⁦T776⁩ أم ⁦T2125⁩ لإيجار Airbnb في كندا: دخل إيجار أم دخل تجاري

هل أبلّغ عن Airbnb في ⁦T776⁩ أم ⁦T2125⁩؟

في معظم الحالات، أبلغ عن دخل الإيجار قصير الأجل في النموذج ⁦T776⁩ كدخل إيجار عندما تؤجّر مساحة وتقدّم خدمات أساسية فقط. وإذا قدّمت أيضًا خدمات إضافية مثل التنظيف أو الحراسة أو الوجبات، فقد تكون تمارس نشاطًا تجاريًا، ويُدرج الدخل في النموذج ⁦T2125⁩. لا تضع CRA حدًا فاصلًا: كلما زادت الخدمات التي تقدمها، زاد احتمال أن يكون الإيجار نشاطًا تجاريًا (CRA: دخل إيجار أم دخل تجاري؛ CRA: اقتصاد المشاركة). والدخل خاضع للضريبة في أي من النموذجين.

في أي من النموذجين، يُضاف صافي الدخل بعد المصروفات المسموح بها إلى بقية دخلك. لكن النموذج يغيّر أكثر من أرقام الأسطر. فصافي الدخل التجاري قد يستوجب اشتراكات خطة معاشات كندا (CPP) للعامل لحسابه الخاص، حيث تدفع حصتي صاحب العمل والموظف معًا (CRA: بداية العمل). ويستثني قانون CPP النشاط التجاري الذي تزيد حصة الإيجار من الأراضي أو المباني في إجمالي إيراداته على ⁦50%⁩ (قانون خطة معاشات كندا، الفقرة ⁦14(a)(i)⁩)؛ أما هل تُعدّ رسوم الضيوف التي تشمل التنظيف أو الوجبات إيجارًا فهذه نقطة تحسمها مع معدّ إقرارك. ويساهم المقيمون في كيبك في QPP بدلًا من ذلك (قانون خطة معاشات كندا، الفقرة ⁦13(4)⁩). وموعد التقديم هو 15 يونيو عندما تعمل لحسابك الخاص أنت أو زوجك أو زوجتك أو شريكك بحكم الواقع، لكن أي رصيد مستحق يظل موعد سداده 30 أبريل (CRA: مواعيد التقديم). وللصورة الكاملة لدخل العمل الحر، راجع كيف تُفرض الضريبة على دخل العمل الحر.

الحالة ليست بسيطة إذا:

• تنظّف بعد الإقامات، أو تترك طعامًا، أو تقدّم أي خدمة غير المساحة نفسها.
• تشترط مقاطعة أو بلدية تسجيلًا أو ترخيصًا أو تصريحًا ولم يكن لديك ذلك في كل يوم أجّرت فيه المساحة أو عرضتها للإيجار. وبإمكان CRA إعادة تقدير أي سنة بسبب هذه القاعدة، مهما كانت المهلة المعتادة.
• تؤجّر إقامات قصيرة في جزء من السنة وإقامات أطول في بقيتها.
• قدّمت ⁦T776⁩ في سنوات سابقة ثم أضفت خدمات منذ ذلك الحين، أو كنت تقدّمها دائمًا.

اجمع قبل أن تختار النموذج: الليالي المحجوزة في السنة وعدد الإقامات التي قلّت عن 90 يومًا متتالية، والخدمات التي قدمتها في كل إقامة، وإثبات كل تسجيل أو ترخيص أو تصريح مع تواريخه، والملخص السنوي للمنصة وتقارير الدفعات، وسجلات مصروفاتك، ومن هو المسجَّل في سند الملكية وفي الرهن العقاري، وكشوف أي مضيف مشارك أو مدير عقار.

ما الخدمات الأساسية وما الخدمات الإضافية؟

الخدمات الأساسية تأتي مع المساحة: التدفئة والإضاءة وموقف السيارات ومرافق الغسيل. أما الخدمات الإضافية فهي أشياء تفعلها للضيف، مثل التنظيف والحراسة والوجبات (CRA: دخل إيجار أم دخل تجاري؛ النموذج ⁦T776⁩).

لا تحدد CRA كم خدمة إضافية تحوّل الإيجار إلى نشاط تجاري، ولا هل يُعامَل التنظيف بين الضيوف مثل التنظيف أثناء الإقامة. والمسألة تتوقف على وقائعك. والنشرة المؤرشفة من CRA التي يشير إليها النموذج ⁦T776⁩، ⁦IT-434R⁩، تذكر أيضًا خدمة التنظيف اليومي وتوفير شراشف نظيفة باستمرار والوجبات والمشروبات كخدمات قد تدل على نشاط تجاري. وتقول إن حجم النشاط والوقت الذي تقضيه في إدارته ليسا ما يحسم المسألة.

أين يذهب الدخل في الإقرار لكل نموذج؟

يُدرج دخل الإيجار في ⁦T776⁩ ثم ينتقل إلى السطرين 12599 و12600 من الإقرار الشخصي. ويُدرج الدخل التجاري في ⁦T2125⁩ ثم ينتقل إلى السطرين 13499 و13500 (النموذج ⁦T776⁩؛ النموذج ⁦T2125⁩).

يطلب ⁦T776⁩ أيضًا إجمالي إيجارات الإيجار قصير الأجل في السطر 8140، بمعزل عن جميع الإيجارات في السطر 8141. ولمعرفة أي سطر في ⁦T776⁩ تُوضع فيه كل تكلفة، راجع بنود المصروفات في بيان الإيجار.

هل يؤثر الترخيص أو التصريح أو التسجيل في ما يمكنني خصمه؟

نعم. في السنوات الضريبية بعد 2023، إذا لم يكن الإيجار قصير الأجل ممتثلًا لقواعد المقاطعة أو البلدية، يمنع قانون ضريبة الدخل خصم حصة من مصروفاتك تعادل أيام عدم الامتثال. ويظل الإيجار نفسه خاضعًا للضريبة (قانون ضريبة الدخل، المادة 67.7).

• الإيجار قصير الأجل هو عقار سكني، أو أي جزء منه، يُؤجَّر أو يُعرض للإيجار لمدة تقل عن 90 يومًا متتالية.
• ويكون غير ممتثل في أي يوم لا تسمح فيه المقاطعة أو البلدية به في ذلك الموقع، أو تشترط تسجيلًا أو ترخيصًا أو تصريحًا ولا تستوفي كل المتطلبات.
• المبلغ الممنوع خصمه هو المصروفات القابلة للخصم لولا ذلك، مضروبة في أيام عدم الامتثال، ومقسومة على جميع الأيام التي كان فيها العقار إيجارًا قصير الأجل.

تُطبَّق الصيغة على الحصة قصيرة الأجل من كل تكلفة فقط. قبل استخدامها، استبعد الجزء المتعلق بالمستأجرين على المدى الطويل أو باستخدامك الشخصي: فمجموع المصروفات في القانون يشمل المبالغ القابلة للخصم «فيما يتعلق باستخدام عقار سكني كإيجار قصير الأجل»، ويستبعد الدليل ⁦T4036⁩ الوحدة المؤجَّرة على المدى الطويل من جدوله (الدليل ⁦T4036⁩). وإذا كنت تؤجّر إقامات قصيرة في جزء من السنة وأطول في بقيتها، فاحتفظ بسجل يومي لمدة كل حجز حتى يمكن عدّ أيام الإيجار قصير الأجل. أما كيفية عدّ إقامة تمتد أكثر من 90 يومًا فهي نقطة تتأكد منها مع معدّ إقرارك.

يشمل المنع أيضًا مخصص التكلفة الرأسمالية (CCA، وهو الخصم الضريبي لتكلفة المبنى والأثاث)، وفي النموذج ⁦T776⁩ جدول لكل منهما (النموذج ⁦T776⁩). ولا تقتصر صياغة القانون على دخل الإيجار: فهي تشمل أي مبلغ قابل للخصم عند احتساب الدخل فيما يتعلق بإيجار قصير الأجل. ولا يوجد في ⁦T2125⁩ سطر مقابل، لذلك فكيفية إدخال المنع عندما يكون الدخل تجاريًا نقطة تحسمها مع معدّ إقرارك. ويتيح القانون أيضًا لـ CRA إعادة تقدير أي سنة لتطبيق القاعدة، رغم المهل المعتادة.

تتوقف القاعدة على القانون المحلي، وهو يختلف من مكان إلى آخر. ففي كولومبيا البريطانية مثلًا، تقول المقاطعة إن الإيجار قصير الأجل مقصور في كثير من المجتمعات على السكن الرئيسي، وإن على المضيفين التسجيل (حكومة كولومبيا البريطانية). تحقق من مقاطعتك وبلديتك.

احتفظ بسجلات تُثبت أن العقار كان في مكان يسمح بالإيجار قصير الأجل وأنك استوفيت كل متطلبات التسجيل والترخيص والتصريح (CRA: خصومات الإيجار قصير الأجل). وفي السنة الضريبية 2024 فقط، عُدّ الإيجار في مكان يشترط التسجيل أو الترخيص أو التصريح ممتثلًا طوال تلك السنة إذا استوفى كل المتطلبات بحلول 31 ديسمبر (قانون ضريبة الدخل، المادة 67.7).

أي نموذج أستخدم إذا أجّرت غرفة فقط في منزلي لإقامات قصيرة؟

ينطبق اختبار الخدمات نفسه. الغرفة المؤجَّرة لإقامات قصيرة مع خدمات أساسية فقط تُدرج في ⁦T776⁩، وتطالب فقط بالمصروفات المتعلقة بالجزء المؤجَّر من المنزل (CRA: اقتصاد المشاركة).

تقترح CRA طريقة معقولة، مثل حصة المساحة المؤجَّرة من مساحة المنزل مضروبة في حصة السنة التي أُجّرت فيها. احتفظ بالقياسات والتواريخ. وقاعدة الترخيص تشمل «العقار السكني كله أو أي جزء منه»، لذلك تُعدّ الغرفة المؤجَّرة إيجارًا قصير الأجل عندما تقل الإقامات عن 90 يومًا متتالية (قانون ضريبة الدخل، المادة 67.7). وإذا قدّمت الإفطار أو نظّفت الغرفة للضيوف، يعود اختبار الخدمات إلى التطبيق. ولتقسيم المنزل المشترك وأثره على بيع لاحق، راجع دخل الإيجار وتحويل المنزل إلى عقار مؤجَّر.

هل يتغير الأمر إذا استعنت بمضيف مشارك أو عامل تنظيف أو شركة إدارة؟

ربما. يحتسب اختبار CRA الخدمات التي تقدمها أنت لضيوفك، ولا تبيّن صفحاتها الحالية كيف يندرج المضيف المشارك أو عامل التنظيف أو شركة الإدارة في ذلك (CRA: اقتصاد المشاركة).

تقول النشرة المؤرشفة إن تسليم الإدارة إلى وكيل لا يغيّر وحده طبيعة الدخل: فإذا كان التأجير نشاطًا تجاريًا عندما تديره بنفسك، فهو نشاط تجاري أيضًا عندما يديره وكيل نيابة عنك (⁦IT-434R⁩). ولا تتناول النشرة عامل التنظيف المستأجَر. ولم تبيّن CRA هل يُعدّ التنظيف الذي ترتبه خدمة تقدمها للضيوف؛ فالاختبار ينظر إلى ما يحصل عليه الضيف من إيجارك، فقد يُحتسب، وهذه نقطة تحسمها بحسب وقائعك. وقد تكون الرسوم التي تدفعها لمضيف مشارك أو عامل تنظيف أو مدير قابلة للخصم؛ راجع بنود المصروفات في بيان الإيجار. والمضيف المشارك الذي يتقاضى حصة من الدخل بدل أتعاب قد يكون مالكًا مشاركًا أو شريكًا؛ راجع الإبلاغ عن عقار مؤجَّر مملوك بالمشاركة.

هل تبلّغ Airbnb أو المنصة CRA عن دخلي؟

إذا أجّرت عبر منصة خاضعة للإبلاغ ولم تكن بائعًا مستثنى، فإنها تبلّغ CRA كل سنة، وتأجير العقارات من الأنشطة المشمولة (CRA: قواعد الإبلاغ لمشغّلي المنصات الرقمية).

يتضمن التقرير إجمالي ما دُفع لك أو أُضيف إلى حسابك في كل ربع من السنة التقويمية، ورسوم المنصة أو عمولاتها أو ضرائبها، وعنوان كل إعلان، وأيام تأجير كل إعلان حيثما توافرت (CRA: ما المعلومات التي تُشارَك). وتتيح الأيام لـ CRA مقابلة أيام تأجيرك بقواعد الترخيص المحلية. ولا يحسم التقرير الاختيار بين ⁦T776⁩ و⁦T2125⁩. قارن مجاميعه وأيامه بسجلاتك قبل التقديم. ومن يخضع للإبلاغ، ومتى تحصل على نسختك، وما الذي تصححه أولًا، تجده في إبلاغ CRA عن المنصات الرقمية.

هل أحصّل ⁦GST/HST⁩ على الإقامات القصيرة، وهل يغيّر اختيار النموذج ذلك؟

⁦GST/HST⁩ ضريبة منفصلة لها اختبارها. فالإقامة التي تقل عن شهر خاضعة للضريبة عندما تزيد تكلفتها على 20 دولارًا في اليوم؛ أما الإقامة التي تبلغ شهرًا أو أكثر فهي عمومًا إيجار معفى، وإن كانت المباني الشبيهة بالفنادق قد تبقى خاضعة (قانون ضريبة المبيعات (Excise Tax Act)، الجدول V، الجزء I، المادة 6؛ CRA: اقتصاد المشاركة). وقاعدة الترخيص أعلاه تصل إلى الإقامات التي تقل عن 90 يومًا متتالية، لذا فإقامة مدتها 45 يومًا داخلة فيها لكنها عمومًا خارج ⁦GST/HST⁩. احسب إجمالي مبيعاتك الخاضعة للضريبة (الإقامات إضافة إلى أي نشاط تجاري آخر لك ولشركائك المرتبطين) مقابل 30,000 دولار. وإذا تجاوزه ربع سنة تقويمي واحد، يسري التسجيل في موعد أقصاه يوم التوريد الذي جعلك تتجاوز الحد؛ وإذا تجاوزه مجموع الأرباع الأربعة الأخيرة فقط، تخرج من فئة المورِّد الصغير نهاية الشهر الذي يلي الربع الذي تتجاوز فيه الحد (CRA: متى تسجّل). تحدد CRA الاختبار بمدة الإقامة وبمبلغ ما تبيعه؛ ولا تربطه أي من صفحتي CRA بـ ⁦T776⁩ أو ⁦T2125⁩.

وقد يلزم أيضًا أن تفرض منصة الحجز الضريبة وتحصّلها على إقامات المضيفين غير المسجّلين (CRA: أماكن الإقامة عبر المنصات). والتسجيل ودور المنصة وما يحدث عند البيع تجدها في ⁦GST/HST⁩ على إيجارات Airbnb.

هل أستطيع التنقل بين النموذجين من سنة إلى أخرى؟

نعم، بمعنى أن النموذج يتبع خدماتك في كل سنة؛ ولا تصف صفحات CRA اختيارًا (election) يتيح لك أن تنتقي أحدهما. فإذا أضفت التنظيف أو الوجبات أو أوقفتها، فقد يتغير النموذج معها. ولا يبيّن شيء في إرشادات CRA عن هذا الاختبار كيف يؤثر التغيير في مخصص التكلفة الرأسمالية المطالَب به سابقًا أو في السنوات السابقة، لذلك عامل التنقل كنقطة تحتاج إلى مراجعة، لا كخيار حر.

الخطر الأكبر هو في سنة قُدّم إقرارها فعلًا. فالمضيف الذي قدّم ⁦T776⁩ وهو يقدّم خدمات إضافية، أو العكس، ربما قدّم على النموذج الخطأ. وقد أُبلغ عن الدخل مع ذلك، فقد تكون الفجوة في CPP على صافي الدخل التجاري (ما لم ينطبق استثناء الإيجار أعلاه)، وإذا كان على المضيف أن يسجّل، في ⁦GST/HST⁩. قارن خدمات كل سنة سابقة بالاختبار، واسأل هل تحتاج أي سنة إلى تعديل. وإذا تُرك دخل أو ⁦GST/HST⁩ دون إبلاغ، راجع الدخل غير المُبلَّغ عنه والإفصاح الطوعي.

مثال

هذه أمثلة توضيحية؛ جميع الأرقام بالدولار الكندي.

بيت في الممر الخلفي بخدمات أساسية فقط

صاحب منزل في فانكوفر يؤجّر بيتًا صغيرًا في الممر الخلفي (laneway house) للضيوف بمبلغ 30,000 دولار كندي في السنة. يشمل الإيجار التدفئة والإضاءة والغسيل، ولا شيء غير ذلك: لا تنظيف بين الإقامات ولا وجبات. الخدمات الأساسية تدل على دخل إيجار. فيُبلّغ المضيف عنه في ⁦T776⁩ الذي ينتقل إلى السطرين 12599 و12600، ويتحقق أولًا من قواعد التسجيل في المدينة والمقاطعة قبل خصم المصروفات.

منزل كامل مع تنظيف وإفطار

مضيف في هاليفاكس يؤجّر منزلًا كاملًا بمبلغ 60,000 دولار كندي في السنة، وينظّفه بعد كل إقامة ويترك إفطارًا. التنظيف والوجبات هما مثالا CRA نفسها على الخدمات الإضافية، لذلك قد يكون الدخل دخلًا تجاريًا في ⁦T2125⁩، مع الإجمالي في السطر 13499 والصافي في السطر 13500. تنظر CRA إلى عدد الخدمات ونوعها ولا تضع حدًا فاصلًا. ويحسم الأمر مزيج الخدمات عند المضيف، وقد يستوجب الدخل التجاري اشتراكات CPP.

تسجيل غير متوافر في جزء من السنة

في سنة بعد 2024، يحتاج الإيجار قصير الأجل لدى مضيف إلى تسجيل لم يكن بحوزته في أول 120 يومًا. ويُعرض العقار كإيجار قصير الأجل 240 يومًا، ومجموع المصروفات القابلة للخصم لولا ذلك 40,000 دولار كندي. المبلغ الممنوع خصمه = ⁦C$40,000⁩ × 120 ÷ 240 = ⁦C$20,000⁩. أما الـ 20,000 دولار كندي الأخرى فتظل قابلة للخصم، ويُبلَّغ عن الإيجار كله.

الوضع مختلف عندك؟

• تقدّم التنظيف أو الوجبات أو خدمات أخرى: قد يكون الدخل في ⁦T2125⁩، وهذا قد يغيّر CPP وموعد التقديم. اطلب فحص الخدمات مقابل اختبار CRA عبر مساعدة في الضريبة الفردية.
• منطقتك تشترط تسجيلًا أو ترخيصًا أو تصريحًا، أو أجّرت في أيام لم تكن مشمولًا فيها: الحصة الممنوع خصمها تعتمد على الأيام بدقة، وبإمكان CRA إعادة التقدير. راجع خسائر الإيجار ومراجعة CRA واحصل على مساعدة في الضريبة الفردية.
• قدّمت ⁦T776⁩ لسنوات ولست متأكدًا من صحته، أو لا يطابق دخل المنصة إقراراتك: قد تحتاج سنوات سابقة إلى تعديل، وأحيانًا بسبب CPP أو ⁦GST/HST⁩. وإذا تُرك دخل أو ⁦GST/HST⁩ دون إبلاغ، راجع الدخل غير المُبلَّغ عنه والإفصاح الطوعي. وراجع أيضًا إبلاغ CRA عن المنصات الرقمية ومساعدة في الضريبة الفردية.
• تقارير الدفعات والليالي المحجوزة والمصروفات متفرقة، أو مختلطة بتكاليف شخصية، أو لا تطابق مجاميع المنصة: فالنموذج والحصة الممنوع خصمها يعتمدان عليها. راجع استكمال الدفاتر المتأخرة واحصل على مساعدة في مسك الدفاتر.
• تحصّل ⁦GST/HST⁩ من الضيوف أو تظن أنه ينبغي أن تسجّل: راجع ⁦GST/HST⁩ على إيجارات Airbnb ومتى تسجّل في ⁦GST/HST⁩.
• تشارك في ملكية العقار أو تتقاسمه مع زوجك أو زوجتك: راجع الإبلاغ عن عقار مؤجَّر مملوك بالمشاركة.
• تريد المطالبة بمخصص التكلفة الرأسمالية، أو تحتاج إلى سطر ⁦T776⁩ لكل تكلفة: راجع هل تطالب بـ CCA على عقار مؤجَّر وبنود المصروفات في بيان الإيجار.
• تصلك دفعاتك بالدولار الأمريكي: راجع المبيعات بالدولار الأمريكي ودفعات المنصات.
• شركة تملك العقار: راجع الشركات القابضة وشركات الاستثمار.
• تقيم في كيبك: تنطبق القواعد الفيدرالية في هذه الصفحة على إقرارك الفيدرالي. ولدى Revenu Québec إقرار وقواعد خاصة بها، ولا تغطيها هذه الصفحة.
• تقيم خارج كندا، أو أصبحت غير مقيم خلال السنة: تفترض هذه الصفحة أنك مقيم في كندا؛ راجع المؤجِّرون غير المقيمين.
• أنت أيضًا مواطن أو مقيم في الولايات المتحدة: للإقرار الأمريكي تقسيمه الخاص لإيجار Airbnb؛ راجع Airbnb: Schedule C أم Schedule E.