Dành cho ai
- Người cư trú tại Canada khai tiền thuê trên Form T776 và có khoản lỗ cho thuê
- Chủ nhà cho thuê nhận thư của CRA, có hồ sơ chưa đầy đủ, người thuê là người thân, đã vay thế chấp lại hoặc cho thuê ngắn hạn
Không đề cập ở đây
- Trả lời đầy đủ thư rà soát hoặc kiểm tra của CRA, các năm bị ấn định lại hoặc tự nguyện khai báo
- Mỗi khoản chi vào dòng nào của T776
- Có nên khai CCA hay không, và recapture khi bán
- Bất động sản cho thuê đồng sở hữu, chủ nhà không cư trú và bất động sản cho thuê do công ty nắm giữ
Khoản lỗ từ bất động sản cho thuê có giảm được thu nhập khác của tôi không, và lỗ nhiều năm liền có phải là vấn đề không?
Khoản lỗ từ bất động sản cho thuê có thể giảm thu nhập khác của bạn khi bất động sản cho thuê là nguồn thu nhập và các khoản chi được khấu trừ. Bạn có lỗ cho thuê khi chi phí cho thuê lớn hơn tổng tiền thuê (Hướng dẫn T4036 của CRA). Income Tax Act trừ khoản lỗ từ tài sản khi cộng thu nhập của bạn trong năm (section 3), và kết quả ròng của Form T776 được ghi vào line 12600 của tờ khai, đặt trong ngoặc khi là khoản lỗ (CRA: Hướng dẫn điền Form T776). Nếu khoản lỗ lớn hơn thu nhập khác của bạn trong năm đó, phần chưa dùng hết là lỗ không phải lỗ vốn (non-capital loss), được khấu trừ trong 3 năm thuế trước hoặc 20 năm thuế sau (section 111), nên một thay đổi ở một năm lỗ có thể ảnh hưởng đến các năm khác.
Lỗ nhiều năm không bị cấm, và riêng việc lỗ lặp lại không quyết định bất động sản cho thuê có phải là nguồn thu nhập hay không. T4036 cảnh báo rằng khi chi phí cho thuê liên tục lớn hơn thu nhập cho thuê, khoản lỗ có thể không được chấp nhận, nhưng không nêu số năm hay tỷ lệ cụ thể. Sổ tay kiểm tra thuế của CRA hỏi hoạt động đó "được thực hiện để theo đuổi lợi nhuận, hay chỉ là một việc cá nhân"; khi có yếu tố cá nhân, chẳng hạn một phần ngôi nhà của chính bạn, sổ tay hỏi hoạt động có được điều hành theo cách đủ thương mại hay không. Hoạt động chủ yếu được thực hiện để tạo ra khoản lỗ thuế sẽ không đạt yêu cầu dù trông có vẻ thương mại (CRA: Audit Manual, chương 27). Hãy giữ bằng chứng về nỗ lực đó: mức tiền thuê đã tìm, các tin đăng và những bước đã làm để tìm người thuê.
Trường hợp của bạn không đơn giản nếu có bất kỳ điều nào sau đây:
- CRA đã gửi thư, hoặc thư nêu nhiều hơn một năm.
- Người thân, bạn bè hoặc người quen thuê nhà của bạn với giá thấp hơn mức người lạ sẽ trả.
- Bạn cho thuê một phần nhà ở của chính mình, hoặc tự dùng bất động sản cho thuê trong một phần của năm.
- Bạn vay thế chấp trên bất động sản cho thuê và dùng một phần tiền vay cho mục đích khác.
- Bạn cho thuê theo đêm ở nơi thành phố yêu cầu đăng ký hoặc giấy phép.
- Bạn lỗ trong nhiều năm và hồ sơ của những năm đầu không đầy đủ hoặc bị mất.
Hãy gom các hồ sơ trong bảng dưới đây, cùng cách bạn chia chi phí giữa phần của bạn và phần cho thuê. Nếu đã nhận được thư, hãy đọc phần về thư bên dưới trước khi trả lời. Các quy tắc trên trang này là quy tắc liên bang (CRA); nếu bạn nộp tờ khai Quebec, xem phần cuối.
Dòng tiền âm của bất động sản cho thuê có làm giảm thuế thu nhập của tôi không?
Chỉ một phần của dòng tiền âm là khoản lỗ về thuế. Chỉ các khoản chi được khấu trừ mới được tính, nên một bất động sản cho thuê có thể làm cạn tài khoản ngân hàng mà vẫn có lãi trên Form T776. Bạn không được khấu trừ tiền trả gốc vay thế chấp (T4036). Chi phí vốn, tức khoản chi mang lại lợi ích lâu dài, nhìn chung được khấu trừ qua nhiều năm dưới dạng khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA), chứ không khấu trừ toàn bộ trong năm (T4036; CRA: Chi phí hiện hành hay chi phí vốn); xem sửa chữa cho thuê: chi phí hiện hành hay chi phí vốn.
Bạn chỉ được khấu trừ chi phí nếu phát sinh để tạo ra thu nhập (T4036). Một khoản lỗ thực sự chỉ giảm thuế của bạn bằng số thuế trên phần thu nhập mà nó bù trừ; số tiền đã chi thì mất dù thế nào. Để biết mỗi khoản chi vào dòng T776 nào, xem các dòng chi phí trên bảng kê cho thuê.
Khoản lỗ cho thuê có khiến CRA dễ rà soát hơn không?
Các lý do CRA công bố không nêu khoản lỗ cho thuê, nhưng danh sách đó được mở đầu bằng "chẳng hạn" và không đầy đủ, và trang đó không bảo đảm rằng khoản lỗ là an toàn. CRA cho biết tờ khai có thể được chọn rà soát vì nhiều lý do, trong đó có thông tin không khớp với nguồn của bên thứ ba, loại khoản khấu trừ hoặc tín thuế đã khai, lịch sử tuân thủ và chọn ngẫu nhiên (CRA: Tờ khai thuế được chọn để rà soát như thế nào). Việc được chọn rà soát không đồng nghĩa với kiểm tra thuế (CRA: Rà soát tờ khai thuế của bạn).
Trong bất kỳ cuộc rà soát nào, CRA có thể yêu cầu tài liệu chứng minh các khoản khai (CRA: Các loại rà soát). Khoản lỗ cho thuê là một con số lỗ với các khoản khấu trừ đằng sau, nên hãy chuẩn bị một bộ hồ sơ trả lời được yêu cầu, dù lý do khiến CRA rà soát là gì.
| Loại rà soát | Khi nào xảy ra |
|---|---|
| Rà soát trước khi ấn định thuế (pre-assessment review) | Trước khi thông báo ấn định thuế được ban hành. |
| Rà soát xử lý (processing review) | Sau thông báo ấn định thuế; tương tự rà soát trước khi ấn định thuế. |
| Kiểm tra bổ sung (supplementary examination) | Trước hoặc sau thông báo ấn định thuế hoặc thông báo ấn định lại; áp dụng cho các khoản thu nhập hoặc lỗ và khoản khấu trừ cần kiểm tra chi tiết hơn. |
| Đối chiếu (matching) | Sau thông báo ấn định thuế; so sánh tờ khai của bạn với thông tin từ bên thứ ba. |
CRA sẽ hỏi gì về khoản lỗ cho thuê, và hồ sơ nào chứng minh khoản lỗ là thật?
CRA có thể yêu cầu tài liệu chứng minh từng khoản khai. Biên lai chính thức không phải bằng chứng duy nhất CRA hỏi: cơ quan này cũng có thể yêu cầu séc đã thanh toán hoặc sao kê ngân hàng (CRA: Tờ khai thuế được chọn để rà soát như thế nào). T4036 nói hãy giữ hồ sơ chi tiết về thu nhập và chi phí cho thuê, và không gửi kèm tờ khai.
| Hồ sơ | Hồ sơ cho thấy gì |
|---|---|
| Hợp đồng thuê, biên lai tiền thuê hoặc các khoản tiền gửi vào ngân hàng | Tiền thuê đã tính và đã trả, và thỏa thuận này là cho thuê, không phải chia sẻ chi phí. |
| Sao kê của tài khoản nhận tiền thuê | Mỗi khoản thanh toán vào đâu. Tiền thuê trả bằng tiền mặt vẫn được tính là tiền thuê đã thu (T4036). |
| Tin đăng hoặc quảng cáo bạn đã đăng, kèm giá thuê đề nghị | Căn đó đã được rao cho thuê, với mức giá nào. |
| Với người thân hoặc bạn bè: điều khoản hợp đồng thuê mà những người thuê khác nhận được, và các tin đăng tương đương | Tiền thuê bằng mức người lạ sẽ trả. |
| Sao kê vay thế chấp ghi riêng tiền lãi và tiền gốc | Tiền lãi đã khai; tiền gốc không được khấu trừ. |
| Giấy tờ vay hoặc vay thế chấp lại, và số tiền được dùng vào đâu | Có khoản tiền vay nào dùng cho mục đích cá nhân không; tiền lãi của phần đó không được khấu trừ. |
| Hóa đơn thuế bất động sản, sao kê phí chung cư, bảo hiểm | Các chi phí cố định của bất động sản. |
| Hóa đơn và bằng chứng thanh toán cho sửa chữa và cải tạo | Khoản chi đó khôi phục bất động sản (thường là chi phí hiện hành) hay nâng cấp bất động sản (nhiều khả năng là chi phí vốn). |
| Sơ đồ mặt bằng hoặc số phòng, và cách chia bạn dùng | Phần dùng cá nhân và phần cho thuê của bất động sản. |
| Lịch các ngày cho thuê, bỏ trống và tự dùng | Lưu trú ngắn hạn và dùng hỗn hợp. |
| Giấy phép hoặc giấy đăng ký, kèm quy định địa phương | Việc cho thuê ngắn hạn có tuân thủ hay không. |
| Bảng CCA | Giá vốn, nhóm tài sản và các khoản đã khai đến nay. |
| Hợp đồng mua, bảng kê chốt giao dịch, cách chia giá vốn đất và tòa nhà, và hóa đơn cải tạo vốn | Giá vốn đằng sau bảng CCA và lần bán sau này. |
Hóa đơn cho thấy đã mua gì; sao kê ngân hàng cho thấy đã trả tiền. Hãy giữ cả hai. T4036 và Form T776 yêu cầu bạn ghi phần của mỗi khoản chi dành cho mục đích cá nhân, và T4036 đo phòng cho thuê theo diện tích hoặc số phòng. Với các chi phí hằng năm thông thường của một phòng chỉ cho thuê một phần của năm, CRA nói hãy dùng cơ sở hợp lý: ví dụ của CRA nhân chi phí sưởi cả năm với tỷ lệ diện tích sàn của phòng, rồi với tỷ lệ thời gian trong năm phòng được cho thuê (CRA: Kinh tế chia sẻ). Trang đã đọc không đưa ra công thức cho các trường hợp dùng cá nhân theo một phần của năm khác, chẳng hạn nhà nghỉ dưỡng, nên hãy giữ lịch và có thể giải thích cách chia bạn dùng; xem thu nhập từ cho thuê tại Canada.
Nếu tôi không có một hồ sơ nào thì sao?
CRA có thể không cho phép toàn bộ hoặc một phần khoản chi khi bạn không có biên lai hay tài liệu khác chứng minh (T4036). Khi thư yêu cầu thứ bạn không còn giữ, trang phản hồi của CRA nói hãy kèm một giải trình bằng văn bản (CRA: Phản hồi CRA). Trang này không nói rằng giải trình sẽ được chấp nhận thay cho hồ sơ.
Hãy xin bản sao từ bên cho vay, ngân hàng và nhà cung cấp trước khi có thư. Khi nhiều năm tiền thuê và chi phí không có giấy tờ, một cách khắc phục là dựng lại từ sao kê ngân hàng và thẻ; xem dựng lại sổ sách từ sao kê ngân hàng. Hồ sơ dựng lại không phải tài liệu gốc, nên hãy nêu trong giải trình bằng văn bản những hồ sơ nào là dựng lại.
CRA không cho phép những khoản lỗ cho thuê nào?
CRA không cho phép khoản lỗ cho thuê, hoặc có thể từ chối, trong các tình huống sau (T4036; hướng dẫn Form T776):
| Tình huống | Quy tắc |
|---|---|
| Bạn cho người quen thuê với giá thấp hơn giá bạn tính cho người không quen | Không có lỗ cho thuê. Người thân trả cùng mức như những người thuê khác, khi bạn kỳ vọng có lãi, vẫn có thể hỗ trợ cho khoản lỗ. |
| Con trai, con gái hoặc người sống cùng bạn trả một khoản nhỏ cho chi phí duy trì hoặc tiền thực phẩm | Chia sẻ chi phí: khoản tiền không được khai là thu nhập, và không được khấu trừ chi phí cho thuê hay khai lỗ. |
| Bạn cho thuê một phần bất động sản mà không có kỳ vọng hợp lý về lợi nhuận | Không được khấu trừ chi phí của phần cho thuê đó. T4036 và Form T776 dùng cách diễn đạt này chỉ cho một phần của bất động sản. |
| Việc cho thuê không nhằm mục đích tạo lợi nhuận | Khoản lỗ có thể bị từ chối vì hoạt động đó không phải nguồn thu nhập. Lỗ lặp lại có thể làm dấy lên câu hỏi (T4036) nhưng không quyết định. |
| Tiền lãi và thuế bất động sản trên đất trống | Giới hạn ở phần thu nhập cho thuê còn lại sau mọi chi phí khác, nên không thể tạo ra hay làm tăng khoản lỗ, hoặc giảm thu nhập khác. Nếu đất không có thu nhập, các khoản này không được khấu trừ. |
| Tiền lãi trên khoản vay thế chấp bất động sản cho thuê nhưng dùng cho mục đích cá nhân | Không được khấu trừ; xem tiền lãi cho bất động sản cho thuê. |
CCA và cho thuê ngắn hạn không tuân thủ có các phần riêng ở dưới. Trong trường hợp cho thuê dưới giá thị trường, T4036 chỉ nói rằng không được khai lỗ cho thuê. Tài liệu này không nói cách khai khoản tiền thuê bạn thực sự thu được hoặc chi phí nào được trừ vào đó, nên các tình tiết của thỏa thuận rất quan trọng.
CCA có cho phép tôi biến khoản lãi nhỏ thành lỗ không?
Không. Bạn không thể dùng CCA để tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê (T4036). CCA có thể làm hết khoản lãi nhưng không đưa kết quả xuống dưới 0. Khi có nhiều bất động sản cho thuê, bạn tính thu nhập hoặc lỗ ròng chung của tất cả, kể cả ở các nhóm khác nhau, trước khi khai CCA.
CCA cũng là tùy chọn: bạn không bắt buộc phải khai mức tối đa trong bất kỳ năm nào. Lỗ cuối cùng (terminal loss) được xử lý khác: nếu lớn hơn thu nhập cho thuê, bạn có thể tạo ra khoản lỗ cho thuê (T776; T4036). Về việc có nên khai CCA hay không, xem có nên khai CCA cho bất động sản cho thuê không và khấu hao theo quy định của CRA (CCA).
Bất động sản cho thuê ngắn hạn vi phạm quy định giấy phép địa phương có mất khoản khấu trừ không?
Có, đối với những ngày không tuân thủ. Theo Income Tax Act section 67.7, không khoản nào được khấu trừ trong phạm vi là khoản không tuân thủ. CRA cho biết quy tắc áp dụng cho các năm thuế sau năm 2023 (CRA: các khoản khấu trừ cho thuê ngắn hạn). Điều khoản này chỉ từ chối khoản khấu trừ; nó không loại tiền thuê khỏi thu nhập.
Cho thuê ngắn hạn là bất động sản nhà ở tại Canada, hoặc bất kỳ phần nào của bất động sản đó như một phòng, được cho thuê hoặc rao cho thuê trong thời gian dưới 90 ngày liên tục. Việc cho thuê không tuân thủ khi tỉnh bang hoặc thành phố không cho phép tại địa điểm đó, hoặc yêu cầu đăng ký hay giấy phép mà việc cho thuê không đáp ứng đủ mọi yêu cầu (section 67.7).
Số bị từ chối là A × B ÷ C:
- A: tổng mọi khoản lẽ ra được khấu trừ cho bất động sản cho thuê ngắn hạn. Gồm cả CCA (T4036).
- B: số ngày trong năm bất động sản là nơi cho thuê ngắn hạn không tuân thủ.
- C: số ngày trong năm bất động sản là nơi cho thuê ngắn hạn, nghĩa là được cho thuê hoặc rao cho thuê, không chỉ các đêm đã được đặt.
Bất động sản cho thuê không tuân thủ trong suốt thời gian sẽ mất toàn bộ các khoản khấu trừ đó. Bất động sản trở nên tuân thủ giữa chừng sẽ mất phần tương ứng với số ngày không tuân thủ. Riêng năm thuế 2024, bất động sản cho thuê ở nơi yêu cầu đăng ký hoặc giấy phép được coi là tuân thủ cả năm nếu đáp ứng mọi yêu cầu chậm nhất vào ngày 31 tháng 12. Subsection (4) cho phép CRA ấn định lại bất kỳ năm nào để áp dụng quy tắc, bất kể thời hạn thông thường. Việc một kỳ lưu trú ngắn được khai trên T776 hay là thu nhập kinh doanh là câu hỏi riêng; xem thu nhập từ cho thuê ngắn hạn: T776 hay kinh doanh.
Tôi phải giữ hồ sơ cho thuê bao lâu?
Hãy giữ hồ sơ cho thuê trong sáu năm kể từ cuối năm thuế mà hồ sơ liên quan (T4036). Luật tính từ cuối năm thuế cuối cùng mà hồ sơ và chứng từ liên quan (section 230(4)).
Hồ sơ của bất động sản bạn còn sở hữu phải giữ lâu hơn. Thông tư của CRA nói thời hạn được xác định theo năm thuế cuối cùng mà hồ sơ còn có thể được đưa vào phép tính thuế thu nhập, không phải năm tạo ra hồ sơ, và lấy hồ sơ chứng minh giá vốn của tài sản vốn làm ví dụ (IC78-10R5). Vì vậy hãy giữ hồ sơ mua và cải tạo vốn cho đến khi hết sáu năm sau năm thuế cuối cùng mà chúng có thể ảnh hưởng đến CCA hoặc lần bán.
Luật đặt ra thời hạn dài hơn trong một số trường hợp (section 230):
- Năm không nộp tờ khai: sáu năm kể từ ngày nộp tờ khai.
- Có khiếu nại hoặc kháng nghị: cho đến khi hết thời hạn kháng nghị hoặc vụ kháng nghị kết thúc.
Yêu cầu cung cấp hồ sơ và hồ sơ điện tử có quy định riêng; xem giữ hồ sơ doanh nghiệp bao lâu. Vì section 67.7(4) cho phép CRA ấn định lại bất kỳ năm nào đối với bất động sản cho thuê ngắn hạn không tuân thủ, hãy giữ hồ sơ giấy phép, đăng ký và lịch của bất động sản đó lâu hơn sáu năm.
Tôi phải làm gì trước tiên nếu nhận được thư của CRA?
Hãy đọc thư yêu cầu gì, bao gồm những năm nào và ngày phải trả lời. CRA liên hệ với bạn hoặc người đại diện được ủy quyền của bạn bằng điện thoại hoặc văn bản (CRA: Phản hồi CRA). Sau đó:
- Ghi nhận đây là rà soát hay kiểm tra thuế. Với kiểm tra thuế, hoặc bất kỳ thư nào bao gồm nhiều năm, xem cần làm gì và gửi gì.
- Liệt kê mọi năm và số tiền mà thư nêu nghi vấn, và lấy hồ sơ cho từng khoản từ bảng ở trên.
- Trả lời trong thời hạn nêu trong thư, theo địa chỉ trong thư, hoặc gửi tài liệu đã quét trực tuyến qua CRA Account.
- Với thư rà soát, hãy gọi số ở cuối thư nếu bạn cần thêm thời gian. Trang phản hồi của CRA nói về các chương trình rà soát, không phải kiểm tra thuế.
- Nếu thiếu một hồ sơ, hãy kèm giải trình bằng văn bản, hoặc gọi số ở cuối thư để giải thích.
Bạn có thể ủy quyền cho một người đại diện thay bạn làm việc qua My Account for Individuals hoặc trên Form AUT-01 (CRA: Rà soát tờ khai thuế của bạn). Về việc CRA có thể ấn định lại ngược về bao nhiêu năm, xem CRA có thể ấn định lại ngược về bao lâu.
Nếu CRA không cho khấu trừ chi phí và tôi không đồng ý thì sao?
Bạn có thể nộp thông báo khiếu nại (notice of objection) vào ngày đến sau trong hai ngày: ngày hết 1 năm kể từ hạn nộp tờ khai, hoặc ngày hết 90 ngày kể từ ngày của thông báo ấn định thuế (CRA: P148). P148 loại các thông báo xác định khoản lỗ khỏi lựa chọn một năm: thông báo xác định khoản lỗ có 90 ngày kể từ ngày thông báo, nên hãy xem bạn đang giữ loại thông báo nào. Cách nộp khiếu nại, điều gì xảy ra với việc thu thuế và việc kháng nghị lên Tax Court nằm trong cần làm gì và gửi gì. Các hồ sơ trong bảng ở trên là nền tảng cho khiếu nại.
Ví dụ
Các ví dụ này chỉ để minh họa. Mọi số liệu đều bằng đô la Canada.
Căn hộ chung cư lỗ trên giấy tờ
Một căn chung cư ở Ottawa cho thuê C$26.400 một năm. Chi phí gồm tiền lãi vay thế chấp C$17.000, thuế bất động sản C$4.200, phí chung cư C$5.400, bảo hiểm C$900 và sửa chữa để khôi phục căn hộ C$4.000: tổng cộng C$31.500. Kết quả là khoản lỗ C$5.100 trước CCA, được ghi trong ngoặc ở line 12600 và trừ khỏi thu nhập khác của chủ sở hữu. Hợp đồng thuê, các khoản tiền thuê gửi vào ngân hàng, sao kê vay thế chấp và hóa đơn chứng minh từng dòng, nên khi có yêu cầu cung cấp tài liệu, chủ sở hữu có thể trả lời từng dòng một. CCA không thể làm tăng khoản lỗ. Nếu chủ sở hữu còn trả C$8.000 tiền gốc vay thế chấp, số tiền chi ra là C$39.500 so với C$26.400 tiền thuê, thiếu hụt C$13.100, nhưng khoản lỗ về thuế vẫn là C$5.100.
Nếu tiền thuê là C$32.000 với cùng các chi phí, kết quả sẽ là khoản lãi C$500. CCA có thể giảm khoản lãi đó xuống 0 nhưng không thấp hơn.
Cháu trai ở căn tầng hầm
Một chủ nhà tính cháu trai C$600 một tháng cho căn tầng hầm mà người lạ sẽ thuê với giá C$1.500. Chi phí duy trì căn tầng hầm là C$1.300 một tháng, nên trên giấy tờ lỗ C$700 mỗi tháng. Vì tiền thuê thấp hơn mức người lạ sẽ trả, T4036 nói không được khai lỗ cho thuê. Tài liệu này không nói cách khai khoản C$600 hay chi phí nào được trừ vào đó, nên hợp đồng thuê, tin đăng và giá thuê tương đương là những hồ sơ cho thấy thỏa thuận đó là gì.
Phòng đăng tin khi chưa có đăng ký bắt buộc
Một chủ nhà cho thuê một phòng trên nền tảng 120 đêm với giá C$150, tổng cộng C$18.000, các kỳ lưu trú dưới 90 ngày liên tục. Thành phố yêu cầu đăng ký và bà không có. Chi phí cho phòng là C$6.000, và phòng chỉ được rao trong 120 ngày đó. Mọi ngày đều không tuân thủ, nên B bằng C và toàn bộ C$6.000 bị từ chối: C$6.000 × 120 ÷ 120. Toàn bộ C$18.000 vẫn là thu nhập, nên bà khai thu nhập cho thuê ròng là C$18.000.
Nếu bà đã đăng ký sau 60 trong 120 ngày, số bị từ chối sẽ là C$6.000 × 60 ÷ 120 = C$3.000, và thu nhập ròng là C$15.000.
Trường hợp của bạn có khác không?
- CRA đã gửi thư, hoặc thư bao gồm nhiều hơn một năm: những gì bạn gửi có thể ảnh hưởng đến mọi năm được nêu, và với bất động sản cho thuê ngắn hạn không tuân thủ, CRA có thể ấn định lại bất kỳ năm nào. Những năm và số tiền nào đang bị đặt ra, nên gửi gì và gửi từ ai là phần cần chốt với chuyên gia thuế trước khi trả lời; xem cần làm gì và gửi gì và tờ khai thuế cá nhân.
- Hồ sơ của các năm trước không đầy đủ hoặc bị mất: hãy xin thêm thời gian trước ngày phải trả lời, rồi dựng lại sổ sách cho thuê từ sao kê ngân hàng và thẻ; xem dựng lại sổ sách từ sao kê ngân hàng và ghi sổ kế toán.
- Người thân hoặc bạn bè thuê dưới giá thị trường, hoặc bạn vay thế chấp lại và dùng một phần tiền cho cá nhân: các tình tiết quyết định khoản nào được khấu trừ; xem tiền lãi cho bất động sản cho thuê và tờ khai thuế cá nhân.
- Bạn đồng sở hữu bất động sản cho thuê: xem cách khai bất động sản cho thuê đồng sở hữu.
- Tiền thuê hoặc thu nhập bị bỏ sót khỏi tờ khai: xem thu nhập chưa khai và tự nguyện khai báo.
- Bạn cho thuê qua nền tảng trực tuyến: xem báo cáo của nền tảng gửi CRA.
- Bất động sản cho thuê do công ty sở hữu: quy tắc khác; xem sổ sách cho công ty nắm giữ bất động sản cho thuê và tờ khai thuế công ty.
- Bạn sống ngoài Canada: xem chủ nhà cho thuê không cư trú.
- Bạn nộp tờ khai Quebec: các quy tắc trên là quy tắc liên bang. Revenu Québec ấn định tờ khai Quebec riêng, với quy trình kiểm tra và khiếu nại riêng; xem cần làm gì và gửi gì và, với bảng kê cho thuê của Quebec, thu nhập từ cho thuê tại Canada.
- Cách tiền thuê bị đánh thuế hoặc những điều cơ bản về T776: xem thu nhập từ cho thuê tại Canada.
Số liệu trên trang này
| Số liệu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Thời gian lưu giữ hồ sơ thu nhập và chi phí cho thuê Nhìn chung là sáu năm kể từ cuối năm thuế mà hồ sơ liên quan; Income Tax Act s. 230(4) tính từ cuối năm thuế cuối cùng mà hồ sơ và chứng từ liên quan | Sáu năm | CRA: Hướng dẫn T4036, Thu nhập từ cho thuê Đã kiểm tra |
| Thời hạn chuyển lỗ không phải vốn (non-capital loss) về năm trước Income Tax Act, paragraph 111(1)(a) | 3 năm thuế | Justice Laws: Income Tax Act, section 111 Đã kiểm tra |
| Thời hạn chuyển lỗ không phải vốn (non-capital loss) sang năm sau Income Tax Act, paragraph 111(1)(a) | 20 năm thuế | Justice Laws: Income Tax Act, section 111 Đã kiểm tra |
| Thời hạn khiếu nại T1 sau hạn nộp tờ khai Cá nhân có thể khiếu nại vào thời điểm muộn hơn giữa mốc thời gian này sau hạn nộp tờ khai và 90 ngày sau ngày thông báo ấn định thuế | 1 năm | CRA: Quyền khiếu nại theo Income Tax Act Đã kiểm tra |
| Thời hạn khiếu nại T1 sau thông báo ấn định Cá nhân có thể khiếu nại vào thời điểm muộn hơn giữa mốc thời gian này sau ngày thông báo ấn định thuế và một năm sau hạn nộp tờ khai | 90 ngày | CRA: Quyền khiếu nại theo Income Tax Act Đã kiểm tra |
Nguồn chính
- CRA: Hướng dẫn T4036, Thu nhập từ cho thuê
- CRA: Hướng dẫn điền Form T776, bảng kê thu nhập từ bất động sản cho thuê
- CRA: Chi phí hiện hành hay chi phí vốn (cho thuê)
- CRA: Rà soát tờ khai thuế của bạn
- CRA: Các loại rà soát
- CRA: Tờ khai thuế được chọn để rà soát như thế nào
- CRA: Phản hồi CRA
- CRA: Thay đổi quy tắc về các khoản khấu trừ đủ điều kiện đối với thu nhập từ cho thuê ngắn hạn
- CRA: Giải quyết tranh chấp, quyền khiếu nại và kháng nghị của bạn (P148)
- Justice Laws: Income Tax Act, section 3
- Justice Laws: Income Tax Act, section 111
- Justice Laws: Income Tax Act, section 67.7
- Justice Laws: Income Tax Act, section 230
- CRA: Income Tax Audit Manual, chương 27 (nguồn thu nhập)
- CRA: Kinh tế chia sẻ, khấu trừ chi phí cho thuê
- CRA: Information Circular 78-10R5, lưu giữ sổ sách và hồ sơ
Về hướng dẫn này
Bản dịch từ hướng dẫn tiếng Anh · Đọc bản gốc tiếng Anh
Trang này giải thích các quy tắc chung cho năm thuế được nêu. Đây không phải là tư vấn cho trường hợp của bạn.
Thay đổi so với bản tiếng Anh gốc
- : Xuất bản lần đầu.