Thuế khi rời Canada đối với bất động sản ở nước ngoài

Nhà hoặc căn hộ của tôi ở nước ngoài có bị coi như đã bán khi tôi rời Canada không?

Có, trừ khi áp dụng ngoại lệ. Vào ngày bạn thôi là người cư trú Canada (ngày rời đi; cách xác định ngày này có trong rời Canada), bạn bị coi như đã bán mọi thứ bạn sở hữu theo giá trị thị trường hợp lý. Tài sản chính mà luật loại trừ là bất động sản nằm tại Canada (một vài loại khác cũng được loại trừ). Vì vậy bất động sản ở nước ngoài, chẳng hạn nhà, căn hộ hoặc căn hộ cho thuê ở một nước khác, bị coi như đã bán, và bạn bị coi như mua lại tài sản đó với cùng giá trị (Income Tax Act s. 128.1(4)(b) và (c); CRA). Nếu bạn đồng sở hữu với người khác, chỉ phần của bạn bị coi như đã bán, và chỉ áp dụng cho những chủ sở hữu đang rời đi.

Khoản lãi là giá trị vào ngày rời đi trừ đi giá gốc của bạn, cả hai tính bằng đô la Canada. Nói chung 50% của lãi vốn chịu thuế, và khoản này nằm trên tờ khai năm rời đi, tính trên Form T1243.

Điều làm trường hợp trở nên không đơn giản:

• Bạn từng sống trong ngôi nhà ở nước ngoài và muốn che chắn nó bằng miễn thuế nhà ở chính, trong khi cũng sở hữu một ngôi nhà tại Canada.
• Bất động sản đã được cho thuê và bạn đã xin khấu hao.
• Bạn sẽ bán sau này và nước kia sẽ đánh thuế cùng khoản lãi đó.
• Bạn mua từ nhiều năm trước và không có hồ sơ giá gốc bằng đô la Canada.

Cần chuẩn bị: giấy tờ mua, biên lai sửa chữa nâng cấp, bản định giá vào ngày rời đi, và các ngày bạn sống hoặc cho thuê; danh sách đầy đủ nằm bên dưới.

Vì sao nhà ở nước ngoài bị đánh thuế khi rời đi còn nhà tại Canada thì không?

Vì Canada giữ quyền đánh thuế bất động sản tại Canada sau khi bạn rời đi, nhưng không có quyền đó với bất động sản ở nơi khác. Người không cư trú chỉ nộp thuế Canada trên khoản lãi từ tài sản chịu thuế của Canada (taxable Canadian property), bao gồm bất động sản Canada nhưng không bao gồm tài sản ở nước ngoài (s. 2(3)). Ngày rời đi là cơ hội cuối cùng của Canada để đánh thuế phần giá trị tăng thêm của ngôi nhà ở nước ngoài, nên luật đánh thuế vào lúc đó.

Về ngôi nhà hoặc nhà nghỉ dưỡng tại Canada mà bạn giữ lại, xem giữ hay bán nhà khi rời Canada và nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà thứ hai khi rời Canada.

Tài sản có được miễn nếu tôi sở hữu trước khi đến Canada hoặc thừa kế không?

Chỉ theo quy tắc cư trú ngắn hạn. Tài sản bạn đã sở hữu khi bạn trở thành người cư trú lần gần nhất, hoặc thừa kế sau đó, được loại khỏi khoản coi như đã bán nếu bạn đã cư trú tại Canada trong không quá 60 tháng trong 120 tháng trước đó trước khi rời đi (s. 128.1(4)(b)(iv)). Nếu bạn cư trú lâu hơn, việc sở hữu trước khi đến không làm tài sản được miễn, nhưng giá gốc của bạn nói chung là giá trị vào ngày bạn trở thành người cư trú, nên Canada không đánh thuế phần tăng giá trị trước khi bạn đến (s. 128.1(1)(c); Folio S1-F3-C2, đoạn 2.74). Cách đếm số tháng có trong rời Canada trong vòng năm năm sau khi đến.

Tôi dùng giá trị và giá gốc nào, và tỷ giá nào?

Hãy dùng giá trị thị trường hợp lý của bất động sản vào ngày rời đi làm giá bán, và giá mua cộng các khoản cải tạo vốn làm giá gốc. Đổi từng số tiền sang đô la Canada theo tỷ giá của Bank of Canada vào ngày phát sinh khoản đó: giá mua theo ngày mua, từng lần sửa chữa theo ngày của lần đó, và giá trị theo ngày rời đi (s. 261(2); CRA).

Biến động tiền tệ trở thành một phần của khoản lãi. Một ngôi nhà giữ nguyên giá trị theo tiền địa phương vẫn có thể cho ra khoản lãi bằng đô la Canada nếu đồng tiền đó tăng giá so với đô la Canada. Với ngày trước ngày 1 tháng 3 năm 2017, CRA yêu cầu dùng tỷ giá buổi trưa của Bank of Canada (Folio S5-F4-C1).

Giá trị vào ngày rời đi là giá bất động sản có thể bán được vào ngày đó. Hãy giữ bằng chứng về giá trị này, chẳng hạn bản thẩm định bằng văn bản có ngày gần ngày rời đi. Khoản vay thế chấp không làm giảm khoản lãi: hãy dùng toàn bộ giá trị bất động sản, không phải phần vốn chủ sở hữu của bạn, nên số thuế có thể vượt quá số tiền mặt bạn có thể huy động mà không bán tài sản. Khoản lỗ trên căn nhà dùng cho nhu cầu cá nhân không được tính: lỗ trên tài sản dùng cá nhân bằng không (s. 40(2)(g)(iii)).

Miễn thuế nhà ở chính có che chắn được ngôi nhà ở nước ngoài mà tôi từng sống không?

Có thể. Bất động sản bên ngoài Canada có thể đủ điều kiện là nhà ở chính của bạn nếu bạn thường sống ở đó, và bạn chỉ định nó trên Form T2091(IND) (Folio S1-F3-C2, đoạn 2.74; biểu mẫu của CRA).

Có hai giới hạn cần lưu ý. Chỉ những năm bạn là người cư trú Canada mới được tính vào phần được miễn, và năm cộng thêm "1 +" chỉ áp dụng nếu bạn là người cư trú trong năm mua tài sản (Folio S1-F3-C2, đoạn 2.20). Ngoài ra, đơn vị gia đình của bạn mỗi năm chỉ chỉ định được một ngôi nhà, nên mỗi năm dùng cho ngôi nhà ở nước ngoài là một năm ngôi nhà tại Canada bị mất. Hãy quyết định trước khi nộp tờ khai: một năm đã chỉ định cho ngôi nhà này thì không dùng được cho ngôi nhà khác của đơn vị gia đình bạn. Quy định có trong hướng dẫn miễn thuế nhà ở chính.

Bất động sản ở nước ngoài có ghi trên T1161 và T1243 không, và tôi có phải nộp T1135 không?

Có đối với các biểu mẫu khi rời Canada. Nếu tài sản bạn sở hữu khi rời đi có tổng giá trị hơn $25.000, bạn nộp Form T1161 và liệt kê bất động sản ở nước ngoài trên đó. Khoản lãi của nó được tính trên Form T1243 và chuyển sang Schedule 3, bảng kê lãi vốn trong tờ khai của bạn (CRA). Chi tiết: Form T1161 và Form T1243.

Form T1135 tùy thuộc vào mục đích sử dụng. Nhà ở nước ngoài chủ yếu dùng cho bản thân là tài sản dùng cá nhân và không phải khai; bất động sản cho thuê chủ yếu để kiếm lợi nhuận phải khai nếu tổng giá gốc của mọi tài sản nước ngoài chỉ định của bạn, không tính tài sản dùng cá nhân, vượt $100.000 vào bất kỳ lúc nào khi bạn còn là người cư trú, kể cả phần cư trú của năm rời đi (s. 233.3(1); hỏi đáp T1135 của CRA). Các loại tài sản: khoản nắm giữ nào được tính trên T1135.

Khi bán sau này, Canada có cấp tín thuế cho khoản thuế nước kia thu không?

Có, trong giới hạn. Nếu bạn bán sau khi rời đi và nộp thuế thu nhập trên khoản lãi cho nước nơi bất động sản tọa lạc (hoặc cho nước có hiệp định mà bạn sống tại thời điểm đó), bạn có thể khấu trừ vào thuế năm rời đi của mình khoản thuế nước ngoài trên phần lãi đã tăng trong thời gian bạn sống ở Canada (s. 126(2.21)).

Tín thuế làm giảm khoản thuế đã được ấn định, nên có thể dẫn đến hoàn thuế nhiều năm sau khi bạn rời đi. Tín thuế cần có thuế nước ngoài thực sự đã nộp: nếu nước kia không đánh thuế khoản lãi, hoặc bất động sản sau này bán thấp hơn giá trị ngày rời đi, Canada không hoàn thuế khi rời Canada, vì quy tắc lỗ sau khi di cư chỉ áp dụng cho tài sản Canada (s. 128.1(8)). Hãy giữ tờ khai năm rời đi, T1243 và bản định giá ngày rời đi cho lần bán sau này. Quy định thuế nước ngoài, và việc nước kia có tính giá gốc mới khi bạn đến hay không, là vấn đề của từng quốc gia; xem các hướng dẫn theo quốc gia như chuyển từ Canada sang Anh.

Tôi có thể hoãn thuế khi rời Canada cho bất động sản này không?

Có. Bạn có thể chọn hoãn nộp thuế trên tài sản bị coi như đã bán cho đến khi bạn thực sự bán, không tính tiền lãi, nhưng CRA yêu cầu tài sản bảo đảm khi thuế liên bang được hoãn vượt $16.500 ($13.777,50 đối với người từng cư trú Quebec) (CRA). Hãy đưa ra lựa chọn chậm nhất là 30 tháng 4 của năm sau năm bạn rời đi; quy trình tài sản bảo đảm có trong hoãn thuế khi rời Canada. Nếu sau này bạn quay lại Canada khi vẫn sở hữu bất động sản đó, bạn có thể chọn giảm hoặc bỏ khoản lãi khi rời đi (s. 128.1(6)(c)); xem quay lại Canada sau khi đã nộp thuế khi rời đi.

Còn bất động sản tôi cho thuê ở nước ngoài thì sao?

Tòa nhà cho thuê cũng bị coi như đã bán, và khoản khấu hao (capital cost allowance) bạn đã xin trên nó trong thời gian cư trú có thể quay lại thành thu nhập. Nếu giá trị tòa nhà vào ngày rời đi cao hơn số dư chưa khấu hao, phần chênh lệch được cộng lại vào thu nhập dưới dạng thu hồi khấu hao, tối đa bằng toàn bộ khấu hao đã xin khi giá trị chạm giá gốc ban đầu của tòa nhà; phần giá trị vượt giá gốc ban đầu là lãi vốn (s. 13(1); s. 128.1(4)(b)). Hãy chia giá trị ngày rời đi giữa đất và tòa nhà, vì chỉ tòa nhà mới được khấu hao.

Tiền thuê phát sinh đến ngày rời đi được khai trên tờ khai năm rời đi. Về tiền thuê và việc bán khi còn là người cư trú, xem bất động sản bên ngoài Canada.

Tôi nên chuẩn bị những gì?

• Hợp đồng mua, bảng kê tất toán, chi phí pháp lý và chuyển nhượng, kèm ngày
• Biên lai sửa chữa và mở rộng, kèm ngày
• Bản thẩm định tính đến ngày rời đi
• Nếu bạn sở hữu trước khi đến Canada: giá trị tính đến ngày bạn trở thành người cư trú
• Những năm bạn sống, cho thuê hoặc để trống; các chỉ định nhà ở chính đã thực hiện
• Với bất động sản cho thuê: khấu hao đã xin mỗi năm và hồ sơ tiền thuê
• Sau khi bán: hợp đồng bán, tờ khai nước ngoài và bằng chứng thuế nước ngoài đã nộp

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa và dùng đô la Canada.

Căn hộ mua khi đang sống tại Canada

Một người cư trú Canada mua một căn hộ ở Đài Bắc với giá C$300.000, và không ai trong gia đình từng sống ở đó. Vào ngày rời đi, căn hộ trị giá C$500.000. Khoản lãi C$200.000 được khai trên T1243, và C$100.000 trong đó chịu thuế trên tờ khai năm rời đi. Vì không ai trong gia đình từng sống ở đó, căn hộ không thể được chỉ định là nhà ở chính.

Cũng căn hộ đó, bán sau bốn năm

• Năm rời đi: khoản coi như đã bán cộng thêm C$30.000 thuế liên bang (thuế tỉnh bang tính thêm; thuế suất liên bang cao nhất là 33%).
• Năm 1 đến năm 3: căn hộ được giữ lại; không có gì thay đổi tại Canada.
• Năm 4: căn hộ bán được C$600.000, và nước kia tính C$67.500 trên toàn bộ khoản lãi C$300.000 kể từ khi mua. C$200.000 của khoản lãi đó (hai phần ba) tăng lên trong thời gian chủ sở hữu sống ở Canada, nên C$45.000 thuế nước ngoài liên quan đến phần này.
• Chậm nhất vào ngày 30 tháng 4 của năm 5: chủ sở hữu yêu cầu CRA điều chỉnh năm rời đi. Tín thuế liên bang là C$30.000, mức thấp hơn giữa C$45.000 và thuế liên bang khi rời đi của căn hộ đó.

Một căn hộ sở hữu từ trước khi đến Canada

Một người mới đến Canada sở hữu một căn hộ ở London trước khi chuyển đến Canada, chưa từng sống ở Canada trước đó, và rời đi sau bốn năm (48 tháng). Vì tổng thời gian cư trú trong 120 tháng trước khi rời đi dưới 60 tháng, căn hộ được loại khỏi khoản coi như đã bán, nên không có trên T1243.

Trường hợp của bạn khác?

• Bạn cũng sở hữu một ngôi nhà tại Canada và từng sống ở cả hai nơi: việc chọn chỉ định ảnh hưởng đến cả hai bất động sản; xem hướng dẫn miễn thuế nhà ở chính và nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Bất động sản ở nước ngoài là nhà cho thuê đã xin khấu hao: khoản thu hồi khấu hao và việc chia đất và tòa nhà cần có số liệu cụ thể; xem bất động sản bên ngoài Canada và nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Thuế khi rời Canada lớn hoặc bạn chưa bán được: xem hoãn thuế khi rời Canada và nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Bạn đã bán sau khi rời đi và đã nộp thuế ở nước ngoài: tờ khai năm rời đi điều chỉnh có hạn chót; hãy nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Bạn không chứng minh được giá gốc, hoặc bất động sản có giá trị lớn: giá gốc và giá trị ngày rời đi cần bằng chứng mà CRA chấp nhận; xem CRA tranh chấp giá trị ngày rời đi của bạn và nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Bạn đến Canada trong vòng năm năm gần đây: xem rời Canada trong vòng năm năm sau khi đến.
• Bạn chuyển đến nước nơi bất động sản tọa lạc: xem hướng dẫn theo quốc gia, chẳng hạn chuyển từ Canada sang Đài Loan hoặc chuyển từ Canada sang Hồng Kông.
• Bạn bỏ lỡ T1161, T1243 hoặc T1135 trong các năm trước: xem nộp trễ các biểu mẫu khi rời Canada và tiền phạt và nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.