캐나다를 떠날 때 해외 부동산의 출국세

캐나다를 떠나면 해외의 주택이나 아파트도 판 것으로 간주되나요?

예외에 해당하지 않으면 그렇습니다. 캐나다 거주자 신분이 끝나는 날(출국일, 정하는 방법은 캐나다 떠나기에 있음), 본인이 가진 모든 재산을 시가로 판 것으로 취급합니다. 법이 제외하는 주요 재산은 캐나다에 있는 부동산입니다(그 밖에도 몇 가지가 제외됩니다). 따라서 다른 나라의 주택, 아파트, 임대 주택 같은 해외 부동산은 판 것으로 간주되고, 같은 가치로 다시 산 것으로 취급합니다(소득세법(Income Tax Act) 제128.1조 제4항 (b)호와 (c)호, CRA). 다른 사람과 공동 소유라면 본인 지분만, 그리고 떠나는 소유자에 한해 판 것으로 간주됩니다.

양도소득은 출국일의 가치에서 취득가액을 뺀 금액이며, 둘 다 캐나다 달러로 계산합니다. 양도소득의 50%가 과세 대상이며, 출국 연도 신고서에 Form T1243으로 계산해 넣습니다.

간단하지 않은 경우는 다음과 같습니다.

• 해외 주택에 직접 살았고, 캐나다 주택도 있는 상태에서 주택 양도소득세 면제로 세금을 줄이고 싶은 경우
• 그 부동산을 임대하며 감가상각을 청구한 경우
• 나중에 팔 예정이고 상대 국가가 같은 양도소득에 과세할 경우
• 오래전에 샀고 캐나다 달러로 된 취득가액 기록이 없는 경우

준비물은 매매 서류, 리모델링 영수증, 출국일 기준 평가서, 직접 살았거나 임대한 기간의 날짜입니다. 전체 목록은 아래에 있습니다.

캐나다 주택은 과세하지 않는데 해외 주택은 왜 출국 시 과세하나요?

캐나다는 떠난 뒤에도 캐나다 부동산에는 과세할 권리를 유지하지만 다른 나라의 부동산에는 그렇지 않기 때문입니다. 비거주자는 과세 대상 캐나다 재산에서 생긴 양도소득에 대해서만 캐나다 세금을 내며, 여기에는 캐나다 부동산은 포함되고 해외 재산은 포함되지 않습니다(제2조 제3항). 출국일은 캐나다가 해외 주택의 가치 상승분에 과세할 마지막 기회이므로, 법은 그때 과세합니다.

계속 보유하는 캐나다 주택이나 별장은 캐나다를 떠날 때 집을 유지할지 팔지와 캐나다를 떠날 때 별장이나 세컨드 홈을 보세요.

캐나다에 오기 전부터 갖고 있었거나 상속받았다면 면제되나요?

단기 거주 규정에 해당할 때만 면제됩니다. 마지막으로 거주자가 되었을 때 보유했거나 그 뒤 상속받은 재산은, 떠나기 전 캐나다 거주 기간이 직전 120개월 중 60개월 이하라면 간주 매각에서 제외됩니다(제128.1조 제4항 (b)호 (iv)목). 거주 기간이 더 길면 입국 전에 갖고 있었다는 사실만으로는 면제되지 않지만, 취득가액은 대체로 거주자가 된 날의 가치이므로 캐나다는 입국 전에 생긴 가치 상승분에는 과세하지 않습니다(제128.1조 제1항 (c)호, Folio S1-F3-C2, 2.74항). 개월 수를 세는 방법은 도착 후 5년 이내에 캐나다 떠나기에 있습니다.

어떤 가치와 취득가액을 쓰고, 어떤 환율을 적용하나요?

출국일의 시가를 매각가로, 취득가액에 자본적 지출을 더한 금액을 취득가액으로 쓰세요. 각 금액은 그 금액이 발생한 날의 Bank of Canada 환율로 캐나다 달러로 환산합니다. 매입가는 매입일, 리모델링은 각 지출일, 출국일 가치는 출국일의 환율을 씁니다(제261조 제2항, CRA).

환율 변동도 양도소득의 일부가 됩니다. 현지 통화로는 가치가 그대로인 주택도 그 통화가 캐나다 달러보다 오르면 캐나다 달러 기준으로는 양도소득이 생길 수 있습니다. 2017년 3월 1일 이전 날짜는 CRA가 Bank of Canada 정오 환율을 쓰라고 안내합니다(Folio S5-F4-C1).

출국 시점의 가치는 그날 그 부동산이 팔릴 가격입니다. 출국일에 가까운 날짜의 서면 감정평가서처럼 그 가치의 증빙을 보관하세요. 주택담보대출이 있어도 양도소득은 줄지 않습니다. 순자산이 아니라 부동산 전체 가치를 쓰므로, 팔지 않고 마련할 수 있는 현금보다 세금이 더 클 수 있습니다. 본인이 즐기려고 쓴 주택의 손실은 인정되지 않습니다. 개인 사용 재산의 손실은 없는 것으로 봅니다(제40조 제2항 (g)호 (iii)목).

직접 살았던 해외 주택에 주택 양도소득세 면제를 적용할 수 있나요?

가능할 수 있습니다. 캐나다 밖의 부동산도 평소에 그곳에 살았다면 주 거주 주택이 될 수 있고, Form T2091(IND)로 지정합니다(Folio S1-F3-C2, 2.74항, CRA 서식).

중요한 제한이 두 가지 있습니다. 면제 부분에는 캐나다 거주자였던 해만 포함되고, 추가 "1 +" 연도는 그 부동산을 취득한 해에 거주자였을 때만 적용됩니다(Folio S1-F3-C2, 2.20항). 또 가족 단위는 한 해에 한 채만 지정할 수 있으므로, 해외 주택에 쓴 해는 캐나다 주택이 잃는 해입니다. 신고하기 전에 정하세요. 한 주택에 지정한 해는 가족 단위의 다른 주택에 다시 쓸 수 없습니다. 규정은 주택 양도소득세 면제 가이드에 있습니다.

해외 부동산도 T1161과 T1243에 기재하나요? T1135는 제출해야 했나요?

출국 서식은 그렇습니다. 떠날 때 보유한 재산의 합계가 $25,000를 넘으면 Form T1161을 제출하고 해외 부동산을 그곳에 기재합니다. 양도소득은 Form T1243에서 계산해 신고서의 양도소득 명세서인 Schedule 3으로 옮깁니다(CRA). 자세한 내용은 Form T1161과 Form T1243에 있습니다.

Form T1135는 용도에 따라 다릅니다. 주로 본인이 쓰려고 보유한 해외 주택은 개인 사용 재산이므로 신고하지 않습니다. 주로 수익을 목적으로 임대하는 부동산은, 개인 사용 재산을 뺀 특정 해외 재산 전체의 취득가액이 거주자였던 기간(출국 연도의 거주자 기간 포함) 중 어느 때든 $100,000를 넘었다면 신고합니다(제233.3조 제1항, CRA T1135 질의응답). 분류는 T1135에 포함되는 보유 자산을 보세요.

나중에 팔 때 상대 국가가 부과한 세금을 캐나다가 공제해 주나요?

예, 한도 안에서 공제해 줍니다. 떠난 뒤에 팔고 그 부동산이 있는 나라(또는 그때 살고 있는 조세조약 상대국)에 양도소득세를 냈다면, 캐나다에 살던 동안 생긴 양도소득 부분에 대한 해외 세금을 출국 연도 세금에서 공제할 수 있습니다(제126조 제2.21항).

이 공제는 이미 결정된 세금을 줄이는 것이므로 떠나고 몇 년 뒤에 환급이 나올 수도 있습니다. 실제로 낸 해외 세금이 있어야 합니다. 상대 국가가 양도소득에 과세하지 않거나, 나중에 출국 시 가치보다 낮은 가격에 팔렸더라도 캐나다는 출국세를 돌려주지 않습니다. 출국 후 손실 규정은 캐나다 재산에만 적용되기 때문입니다(제128.1조 제8항). 나중에 매각할 때를 위해 출국 연도 신고서, T1243, 출국일 평가서를 보관하세요. 해외 세금 규정과 상대 국가가 입국 시 새 취득가액을 인정하는지는 국가별 문제이므로 캐나다에서 영국으로 이주하기 같은 국가별 가이드를 보세요.

출국세 납부를 미룰 수 있나요?

예. 간주 매각한 재산의 세금 납부를 실제로 팔 때까지 미루는 선택을 할 수 있고 이자는 붙지 않지만, 미루는 연방세가 $16,500(전 퀘벡 주 거주자는 $13,777.50)를 넘으면 CRA가 담보를 요구합니다(CRA). 떠난 다음 해 4월 30일까지 선택하세요. 담보 절차는 출국세 납부 유예에 있습니다. 나중에 그 부동산을 계속 보유한 채 캐나다로 돌아오면 출국 양도소득을 줄이거나 없애는 선택을 할 수 있습니다(제128.1조 제6항 (c)호). 출국세를 낸 뒤 캐나다로 돌아오기를 보세요.

해외에서 임대하는 부동산은 어떻게 되나요?

임대 건물도 판 것으로 간주되며, 거주자일 때 청구한 감가상각(자본비용 공제)이 소득으로 되돌아올 수 있습니다. 건물의 출국 시 가치가 미상각 잔액보다 크면 그 차액이 환입으로 소득에 다시 더해지며, 건물의 가치가 원래 취득가액에 이를 때까지는 청구한 감가상각 전액이 한도입니다. 원래 취득가액을 넘는 가치는 양도소득입니다(제13조 제1항, 제128.1조 제4항 (b)호). 감가상각 대상은 건물뿐이므로 출국 시 가치를 토지와 건물로 나누세요.

출국일까지 번 임대료는 출국 연도 신고서에 넣습니다. 거주자인 동안의 임대료와 매각은 캐나다 밖의 부동산을 보세요.

무엇을 준비해야 하나요?

• 매매 계약서, 잔금 정산서, 법무 비용과 이전 비용(날짜 포함)
• 리모델링과 증축 영수증(날짜 포함)
• 출국일 기준 감정평가서
• 입국 전부터 보유했다면 거주자가 된 날 기준의 가치
• 직접 살았거나 임대했거나 비워 둔 연도, 이미 한 주 거주 주택 지정
• 임대용이면 매년 청구한 감가상각과 임대료 기록
• 나중에 매각했다면 매매 계약서, 해외 신고서, 낸 해외 세금의 증빙

예시

이 예시는 설명을 위한 것이며 캐나다 달러를 사용합니다.

캐나다에 살 때 산 아파트

한 거주자가 타이베이의 아파트를 C$300,000에 샀고 가족 중 누구도 그곳에 산 적이 없습니다. 출국일의 가치는 C$500,000입니다. C$200,000의 양도소득을 T1243에 적고, 그중 C$100,000이 출국 연도 신고서에서 과세됩니다. 가족 중 누구도 산 적이 없으므로 주 거주 주택으로 지정할 수 없습니다.

같은 아파트를 네 해 뒤에 매각

• 출국 연도: 간주 매각으로 연방세 C$30,000이 늘어납니다(주세는 별도이며 연방 최고 세율은 33%입니다).
• 1~3년차: 아파트를 보유하며 캐나다에서는 달라지는 것이 없습니다.
• 4년차: 아파트를 C$600,000에 팔고, 상대 국가는 매입 이후 전체 양도소득 C$300,000에 C$67,500을 부과합니다. 그 양도소득 중 C$200,000(삼분의 이)은 소유자가 캐나다에 사는 동안 생겼으므로, 해외 세금 중 C$45,000이 여기에 해당합니다.
• 5년차 4월 30일까지: 소유자가 CRA에 출국 연도 수정을 요청합니다. 연방 공제액은 C$45,000과 그 아파트에 대한 연방 출국세 중 낮은 금액인 C$30,000입니다.

입국 전부터 가진 아파트

한 신규 입국자가 캐나다로 이주하기 전에 런던에 아파트를 소유했고, 그 전에 캐나다에 산 적이 없으며, 네 해(48개월) 뒤에 떠납니다. 떠나기 전 120개월 중 총 거주 기간이 60개월 미만이므로 이 아파트는 간주 매각에서 제외되어 T1243에 들어가지 않습니다.

상황이 다르다면?

• 캐나다 주택도 있고 둘 다에서 살았습니다: 지정 선택이 두 부동산 모두에 영향을 줍니다. 주택 양도소득세 면제 가이드를 보고 개인 세금 상담을 받으세요.
• 해외 부동산이 임대용이고 감가상각을 청구했습니다: 환입과 토지·건물 구분에는 숫자가 필요하니 캐나다 밖의 부동산을 보고 개인 세금 상담을 받으세요.
• 출국세가 크거나 아직 팔 수 없습니다: 출국세 납부 유예를 보고 개인 세금 상담을 받으세요.
• 떠난 뒤 팔고 해외에서 세금을 냈습니다: 수정한 출국 연도 신고서에는 기한이 있으니 개인 세금 상담을 받으세요.
• 취득가액을 증명할 수 없거나 부동산 가치가 큽니다: 취득가액과 출국 시 가치에는 CRA가 인정할 증빙이 필요합니다. CRA가 출국 시 가치를 문제 삼는 경우를 보고 개인 세금 상담을 받으세요.
• 최근 다섯 해 안에 캐나다에 도착했습니다: 도착 후 5년 이내에 캐나다 떠나기를 보세요.
• 부동산이 있는 나라로 이주합니다: 캐나다에서 대만으로 이주하기나 캐나다에서 홍콩으로 이주하기 같은 국가별 가이드를 보세요.
• 과거 연도에 T1161, T1243 또는 T1135를 놓쳤습니다: 출국 서식 지연 제출과 가산세를 보고 개인 세금 상담을 받으세요.