Wegzugsteuer auf Immobilien im Ausland beim Wegzug aus Kanada

Gilt mein Haus oder meine Wohnung im Ausland beim Wegzug aus Kanada als verkauft?

Ja, sofern keine Ausnahme greift. An dem Tag, an dem Sie in Kanada nicht mehr ansässig sind (Ihr Wegzugsdatum; wie es bestimmt wird, steht in Wegzug aus Kanada), gilt alles, was Sie besitzen, als zum Marktwert verkauft. Die wichtigste Ausnahme im Gesetz sind Immobilien in Kanada (einige andere Arten sind ebenfalls ausgenommen). Immobilien im Ausland, etwa ein Haus, eine Wohnung oder eine Mieteinheit in einem anderen Land, gelten deshalb als verkauft, und Sie gelten als Käufer zum selben Wert (Income Tax Act s. 128.1(4)(b) und (c); CRA). Gehört Ihnen die Immobilie gemeinsam mit anderen, gilt nur Ihr Anteil als verkauft, und nur bei Eigentümern, die wegziehen.

Der Gewinn ist der Wert am Wegzugstag minus Ihre Anschaffungskosten, beide in kanadischen Dollar. In der Regel sind 50 % eines Kapitalgewinns steuerpflichtig; er gehört in Ihre Erklärung für das Wegzugsjahr und wird auf Form T1243 berechnet.

Was einen Fall nicht einfach macht:

• Sie haben im Haus im Ausland gewohnt und wollen es vielleicht mit der Befreiung für den Hauptwohnsitz (Principal Residence Exemption) schützen, während Sie auch ein Haus in Kanada besitzen.
• Die Immobilie war vermietet, und Sie haben Abschreibungen geltend gemacht.
• Sie werden sie später verkaufen, und das andere Land wird denselben Gewinn besteuern.
• Sie haben sie vor Jahren gekauft und haben keine Belege über die Anschaffungskosten in kanadischen Dollar.

Was Sie bereitlegen sollten: Kaufunterlagen, Belege für Renovierungen, eine Bewertung zum Wegzugsdatum und die Zeiträume, in denen Sie dort wohnten oder vermieteten; die vollständige Liste steht unten.

Warum wird ein Haus im Ausland beim Wegzug besteuert, ein Haus in Kanada aber nicht?

Weil Kanada das Recht behält, Immobilien in Kanada auch nach Ihrem Wegzug zu besteuern, nicht aber Immobilien anderswo. Ein Nichtansässiger zahlt kanadische Steuer auf einen Gewinn nur aus steuerpflichtigem kanadischem Vermögen (Taxable Canadian Property); dazu zählen Immobilien in Kanada, aber nicht Vermögen im Ausland (s. 2(3)). Ihr Wegzugsdatum ist Kanadas letzte Gelegenheit, den Wertzuwachs eines Hauses im Ausland zu besteuern, deshalb besteuert das Gesetz ihn dann.

Zu einem Haus oder Ferienhaus in Kanada, das Sie behalten, lesen Sie Haus beim Wegzug aus Kanada behalten oder verkaufen und Ferienhaus oder Zweitwohnsitz beim Wegzug aus Kanada.

Ist sie befreit, wenn ich sie vor meiner Ankunft in Kanada besaß oder geerbt habe?

Nur nach der Kurzaufenthaltsregel. Vermögen, das Sie bei Ihrem letzten Eintritt in die Ansässigkeit besaßen oder danach geerbt haben, bleibt vom fiktiven Verkauf ausgenommen, wenn Sie vor dem Wegzug höchstens 60 Monate in den vorangegangenen 120 Monaten in Kanada ansässig waren (s. 128.1(4)(b)(iv)). Waren Sie länger ansässig, befreit der Besitz vor Ihrer Ankunft nicht, aber Ihre Anschaffungskosten sind in der Regel der Wert an dem Tag, an dem Sie ansässig wurden; Kanada besteuert also keinen Wertzuwachs aus der Zeit vor Ihrer Ankunft (s. 128.1(1)(c); Folio S1-F3-C2, para 2.74). Wie Sie die Monate zählen, steht in Wegzug aus Kanada innerhalb von fünf Jahren nach der Ankunft.

Welchen Wert und welche Anschaffungskosten nehme ich, und welchen Wechselkurs?

Nehmen Sie den Marktwert der Immobilie an Ihrem Wegzugsdatum als Verkaufspreis und die Anschaffungskosten plus wertsteigernde Investitionen als Kosten. Rechnen Sie jeden Betrag mit dem Kurs der Bank of Canada für den Tag um, an dem er entstand: den Kaufpreis zum Kaufdatum, jede Renovierung zu ihrem Datum und den Wert zum Wegzugsdatum (s. 261(2); CRA).

Währungsschwankungen werden Teil des Gewinns. Ein Haus, das in der Landeswährung seinen Wert gehalten hat, kann in kanadischen Dollar dennoch einen Gewinn zeigen, wenn diese Währung gegenüber dem kanadischen Dollar gestiegen ist. Für einen Tag vor dem 1. März 2017 nennt die CRA den Mittagskurs der Bank of Canada (Folio S5-F4-C1).

Der Wert beim Wegzug ist der Preis, den die Immobilie an diesem Tag erzielen würde. Bewahren Sie Belege für diesen Wert auf, etwa ein schriftliches Gutachten mit Datum nahe Ihrem Wegzug. Eine Hypothek verringert den Gewinn nicht: Nehmen Sie den vollen Wert der Immobilie, nicht Ihr Eigenkapital, sodass die Steuer das Bargeld übersteigen kann, das Sie ohne Verkauf aufbringen könnten. Ein Verlust auf einem Haus, das Sie selbst nutzen, zählt nicht: Ein Verlust auf Gegenständen für den persönlichen Gebrauch ist null (s. 40(2)(g)(iii)).

Kann die Befreiung für den Hauptwohnsitz ein Haus im Ausland schützen, in dem ich gewohnt habe?

Möglicherweise. Eine Immobilie außerhalb Kanadas kann als Ihr Hauptwohnsitz (Principal Residence) gelten, wenn Sie gewöhnlich darin gewohnt haben, und Sie bestimmen sie auf Form T2091(IND) (Folio S1-F3-C2, para 2.74; Formular der CRA).

Zwei Grenzen sind wichtig. Nur Jahre, in denen Sie in Kanada ansässig waren, zählen zum befreiten Teil, und das zusätzliche „1 +“-Jahr gilt nur, wenn Sie in dem Jahr ansässig waren, in dem Sie die Immobilie erworben haben (Folio S1-F3-C2, para 2.20). Außerdem kann Ihre Familieneinheit pro Jahr nur ein Haus bestimmen; jedes Jahr, das Sie für das Haus im Ausland nutzen, geht Ihrem Haus in Kanada verloren. Entscheiden Sie vor dem Einreichen: Ein Jahr, das Sie für ein Haus bestimmen, kann nicht zugleich für ein anderes Haus Ihrer Familieneinheit genutzt werden. Die Regeln stehen im Ratgeber zur Befreiung für den Hauptwohnsitz.

Gehört eine Immobilie im Ausland auf T1161 und T1243, und musste ich T1135 einreichen?

Ja für die Wegzugsformulare. Ist das, was Sie beim Wegzug besitzen, insgesamt mehr als $25.000 wert, reichen Sie Form T1161 ein und führen die Immobilie im Ausland dort auf. Ihren Gewinn berechnen Sie auf Form T1243 und übertragen ihn auf Schedule 3, den Kapitalgewinn-Anhang Ihrer Erklärung (CRA). Einzelheiten: Form T1161 und Form T1243.

Form T1135 hängt von der Nutzung ab. Ein Haus im Ausland, das überwiegend Ihrer eigenen Nutzung dient, ist Vermögen für den persönlichen Gebrauch und wird nicht gemeldet. Eine überwiegend zur Gewinnerzielung vermietete Immobilie wird gemeldet, wenn die Anschaffungskosten Ihres gesamten bestimmten ausländischen Vermögens (Specified Foreign Property), ohne Vermögen für den persönlichen Gebrauch, zu irgendeinem Zeitpunkt, in dem Sie ansässig waren, $100.000 überschritten haben, einschließlich des Teils des Wegzugsjahres, in dem Sie ansässig waren (s. 233.3(1); Fragen und Antworten der CRA zu T1135). Kategorien: Welche Vermögenswerte auf T1135 zählen.

Kann Kanada bei einem späteren Verkauf die Steuer des anderen Landes anrechnen?

Ja, mit Grenzen. Verkaufen Sie nach dem Wegzug und zahlen Sie Einkommensteuer auf den Gewinn an das Land, in dem die Immobilie liegt (oder an das Abkommensland, in dem Sie dann leben), können Sie von Ihrer Steuer des Wegzugsjahres die ausländische Steuer auf den Teil des Gewinns abziehen, der entstand, als Sie in Kanada lebten (s. 126(2.21)).

Die Anrechnung senkt bereits festgesetzte Steuer und kann deshalb Jahre nach Ihrem Wegzug zu einer Erstattung führen. Sie setzt tatsächlich gezahlte ausländische Steuer voraus: Besteuert das andere Land den Gewinn nicht oder verkauft sich die Immobilie später unter ihrem Wert beim Wegzug, erstattet Kanada die Wegzugsteuer nicht, denn die Regel für Verluste nach dem Wegzug gilt nur für kanadisches Vermögen (s. 128.1(8)). Bewahren Sie Ihre Erklärung für das Wegzugsjahr, die T1243 und die Bewertung zum Wegzug für den späteren Verkauf auf. Die ausländischen Steuerregeln und die Frage, ob das andere Land Ihnen bei Ankunft neue Anschaffungskosten gibt, sind Fragen des jeweiligen Landes; lesen Sie die Länderratgeber, etwa Umzug von Kanada nach Großbritannien.

Kann ich die Wegzugsteuer darauf aufschieben?

Ja. Sie können wählen, die Zahlung der Steuer auf als verkauft geltendes Vermögen bis zum tatsächlichen Verkauf aufzuschieben, ohne Zinsen. Die CRA verlangt aber eine Sicherheit, sobald die aufgeschobene Bundessteuer über $16.500 liegt ($13.777,50 für frühere Einwohner von Québec) (CRA). Treffen Sie die Wahl bis 30. April des Jahres nach Ihrem Wegzug; das Verfahren zur Sicherheit steht in Wegzugsteuer aufschieben. Ziehen Sie später nach Kanada zurück und besitzen die Immobilie noch, können Sie wählen, den Wegzugsgewinn zu verringern oder zu streichen (s. 128.1(6)(c)); lesen Sie Rückkehr nach Kanada nach gezahlter Wegzugsteuer.

Und eine Immobilie, die ich im Ausland vermiete?

Ein Mietgebäude gilt ebenfalls als verkauft, und Abschreibungen (Capital Cost Allowance, CCA), die Sie als Ansässiger darauf geltend gemacht haben, können als Einkünfte zurückkehren. Liegt der Wert des Gebäudes beim Wegzug über seinem nicht abgeschriebenen Restwert, wird die Differenz als Recapture (Nachversteuerung früherer Abschreibungen) den Einkünften wieder hinzugerechnet, bis zur gesamten geltend gemachten Abschreibung, wenn der Wert die ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes erreicht; jeder Wert darüber ist ein Kapitalgewinn (s. 13(1); s. 128.1(4)(b)). Teilen Sie den Wert beim Wegzug auf Grundstück und Gebäude auf, denn nur das Gebäude ist abschreibbar.

Mieteinnahmen bis zu Ihrem Wegzugsdatum gehören in Ihre Erklärung für das Wegzugsjahr. Zu Mieten und Verkäufen, solange Sie ansässig sind, lesen Sie Vermögen außerhalb Kanadas.

Was sollte ich bereitlegen?

• Kaufvertrag, Abrechnung beim Kauf, Rechts- und Übertragungskosten, mit Daten
• Belege für Renovierungen und Anbauten, mit Daten
• Ein Gutachten zum Wegzugsdatum
• Wenn Sie die Immobilie vor Ihrer Ankunft besaßen: ein Wert zu dem Datum, an dem Sie ansässig wurden
• Jahre, in denen Sie dort gewohnt, vermietet oder sie leer gelassen haben; bereits vorgenommene Bestimmungen als Hauptwohnsitz
• Bei einer Vermietung: jedes Jahr geltend gemachte Abschreibung und Mietunterlagen
• Nach einem späteren Verkauf: der Kaufvertrag, die ausländische Erklärung und der Nachweis der gezahlten ausländischen Steuer

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung und verwenden kanadische Dollar.

Eine Wohnung, die während des Lebens in Kanada gekauft wurde

Ein Ansässiger kaufte eine Wohnung in Taipeh für C$300.000, und niemand in der Familie hat je darin gewohnt. Am Wegzugsdatum ist sie C$500.000 wert. Der Gewinn von C$200.000 steht auf T1243, und C$100.000 davon sind in der Erklärung für das Wegzugsjahr steuerpflichtig. Weil nie jemand aus der Familie darin gewohnt hat, kann sie nicht als Hauptwohnsitz bestimmt werden.

Dieselbe Wohnung, vier Jahre später verkauft

• Wegzugsjahr: Der fiktive Verkauf fügt C$30.000 Bundessteuer hinzu (die Provinzsteuer kommt obendrauf; der höchste Bundessteuersatz beträgt 33 %).
• Jahre 1 bis 3: Die Wohnung wird gehalten; in Kanada ändert sich nichts.
• Jahr 4: Die Wohnung wird für C$600.000 verkauft, und das andere Land erhebt C$67.500 auf den gesamten Gewinn von C$300.000 seit dem Kauf. C$200.000 dieses Gewinns (zwei Drittel) sind entstanden, als der Eigentümer in Kanada lebte, daher gehören C$45.000 der ausländischen Steuer dazu.
• Bis 30. April von Jahr 5: Der Eigentümer bittet die CRA, das Wegzugsjahr zu ändern. Die Bundesanrechnung beträgt C$30.000, den niedrigeren Wert aus C$45.000 und der Bundessteuer beim Wegzug auf diese Wohnung.

Eine Wohnung, die vor der Ankunft gekauft wurde

Ein Neuzugezogener besaß vor seinem Umzug nach Kanada eine Wohnung in London, hatte nie zuvor in Kanada gelebt und zieht nach vier Jahren (48 Monaten) wieder weg. Weil die gesamte Zeit der Ansässigkeit in den 120 Monaten vor dem Wegzug unter 60 Monaten liegt, bleibt die Wohnung vom fiktiven Verkauf ausgenommen und steht deshalb nicht auf T1243.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie besitzen auch ein Haus in Kanada und haben in beiden gewohnt: Die Wahl der Bestimmung wirkt sich auf beide Immobilien aus; lesen Sie den Ratgeber zur Befreiung für den Hauptwohnsitz und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Die Immobilie im Ausland ist eine Vermietung mit geltend gemachter Abschreibung: Recapture und die Aufteilung auf Grundstück und Gebäude brauchen Zahlen; lesen Sie Vermögen außerhalb Kanadas und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Die Wegzugsteuer ist hoch, oder Sie können noch nicht verkaufen: Lesen Sie Wegzugsteuer aufschieben und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie haben nach dem Wegzug verkauft und im Ausland Steuer gezahlt: Für die geänderte Erklärung für das Wegzugsjahr gibt es eine Frist; holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie können die Anschaffungskosten nicht belegen, oder die Immobilie ist wertvoll: Anschaffungskosten und Wert beim Wegzug brauchen Nachweise, die die CRA anerkennt; lesen Sie Die CRA bestreitet Ihren Wert beim Wegzug und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Sie sind in den letzten fünf Jahren angekommen: Lesen Sie Wegzug aus Kanada innerhalb von fünf Jahren nach der Ankunft.
• Sie ziehen in das Land, in dem die Immobilie liegt: Lesen Sie den Länderratgeber, etwa Umzug von Kanada nach Taiwan oder Umzug von Kanada nach Hongkong.
• Sie haben T1161, T1243 oder T1135 in früheren Jahren versäumt: Lesen Sie verspätete Wegzugsformulare und Zuschläge und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.