מס יציאה על נכס בחו״ל כשעוזבים את קנדה

האם הבית או הדירה שלי בחו״ל נחשבים כנמכרו כשאני עוזב את קנדה?

כן, אלא אם חל חריג. ביום שבו אתם חדלים להיות תושבי קנדה (תאריך העזיבה; איך הוא נקבע מוסבר בעזיבת קנדה), אתם נחשבים כמי שמכרו את כל מה שבבעלותכם בשווי שוק הוגן. הנכס העיקרי שהחוק מוציא מכלל זה הוא נדל״ן הנמצא בקנדה (כמה סוגים נוספים מוחרגים גם הם). נדל״ן בחו״ל, כמו בית, דירה או יחידה להשכרה במדינה אחרת, נחשב לכן כנמכר, ואתם נחשבים כמי שקנו אותו בחזרה באותו שווי (Income Tax Act s. 128.1(4)(b) and (c); CRA). אם הנכס בבעלות משותפת עם אחר, רק חלקכם נחשב כנמכר, ורק אצל בעלים שעוזבים.

הרווח הוא שווי יום העזיבה פחות העלות, שניהם בדולרים קנדיים. בדרך כלל ⁦50%⁩ מרווח הון חייבים במס, והוא נכלל בדוח שנת העזיבה, ומחושב בטופס ⁦T1243⁩.

מה הופך מקרה ללא פשוט:

• גרתם בבית בחו״ל ואתם רוצים אולי להגן עליו בפטור על דירת מגורים עיקרית, ויש לכם גם בית בקנדה.
• הנכס הושכר ותבעתם פחת.
• תמכרו אותו בהמשך והמדינה האחרת תטיל מס על אותו רווח.
• קניתם אותו לפני שנים ואין לכם רישומי עלות בדולרים קנדיים.

מה לאסוף: מסמכי רכישה, קבלות שיפוצים, הערכת שווי לתאריך העזיבה ותאריכים שבהם גרתם בנכס או השכרתם אותו; הרשימה המלאה בהמשך.

למה בית בחו״ל חייב במס בעזיבה ובית בקנדה לא?

כי קנדה שומרת לעצמה את הזכות להטיל מס על נדל״ן בקנדה אחרי שאתם עוזבים, אבל לא על נדל״ן במקומות אחרים. תושב חוץ משלם מס קנדי על רווח רק מנכס קנדי חייב במס, שכולל נדל״ן בקנדה אבל לא נכסים בחו״ל (s. 2(3)). תאריך העזיבה הוא ההזדמנות האחרונה של קנדה להטיל מס על העלייה בשווי של בית בחו״ל, ולכן החוק מטיל עליו מס אז.

לבית או לבקתה בקנדה ששומרים, ראו להשאיר או למכור את הבית בעזיבת קנדה ובקתה או בית שני בעזיבת קנדה.

האם הנכס פטור אם היה בבעלותי לפני שהגעתי לקנדה או שירשתי אותו?

רק לפי כלל השהות הקצרה. נכס שהיה בבעלותכם כשהפכתם תושבים לאחרונה, או שירשתם אחרי כן, אינו נכלל במכירה לכאורה אם הייתם תושבי קנדה לא יותר מ-⁠60 חודשים מתוך 120 החודשים הקודמים לפני העזיבה (s. 128.1(4)(b)(iv)). אם הייתם תושבים זמן ארוך יותר, בעלות עליו לפני ההגעה אינה פוטרת אותו, אבל העלות שלכם היא בדרך כלל שוויו ביום שהפכתם תושבים, ולכן קנדה אינה מטילה מס על עלייה בשווי שקדמה להגעה (s. 128.1(1)(c); Folio S1-F3-C2, para 2.74). איך סופרים את החודשים מוסבר בעזיבת קנדה תוך חמש שנים מההגעה.

באיזה שווי ובאיזו עלות משתמשים, ובאיזה שער חליפין?

השתמשו בשווי השוק ההוגן של הנכס ביום העזיבה כמחיר המכירה, ובעלותו בתוספת שיפורי הון כעלות. המירו כל סכום לדולרים קנדיים לפי שער Bank of Canada של היום שבו הסכום נוצר: מחיר הרכישה בתאריך הרכישה, כל שיפוץ בתאריכו, והשווי בתאריך העזיבה (s. 261(2); CRA).

תנודת מטבע הופכת לחלק מהרווח. בית ששמר על שוויו במטבע המקומי עדיין יכול להציג רווח בדולרים קנדיים אם המטבע הזה התחזק מול הדולר הקנדי. ליום שלפני 1 במרץ 2017, CRA אומרת להשתמש בשער הצהריים של Bank of Canada (Folio S5-F4-C1).

שווי היציאה הוא המחיר שהנכס היה מכניס באותו יום. שמרו ראיות לשווי הזה, כמו הערכת שווי בכתב שמתוארכת סמוך לעזיבה. משכנתה אינה מקטינה את הרווח: השתמשו בשווי הנכס המלא, לא בהון העצמי שלכם, ולכן המס יכול לעלות על המזומן שאפשר לגייס בלי למכור. הפסד על בית שהשתמשתם בו להנאתכם אינו נחשב: הפסד על נכס לשימוש אישי הוא אפס (s. 40(2)(g)(iii)).

האם הפטור על דירת מגורים עיקרית יכול להגן על בית בחו״ל שגרתי בו?

ייתכן. נכס מחוץ לקנדה יכול להיות כשיר כדירת המגורים העיקרית שלכם אם גרתם בו בדרך כלל, ואתם מגדירים אותו בטופס ⁦T2091(IND)⁩ (Folio S1-F3-C2, para 2.74; טופס CRA).

שתי מגבלות חשובות. רק שנים שבהן הייתם תושבי קנדה נספרות בחלק הפטור, והשנה הנוספת “1 +” חלה רק אם הייתם תושבים בשנה שבה רכשתם את הנכס (Folio S1-F3-C2, para 2.20). ויחידת המשפחה שלכם יכולה להגדיר רק בית אחד בשנה, ולכן כל שנה שאתם משתמשים בה לבית בחו״ל היא שנה שהבית בקנדה מאבד. החליטו לפני ההגשה: שנה שהגדרתם לבית אחד אינה יכולה לשמש גם בית אחר של יחידת המשפחה שלכם. הכללים מופיעים במדריך הפטור על דירת מגורים עיקרית.

האם נכס בחו״ל נכלל ב-⁠⁦T1161⁩ וב-⁠⁦T1243⁩, והאם הייתי חייב ב-⁠⁦T1135⁩?

כן לגבי טפסי העזיבה. אם מה שבבעלותכם בעזיבה שווה יותר מ-⁠⁦$25,000⁩ בסך הכול, אתם מגישים טופס ⁦T1161⁩ ורושמים בו את הנכס בחו״ל. הרווח עליו מחושב בטופס ⁦T1243⁩ ועובר ל-⁠Schedule 3, נספח רווחי ההון בדוח (CRA). פרטים: טופס ⁦T1161⁩ וטופס ⁦T1243⁩.

טופס ⁦T1135⁩ תלוי בשימוש. בית בחו״ל שמוחזק בעיקר לשימושכם האישי הוא נכס לשימוש אישי ואינו מדווח; נכס שמושכר בעיקר לצורך רווח מדווח אם העלות של כל הנכסים הזרים המוגדרים שלכם, לא כולל נכסים לשימוש אישי, עברה ⁦$100,000⁩ בכל זמן שהייתם תושבים, כולל חלק השנה שבו הייתם תושבים בשנת העזיבה (s. 233.3(1); שאלות CRA על ⁦T1135⁩). הקטגוריות: אילו אחזקות נספרות ב-⁠⁦T1135⁩.

כשאמכור אותו בהמשך, האם קנדה יכולה לזכות את המס שהמדינה האחרת גובה?

כן, במגבלות. אם אתם מוכרים אחרי העזיבה ומשלמים מס הכנסה על הרווח למדינה שבה הנכס נמצא (או למדינת האמנה שבה אתם גרים אז), אתם יכולים לנכות ממס שנת העזיבה את המס הזר על החלק ברווח שנוצר בזמן שגרתם בקנדה (s. 126(2.21)).

הזיכוי מקטין מס שכבר נקבע בשומה, ולכן הוא עשוי להיות החזר, שנים אחרי שעזבתם. הוא דורש מס זר ששולם בפועל: אם המדינה האחרת אינה מטילה מס על הרווח, או שהנכס נמכר אחר כך בפחות משווי היציאה שלו, קנדה אינה מחזירה את מס היציאה, כי כלל ההפסד שאחרי העזיבה חל רק על נכס קנדי (s. 128.1(8)). שמרו את דוח שנת העזיבה, את ⁦T1243⁩ ואת הערכת השווי לעזיבה למכירה הסופית. כללי המס הזרים, והאם המדינה האחרת נותנת לכם עלות חדשה בהגעה, הם שאלות של אותה מדינה; ראו מדריכי מדינות כמו מעבר מקנדה לבריטניה.

האם אפשר לדחות את מס היציאה עליו?

כן. אפשר לבחור לדחות את תשלום המס על נכס שנחשב כנמכר עד שתמכרו אותו בפועל, בלי ריבית, אבל CRA דורשת ערבות כשהמס הפדרלי הנדחה עולה על ⁦$16,500⁩ (⁦$13,777.50⁩ לתושבי קוויבק לשעבר) (CRA). בחרו עד 30 באפריל של השנה שאחרי העזיבה; תהליך הערבות מוסבר בדחיית מס יציאה. אם תחזרו אחר כך לקנדה כשהנכס עדיין בבעלותכם, אפשר לבחור להקטין או לבטל את רווח היציאה (s. 128.1(6)(c)); ראו חזרה לקנדה אחרי תשלום מס יציאה.

ומה לגבי נכס שאני משכיר בחו״ל?

בניין להשכרה נחשב גם הוא כנמכר, וכל פחת (ניכוי פחת קנדי, CCA) שתבעתם עליו בזמן שהייתם תושבים יכול לחזור כהכנסה. אם שווי היציאה של הבניין גבוה מיתרתו הלא מופחתת, ההפרש מתווסף להכנסה כהחזר פחת (recapture), עד כל הפחת שנתבע כשהשווי מגיע לעלות המקורית של הבניין; כל שווי מעל העלות המקורית הוא רווח הון (s. 13(1); s. 128.1(4)(b)). חלקו את שווי היציאה בין הקרקע לבניין, כי רק הבניין ניתן לפחת.

שכר דירה שהרווחתם עד תאריך העזיבה נכלל בדוח שנת העזיבה. לשכר דירה ולמכירות בזמן תושבות, ראו נכס מחוץ לקנדה.

מה כדאי לאסוף?

• חוזה רכישה, דוח סגירה, עלויות משפטיות ועלויות העברה, עם תאריכים
• קבלות שיפוצים והרחבות, עם תאריכים
• הערכת שווי נכון לתאריך העזיבה
• אם הנכס היה בבעלותכם לפני ההגעה: שווי נכון ליום שהפכתם תושבים
• השנים שגרתם בו, השכרתם אותו או השארתם אותו ריק; כל הגדרת דירת מגורים עיקרית שכבר נעשתה
• לנכס להשכרה: הפחת שנתבע בכל שנה ורישומי שכר דירה
• אחרי מכירה מאוחרת: חוזה המכירה, הדוח הזר והוכחה למס הזר ששולם

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד ובדולרים קנדיים.

דירה שנקנתה בזמן מגורים בקנדה

תושב קנדה קנה דירה בטייפה תמורת ⁦C$300,000⁩, ואיש מהמשפחה מעולם לא גר בה. בתאריך העזיבה היא שווה ⁦C$500,000⁩. הרווח של ⁦C$200,000⁩ נכלל ב-⁠⁦T1243⁩, ו-⁠⁦C$100,000⁩ ממנו חייבים במס בדוח שנת העזיבה. מכיוון שאיש מהמשפחה לא גר בה מעולם, אי אפשר להגדיר אותה כדירת מגורים עיקרית.

אותה דירה שנמכרת ארבע שנים אחר כך

• שנת העזיבה: המכירה לכאורה מוסיפה ⁦C$30,000⁩ מס פדרלי (מס פרובינציאלי מתווסף לכך; השיעור הפדרלי העליון הוא ⁦33%⁩).
• שנים 1 עד 3: הדירה מוחזקת; דבר אינו משתנה בקנדה.
• שנה 4: הדירה נמכרת תמורת ⁦C$600,000⁩, והמדינה האחרת גובה ⁦C$67,500⁩ על כל הרווח של ⁦C$300,000⁩ מאז הרכישה. ⁦C$200,000⁩ מהרווח הזה (שני שלישים) נוצרו בזמן שהבעלים גר בקנדה, ולכן ⁦C$45,000⁩ מהמס הזר קשורים אליו.
• עד 30 באפריל בשנה 5: הבעלים מבקש מ-⁠CRA לתקן את שנת העזיבה. הזיכוי הפדרלי הוא ⁦C$30,000⁩, הנמוך מבין ⁦C$45,000⁩ לבין מס היציאה הפדרלי על אותה דירה.

דירה שהייתה בבעלות לפני ההגעה

מי שהגר לקנדה היה בעל דירה בלונדון לפני המעבר לקנדה, לא גר בקנדה מעולם קודם, ועוזב אחרי ארבע שנים (48 חודשים). מכיוון שסך התושבות ב-⁠120 החודשים שלפני העזיבה הוא פחות מ-⁠60 חודשים, הדירה אינה נכללת במכירה לכאורה, ולכן אינה ב-⁠⁦T1243⁩.

המצב שלכם שונה?

• יש לכם גם בית בקנדה וגרתם בשניהם: בחירת ההגדרה משפיעה על שני הנכסים; ראו מדריך הפטור על דירת מגורים עיקרית וקבלו ליווי מס אישי.
• הנכס בחו״ל מושכר ותבעתם פחת: החזר פחת והפיצול בין קרקע לבניין דורשים חישובים; ראו נכס מחוץ לקנדה וקבלו ליווי מס אישי.
• מס היציאה גבוה או שאי אפשר למכור עדיין: ראו דחיית מס יציאה וקבלו ליווי מס אישי.
• מכרתם אחרי העזיבה ושילמתם מס בחו״ל: לדוח המתוקן של שנת העזיבה יש מועד אחרון; קבלו ליווי מס אישי.
• אי אפשר להוכיח את העלות, או שהנכס יקר ערך: לעלות ולשווי היציאה נדרשות ראיות ש-⁠CRA תקבל; ראו CRA חולקת על שווי היציאה שלכם וקבלו ליווי מס אישי.
• הגעתם לקנדה בחמש השנים האחרונות: ראו עזיבת קנדה תוך חמש שנים מההגעה.
• אתם עוברים למדינה שבה הנכס נמצא: ראו את מדריך המדינה, כמו מעבר מקנדה לטאיוואן או מעבר מקנדה להונג קונג.
• החמצתם ⁦T1161⁩, ⁦T1243⁩ או ⁦T1135⁩ בשנים קודמות: ראו טפסי עזיבה וקנסות באיחור וקבלו ליווי מס אישי.