CRA）。如果您与他人共有，只有您的份额被视同出售，而且只针对离开加拿大的所有人。

收益等于离境当天的价值减去您的成本，两者都按加元计算。资本收益一般有 50% 需要征税，填入您的离境年度税表，并在 T1243 表上计算。

哪些情况不简单：

• 您在国外的这套房里居住过，想用主要住宅免税来保护它，同时您还拥有一套加拿大住房。
• 这套房产曾出租，并且您申报过折旧。
• 您日后要出售，而另一国会对同一笔收益征税。
• 您很多年前买的，没有加元计价的成本记录。

需要准备：购房文件、装修收据、离境日的估值，以及您居住或出租的日期；完整清单见下文。

为什么国外的住房在离境时要征税，加拿大的住房却不用？

因为加拿大在您离开后仍保留对加拿大房地产征税的权利，对其他地方的房地产则没有。非居民只就应税加拿大财产的收益在加拿大缴税，其中包括加拿大房地产，但不包括国外财产（第 2(3) 款）。离境日是加拿大最后一次有机会对国外住房的增值征税，所以法律在这时征税。

关于您保留的加拿大住房或度假屋，请见离开加拿大时保留还是出售住房和离开加拿大时的度假屋或第二套住房。

如果我在来加拿大之前就拥有它，或是继承的，可以免税吗？

只有适用短期居住规则时才可以。如果您离开前在加拿大居住满 此前 120 个月内不超过 60 个月，那么您最近一次成为居民时已拥有的财产，以及此后继承的财产，不计入视同出售（第 128.1(4)(b)(iv) 目）。如果您居住的时间更长，抵达前就拥有它并不能免税，但您的成本一般是您成为居民当天的价值，所以加拿大不对您抵达前的增值征税（第 128.1(1)(c) 项；专题 S1-F3-C2，第 2.74 段）。月数如何计算，请见抵达加拿大五年内离开。

我该用什么价值、什么成本、哪个汇率？

以您离境日的房产公平市价作为出售价，以房产的购置成本加资本性改良支出作为成本。每一笔金额都按其发生当天的加拿大银行汇率换算成加元：购买价按购买日，每笔装修按其日期，离境日价值按离境日（第 261(2) 款；CRA）。

汇率变动会成为收益的一部分。一套房子以当地货币计价保持不变，但如果该货币相对加元升值，按加元计算仍会有收益。对于 2017 年 3 月 1 日 之前的日期，CRA 要求使用加拿大银行的中午汇率（专题 S5-F4-C1）。

离境日价值是房产当天能卖出的价格。请保留这个价值的证据，例如接近离境日出具的书面评估。房贷不会减少收益：要用房产的全部价值，而不是您的净值，所以税款可能超过您不卖房就能筹到的现金。自用住房的亏损不计：个人自用财产的亏损视为零（第 40(2)(g)(iii) 目）。

主要住宅免税能保护我住过的国外房子吗？

有可能。如果您通常居住在加拿大境外的一处房产，它可以成为您的主要住宅，您要在 T2091(IND) 表上指定（专题 S1-F3-C2，第 2.74 段；CRA 表格）。

有两个限制。免税部分只计算您是加拿大居民的年份，而额外的“1 +”年，只有在您取得该房产的那一年是居民时才适用（专题 S1-F3-C2，第 2.20 段）。而且您的家庭单位每年只能指定一套住房，所以您给国外住房用掉的每一年，都是您的加拿大住房损失的一年。请在报税前决定：为一套住房指定的年份，不能再用于家庭单位的另一套住房。规则见主要住宅免税指南。

国外房产要填 T1161 和 T1243 表吗？我需要交 T1135 表吗？

离境表格需要。如果您离开时所拥有的财产总价值超过 $25,000，就要提交 T1161 表，并把国外房产列入其中。其收益在 T1243 表上计算，并带入附表 3（您税表中的资本收益附表）（CRA）。详情：T1161 表和T1243 表。

T1135 表要看用途。主要供自己使用的国外住房属于个人自用财产，不用申报；主要为盈利而出租的房产，如果您作为居民期间（包括离境年度中作为居民的那部分）任何时候，您全部指定外国财产（不含个人自用财产）的成本超过 $100,000，就要申报（第 233.3(1) 款；CRA T1135 问答）。分类见T1135 表上哪些资产要申报。

日后出售时，加拿大能抵免另一国征收的税吗？

可以，但有限制。如果您离开后出售，并就收益向房产所在国（或您出售时居住的协定国）缴了所得税，您可以从离境年度的税中，扣除这笔外国税中对应您住在加拿大期间增值部分的税款（第 126(2.21) 款）。

这项抵免减少的是已核定的税款，所以可能是在您离开多年后得到退税。它需要实际缴过外国税：如果另一国不对收益征税，或房产日后卖出的价格低于离境日价值，加拿大不会退还离境税，因为移民后亏损规则只涵盖加拿大财产（第 128.1(8) 款）。请保留您的离境年度税表、T1243 表和离境日估值，留待日后出售时使用。外国的税收规则，以及另一国是否在您抵达时给您新的成本，属于各国自己的问题；请见各国指南，例如从加拿大搬到英国。

我能延期缴纳这笔离境税吗？

可以。您可以选择把被视同出售财产的税款推迟到实际出售时再缴，且不计利息，但一旦延期的联邦税超过 $16,500（前魁北克居民为 $13,777.50），CRA 要求提供担保（CRA）。请在您离开后次年的 4 月 30 日 前作出选择；担保流程见延期缴纳离境税。如果您日后搬回加拿大，仍拥有这处房产，可以选择减少或取消离境收益（第 128.1(6)(c) 项）；请见缴纳离境税后搬回加拿大。

我在国外出租的房产怎么办？

出租的楼房同样被视同出售，您作为居民期间申报过的折旧（资本成本折旧扣除）可能要转回收入。如果楼房的离境价值高于其未折旧余额，差额作为追回加入收入，上限是已申报的全部折旧，也就是价值达到楼房原始成本时；超过原始成本的部分是资本收益（第 13(1) 款；第 128.1(4)(b) 项）。请把离境价值分成土地和楼房两部分，因为只有楼房可以折旧。

截至离境日赚取的租金，填入您的离境年度税表。居民期间的租金和出售，请见加拿大境外的财产。

我应该准备什么？

• 购房合同、交割结算单、律师费和过户费用，附日期
• 装修和扩建的收据，附日期
• 截至离境日的评估报告
• 如果您抵达前就拥有它：您成为居民当天的价值
• 您自住、出租或空置的年份；已作出的主要住宅指定
• 如果是出租：每年申报的折旧和租金记录
• 日后出售的话：销售合同、外国税表和已缴外国税的证明

示例

以下示例仅为示意，金额为加元。

在加拿大居住期间买的一套公寓

一位居民以 C$300,000 在台北买了一套公寓，家里没有人住过。离境日它价值 C$500,000。C$200,000 的收益填入 T1243 表，其中 C$100,000 在离境年度税表上应税。由于家里没有人住过，它不能被指定为主要住宅。

同一套公寓四年后卖出

• 离境年度：视同出售增加了 C$30,000 的联邦税（省税另计；联邦最高税率为 33%）。
• 第 1 至 3 年：公寓一直持有；加拿大方面没有变化。
• 第 4 年：公寓以 C$600,000 卖出，另一国对购买以来的全部 C$300,000 收益征税 C$67,500。其中 C$200,000 的收益（三分之二）是所有人住在加拿大期间增值的，所以有 C$45,000 的外国税与之相关。
• 第 5 年的 4 月 30 日前：所有人请 CRA 修改离境年度。联邦抵免额是 C$30,000，即 C$45,000 与该公寓的联邦离境税两者中较低的一个。

抵达前就拥有的一套公寓

一位新移民在搬到加拿大之前就在伦敦拥有一套公寓，以前从未在加拿大居住过，四年（48 个月）后离开。由于离开前 120 个月里的总居住时间不足 60 个月，这套公寓不计入视同出售，所以不填 T1243 表。

您的情况不同？

• 您还拥有一套加拿大住房，并且两处都住过：指定的选择会影响两处房产；请见主要住宅免税指南，并获取个人税务协助。
• 国外房产是已申报折旧的出租房：追回和土地与楼房的拆分需要具体数字；请见加拿大境外的财产，并获取个人税务协助。
• 离境税很高，或您暂时无法出售：请见延期缴纳离境税，并获取个人税务协助。
• 您离开后出售并在国外缴了税：修改离境年度税表有期限；请获取个人税务协助。
• 您无法证明成本，或房产价值很高：成本和离境日价值需要 CRA 接受的证据；请见CRA 对您的离境价值提出异议，并获取个人税务协助。
• 您在最近五年内抵达加拿大：请见抵达加拿大五年内离开。
• 您要搬到房产所在的国家：请见各国指南，例如从加拿大搬到台湾或从加拿大搬到香港。
• 您过去几年漏交了 T1161、T1243 或 T1135 表：请见逾期的离境表格和罚款，并获取个人税务协助。