Alquiler en copropiedad en Canadá: quién declara qué en el T776

¿Cada copropietario declara su parte de un alquiler en Canadá?

Sí, con una salvedad: cada copropietario declara el alquiler bruto de toda la propiedad, pero solo su parte del ingreso neto. La CRA basa esa parte en la propiedad, y el porcentaje debe ser el mismo cada año, salvo que cambie (CRA: Rental Income). Si usted es dueño de un alquiler junto con una o más personas, incluso un cónyuge o una pareja de hecho, por lo general son copropietarios (CRA: Ownership).

El caso es sencillo cuando los propietarios son personas físicas, la escritura refleja quién es dueño de qué, el préstamo está a nombre de los propietarios y nadie maneja la propiedad como un negocio conjunto. Deja de ser sencillo cuando:

• las partes son desiguales, o la escritura y el dinero no coinciden;
• un propietario pagó parte o toda la parte del otro;
• un nombre figura solo en el título, por ejemplo para ayudar a un familiar a calificar para una hipoteca;
• la hipoteca o la cuenta del alquiler está a nombre de una sola persona;
• el alquiler se divide mitad y mitad desde hace años sin ningún fundamento;
• la propiedad cambió durante el año;
• un propietario vive fuera de Canadá;
• los propietarios la operan juntos como un negocio, o interviene una corporación o un fideicomiso.

Reúna la escritura, los estados de cuenta de la hipoteca que muestren quién pidió el préstamo, cualquier acuerdo de copropiedad o de fideicomiso, el porcentaje de cada propietario, los estados de cuenta bancarios del alquiler y un registro de quién pagó cada costo. Si esos documentos no pueden demostrar las partes, resuelva primero ese punto.

En el T776, ¿cada copropietario declara todo el alquiler o la mitad?

Todo el alquiler y todos los gastos, no la mitad. Solo el ingreso neto se reparte según la propiedad. Cada copropietario presenta su propio T776, parte de las mismas cifras de toda la propiedad y luego toma su parte (CRA: Rental Income; CRA: Completing Form T776; CRA: Form T776):

La declaración de cada propietario parte del mismo alquiler, los mismos gastos y la misma cifra neta, y la Parte 2 muestra las partes de los demás propietarios. Para el resto del formulario, vea Ingresos de alquiler en Canadá; para saber en qué línea va cada costo, vea Líneas de gastos del estado de alquileres.

¿Un alquiler en copropiedad es una sociedad de personas, y hay que presentar el T5013?

Por lo general, no. La CRA indica que ser copropietario de un alquiler como inversión no crea una sociedad de personas; esta requiere que varias personas realicen un negocio juntas para obtener ganancias (CRA: Ownership). Las leyes de sociedades de las provincias y los territorios de derecho común disponen, por lo general, que la tenencia conjunta, la copropiedad por cuotas (tenants in common) o la propiedad compartida no crean por sí solas una sociedad. Que exista una depende de los hechos y de la ley, y un registro formal no implica necesariamente que exista. El Código Civil de Quebec define la sociedad con sus propios términos, así que un copropietario en Quebec debe considerar la pregunta como abierta (Folio S4-F16-C1).

El T776 indica a los copropietarios que decidan si existe una sociedad antes de llenar la Parte 1, y señala que servicios adicionales como limpieza, seguridad y comidas pueden significar que hay un negocio (CRA: Form T776). Sobre estadías cortas y servicios, vea alquiler de corto plazo: ingreso de propiedad o de negocio.

Si sí existe una sociedad de personas, presenta el T5013 solo en ciertos casos: si los ingresos más los gastos superan $2,000,000 o los activos a su costo superan $5,000,000, si es socia de otra sociedad o tiene una como socia, si tiene una corporación o un fideicomiso como socio, si invirtió en acciones flow-through, o si la CRA lo pide por escrito; en los demás casos puede entregar sus estados financieros a sus socios (CRA: T4068). Vea Sociedad de personas o corporación y Primera declaración de una sociedad colectiva.

¿El título conjunto define mi parte del alquiler neto?

Su parte es su porcentaje de propiedad (CRA: Rental Income). Las páginas de la CRA no explican cómo medir esa parte, ni dicen que la forma del título, tenencia conjunta o copropiedad por cuotas (tenants in common), la fije. Dividir mitad y mitad es correcto solo cuando la parte de cada propietario es la mitad. Compare la escritura y cualquier acuerdo con lo que cada propietario pagó y recibió, y resuelva cualquier diferencia antes de presentar.

¿Podemos repartir el alquiler distinto de la propiedad, o para usar un tramo más bajo?

Las instrucciones de la CRA vinculan la parte con la propiedad y no describen ninguna forma de elegir otro reparto por acuerdo o por tramo de impuestos (CRA: Rental Income).

Pasar el alquiler futuro a otra persona exige cambiar la propiedad, lo que equivale a regalar o vender una parte; vea Transferir una propiedad a la familia. Además, las reglas de atribución pueden dejar el ingreso con quien dio o prestó el dinero o la propiedad, ya sea que la parte se agregara después o se pagara en la compra:

• Cónyuge o pareja de hecho: el ingreso o la pérdida de una propiedad transferida o prestada a esa persona es del que la transfirió durante la parte del año en que este es residente de Canadá y la otra persona es su cónyuge o pareja (Income Tax Act, sección 74.1). Por eso, cuando un cónyuge paga la mitad del otro, un título igual puede no significar un reparto de impuestos igual. La atribución del ingreso de alquiler se detiene durante un período en que viven separados por una ruptura de la relación (sección 74.5).
• Familiar menor de 18 años: lo mismo para una propiedad transferida o prestada a una persona menor de 18 años que es una parte relacionada (non-arm's length) de quien la transfiere, o que es sobrina o sobrino, en cualquier año en que la persona siga siendo menor de 18 al cierre del año (sección 74.1).
• Préstamo de un familiar: un préstamo o una deuda con una parte relacionada puede trasladar el ingreso al prestamista cuando reducir el impuesto fue una de las razones principales (sección 56).

Existen excepciones, cada una con condiciones estrictas (sección 74.5; sección 56). Una transferencia por su valor justo de mercado funciona solo si lo pagado valía al menos lo mismo que la propiedad y si cualquier deuda por ella cobra al menos la menor entre la tasa prescrita y la tasa de plena competencia. En una transferencia a un cónyuge o pareja de hecho, quien transfiere también debe optar, en la declaración del año de la transferencia, por no aplicar la transferencia automática con diferimiento (rollover). Un préstamo funciona si cobra al menos esa misma tasa menor. Los intereses deben pagarse dentro de los 30 días posteriores al cierre de cada año, y un pago omitido puede hacer perder la excepción. Vea Transferir una propiedad a la familia antes de confiar en una de ellas.

¿A nombre de quién está la hipoteca: quién deduce los intereses?

La CRA vincula la deducción de intereses con el propietario titular del préstamo. Indica que el propietario es el único que puede usar el gasto de intereses relacionado, incluso si otra persona garantizó el préstamo. Los intereses del dinero prestado para comprar o mejorar el alquiler por lo general son deducibles; el capital de la hipoteca no lo es (CRA: Rental Income).

Las páginas de la CRA no dicen qué pasa cuando dos personas son dueñas de la propiedad pero solo una figura en el préstamo, ni cómo se reparte un préstamo a nombre de ambas. Tampoco dicen cómo encajan los intereses de un préstamo de uno de varios propietarios en un estado que cada propietario arma con las cifras de toda la propiedad. La línea 9945 cubre los gastos deducibles de un copropietario que no se dedujeron en otra parte del formulario, pero las páginas no dicen si los intereses del préstamo de un propietario van ahí o entre los gastos compartidos. No suponga ninguna de las dos ubicaciones; hágalo revisar antes de que cualquiera de los propietarios presente, porque los mismos intereses no se pueden deducir dos veces. Sobre las reglas de intereses, vea Intereses del dinero prestado para inversiones y alquileres.

¿Qué pasa si mi nombre figura solo en el título?

Quien es dueño del alquiler declara el ingreso, así que un nombre que figura solo en el título puede no trasladar el impuesto (CRA: Rental Income). Una persona que tiene el título legal como agente de otra puede ser un fideicomisario nominal (bare trustee), y la CRA indica que el ingreso, las ganancias de capital y las pérdidas de capital de los bienes de un fideicomiso nominal (bare trust) se declaran en la declaración del beneficiario real. Si existe un fideicomiso nominal es una cuestión de hechos y de derecho privado, que deben determinar las personas involucradas (CRA: Bare trust reporting questions).

Un fideicomiso nominal sujeto a declaración puede requerir una declaración T3 con el Schedule 15 para los años fiscales que terminen el 31 de diciembre de 2026 o después, con vencimiento a los 90 días del cierre del año (Income Tax Act, sección 150); por lo general, la CRA no exige que los fideicomisos nominales presenten declaración en años anteriores. La ley excluye algunos arreglos: aquellos en que todo propietario legal es beneficiario y todo beneficiario es propietario legal, como los cónyuges que son dueños y tienen el título; las personas relacionadas que tienen un bien inmueble que sería la residencia principal de un propietario legal si se designara para el año; y una persona que tiene esa vivienda para uso de su cónyuge o pareja de hecho. Es poco probable que cumpla esa prueba un alquiler arrendado a inquilinos todo el año, sin que ningún propietario, cónyuge o hijo viva en él en ningún momento del año; uno en el que la familia vivió parte del año quizá sí (CRA: Bare trust reporting questions; CRA: Rental Income). Un padre o una madre que figura solo en el título del alquiler de su hijo necesita una respuesta sobre la cuestión del fideicomiso nominal. Vea Transferir una propiedad a la familia.

¿Qué pasa con el porcentaje si la propiedad cambia durante el año?

El porcentaje declarado debe ser el mismo cada año, salvo que cambie la propiedad (CRA: Rental Income). Las páginas de la CRA no explican cómo dividir un año en que el cambio ocurre a mitad de año, así que haga revisar las fechas y el método antes de presentar; ambas declaraciones deben mostrar las mismas fechas y los mismos porcentajes.

Un cambio de porcentaje por lo general significa que alguien regaló o vendió parte de la propiedad. Es un hecho aparte que puede tener su propio impuesto o recuperación de la CCA, según quién sea el otro propietario y cómo se haga la transferencia. Vea Transferir una propiedad a la familia y Vender una propiedad de alquiler.

¿Cómo funcionan la CCA, la recuperación y el uso personal con varios copropietarios?

Cada copropietario anota solo su parte de la deducción por costo de capital (CCA), de la recuperación y de la pérdida terminal, calculada sobre su parte del costo. La parte personal de los gastos es distinta: es la cifra de todos los copropietarios (CRA: Form T776; CRA: Completing Form T776).

La CCA es una deducción propia de cada contribuyente: el reglamento permite «la cantidad que el contribuyente pueda reclamar» hasta el límite de la clase (Income Tax Regulations, sección 1100), así que en una copropiedad ordinaria las deducciones y los saldos restantes de los propietarios pueden diferir. No divida la deducción de otro propietario ni una recuperación posterior según el porcentaje. Una sociedad de personas calcula la CCA sobre sus propios bienes antes de repartir el ingreso. Vea Deducción por costo de capital y Si conviene reclamar la CCA en un alquiler. Como la parte personal abarca a todos los copropietarios, el uso personal de un propietario, por ejemplo un familiar que vive en una unidad, debe aparecer igual en cada declaración; vea Alquilar un sótano: gastos.

¿Qué deben conservar los copropietarios para que cada declaración coincida?

Registros detallados del alquiler y de los gastos, por lo general durante seis años desde el cierre del año fiscal, sin enviarlos con la declaración (CRA: Rental Income). Lleve un solo registro de toda la propiedad, no uno por propietario; cada declaración parte de los mismos totales. Para los copropietarios:

Las páginas de la CRA no dicen cómo se tratan los gastos pagados de forma desigual entre propietarios. No deduzca una regla de quién pagó; hágalo revisar antes de presentar. Si el alquiler genera una pérdida, vea Pérdidas de alquiler y revisión de la CRA.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos. Las cifras están en dólares canadienses y se omite la CCA.

Un matrimonio es dueño de un condominio por partes iguales

El alquiler es de C$24,000 y los gastos son de C$16,000, así que el alquiler neto es de C$8,000. Cada cónyuge anota C$24,000 de alquiler y C$16,000 de gastos en su propio T776. La línea 9369 es de C$8,000 en ambos, y cada uno declara la mitad, C$4,000. Esto supone que cada cónyuge pagó su propia mitad. Si un cónyuge financió la mitad del otro, el ingreso de esa mitad puede atribuirse al cónyuge que pagó (sección 74.1).

Un padre y su hijo adulto son dueños de un dúplex por partes desiguales

El padre tiene el 70% y el hijo el 30%. El alquiler neto antes de la CCA es de C$10,000, así que el padre declara C$7,000 y el hijo C$3,000. Ambos parten del mismo alquiler y los mismos gastos de toda la propiedad. Las partes siguen la propiedad; las páginas de la CRA no las vinculan con quién paga la hipoteca. Esto supone que cada propietario pagó su propia parte; si el padre le prestó el dinero al hijo, puede aplicar la regla de préstamos explicada arriba. Hay que revisar dónde van los intereses del préstamo del padre antes de que cualquiera presente.

Un hijo figura solo en el título

Un padre pone a su hijo adulto en el título para ayudar con una hipoteca, pero el hijo no tiene una parte real. El alquiler neto es de C$8,000. Si el padre es la única persona con una parte real, el padre declararía los C$8,000, y el nombre del hijo en el título puede no trasladarlos. Que el hijo tenga una parte es una cuestión de hechos. Si el arreglo es un fideicomiso nominal sujeto a declaración, puede corresponder una declaración T3 y el Schedule 15 para el año fiscal 2026.

¿Su caso es distinto?

• Las partes son desiguales, un propietario pagó la parte de otro, un nombre figura solo en el título, la hipoteca o la cuenta del alquiler está a nombre de una sola persona, o dividen el alquiler mitad y mitad desde hace años sin fundamento: la parte real de cada propietario, cómo deben leerse los años ya presentados y si hay un tema de sociedad, fideicomiso o atribución son decisiones de criterio. Obtenga ayuda con impuestos personales con la escritura, los documentos del préstamo y los registros bancarios a la mano.
• La propiedad cambió durante el año, un propietario pagó más de los costos, o los intereses del préstamo de un propietario necesitan un lugar en el estado: las páginas de la CRA no fijan una regla para estos casos, así que cómo debe leerse la declaración de cada propietario es una decisión de criterio. Obtenga ayuda con impuestos personales con la escritura, los documentos del préstamo y los registros de pago a la mano.
• Presentó años anteriores con otro reparto: después del aviso de determinación, la CRA permite solicitar un cambio a una declaración determinada para corregir montos, y no se puede emitir un reembolso por una solicitud hecha más de 10 años calendario después del cierre del año fiscal (CRA: cómo cambiar una declaración de impuestos). Las declaraciones de ambos propietarios pueden verse afectadas, así que vea ayuda con impuestos personales. Para ingresos que se omitieron en una declaración, vea ingresos no declarados y divulgación voluntaria.
• Agregó a un familiar al título, regaló una parte o planea hacerlo: vea Transferir una propiedad a la familia.
• Los propietarios lo operan como un negocio, o una corporación es dueña de la propiedad: la corporación dueña de la propiedad es la que declara el alquiler. Vea Sociedad de personas o corporación y Propiedad de alquiler dentro de una corporación.
• El alquiler y los costos pasan por la cuenta de una sola persona y casi no hay registro de quién pagó: vea Líneas de gastos del estado de alquileres y ayuda con contabilidad.
• Vendió o venderá una parte o la propiedad: vea Vender una propiedad de alquiler.
• Un propietario vive fuera de Canadá, o usted presenta una declaración de Quebec: el alquiler pagado a un propietario no residente por lo general lleva una retención de 25% sobre el alquiler bruto, y el pagador que debe retener y no lo hace responde por ese monto (secciones 215(1) y 215(6)). Vea Propietarios no residentes que alquilan en Canadá e Ingresos de alquiler en Canadá, que explica el formulario de Quebec.