離開加拿大時境外房產的離境稅

離開加拿大時，我在境外的房屋或公寓會被視同出售嗎？

會，除非有例外。在您不再是加拿大居民的那一天（離境日期；如何確定，見離開加拿大），您擁有的所有財產都被視為按公平市價出售。法律排除的主要財產是位於加拿大的不動產（另有少數幾類也被排除）。所以境外的不動產，例如在其他國家的住房、公寓或出租單位，會被視同出售，而您被視為以相同價值買回（《所得稅法》第 128.1(4)(b) 和 (c) 條；CRA）。如果您與他人共同擁有，只有您的份額被視同出售，而且只適用於離境的所有者。

收益是離境當天的價值減去您的成本，兩者都以加元計算。資本利得一般有 50% 須課稅，並列入您的離境年度稅表，以 T1243 表計算。

哪些情況不簡單：

• 您住在境外的住房，可能想用主要居所免稅來減免，同時您還擁有加拿大的住房。
• 該房產曾出租，而且您申請過折舊。
• 您日後會出售，而另一個國家會對同一筆收益課稅。
• 您多年前購買，沒有加元的成本記錄。

需要準備的資料：購買文件、裝修收據、離境日期的估值，以及您居住或出租的日期；完整清單見下文。

為什麼境外住房在離境時要課稅，加拿大住房卻不用？

因為加拿大在您離開後仍保有對加拿大不動產課稅的權利，但對其他地方的不動產沒有。非居民只就應稅加拿大財產的收益向加拿大納稅，這包括加拿大不動產，但不包括境外財產（第 2(3) 條）。離境日期是加拿大對境外住房增值課稅的最後機會，所以法律在那時課稅。

關於您保留的加拿大住房或度假屋，請見離開加拿大時保留還是出售住房和離開加拿大時的度假屋或第二套住房。

如果我在來加拿大之前就擁有它，或是繼承的，可以免稅嗎？

只有依短期居住規則才可以。如果您在離境前在加拿大居住了 前 120 個月內不超過 60 個月，您最近一次成為居民時已擁有的財產，或此後繼承的財產，不計入視同出售（第 128.1(4)(b)(iv) 條）。如果您居住的時間更長，來之前就擁有該房產並不能免稅，但您的成本一般是您成為居民當天的價值，所以加拿大不會對您抵達之前的增值課稅（第 128.1(1)(c) 條；文件匯編 S1-F3-C2，第 2.74 段）。如何計算月數，請見抵達加拿大五年內離開。

我該用什麼價值和成本？用哪個匯率？

以房產在離境日期的公平市價作為出售價格，以其成本加資本改良支出作為成本。每一筆金額都按其發生當天的加拿大銀行匯率換算成加元：購買價格按購買日期，每筆裝修按其日期，離境日期的價值按離境日期（第 261(2) 條；CRA）。

匯率變動會成為收益的一部分。一套以當地貨幣計價值不變的房產，如果該貨幣兌加元升值，換算成加元後仍然會有收益。2017 年 3 月 1 日之前的日期，CRA 說要使用加拿大銀行中午匯率（文件匯編 S5-F4-C1）。

離境價值是房產在當天能賣到的價格。請保留該價值的證據，例如接近離境日期的書面估價。抵押貸款不會減少收益：要用房產的全部價值，而不是您的淨值，所以稅款可能超過您不出售就能籌到的現金。自住享用的房產出現損失不能認列：個人使用財產的損失視為零（第 40(2)(g)(iii) 條）。

主要居所免稅可以減免我住過的境外住房嗎？

有可能。加拿大以外的房產，如果您通常居住在其中，可以符合主要居所的資格，並用 T2091(IND) 表指定（文件匯編 S1-F3-C2，第 2.74 段；CRA 表格）。

有兩個限制。只有您是加拿大居民的年份，才計入免稅部分；而額外的「1 +」年，只有在您取得房產的那一年是居民時才適用（文件匯編 S1-F3-C2，第 2.20 段）。而且您的家庭單位每年只能指定一套住房，所以您為境外住房使用的每一年，都是您的加拿大住房少掉的一年。請在報稅前決定：為一套住房指定的年份，不能再用於您家庭單位的另一套住房。規則見主要居所免稅指南。

境外房產要列入 T1161 和 T1243 表嗎？我需要提交 T1135 表嗎？

離境表格要。如果您離境時擁有的財產總價值超過 $25,000，就要提交 T1161 表，並把境外房產列入。它的收益在 T1243 表上計算，並轉入 Schedule 3，也就是您稅表上的資本利得附表（CRA）。詳情見 T1161 表和 T1243 表。

T1135 表取決於用途。主要供自己使用的境外住房屬於個人使用財產，不須申報；主要為牟利而出租的房產，如果您作為居民期間（包括離境年度中的居民部分）任何時候，您所有指定境外財產（不含個人使用財產）的成本超過 $100,000，就須申報（第 233.3(1) 條；CRA 的 T1135 問答）。各類別見 T1135 表上哪些資產要申報。

我日後出售時，加拿大能抵免另一個國家徵收的稅嗎？

可以，但有限制。如果您離境後出售，並就收益向房產所在國（或您當時居住的協定國）繳納了所得稅，您可以從離境年度的稅款中，扣除該部分收益（即您住在加拿大期間增值的部分）所繳的外國稅（第 126(2.21) 條）。

這項抵免減少的是已經評定的稅款，所以可能在您離開多年後得到退稅。它需要實際繳納了外國稅：如果另一個國家不對收益課稅，或房產日後的售價低於離境價值，加拿大不會退還離境稅，因為離境後損失規則只涵蓋加拿大財產（第 128.1(8) 條）。請保留離境年度稅表、T1243 表和離境估值，供日後出售時使用。外國的稅務規則，以及另一個國家是否在您抵達時給您新的成本，屬於各國的問題；請見各國指南，例如從加拿大搬到英國。

我可以延期繳納這筆離境稅嗎？

可以。您可以選擇把被視同出售財產的稅款延到您實際出售時才繳，且不計利息，但一旦延期的聯邦稅款超過 $16,500（原魁北克居民為 $13,777.50），CRA 要求提供擔保（CRA）。須在離境次年的 4 月 30 日 前作出選擇；擔保程序見延期繳納離境稅。如果您日後搬回加拿大時仍擁有該房產，可以選擇減少或取消離境收益（第 128.1(6)(c) 條）；請見繳納離境稅後搬回加拿大。

我在境外出租的房產呢？

出租的樓宇同樣被視同出售，您作為居民期間申請過的折舊（資本成本免稅額，CCA）可能被作為收入追回。如果樓宇的離境價值高於其未折舊餘額，差額會作為追回加入收入，最多追回所申請的全部折舊，也就是價值達到樓宇原始成本時；超出原始成本的任何價值屬於資本利得（第 13(1) 條；第 128.1(4)(b) 條）。請把離境價值分成土地和樓宇兩部分，因為只有樓宇可以折舊。

到離境日期為止賺取的租金，列入您的離境年度稅表。居民期間的租金和出售，請見加拿大境外的房產。

我應該準備什麼資料？

• 購買合約、成交結算單、法律和過戶費用，附日期
• 裝修和擴建的收據，附日期
• 離境日期的估價報告
• 如果是您抵達前就擁有：您成為居民當天的價值
• 您居住、出租或空置的年份；已作出的任何主要居所指定
• 出租房產：每年申請的折舊和租金記錄
• 日後出售後：出售合約、外國稅表和已繳外國稅的證明

舉例

以下例子僅作說明，金額以加元計。

居住在加拿大期間購買的公寓

一位居民以 C$300,000 在台北買了一套公寓，家中沒有人住過。離境日期它價值 C$500,000。C$200,000 的收益列入 T1243 表，其中 C$100,000 在離境年度稅表上須課稅。因為家中從沒有人住過，所以不能指定為主要居所。

四年後出售的同一套公寓

• 離境年度：視同出售增加 C$30,000 的聯邦稅（省稅另加；聯邦最高稅率為 33%）。
• 第 1 至 3 年：公寓持有中；在加拿大沒有任何變化。
• 第 4 年：公寓以 C$600,000 出售，另一個國家就自購買以來的整個 C$300,000 收益徵收 C$67,500。其中 C$200,000 的收益（三分之二）是所有者住在加拿大期間增值的，所以 C$45,000 的外國稅與此相關。
• 第 5 年的 4 月 30 日前：所有者請 CRA 修改離境年度。聯邦抵免為 C$30,000，即 C$45,000 與該公寓的聯邦離境稅兩者中較低者。

抵達前就擁有的一套公寓

一位新移民在搬到加拿大之前擁有一套倫敦的公寓，之前從未在加拿大居住，四年（48 個月）後離開。因為離境前 120 個月中的居住總時間少於 60 個月，這套公寓不計入視同出售，所以不列入 T1243 表。

您的情況不同？

• 您還擁有一套加拿大住房，兩套都住過：指定的選擇會影響兩套房產；請見主要居所免稅指南，並取得個人稅務協助。
• 境外房產是出租的，而且申請過折舊：追回和土地與樓宇的分攤需要具體數字；請見加拿大境外的房產，並取得個人稅務協助。
• 離境稅很大，或您暫時還不能出售：請見延期繳納離境稅，並取得個人稅務協助。
• 您離境後出售並在境外繳了稅：修改後的離境稅表有期限；請取得個人稅務協助。
• 您無法證明成本，或房產價值很高：成本和離境價值需要 CRA 接受的證據；請見 CRA 對您的離境價值有異議，並取得個人稅務協助。
• 您最近五年內抵達加拿大：請見抵達加拿大五年內離開。
• 您要搬到房產所在的國家：請見各國指南，例如從加拿大搬到台灣或從加拿大搬到香港。
• 您過去幾年漏交了 T1161、T1243 或 T1135 表：請見離境表格逾期及罰款，並取得個人稅務協助。