Bien immobilier à l'étranger : impôt de départ du Canada

Ma maison ou mon appartement à l'étranger est-il réputé vendu quand je quitte le Canada?

Oui, sauf si une exception s'applique. Le jour où vous cessez d'être résident du Canada (votre date de départ; la façon de la fixer est expliquée dans quitter le Canada), vous êtes réputé vendre tout ce que vous possédez à sa juste valeur marchande. Le principal bien que la loi exclut est l'immeuble situé au Canada (quelques autres catégories sont aussi exclues). Un immeuble étranger, comme une maison, un appartement ou un logement locatif dans un autre pays, est donc réputé vendu, et vous êtes réputé le racheter à la même valeur (Loi de l'impôt sur le revenu, al. 128.1(4)b) et c); ARC). Si vous le détenez avec quelqu'un d'autre, seule votre part est réputée vendue, et seulement pour les propriétaires qui quittent le pays.

Le gain correspond à la valeur au jour du départ moins votre coût, les deux en dollars canadiens. En général, 50 % d'un gain en capital est imposable; il figure dans votre déclaration de l'année du départ et se calcule sur le formulaire T1243.

Ce qui complique un dossier :

• Vous habitiez la maison à l'étranger et voulez peut-être la protéger par l'exemption pour résidence principale, tout en possédant aussi une maison au Canada.
• Le bien était loué et vous avez demandé de l'amortissement.
• Vous le vendrez plus tard et l'autre pays imposera le même gain.
• Vous l'avez acheté il y a des années et vous n'avez aucun document de coût en dollars canadiens.

À rassembler : les documents d'achat, les reçus de rénovation, une évaluation à la date du départ et les dates où vous avez habité le bien ou l'avez loué; la liste complète est plus bas.

Pourquoi une maison à l'étranger est-elle imposée au départ, mais pas une maison canadienne?

Parce que le Canada garde le droit d'imposer les immeubles canadiens après votre départ, mais pas ceux situés ailleurs. Un non-résident paie de l'impôt canadien sur un gain seulement pour les biens canadiens imposables, qui comprennent les immeubles canadiens mais pas les biens à l'étranger (par. 2(3)). Votre date de départ est la dernière occasion du Canada d'imposer la plus-value d'une maison à l'étranger; la loi l'impose donc à ce moment.

Pour une maison ou un chalet canadien que vous gardez, consultez garder ou vendre votre maison en quittant le Canada et un chalet ou une résidence secondaire en quittant le Canada.

Le bien est-il exempté si je le possédais avant de venir au Canada ou si je l'ai hérité?

Seulement selon la règle de la courte durée de résidence. Un bien que vous déteniez la dernière fois que vous êtes devenu résident, ou que vous avez hérité après, est exclu de la vente réputée si vous avez résidé au Canada au plus 60 mois durant les 120 mois précédents avant votre départ (sous-al. 128.1(4)b)(iv)). Si vous avez résidé plus longtemps, le fait de l'avoir possédé avant votre arrivée ne l'exempte pas, mais votre coût est généralement sa valeur le jour où vous êtes devenu résident, de sorte que le Canada n'impose pas la plus-value antérieure à votre arrivée (al. 128.1(1)c); folio S1-F3-C2, par. 2.74). La façon de compter les mois est expliquée dans quitter le Canada moins de cinq ans après y être arrivé.

Quelle valeur, quel coût et quel taux de change utiliser?

Utilisez la juste valeur marchande du bien à votre date de départ comme prix de vente, et son coût plus les améliorations en capital comme coût. Convertissez chaque montant en dollars canadiens au taux de la Banque du Canada du jour où il est survenu : le prix d'achat à la date d'achat, chaque rénovation à sa date et la valeur à la date du départ (par. 261(2); ARC).

Les variations de change font partie du gain. Une maison qui a conservé sa valeur en monnaie locale peut quand même afficher un gain en dollars canadiens si cette monnaie s'est appréciée par rapport au dollar canadien. Pour un jour antérieur au 1er mars 2017, l'ARC dit d'utiliser le taux de midi de la Banque du Canada (folio S5-F4-C1).

La valeur au départ est le prix que le bien rapporterait ce jour-là. Conservez une preuve de cette valeur, par exemple une évaluation écrite datée de près de votre départ. Un prêt hypothécaire ne réduit pas le gain : utilisez la pleine valeur du bien, pas votre part nette, de sorte que l'impôt peut dépasser l'argent que vous pourriez réunir sans vendre. La perte sur une maison utilisée pour votre agrément ne compte pas : la perte sur un bien à usage personnel est nulle (sous-al. 40(2)g)(iii)).

L'exemption pour résidence principale peut-elle protéger une maison à l'étranger où j'ai habité?

Peut-être. Un bien situé hors du Canada peut être admissible comme résidence principale si vous y avez habité habituellement et que vous le désignez sur le formulaire T2091(IND) (folio S1-F3-C2, par. 2.74; formulaire de l'ARC).

Deux limites comptent. Seules les années où vous étiez résident du Canada comptent dans la partie exemptée, et l'année supplémentaire « 1 + » ne s'applique que si vous étiez résident l'année où vous avez acquis le bien (folio S1-F3-C2, par. 2.20). De plus, votre unité familiale ne peut désigner qu'une seule maison par année; chaque année que vous utilisez pour la maison à l'étranger est donc une année que perd votre maison canadienne. Décidez avant de produire votre déclaration : une année désignée pour une maison ne peut pas servir aussi pour une autre maison de votre unité familiale. Les règles se trouvent dans le guide de l'exemption pour résidence principale.

Un bien à l'étranger figure-t-il sur les formulaires T1161 et T1243, et devais-je produire le T1135?

Oui pour les formulaires de départ. Si ce que vous possédez à votre départ vaut plus de 25 000 $ au total, vous produisez le formulaire T1161 et y inscrivez le bien à l'étranger. Le gain se calcule sur le formulaire T1243 et se reporte à l'annexe 3, l'annexe des gains en capital de votre déclaration (ARC). Détails : formulaire T1161 et formulaire T1243.

Le formulaire T1135 dépend de l'usage. Une maison à l'étranger détenue surtout pour votre usage personnel est un bien à usage personnel et n'est pas déclarée; un bien loué surtout dans un but lucratif est déclaré si le coût de l'ensemble de vos biens étrangers déterminés, sans compter les biens à usage personnel, a dépassé 100 000 $ à un moment où vous étiez résident, y compris pendant la partie de l'année du départ où vous étiez résident (par. 233.3(1); questions sur le T1135 de l'ARC). Catégories : les avoirs à inclure dans le T1135.

Quand je le vendrai plus tard, le Canada peut-il créditer l'impôt que l'autre pays exige?

Oui, dans certaines limites. Si vous vendez après votre départ et payez de l'impôt sur le revenu sur le gain au pays où se trouve le bien (ou au pays ayant une convention fiscale avec le Canada où vous vivez alors), vous pouvez déduire de votre impôt de l'année du départ l'impôt étranger sur la partie du gain accumulée pendant que vous viviez au Canada (par. 126(2.21)).

Le crédit réduit un impôt déjà établi; il peut donc donner un remboursement, des années après votre départ. Il exige un impôt étranger réellement payé : si l'autre pays n'impose pas le gain, ou si le bien se vend plus tard pour moins que sa valeur au départ, le Canada ne rembourse pas l'impôt de départ, car la règle sur les pertes survenues après l'émigration ne vise que les biens canadiens (par. 128.1(8)). Conservez votre déclaration de l'année du départ, le T1243 et l'évaluation au départ pour la vente éventuelle. Les règles fiscales étrangères, et la question de savoir si l'autre pays vous donne un nouveau coût à votre arrivée, relèvent de chaque pays; consultez les guides par pays, comme déménager du Canada au Royaume-Uni.

Puis-je reporter l'impôt de départ sur ce bien?

Oui. Vous pouvez choisir de reporter le paiement de l'impôt sur les biens réputés vendus jusqu'à leur vente réelle, sans intérêts, mais l'ARC exige une garantie dès que l'impôt fédéral reporté dépasse 16 500 $ (13 777,50 $ pour les anciens résidents du Québec) (ARC). Faites ce choix au plus tard 30 avril de l'année suivant votre départ; la marche à suivre pour la garantie est expliquée dans reporter l'impôt de départ. Si vous revenez plus tard au Canada en possédant toujours le bien, vous pouvez choisir de réduire ou d'éliminer le gain de départ (al. 128.1(6)c)); consultez revenir au Canada après avoir payé l'impôt de départ.

Et un bien que je loue à l'étranger?

Un immeuble locatif est lui aussi réputé vendu, et l'amortissement (déduction pour amortissement) que vous avez demandé pendant que vous étiez résident peut revenir dans votre revenu. Si la valeur de l'immeuble au départ dépasse sa fraction non amortie du coût en capital, la différence est ajoutée au revenu à titre de récupération, jusqu'à concurrence de l'amortissement total demandé quand la valeur atteint le coût d'origine de l'immeuble; toute valeur au-delà du coût d'origine est un gain en capital (par. 13(1); al. 128.1(4)b)). Répartissez la valeur au départ entre le terrain et l'immeuble, car seul l'immeuble est amortissable.

Le loyer gagné jusqu'à votre date de départ figure dans votre déclaration de l'année du départ. Pour les loyers et les ventes pendant que vous êtes résident, consultez les biens situés hors du Canada.

Que dois-je rassembler?

• Le contrat d'achat, l'état de clôture, les frais juridiques et de transfert, avec les dates
• Les reçus des rénovations et des agrandissements, avec les dates
• Une évaluation à votre date de départ
• Si vous le déteniez avant votre arrivée : une valeur à la date où vous êtes devenu résident
• Les années où vous l'avez habité, loué ou laissé vide; toute désignation de résidence principale déjà faite
• Pour un bien locatif : l'amortissement demandé chaque année et les registres de loyers
• Après une vente ultérieure : le contrat de vente, la déclaration étrangère et la preuve de l'impôt étranger payé

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration et utilisent des dollars canadiens.

Un appartement acheté pendant que le propriétaire vivait au Canada

Un résident a acheté un appartement à Taipei pour 300 000 $ CA, et personne dans la famille n'y a jamais habité. À la date du départ, il vaut 500 000 $ CA. Le gain de 200 000 $ CA figure sur le T1243, et 100 000 $ CA sont imposables dans la déclaration de l'année du départ. Comme personne dans la famille n'y a jamais habité, il ne peut pas être désigné comme résidence principale.

Le même appartement vendu quatre ans plus tard

• Année du départ : la vente réputée ajoute 30 000 $ CA d'impôt fédéral (l'impôt provincial s'y ajoute; le taux fédéral le plus élevé est de 33 %).
• Années 1 à 3 : l'appartement est conservé; rien ne change au Canada.
• Année 4 : l'appartement se vend 600 000 $ CA, et l'autre pays exige 67 500 $ CA sur l'ensemble du gain de 300 000 $ CA depuis l'achat. Une tranche de 200 000 $ CA de ce gain (les deux tiers) s'est accumulée pendant que le propriétaire vivait au Canada, donc 45 000 $ CA de l'impôt étranger s'y rapportent.
• Au plus tard le 30 avril de l'année 5 : le propriétaire demande à l'ARC de modifier l'année du départ. Le crédit fédéral est de 30 000 $ CA, soit le moindre de 45 000 $ CA et de l'impôt fédéral de départ sur cet appartement.

Un appartement possédé avant l'arrivée

Un nouvel arrivant possédait un appartement à Londres avant de s'installer au Canada, n'avait jamais résidé au Canada auparavant et repart après quatre ans (48 mois). Comme sa durée totale de résidence dans les 120 mois précédant son départ est de moins de 60 mois, l'appartement est exclu de la vente réputée et ne figure donc pas sur le T1243.

Votre situation est différente?

• Vous possédez aussi une maison canadienne et avez habité les deux : le choix de désignation touche les deux biens; consultez le guide de l'exemption pour résidence principale et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Le bien à l'étranger est un bien locatif avec amortissement demandé : la récupération et la répartition entre le terrain et l'immeuble exigent des chiffres; consultez les biens situés hors du Canada et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• L'impôt de départ est élevé ou vous ne pouvez pas encore vendre : consultez reporter l'impôt de départ et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous avez vendu après votre départ et payé de l'impôt à l'étranger : la déclaration de départ modifiée est soumise à une date limite; obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous ne pouvez pas prouver le coût, ou le bien a une grande valeur : le coût et la valeur au départ exigent des preuves que l'ARC acceptera; consultez l'ARC conteste votre valeur au départ et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous êtes arrivé au Canada il y a moins de cinq ans : consultez quitter le Canada moins de cinq ans après y être arrivé.
• Vous déménagez dans le pays où se trouve le bien : consultez le guide du pays, par exemple déménager du Canada à Taïwan ou déménager du Canada à Hong Kong.
• Vous avez omis le T1161, le T1243 ou le T1135 des années passées : consultez les formulaires de départ en retard et les pénalités et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.