Imposto de saída sobre imóvel no exterior ao deixar o Canadá

Minha casa ou meu apartamento no exterior é considerado vendido quando deixo o Canadá?

Sim, a menos que uma exceção se aplique. No dia em que você deixa de ser residente do Canadá (sua data de saída; como ela é definida está em deixar o Canadá), você é tratado como se tivesse vendido tudo o que tem pelo valor justo de mercado. O principal bem que a lei deixa de fora são os imóveis situados no Canadá (alguns outros tipos também ficam de fora). Um imóvel no exterior, como uma casa, um apartamento ou uma unidade de aluguel em outro país, é portanto considerado vendido, e você é tratado como se o recomprasse pelo mesmo valor (Income Tax Act s. 128.1(4)(b) e (c); CRA). Se você é coproprietário com outra pessoa, só a sua parte é considerada vendida, e só para os proprietários que estão saindo.

O ganho é o valor do dia da saída menos o seu custo, ambos em dólares canadenses. Em geral, 50% do ganho de capital é tributável, e ele entra na declaração do ano da saída, calculado no Form T1243.

O que torna um caso mais complexo:

• Você morou na casa no exterior e quer protegê-la com a isenção da residência principal, mas também tem uma casa no Canadá.
• O imóvel estava alugado e você pediu depreciação.
• Você vai vendê-lo depois e o outro país vai tributar o mesmo ganho.
• Você o comprou há muitos anos e não tem registros de custo em dólares canadenses.

O que reunir: documentos de compra, recibos de reformas, uma avaliação na data de saída e as datas em que você morou nele ou o alugou; a lista completa está abaixo.

Por que uma casa no exterior é tributada na saída, e uma casa no Canadá não?

Porque o Canadá mantém o direito de tributar imóveis canadenses depois que você sai, mas não imóveis em outros países. Um não residente paga imposto canadense sobre um ganho apenas de bem canadense tributável, que inclui imóveis no Canadá, mas não bens no exterior (s. 2(3)). Sua data de saída é a última chance do Canadá de tributar a valorização de uma casa no exterior, então a lei a tributa nesse momento.

Para uma casa ou um chalé no Canadá que você mantém, veja manter ou vender sua casa ao deixar o Canadá e chalé ou segunda casa ao deixar o Canadá.

Ele é isento se eu o tinha antes de vir para o Canadá ou se o herdei?

Só pela regra da residência curta. Um bem que você tinha quando se tornou residente pela última vez, ou que herdou depois disso, fica fora da venda presumida se você foi residente do Canadá por no máximo 60 meses nos 120 meses anteriores antes de sair (s. 128.1(4)(b)(iv)). Se você foi residente por mais tempo, ter o bem antes de chegar não o isenta, mas o seu custo geralmente é o valor dele no dia em que você se tornou residente, então o Canadá não tributa a valorização anterior à sua chegada (s. 128.1(1)(c); Folio S1-F3-C2, parágrafo 2.74). Como contar os meses está em deixar o Canadá em até cinco anos depois de chegar.

Que valor e que custo uso, e qual taxa de câmbio?

Use o valor justo de mercado do imóvel na data de saída como preço de venda e, como custo, o preço de compra mais as benfeitorias de capital. Converta cada valor para dólares canadenses pela taxa do Bank of Canada do dia em que ele ocorreu: o preço de compra na data da compra, cada reforma na sua data e o valor na data de saída (s. 261(2); CRA).

A variação cambial passa a fazer parte do ganho. Uma casa que manteve o valor na moeda local ainda pode mostrar um ganho em dólares canadenses se essa moeda subiu em relação ao dólar canadense. Para um dia anterior a 1º de março de 2017, a CRA manda usar a taxa do meio-dia do Bank of Canada (Folio S5-F4-C1).

O valor na saída é o preço que o imóvel alcançaria naquele dia. Guarde provas desse valor, como uma avaliação escrita com data próxima à da sua saída. Uma hipoteca não reduz o ganho: use o valor total do imóvel, não o seu patrimônio líquido nele, de modo que o imposto pode ser maior que o dinheiro que você consegue levantar sem vender. Uma perda em uma casa usada para seu próprio uso não conta: a perda em um bem de uso pessoal é zero (s. 40(2)(g)(iii)).

A isenção da residência principal pode proteger uma casa no exterior em que morei?

Possivelmente. Um imóvel fora do Canadá pode se qualificar como sua residência principal se você morava nele habitualmente e o designa no Form T2091(IND) (Folio S1-F3-C2, parágrafo 2.74; formulário da CRA).

Dois limites importam. Só os anos em que você foi residente do Canadá contam para a parte isenta, e o ano extra do “1 +” só vale se você foi residente no ano em que o adquiriu (Folio S1-F3-C2, parágrafo 2.20). Além disso, sua unidade familiar só pode designar uma casa por ano, então cada ano que você usa para a casa no exterior é um ano que a sua casa no Canadá perde. Decida antes de entregar a declaração: um ano designado para uma casa não pode ser usado também para outra casa da sua unidade familiar. As regras estão no guia da isenção da residência principal.

Um imóvel no exterior vai no T1161 e no T1243, e eu devia o T1135?

Sim, quanto aos formulários de saída. Se o que você tem ao sair vale mais de $25.000 no total, você entrega o Form T1161 e lista nele o imóvel no exterior. O ganho é calculado no Form T1243 e levado ao Schedule 3, o anexo de ganhos de capital da sua declaração (CRA). Detalhes: Form T1161 e Form T1243.

O Form T1135 depende do uso. Uma casa no exterior mantida principalmente para uso próprio é bem de uso pessoal e não é declarada. Um imóvel alugado principalmente com fins de lucro é declarado se o custo de todos os seus bens estrangeiros específicos, sem contar os bens de uso pessoal, passou de $100.000 em qualquer momento em que você era residente, incluindo a parte do ano da saída em que você foi residente (s. 233.3(1); perguntas da CRA sobre o T1135). Categorias: quais bens contam no T1135.

Quando eu vender depois, o Canadá pode creditar o imposto cobrado pelo outro país?

Sim, dentro de limites. Se você vende depois de sair e paga imposto de renda sobre o ganho ao país onde o imóvel fica (ou ao país com tratado onde você passa a morar), pode deduzir do imposto do ano da saída o imposto estrangeiro sobre a parte do ganho que se formou enquanto você morava no Canadá (s. 126(2.21)).

O crédito reduz um imposto já lançado, então pode significar uma restituição, anos depois de você sair. Ele exige imposto estrangeiro efetivamente pago: se o outro país não tributa o ganho, ou se o imóvel é vendido depois por menos que o valor na saída, o Canadá não restitui o imposto de saída, porque a regra de perda posterior à emigração cobre apenas bens canadenses (s. 128.1(8)). Guarde a declaração do ano da saída, o T1243 e a avaliação da saída para a venda futura. As regras de imposto estrangeiro, e se o outro país dá a você um novo custo na chegada, são questões de cada país; veja os guias por país, como mudar do Canadá para o Reino Unido.

Posso adiar o imposto de saída sobre ele?

Sim. Você pode optar por adiar o pagamento do imposto sobre os bens considerados vendidos até a venda efetiva, sem juros, mas a CRA exige uma garantia quando o imposto federal adiado passa de $16.500 ($13.777,50 para ex-residentes de Quebec) (CRA). Faça a opção até 30 de abril do ano seguinte ao da saída; o processo da garantia está em adiar o imposto de saída. Se você voltar a morar no Canadá ainda com o imóvel, pode optar por reduzir ou eliminar o ganho de saída (s. 128.1(6)(c)); veja voltar ao Canadá depois de pagar o imposto de saída.

E um imóvel que alugo no exterior?

Um prédio de aluguel também é considerado vendido, e a depreciação (CCA, Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense) que você pediu sobre ele enquanto era residente pode voltar como renda. Se o valor do prédio na saída for maior que o saldo ainda não depreciado, a diferença é somada à renda como recaptura, até o total da depreciação pedida quando o valor chega ao custo original do prédio; qualquer valor acima do custo original é ganho de capital (s. 13(1); s. 128.1(4)(b)). Divida o valor na saída entre terreno e construção, porque só a construção é depreciável.

O aluguel recebido até a data de saída vai na declaração do ano da saída. Para aluguéis e vendas enquanto você é residente, veja bens fora do Canadá.

O que devo reunir?

• Contrato de compra, extrato de fechamento, custos legais e de transferência, com as datas
• Recibos de reformas e ampliações, com as datas
• Uma avaliação na data da sua saída
• Se você o tinha antes de chegar: um valor na data em que você se tornou residente
• Os anos em que você morou nele, o alugou ou o deixou vazio; qualquer designação de residência principal já feita
• Para um imóvel de aluguel: a depreciação pedida a cada ano e os registros de aluguel
• Depois de uma venda posterior: o contrato de venda, a declaração estrangeira e a prova do imposto estrangeiro pago

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos e usam dólares canadenses.

Um apartamento comprado enquanto morava no Canadá

Um residente comprou um apartamento em Taipé por C$300.000, e ninguém da família nunca morou nele. Na data de saída ele vale C$500.000. O ganho de C$200.000 vai no T1243, e C$100.000 dele são tributáveis na declaração do ano da saída. Como ninguém da família nunca morou nele, ele não pode ser designado como residência principal.

O mesmo apartamento vendido quatro anos depois

• Ano da saída: a venda presumida acrescenta C$30.000 de imposto federal (o imposto provincial vem por cima; a alíquota federal máxima é de 33%).
• Anos 1 a 3: o apartamento é mantido; nada muda no Canadá.
• Ano 4: o apartamento é vendido por C$600.000, e o outro país cobra C$67.500 sobre todo o ganho de C$300.000 desde a compra. C$200.000 desse ganho (dois terços) se formaram enquanto o proprietário morava no Canadá, então C$45.000 do imposto estrangeiro se relacionam a ele.
• Até 30 de abril do ano 5: o proprietário pede à CRA que retifique o ano da saída. O crédito federal é de C$30.000, o menor entre C$45.000 e o imposto federal de saída sobre esse apartamento.

Um apartamento que já era seu antes da chegada

Um recém-chegado tinha um apartamento em Londres antes de se mudar para o Canadá, nunca tinha morado no Canadá antes e sai depois de quatro anos (48 meses). Como a residência total nos 120 meses anteriores à saída é de menos de 60 meses, o apartamento fica fora da venda presumida e, portanto, não entra no T1243.

E no seu caso?

• Você também tem uma casa no Canadá e morou nas duas: a escolha da designação afeta os dois imóveis; veja o guia da isenção da residência principal e busque ajuda com impostos de pessoa física.
• O imóvel no exterior é de aluguel e você pediu depreciação: a recaptura e a divisão entre terreno e construção exigem cálculos; veja bens fora do Canadá e busque ajuda com impostos de pessoa física.
• O imposto de saída é alto ou você ainda não consegue vender: veja adiar o imposto de saída e busque ajuda com impostos de pessoa física.
• Você vendeu depois de sair e pagou imposto no exterior: a declaração retificada do ano da saída tem um prazo; busque ajuda com impostos de pessoa física.
• Você não consegue provar o custo, ou o imóvel vale muito: o custo e o valor na saída precisam de provas que a CRA aceite; veja a CRA contesta o valor da sua saída e busque ajuda com impostos de pessoa física.
• Você chegou nos últimos cinco anos: veja deixar o Canadá em até cinco anos depois de chegar.
• Você vai morar no país onde o imóvel fica: veja o guia do país, como mudar do Canadá para Taiwan ou mudar do Canadá para Hong Kong.
• Você deixou de entregar o T1161, o T1243 ou o T1135 em anos passados: veja formulários de saída tardios e multas e busque ajuda com impostos de pessoa física.