ضريبة المغادرة على العقار في الخارج عند مغادرة كندا

هل يُعدّ منزلي أو شقتي في الخارج مباعًا افتراضيًا عندما أغادر كندا؟

نعم، ما لم ينطبق استثناء. في اليوم الذي تتوقف فيه عن كونك مقيمًا في كندا (تاريخ مغادرتك؛ وطريقة تحديده في دليل مغادرة كندا)، تُعامل كأنك بعت كل ما تملك بالقيمة السوقية العادلة. وأهم ما يستثنيه القانون هو العقار الواقع في كندا (وتُستثنى أنواع قليلة أخرى). فالعقار الأجنبي، مثل منزل أو شقة أو وحدة مؤجَّرة في بلد آخر، يُعدّ إذن مباعًا افتراضيًا، وتُعامل كأنك اشتريته مجددًا بالقيمة نفسها (قانون ضريبة الدخل، المادة ⁦128.1(4)(b)⁩ و(c)؛ CRA). وإذا كنت تملكه مع شخص آخر، فلا يُعدّ مباعًا افتراضيًا إلا نصيبك، ولا يشمل ذلك إلا الملّاك الذين يغادرون.

الربح هو قيمة العقار يوم المغادرة مطروحًا منها تكلفتك، وكلاهما بالدولار الكندي. وعمومًا يخضع ⁦50%⁩ من الربح الرأسمالي للضريبة، ويدخل في إقرار سنة المغادرة، ويُحتسب على النموذج ⁦T1243⁩.

ما الذي يجعل الحالة غير بسيطة:

• سكنت في المنزل الموجود في الخارج وقد ترغب في حمايته بإعفاء السكن الرئيسي، وأنت تملك أيضًا منزلًا كنديًا.
• كان العقار مؤجَّرًا وطالبت بالإهلاك.
• ستبيعه لاحقًا وسيفرض البلد الآخر ضريبة على الربح نفسه.
• اشتريته قبل سنوات وليست لديك سجلات تكلفة بالدولار الكندي.

ما تجمعه: أوراق الشراء، وإيصالات التجديد، وتقدير قيمة في تاريخ المغادرة، وتواريخ سكنك فيه أو تأجيره؛ والقائمة الكاملة أدناه.

لماذا يخضع المنزل في الخارج للضريبة عند المغادرة بينما لا يخضع المنزل الكندي؟

لأن كندا تحتفظ بحق فرض الضريبة على العقار الكندي بعد مغادرتك، ولا تحتفظ به على العقار في أي مكان آخر. فغير المقيم يدفع ضريبة كندية على الربح من الممتلكات الكندية الخاضعة للضريبة فقط، وهي تشمل العقار الكندي ولا تشمل الممتلكات في الخارج (المادة ⁦2(3)⁩). وتاريخ مغادرتك هو آخر فرصة لكندا لفرض الضريبة على نمو قيمة منزل في الخارج، ولذلك يفرضها القانون حينها.

وبشأن منزل أو بيت ريفي كندي تحتفظ به، راجع الاحتفاظ بمنزلك أو بيعه عند مغادرة كندا وبيت ريفي أو منزل ثانٍ عند مغادرة كندا.

هل أُعفى إذا كنت أملكه قبل قدومي إلى كندا أو ورثته؟

فقط بموجب قاعدة الإقامة القصيرة. فالممتلكات التي كنت تملكها عند آخر مرة أصبحت فيها مقيمًا، أو ورثتها بعد ذلك، تُستثنى من البيع الافتراضي إذا كنت مقيمًا في كندا مدة ما لا يزيد عن 60 شهرًا خلال الأشهر الـ120 السابقة قبل المغادرة (المادة ⁦128.1(4)(b)(iv)⁩). وإذا كانت إقامتك أطول، فلا يعفيه كونك تملكه قبل وصولك، لكن تكلفتك عمومًا هي قيمته يوم أصبحت مقيمًا، فلا تفرض كندا ضريبة على النمو السابق لوصولك (المادة ⁦128.1(1)(c)⁩؛ Folio S1-F3-C2، الفقرة 2.74). وطريقة عدّ الأشهر في مغادرة كندا خلال خمس سنوات من الوصول.

ما القيمة والتكلفة اللتان أستخدمهما، وأي سعر صرف؟

استخدم القيمة السوقية العادلة للعقار في تاريخ مغادرتك كسعر بيع، واستخدم تكلفته مضافًا إليها التحسينات الرأسمالية كتكلفة. وحوّل كل مبلغ إلى الدولار الكندي بسعر بنك كندا في اليوم الذي نشأ فيه: سعر الشراء في تاريخ الشراء، وكل تجديد في تاريخه، والقيمة في تاريخ المغادرة (المادة ⁦261(2)⁩؛ CRA).

حركة العملة تصبح جزءًا من الربح. فالمنزل الذي حافظ على قيمته بالعملة المحلية قد يُظهر ربحًا بالدولار الكندي إذا ارتفعت تلك العملة مقابل الدولار الكندي. وللأيام السابقة لـ1 مارس 2017، تقول CRA أن تستخدم سعر الظهيرة لدى بنك كندا (Folio S5-F4-C1).

قيمة المغادرة هي السعر الذي يمكن أن يباع به العقار في ذلك اليوم. احتفظ بدليل على تلك القيمة، مثل تقييم مكتوب مؤرخ قريبًا من تاريخ مغادرتك. والرهن العقاري لا يخفض الربح: استخدم القيمة الكاملة للعقار لا حصتك فيه، فقد تتجاوز الضريبة النقد الذي يمكنك توفيره دون بيع. والخسارة على منزل استخدمته لمتعتك الشخصية لا تُحتسب: فالخسارة على الممتلكات الشخصية الاستخدام تساوي صفرًا (المادة ⁦40(2)(g)(iii)⁩).

هل يحمي إعفاء السكن الرئيسي منزلًا في الخارج سكنت فيه؟

ربما. فالعقار الواقع خارج كندا يمكن أن يُعدّ سكنك الرئيسي إذا كنت تسكن فيه عادةً، وتحدّده على النموذج ⁦T2091(IND)⁩ (Folio S1-F3-C2، الفقرة 2.74؛ نموذج CRA).

هناك قيدان مهمان. لا تُحتسب للجزء المعفى إلا السنوات التي كنت فيها مقيمًا في كندا، ولا تنطبق سنة «1 +» الإضافية إلا إذا كنت مقيمًا في السنة التي اقتنيت فيها العقار (Folio S1-F3-C2، الفقرة 2.20). كما أن وحدتك العائلية لا تستطيع تحديد إلا منزل واحد في السنة، فكل سنة تستخدمها للمنزل في الخارج هي سنة يفقدها منزلك الكندي. قرّر قبل أن تقدم الإقرار: فالسنة التي تحدّدها لمنزل لا يمكن استخدامها أيضًا لمنزل آخر لوحدتك العائلية. والقواعد في دليل إعفاء السكن الرئيسي.

هل يُدرج العقار في الخارج في ⁦T1161⁩ و⁦T1243⁩، وهل كان عليّ تقديم ⁦T1135⁩؟

نعم بالنسبة لنماذج المغادرة. إذا كانت قيمة ما تملكه عند مغادرتك تزيد في مجموعها على 25,000 دولار، فأنت تقدم النموذج ⁦T1161⁩ وتدرج العقار الموجود في الخارج فيه. ويُحتسب ربحه على النموذج ⁦T1243⁩ ويُنقل إلى الجدول 3، جدول الأرباح الرأسمالية في إقرارك (CRA). وللتفاصيل: النموذج ⁦T1161⁩ والنموذج ⁦T1243⁩.

النموذج ⁦T1135⁩ يعتمد على الاستخدام. فالمنزل في الخارج المحتفظ به أساسًا للاستخدام الشخصي ممتلكات شخصية الاستخدام ولا يُصرَّح به؛ أما العقار المؤجَّر أساسًا لتحقيق الربح فيُصرَّح به إذا تجاوزت تكلفة جميع ممتلكاتك الأجنبية المحددة، دون احتساب الممتلكات الشخصية الاستخدام، 100,000 دولار في أي وقت كنت فيه مقيمًا، بما في ذلك الجزء الذي كنت فيه مقيمًا من سنة المغادرة (المادة ⁦233.3(1)⁩؛ أسئلة CRA عن ⁦T1135⁩). والفئات: أي الممتلكات تُحتسب في ⁦T1135⁩.

عندما أبيعه لاحقًا، هل يمكن لكندا أن تمنحني ائتمانًا عن الضريبة التي يفرضها البلد الآخر؟

نعم، ضمن حدود. إذا بعت بعد المغادرة ودفعت ضريبة دخل على الربح للبلد الذي يقع فيه العقار (أو لبلد الاتفاقية الذي تقيم فيه حينها)، يمكنك أن تخصم من ضريبة سنة المغادرة الضريبة الأجنبية على الجزء من الربح الذي نما أثناء إقامتك في كندا (المادة ⁦126(2.21)⁩).

الائتمان يخفض ضريبة قُدّرت بالفعل، فقد يعني استردادًا بعد سنوات من مغادرتك. ويتطلب ضريبة أجنبية مدفوعة فعلًا: فإذا كان البلد الآخر لا يفرض ضريبة على الربح، أو بيع العقار لاحقًا بأقل من قيمته عند المغادرة، فلا تردّ كندا ضريبة المغادرة، لأن قاعدة الخسارة بعد الهجرة تشمل الممتلكات الكندية فقط (المادة ⁦128.1(8)⁩). احتفظ بإقرار سنة المغادرة والنموذج ⁦T1243⁩ وتقييم المغادرة لوقت البيع. وقواعد الضريبة الأجنبية، وما إذا كان البلد الآخر يمنحك تكلفة جديدة عند الوصول، مسائل خاصة بكل بلد؛ راجع أدلة البلدان مثل الانتقال من كندا إلى المملكة المتحدة.

هل يمكنني تأجيل ضريبة المغادرة عنه؟

نعم. يمكنك اختيار تأجيل دفع الضريبة على الممتلكات المعتبرة مباعة حتى تبيعها فعلًا، دون فوائد، لكن CRA تطلب ضمانًا عندما تتجاوز الضريبة الفيدرالية المؤجلة 16,500 دولار (13,777.50 دولار للمقيمين السابقين في كيبك) (CRA). قدّم الاختيار بحلول 30 أبريل من السنة التي تلي مغادرتك؛ وإجراءات الضمان في تأجيل ضريبة المغادرة. وإذا عدت لاحقًا إلى كندا وما زلت تملك العقار، يمكنك اختيار تخفيض ربح المغادرة أو إلغائه (المادة ⁦128.1(6)(c)⁩)؛ راجع العودة إلى كندا بعد دفع ضريبة المغادرة.

ماذا عن عقار أؤجّره في الخارج؟

المبنى المؤجَّر يُعدّ مباعًا افتراضيًا أيضًا، وأي إهلاك (مخصص التكلفة الرأسمالية CCA) طالبت به عليه وأنت مقيم قد يعود دخلًا. فإذا كانت قيمة المبنى عند المغادرة أكبر من رصيده غير المهلَك، تُضاف الفروق إلى الدخل كاسترداد للإهلاك، حتى كامل الإهلاك المطالب به عندما تبلغ القيمة التكلفة الأصلية للمبنى؛ وأي قيمة فوق التكلفة الأصلية ربح رأسمالي (المادة ⁦13(1)⁩؛ المادة ⁦128.1(4)(b)⁩). وقسّم قيمة المغادرة بين الأرض والمبنى، لأن المبنى وحده قابل للإهلاك.

الإيجار المكتسب حتى تاريخ مغادرتك يدخل في إقرار سنة المغادرة. وبشأن الإيجارات والمبيعات أثناء الإقامة، راجع الممتلكات خارج كندا.

ماذا ينبغي أن أجمع؟

• عقد الشراء، وكشف الإغلاق، والتكاليف القانونية وتكاليف النقل، مع التواريخ
• إيصالات التجديدات والإضافات، مع التواريخ
• تقييم بتاريخ مغادرتك
• إذا كنت تملكه قبل الوصول: قيمة في تاريخ صيرورتك مقيمًا
• السنوات التي سكنت فيها أو أجّرت أو تركته فارغًا؛ وأي تحديدات سكن رئيسي أجريتها بالفعل
• للعقار المؤجَّر: الإهلاك المطالب به كل سنة وسجلات الإيجار
• بعد بيع لاحق: عقد البيع، والإقرار الأجنبي، وإثبات الضريبة الأجنبية المدفوعة

مثال

هذه الأمثلة توضيحية وبالدولار الكندي.

شقة اشتُريت أثناء الإقامة في كندا

اشترى مقيم شقة في Taipei بمبلغ 300,000 دولار كندي، ولم يسكن فيها أحد من العائلة قط. وفي تاريخ المغادرة تبلغ قيمتها 500,000 دولار كندي. يدخل الربح البالغ 200,000 دولار كندي في ⁦T1243⁩، ويخضع منه 100,000 دولار كندي للضريبة في إقرار سنة المغادرة. ولأن أحدًا من العائلة لم يسكن فيها قط، لا يمكن تحديدها كسكن رئيسي.

الشقة نفسها بعد بيعها بعد أربع سنوات

• سنة المغادرة: يضيف البيع الافتراضي 30,000 دولار كندي ضريبة فيدرالية (وتُضاف الضريبة الإقليمية فوقها؛ والمعدل الفيدرالي الأعلى ⁦33%⁩).
• السنوات من 1 إلى 3: تبقى الشقة مملوكة؛ ولا يتغير شيء في كندا.
• السنة 4: تباع الشقة بمبلغ 600,000 دولار كندي، ويفرض البلد الآخر ضريبة قدرها 67,500 دولار كندي على كامل الربح البالغ 300,000 دولار كندي منذ الشراء. ومن هذا الربح، نما 200,000 دولار كندي (ثلثاه) أثناء إقامة المالك في كندا، فيرتبط به 45,000 دولار كندي من الضريبة الأجنبية.
• بحلول 30 أبريل من السنة 5: يطلب المالك من CRA تعديل سنة المغادرة. والائتمان الفيدرالي هو 30,000 دولار كندي، وهو الأقل بين 45,000 دولار كندي وضريبة المغادرة الفيدرالية على تلك الشقة.

شقة مملوكة قبل الوصول

كان وافد جديد يملك شقة في London قبل انتقاله إلى كندا، ولم يسبق له أن أقام في كندا، ويغادر بعد أربع سنوات (48 شهرًا). ولأن مجموع إقامته في الأشهر الـ120 قبل المغادرة أقل من 60 شهرًا، تُستثنى الشقة من البيع الافتراضي، فلا تظهر في ⁦T1243⁩.

هل وضعك مختلف؟

• تملك أيضًا منزلًا كنديًا وسكنت في الاثنين: اختيار التحديد يؤثر في العقارين؛ راجع دليل إعفاء السكن الرئيسي واحصل على مساعدة في الضرائب الشخصية.
• العقار في الخارج مؤجَّر وطالبت بإهلاكه: استرداد الإهلاك وتقسيم الأرض والمبنى يحتاجان إلى أرقام؛ راجع الممتلكات خارج كندا واحصل على مساعدة في الضرائب الشخصية.
• ضريبة المغادرة كبيرة أو لا تستطيع البيع بعد: راجع تأجيل ضريبة المغادرة واحصل على مساعدة في الضرائب الشخصية.
• بعت بعد المغادرة ودفعت ضريبة في الخارج: لإقرار المغادرة المعدّل موعد نهائي؛ احصل على مساعدة في الضرائب الشخصية.
• لا تستطيع إثبات التكلفة، أو العقار ذو قيمة كبيرة: التكلفة وقيمة المغادرة تحتاجان إلى أدلة تقبلها CRA؛ راجع CRA تعترض على قيمة المغادرة واحصل على مساعدة في الضرائب الشخصية.
• وصلت خلال السنوات الخمس الأخيرة: راجع مغادرة كندا خلال خمس سنوات من الوصول.
• تنتقل إلى البلد الذي يقع فيه العقار: راجع دليل البلد، مثل الانتقال من كندا إلى تايوان أو الانتقال من كندا إلى هونغ كونغ.
• فاتك ⁦T1161⁩ أو ⁦T1243⁩ أو ⁦T1135⁩ في سنوات سابقة: راجع نماذج المغادرة المتأخرة وغراماتها واحصل على مساعدة في الضرائب الشخصية.