Impuesto de salida sobre una propiedad en el extranjero al dejar Canadá

¿Mi casa o apartamento en el extranjero se considera vendido cuando salgo de Canadá?

Sí, salvo que se aplique una excepción. El día en que usted deja de ser residente de Canadá (su fecha de salida; cómo se fija está en salir de Canadá), la ley lo trata como si vendiera todo lo que tiene a su valor justo de mercado. El principal bien que la ley deja fuera son los bienes raíces situados en Canadá (también se excluyen algunos otros tipos). Por eso, los bienes raíces en el extranjero, como una casa, un apartamento o una unidad de alquiler en otro país, se consideran vendidos, y se considera que usted los vuelve a comprar al mismo valor (Income Tax Act s. 128.1(4)(b) y (c); CRA). Si la tiene junto con otra persona, solo se considera vendida su parte, y solo para los copropietarios que se van.

La ganancia es el valor del día de salida menos su costo, ambos en dólares canadienses. Por lo general, 50% de una ganancia de capital es gravable, y va en su declaración del año de salida, calculada en el Form T1243.

Qué hace que un caso no sea sencillo:

• Usted vivió en la casa en el extranjero y quizá quiera protegerla con la exención por residencia principal, mientras también tiene una vivienda en Canadá.
• La propiedad estuvo alquilada y usted reclamó depreciación.
• La venderá más adelante y el otro país gravará la misma ganancia.
• La compró hace muchos años y no tiene registros del costo en dólares canadienses.

Qué reunir: los documentos de compra, los recibos de renovaciones, una valoración a la fecha de salida y las fechas en que vivió en la propiedad o la alquiló; la lista completa está más abajo.

¿Por qué una vivienda en el extranjero paga impuesto de salida y una vivienda en Canadá no?

Porque Canadá conserva el derecho de gravar los bienes raíces canadienses después de que usted se va, pero no los bienes raíces de otros países. Un no residente paga impuestos canadienses sobre una ganancia solo por bienes canadienses gravables, que incluyen los bienes raíces en Canadá pero no los bienes en el extranjero (s. 2(3)). Su fecha de salida es la última oportunidad de Canadá para gravar el aumento de valor de una vivienda en el extranjero, por eso la ley la grava en ese momento.

Para una casa o cabaña en Canadá que usted conserva, vea conservar o vender su vivienda al salir de Canadá y una cabaña o segunda vivienda al salir de Canadá.

¿Está exenta si la tenía antes de venir a Canadá o si la heredé?

Solo bajo la regla de residencia corta. Los bienes que usted tenía cuando se hizo residente por última vez, o que heredó después, quedan fuera de la venta presunta si fue residente de Canadá durante no más de 60 meses de los 120 meses anteriores antes de salir (s. 128.1(4)(b)(iv)). Si fue residente por más tiempo, haberla tenido antes de llegar no la exime, pero su costo es, por lo general, su valor el día en que se hizo residente, así que Canadá no grava el aumento de valor anterior a su llegada (s. 128.1(1)(c); Folio S1-F3-C2, párrafo 2.74). Cómo contar los meses está en salir de Canadá dentro de los cinco años de haber llegado.

¿Qué valor y costo uso, y qué tipo de cambio?

Use como precio de venta el valor justo de mercado de la propiedad en su fecha de salida, y como costo lo que pagó más las mejoras de capital. Convierta cada monto a dólares canadienses al tipo de cambio del Bank of Canada del día en que se originó: el precio de compra en la fecha de compra, cada renovación en su fecha y el valor en la fecha de salida (s. 261(2); CRA).

El movimiento de la moneda pasa a formar parte de la ganancia. Una casa que mantuvo su valor en la moneda local aun así puede mostrar una ganancia en dólares canadienses si esa moneda subió frente al dólar canadiense. Para un día anterior al 1 de marzo de 2017, la CRA indica usar el tipo de cambio del mediodía del Bank of Canada (Folio S5-F4-C1).

El valor de salida es el precio que la propiedad lograría ese día. Conserve pruebas de ese valor, como un avalúo por escrito con fecha cercana a su salida. Una hipoteca no reduce la ganancia: use el valor total de la propiedad, no su patrimonio neto, así que el impuesto puede superar el efectivo que podría obtener sin vender. Una pérdida en una vivienda de uso personal no cuenta: la pérdida en un bien de uso personal es cero (s. 40(2)(g)(iii)).

¿La exención por residencia principal puede proteger una vivienda en el extranjero en la que viví?

Posiblemente. Una propiedad fuera de Canadá puede calificar como su residencia principal si usted vivió en ella habitualmente y la designa en el Form T2091(IND) (Folio S1-F3-C2, párrafo 2.74; formulario de la CRA).

Importan dos límites. Solo los años en que usted fue residente de Canadá cuentan para la parte exenta, y el año adicional «1 +» se aplica solo si usted era residente en el año en que la adquirió (Folio S1-F3-C2, párrafo 2.20). Además, su unidad familiar puede designar solo una vivienda por año, así que cada año que use para la vivienda en el extranjero es un año que pierde su vivienda en Canadá. Decida antes de presentar: un año que designa para una vivienda no puede usarse también para otra vivienda de su unidad familiar. Las reglas están en la guía de la exención por residencia principal.

¿Una propiedad en el extranjero va en el T1161 y el T1243, y debí presentar el T1135?

Sí para los formularios de salida. Si lo que usted tiene al salir vale más de $25,000 en total, presenta el Form T1161 y anota allí la propiedad en el extranjero. Su ganancia se calcula en el Form T1243 y se lleva al Schedule 3, el anexo de ganancias de capital de su declaración (CRA). Detalles: Form T1161 y Form T1243.

El Form T1135 depende del uso. Una vivienda en el extranjero que usted tiene principalmente para uso propio es un bien de uso personal y no se declara; una propiedad alquilada principalmente con fines de lucro se declara si el costo de todos sus bienes extranjeros especificados, sin contar los bienes de uso personal, superó $100,000 en cualquier momento en que fue residente, incluida la parte del año de salida en que lo fue (s. 233.3(1); preguntas de la CRA sobre el T1135). Categorías: qué bienes cuentan en el T1135.

Cuando la venda más adelante, ¿Canadá puede acreditar el impuesto que cobra el otro país?

Sí, con límites. Si usted vende después de irse y paga impuesto sobre la renta por la ganancia al país donde está la propiedad (o al país del tratado donde vive entonces), puede deducir de su impuesto del año de salida el impuesto extranjero sobre la parte de la ganancia que se generó mientras vivía en Canadá (s. 126(2.21)).

El crédito reduce un impuesto ya determinado, así que puede significar un reembolso años después de que usted se fue. Requiere impuesto extranjero realmente pagado: si el otro país no grava la ganancia, o la propiedad se vende después por menos que su valor de salida, Canadá no reembolsa el impuesto de salida, porque la regla de pérdidas posteriores a la emigración cubre solo bienes canadienses (s. 128.1(8)). Conserve su declaración del año de salida, el T1243 y la valoración de salida para la venta que haga en el futuro. Las reglas de impuestos extranjeros, y si el otro país le da un costo nuevo al llegar, son preguntas de cada país; vea las guías por país, como mudarse de Canadá al Reino Unido.

¿Puedo diferir el impuesto de salida sobre ella?

Sí. Puede elegir posponer el pago del impuesto sobre los bienes considerados vendidos hasta que realmente los venda, sin intereses, pero la CRA exige una garantía cuando el impuesto federal diferido supera $16,500 ($13,777.50 para antiguos residentes de Quebec) (CRA). Haga la elección a más tardar el 30 de abril del año siguiente a su salida; el proceso de la garantía está en diferir el impuesto de salida. Si más adelante regresa a Canadá todavía con la propiedad, puede elegir reducir o eliminar la ganancia de salida (s. 128.1(6)(c)); vea regresar a Canadá después de pagar el impuesto de salida.

¿Y una propiedad que alquilo en el extranjero?

Un edificio de alquiler también se considera vendido, y la depreciación (deducción por costo de capital, CCA) que usted reclamó mientras era residente puede volver como ingreso. Si el valor de salida del edificio es mayor que su saldo no depreciado, la diferencia se suma de nuevo al ingreso como recuperación, hasta la depreciación total reclamada cuando el valor llega al costo original del edificio; cualquier valor por encima del costo original es ganancia de capital (s. 13(1); s. 128.1(4)(b)). Divida el valor de salida entre el terreno y el edificio, porque solo el edificio es depreciable.

El alquiler ganado hasta su fecha de salida va en su declaración del año de salida. Para alquileres y ventas mientras es residente, vea propiedades fuera de Canadá.

¿Qué debo reunir?

• Contrato de compra, estado de cierre y costos legales y de traspaso, con fechas
• Recibos de renovaciones y ampliaciones, con fechas
• Un avalúo a su fecha de salida
• Si la tenía antes de llegar: un valor a la fecha en que se hizo residente
• Años en que vivió en ella, la alquiló o la dejó vacía; cualquier designación de residencia principal ya hecha
• Para un alquiler: la depreciación reclamada cada año y los registros del alquiler
• Después de una venta posterior: el contrato de venta, la declaración extranjera y la prueba del impuesto extranjero pagado

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos y usan dólares canadienses.

Un apartamento comprado mientras vivía en Canadá

Un residente compró un apartamento en Taipéi por C$300,000, y nadie de la familia vivió nunca en él. En la fecha de salida vale C$500,000. La ganancia de C$200,000 va en el T1243, y C$100,000 de ella es gravable en la declaración del año de salida. Como nadie de la familia vivió nunca en él, no puede designarse como residencia principal.

El mismo apartamento vendido cuatro años después

• Año de salida: la venta presunta agrega C$30,000 de impuesto federal (el impuesto provincial se suma aparte; la tasa federal más alta es 33%).
• Años 1 a 3: el apartamento se conserva; nada cambia en Canadá.
• Año 4: el apartamento se vende por C$600,000, y el otro país cobra C$67,500 sobre toda la ganancia de C$300,000 desde la compra. C$200,000 de esa ganancia (dos tercios) se generaron mientras el propietario vivía en Canadá, así que C$45,000 del impuesto extranjero se relacionan con esa parte.
• A más tardar el 30 de abril del año 5: el propietario pide a la CRA que enmiende el año de salida. El crédito federal es de C$30,000, el menor entre C$45,000 y el impuesto federal de salida sobre ese apartamento.

Un apartamento que tenía antes de llegar

Un recién llegado tenía un apartamento en Londres antes de mudarse a Canadá, nunca había vivido antes en Canadá y se va después de cuatro años (48 meses). Como la residencia total en los 120 meses anteriores a la salida es menor de 60 meses, el apartamento queda fuera de la venta presunta, así que no va en el T1243.

¿Su caso es distinto?

• También tiene una vivienda en Canadá y vivió en ambas: la elección de la designación afecta a las dos propiedades; vea la guía de la exención por residencia principal y obtenga ayuda con impuestos personales.
• La propiedad en el extranjero es un alquiler con depreciación reclamada: la recuperación y la división entre terreno y edificio requieren cifras; vea propiedades fuera de Canadá y obtenga ayuda con impuestos personales.
• El impuesto de salida es grande o todavía no puede vender: vea diferir el impuesto de salida y obtenga ayuda con impuestos personales.
• Vendió después de irse y pagó impuestos en el extranjero: la declaración de salida enmendada tiene una fecha límite; obtenga ayuda con impuestos personales.
• No puede probar el costo, o la propiedad tiene mucho valor: el costo y el valor de salida necesitan pruebas que la CRA acepte; vea la CRA cuestiona su valor de salida y obtenga ayuda con impuestos personales.
• Llegó a Canadá en los últimos cinco años: vea salir de Canadá dentro de los cinco años de haber llegado.
• Se muda al país donde está la propiedad: vea la guía del país, como mudarse de Canadá a Taiwán o mudarse de Canadá a Hong Kong.
• Omitió el T1161, el T1243 o el T1135 en años anteriores: vea formularios de salida tardíos y multas y obtenga ayuda con impuestos personales.