À qui s'adresse cette page
- Propriétaires d'une société canadienne dont la seule activité est de détenir et de louer des immeubles
- Administrateurs qui mettent en place les livres ou la première T2 d'une société de location
Non traité ici
- Détenir des immeubles locatifs dans une société ou non, et transférer dans une société des immeubles détenus personnellement
- Toutes les règles de la TPS/TVH sur les immeubles résidentiels et commerciaux
- Les immeubles locatifs situés aux États-Unis
- Les loyers déclarés dans une déclaration personnelle avec le formulaire T776
- Une société qui gère les immeubles d'autres propriétaires contre des honoraires
- Les déclarations d'impôt des sociétés du Québec
Que produit chaque année une société qui ne fait que de la location, et à quelle date?
Toute société résidente produit une T2 pour chaque année d'imposition, y compris une société inactive et une société sans impôt à payer (ARC : qui doit produire). La déclaration est à produire au plus tard six mois après la fin de l'année d'imposition (ARC : quand produire).
L'impôt à payer est exigible deux mois après la fin de l'exercice. L'échéance de trois mois ne s'applique qu'à une société privée sous contrôle canadien (SPCC) qui l'a été tout au long de l'année, qui a demandé la déduction accordée aux petites entreprises pour l'année en cours ou l'année précédente et qui satisfait à un critère de revenu imposable par rapport à son plafond des affaires (ARC : date d'échéance du solde). Une entreprise dont le but principal est de tirer un revenu de biens, comme des loyers, est une « entreprise de placement déterminée », et non une entreprise exploitée activement (Loi de l'impôt sur le revenu, article 125). Une société qui ne fait que de la location n'a donc habituellement aucune déduction accordée aux petites entreprises à demander, et l'échéance la plus rapprochée s'applique. Pour savoir comment le loyer est imposé dans une société, quelles sont les exceptions et ce qui est remboursable, voyez un immeuble locatif détenu dans une société.
Pendant l'année, la société verse aussi des acomptes provisionnels mensuels, sauf si son impôt pour l'année, ou sa première base d'acomptes provisionnels (en général l'impôt de l'an dernier), est de 3 000 $ ou moins. Les acomptes trimestriels exigent une déduction accordée aux petites entreprises; une société qui ne fait que de la location verse donc habituellement des acomptes mensuels (Loi de l'impôt sur le revenu, article 157).
La déclaration contient les états financiers de la société en codes IGRF (l'Index général des renseignements financiers, la liste de codes standard de l'ARC pour les lignes des états financiers) : l'annexe 100 (bilan), l'annexe 125 (état des résultats) et l'annexe 141 (renseignements supplémentaires). La première déclaration après la constitution en société contient aussi l'annexe 101, le bilan d'ouverture, et l'annexe 24 (ARC : guide de l'IGRF; ARC : guide T2, chapitre 1). Deux autres points :
- L'ARC administre l'impôt provincial des sociétés partout, sauf au Québec et en Alberta (ARC). Une société qui a un établissement stable en Alberta produit aussi une déclaration de l'Alberta, à produire au plus tard six mois après la fin de l'exercice (Alberta). L'impôt des sociétés du Québec échappe aussi à l'administration de l'ARC; une société qui a un établissement stable au Québec devrait interroger son préparateur au sujet de la déclaration de Revenu Québec, que cette page ne traite pas.
- Autres productions, selon le cas. Une déclaration de TPS/TVH si la société est inscrite (voir plus bas), ainsi que le feuillet et la production qui accompagnent le versement d'un dividende : déclarer et verser un dividende.
Le dossier n'est pas simple si l'une de ces situations s'applique :
- C'est la première T2 de la société, ou les immeubles ont été achetés mais le terrain et le bâtiment n'ont jamais été inscrits aux livres.
- Des T2 de plusieurs années n'ont pas été produites, ou l'ARC a exigé une déclaration. La pénalité pour production tardive est de 5 % de l'impôt impayé à la date limite, plus 1 % pour chaque mois complet de retard, jusqu'à 12 mois. Elle est de 10 % plus 2 % par mois, jusqu'à 20 mois, lorsque l'ARC a exigé la déclaration et a établi une pénalité pour défaut de produire au cours de l'une des trois années d'imposition précédentes (guide T2 de l'ARC). Une société privée qui produit sa déclaration plus de 3 ans après la fin de l'exercice perd aussi le remboursement au titre de dividendes de cette année, c'est-à-dire le remboursement d'une partie de son impôt lorsqu'elle verse des dividendes imposables (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 129(1)).
- L'argent de la société et l'argent personnel passent par le même compte.
- Vous comptez que la DPA mettra la société en situation de perte. Cela dépend de la question de savoir si la location est son entreprise principale, une question de fait.
- Le propriétaire ou un proche habite l'un des logements, ou un immeuble regroupe des logements et des commerces.
- La société loue à une société que vous possédez ou dirigez aussi.
- Un actionnaire vit à l'extérieur du Canada.
Rassemblez les actes d'achat et de clôture, les relevés hypothécaires, les baux, les registres des dépôts de garantie des locataires, les comptes de taxes foncières et un an de relevés bancaires avant que quiconque touche aux livres.
De quels livres une société qui ne détient que des immeubles locatifs a-t-elle besoin?
La société doit tenir des registres et des livres de comptes qui permettent de déterminer son impôt (Loi de l'impôt sur le revenu, article 230). En pratique, cela signifie un compte bancaire au nom de la société, une comptabilité en partie double et un moyen de voir chaque immeuble séparément, parce que chaque bâtiment fait l'objet d'un suivi pour la DPA et qu'il a habituellement sa propre hypothèque. Pour la liste de comptes qui sous-tend toute T2, voyez le plan comptable pour l'IGRF.
| Compte | Code IGRF | Notes |
|---|---|---|
| Revenus de location de biens immobiliers | 8141 | Sous 8140, revenus de location |
| Terrain | 1600 | Jamais amorti |
| Bâtiments | 1680 | Le coût du bâtiment, y compris sa part des frais de clôture |
| Amortissement cumulé des bâtiments | 1681 | Amortissement comptable, et non DPA |
| Hypothèques (à long terme) | 3141 | Le capital est un passif, et non une dépense; la partie exigible en deçà d'un an est la tranche à court terme, 2920 |
| Intérêts sur hypothèques | 8713 | Une dépense |
| Taxes foncières | 9180 | Une dépense |
| Assurances | 8690 | Une dépense |
| Services publics | 9220 | Une dépense |
| Honoraires professionnels | 8860 | Frais juridiques et comptables, autres que les frais de clôture |
| Frais de gestion et d'administration | 8871 | Les frais d'un gestionnaire immobilier. Inscrivez le loyer brut comme revenu, et non le montant net que le gestionnaire vous envoie. |
| Réparations et entretien, bâtiments | 8961 | Réparations courantes seulement |
| Amortissement des immobilisations corporelles | 8670 | Dépense d'amortissement comptable |
| Dépôts reçus | 2961 | Comprend les dépôts de garantie de location |
| Dû aux actionnaires ou aux administrateurs | 2780 à court terme, 3260 à long terme | Argent du propriétaire qui entre et qui sort |
Les codes proviennent du guide de l'IGRF de l'ARC. Inscrivez le dépôt d'un locataire comme un passif (IGRF 2961) tant que la société le détient. Il devient un revenu lorsqu'il est appliqué au loyer ou que le locataire le perd. L'argent du propriétaire a son propre compte : voyez le compte de prêt de l'actionnaire. La question de savoir si le loyer est inscrit quand il est gagné ou quand il est reçu est traitée dans comptabilité de caisse ou d'exercice.
Où va le loyer dans la T2, par rapport au formulaire T776?
Une société déclare le loyer comme un revenu à l'annexe 125, au code IGRF 8141, revenus de location de biens immobiliers, qui comprend les sommes reçues pour la location d'appartements, d'immeubles commerciaux, de terrains et de bureaux (guide de l'IGRF de l'ARC). Une société n'a pas de formulaire T776.
| Propriétaire particulier | Société | |
|---|---|---|
| Où le loyer est déclaré | Formulaire T776; le résultat net va à la ligne 12600 de la déclaration personnelle (guide de l'ARC sur les revenus de location) | Annexe 125, code IGRF 8141, dans les états financiers |
| Où vont les dépenses | Lignes de dépenses du formulaire T776 | Codes de dépenses de l'IGRF dans les mêmes états financiers |
L'annexe 1 fait le rapprochement entre le revenu net des états financiers et le revenu net aux fins de l'impôt (ARC : annexe 1). C'est pourquoi les livres doivent produire des états financiers complets, et non une simple liste de loyers et de factures. Pour un immeuble locatif détenu au nom d'une personne, voyez les lignes de dépenses de l'état des revenus de location.
Comment inscrire l'achat : terrain, bâtiment, frais de clôture et hypothèque?
Répartissez le prix entre le terrain et le bâtiment selon la juste valeur marchande, ajoutez les frais de clôture à chacun et inscrivez l'hypothèque comme une dette. Un terrain n'est pas un bien amortissable (Folio S3-F4-C1 de l'ARC); la répartition détermine donc la part du coût qui pourra un jour donner droit à la DPA.
- Répartissez le prix global. La répartition doit être raisonnable d'après les faits et tenir compte de la juste valeur marchande du terrain et du bâtiment. L'ARC peut modifier une répartition qu'elle juge déraisonnable (même folio, paragraphes 1.81 et 1.82). Gardez les pièces justificatives, comme une évaluation ou l'avis d'évaluation municipale.
- Ajoutez les frais de clôture. Les frais juridiques d'achat de l'immeuble et les droits de mutation immobilière ne se déduisent pas du loyer. Ils s'ajoutent au coût de l'immeuble, les frais juridiques étant répartis entre le terrain et le bâtiment en proportion (guide de l'ARC sur les revenus de location; Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 18(1)b)). Ce guide est rédigé pour les déclarants du formulaire T776; la même règle sur les dépenses en capital s'applique à une société.
- Inscrivez l'hypothèque. Les remboursements de capital ne sont pas déductibles. Les intérêts le sont, au code IGRF 8713. Les frais d'obtention du prêt, comme les frais de courtier, d'évaluation, de traitement et les frais juridiques de l'hypothèque, se déduisent sur plusieurs années, à raison de 20 % par année, et non en une seule fois (Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 20(1)e)).
- Inscrivez l'argent du propriétaire. Si le propriétaire a financé une partie du prix, inscrivez-le comme capital-actions ou comme prêt à l'actionnaire, et décidez lequel avant que l'argent ne circule. Évitez que le compte ne devienne un solde que le propriétaire doit à la société : ce solde obéit à ses propres règles fiscales (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 15(2)).
La TPS/TVH payée sur un achat est traitée dans les deux guides sur la taxe de vente ci-dessous. Transférer un immeuble que le propriétaire détient déjà personnellement est une opération distincte : voyez transférer des immeubles locatifs dans une société.
Comment la déduction pour amortissement fonctionne-t-elle à l'annexe 8?
La déduction pour amortissement (DPA) est la version fiscale de l'amortissement. L'annexe 8 calcule la DPA, la récupération de la DPA et les pertes finales (ARC : annexe 8). Une société la demande sur les biens amortissables comme le bâtiment, jamais sur le terrain. Les taux s'appliquent à la fraction non amortie du coût en capital (FNACC), le solde courant de la catégorie : les acquisitions moins les déductions demandées. La plupart des bâtiments sont de la catégorie 1; certains donnent droit à un taux total plus élevé :
| Bâtiment | Taux total | Comment |
|---|---|---|
| La plupart des bâtiments (catégorie 1) | 4 % | Taux par défaut (ARC : catégories) |
| Bâtiment non résidentiel admissible | 6 % | Choisissez une catégorie distincte au moyen d'une lettre jointe à la T2 de l'année d'achat. La déduction additionnelle ne s'applique que pour une année où au moins 90 % de la superficie est non résidentielle à la fin de l'année (paragraphe 1101(5b.1); alinéa 1100(1)a.2)) |
| Nouvel immeuble locatif résidentiel construit à cette fin | 10 % | Quatre logements locatifs ou plus, chacun avec cuisine, salle de bains et séjour privés, ou 10 logements ou plus, presque tous loués pour 28 jours ou plus à la fois. La construction ou la conversion à partir d'un usage commercial a commencé après le 15 avril 2024 et avant 2031; disponible pour utilisation avant 2036. Il forme sa propre catégorie (article 1104; alinéa 1100(1)a.4)) |
- Une catégorie par bâtiment. Un immeuble locatif qui a coûté 50 000 $ ou plus forme sa propre catégorie, de sorte que chaque bâtiment garde sa propre FNACC (Règlement, article 1101).
- Facultative. La société peut déduire n'importe quel montant jusqu'au maximum. La DPA non demandée ne se reporte pas, mais elle reste dans la FNACC (Folio S3-F4-C1 de l'ARC).
- Moment. La DPA ne peut commencer que lorsque le bien est prêt à être mis en service. La règle de la demi-année réduit normalement la déduction de l'année d'achat (même folio). Pour la plupart des biens acquis après 2024 et mis en service avant 2030, l'incitatif à l'investissement réaccéléré remplace cette réduction par une déduction de première année de 1,5 fois le taux de la catégorie. Un bien est exclu de l'incitatif lorsque la DPA a déjà été demandée à son égard et que l'acheteur ou une personne liée en était propriétaire auparavant, ou qu'il a été acquis dans le cadre d'un roulement; un immeuble locatif transféré par un propriétaire qui y a demandé la DPA est le cas courant (Règlement, paragraphe 1100(2); paragraphe 1104(4.01)).
La DPA n'est pas l'amortissement des états financiers. Les états financiers montrent l'amortissement au code IGRF 8670. La Loi interdit la déduction pour amortissement, sauf dans la mesure où elle la permet expressément (Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 18(1)b)); l'annexe 1 retire donc le montant comptable et accorde la DPA à la place. Le rapprochement est expliqué dans amortissement et DPA dans les livres d'une société. La DPA demandée réduit la FNACC, et une vente ultérieure à un prix supérieur à la FNACC peut entraîner une récupération, que l'annexe 8 calcule aussi.
La DPA peut-elle créer une perte de location dans une société?
Cela dépend de la question de savoir si la location est l'entreprise principale de la société. Le Règlement plafonne la DPA sur un immeuble locatif au revenu net de location avant la DPA; la DPA ne peut donc ni créer une perte ni l'augmenter. Le plafond ne s'applique pas à une société dont l'entreprise principale, tout au long de l'année, était la location, le développement ou la vente d'immeubles qu'elle possède (Règlement, paragraphes 1100(11) et (12)).
Le plafond se calcule sur l'ensemble des immeubles locatifs de la société. Le Règlement ne prévoit aucun critère en pourcentage pour « l'entreprise principale »; c'est donc une question de fait. Une société qui exploite aussi une autre entreprise, ou qui détient surtout d'autres actifs, peut ne pas y satisfaire. Gardez des registres qui montrent ce que fait la société.
Une perte que la règle permet est une perte autre qu'en capital, suivie à l'annexe 4 et reportée rétrospectivement sur 3 années d'imposition ou prospectivement sur 20 années d'imposition (Loi de l'impôt sur le revenu, article 111). Lorsqu'une autre personne acquiert le contrôle de la société, par exemple en achetant ses actions, l'utilisation d'une perte antérieure est limitée (paragraphe 111(5)). Une société qui demande une perte causée par la DPA sans satisfaire au critère de l'entreprise principale a demandé plus que ce que le Règlement permet.
Qu'est-ce qui va dans les réparations, et qu'est-ce qui est une dépense en capital?
Une réparation qui remet un immeuble dans son état d'origine est habituellement une dépense courante. Un coût qui l'améliore au-delà de cet état, ou qui remplace un bien distinct, est une dépense en capital (ARC : dépenses courantes ou en capital). Les réparations qui mettent en bon état un bien d'occasion nouvellement acheté sont des dépenses en capital.
Une réparation courante va au code IGRF 8961. Une amélioration du bâtiment va à Bâtiments, 1680, et donne droit à la DPA avec lui. Un bien distinct, comme un appareil électroménager, va à machinerie, matériel, mobilier et accessoires (IGRF 1740), dans sa propre catégorie de DPA : la catégorie 8 comprend le mobilier et les appareils électroménagers, au taux de 20 % (ARC : catégories). Le critère complet figure dans réparation d'un immeuble locatif : dépense courante ou en capital.
Dois-je percevoir ou payer la TPS/TVH sur un loyer résidentiel ou commercial?
Cela dépend du local. Le loyer d'un immeuble commercial est une fourniture taxable (mémorandum 19.4.1 de l'ARC). Le loyer d'un logement est exonéré lorsque le même particulier l'occupe sans interruption pendant au moins un mois (Loi sur la taxe d'accise, annexe V, partie I, article 6; mémorandum 19.2.2 de l'ARC).
- Loyer commercial. Le locateur doit s'inscrire et percevoir la TPS/TVH, sauf s'il est un petit fournisseur, dont les fournitures taxables, avec celles de toute personne associée, restent dans la limite de 30 000 $ (mémorandum 19.4.1). Si une société inscrite ne verse pas la taxe nette, ses administrateurs peuvent en être personnellement responsables, sauf s'ils ont agi avec une diligence raisonnable, et une cotisation peut être établie jusqu'à deux ans après leur départ (Loi sur la taxe d'accise, article 323).
- Loyer résidentiel de longue durée. Aucune TPS/TVH n'est exigée. Les crédits de taxe sur les intrants (CTI) suivent l'activité commerciale, qui exclut la réalisation de fournitures exonérées (Loi sur la taxe d'accise, paragraphes 123(1) et 169(1)); la taxe payée sur les coûts de la partie exonérée n'est donc généralement pas récupérable.
- Locations de moins d'un mois. Les séjours de courte durée sont généralement taxables lorsque le locateur est un inscrit (mémorandum 19.2.2).
- Un immeuble qui comprend des logements et des commerces. Les parties commerciale et résidentielle sont traitées différemment; les registres doivent donc montrer à quelle partie appartient chaque coût.
Le détail se trouve dans la TPS/TVH sur les immeubles résidentiels et la TPS/TVH sur les immeubles commerciaux. La mise en place des comptes de taxe est expliquée dans inscrire la TPS/TVH dans vos livres.
Que faire si le propriétaire ou un membre de sa famille occupe un logement, ou paie des coûts personnellement?
Un logement qu'un actionnaire occupe peut constituer un avantage conféré par la société. Lorsqu'une société confère un avantage à un actionnaire, la valeur s'ajoute au revenu de l'actionnaire (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 15(1)). Un proche qui occupe un logement est visé aussi : un avantage que la société confère à une personne qui a un lien de dépendance avec un actionnaire est réputé conféré à l'actionnaire, sauf s'il est déjà inclus dans le revenu de quelqu'un (alinéa 15(1.4)c)). Les proches par le sang, le mariage, l'union de fait ou l'adoption sont réputés avoir entre eux un lien de dépendance (article 251). L'existence d'un avantage dépend des faits, par exemple du fait que l'occupant paie ou non un loyer au prix du marché; posez donc la question avant qu'un proche emménage. La société ne peut déduire que les dépenses engagées pour tirer un revenu de la location (alinéa 18(1)a)); les frais de subsistance du propriétaire ne sont donc pas une dépense de location. Séparez les coûts de ce logement de ceux des logements locatifs, et voyez les dépenses personnelles payées par la société.
Lorsque le propriétaire paie personnellement un coût de la société, la société inscrit le coût et crédite le montant qu'elle doit désormais au propriétaire. Ce coût n'est pas un revenu pour la société, et le remboursement du propriétaire réduit le solde dû. Voyez les coûts payés personnellement. Le cas inverse, où le loyer arrive dans le compte personnel du propriétaire, est expliqué dans le revenu de la société dans un compte personnel.
Quelles autres annexes de la T2 le revenu de location touche-t-il?
| Annexe | Pourquoi une société de location l'utilise |
|---|---|
| 100, 125, 141 | Bilan, état des résultats et renseignements supplémentaires en codes IGRF; annexes 101 et 24 dans une première déclaration |
| 1 | Rapproche le revenu net comptable du revenu net aux fins de l'impôt, y compris l'amortissement et la DPA |
| 8 | DPA par catégorie, récupération et pertes finales |
| 4 | Pertes reportées rétrospectivement ou prospectivement, y compris toute perte causée par la DPA |
| 7 | Revenu de placement total, pour une SPCC (ARC : annexe 7) |
| 9 | Sociétés liées et associées, si le propriétaire a aussi une société d'exploitation (ARC : annexe 9) |
| 11 | Certaines opérations entre la société et ses actionnaires, ses personnes liées, ses dirigeants ou ses employés (ARC : annexe 11) |
| 50 | Chaque actionnaire qui détient 10 % ou plus des actions ordinaires ou privilégiées (ARC : annexe 50) |
La TPS/TVH fait l'objet d'une déclaration distincte, et non d'une annexe de la T2. La façon dont le revenu de location est imposé dans une société et son effet sur le plafond des affaires d'une société d'exploitation sont expliqués dans les sociétés de portefeuille et de placement. Le loyer payé par une société d'exploitation associée peut être traité comme un revenu d'entreprise exploitée activement, dans la mesure où le payeur le déduit dans le calcul de son revenu d'une entreprise exploitée activement au Canada (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 129(6)). Cela change le résultat fiscal; posez donc la question avant de fixer un loyer entre sociétés liées.
Puis-je produire la T2 moi-même avec un logiciel, et que doit recevoir mon comptable?
Une société ne peut préparer elle-même sa T2 qu'avec un logiciel certifié par l'ARC, et elle la produit par voie électronique au moyen de la Transmission par Internet des déclarations de revenus des sociétés, de Mon dossier d'entreprise ou d'un représentant autorisé (ARC : utiliser un logiciel de préparation de déclarations). Une société qui doit produire par voie électronique et qui produit sur papier se voit imposer une pénalité de 1 000 $ (ARC : remplir la T2). Le logiciel inscrit les chiffres. Il ne décide ni de la répartition entre le terrain et le bâtiment, ni des catégories de DPA, ni du critère de l'entreprise principale, ni du traitement de la TPS/TVH. Les étapes de la déclaration sont expliquées dans produire la déclaration de votre société, et le choix entre tenir les livres vous-même et engager de l'aide figure dans tenir vos propres livres ou engager un spécialiste de la tenue de livres.
Remettez au préparateur :
- La convention d'achat et l'état de clôture, avec l'état des rajustements
- L'avis d'évaluation ou l'évaluation utilisée pour la répartition entre le terrain et le bâtiment
- Les relevés hypothécaires, avec les intérêts de l'année
- Les baux, une liste des locataires et des loyers, et les registres des dépôts
- Les comptes de taxes foncières, les polices d'assurance et les factures de réparations et d'améliorations
- Les relevés bancaires de l'année et les registres de prêts du propriétaire
- La T2 de l'année précédente avec son annexe 8, s'il y en a une
- Les états financiers de fin d'exercice : voyez les états financiers de fin d'exercice d'une société
Exemple
Tous les montants sont en dollars canadiens et sont donnés à titre d'illustration.
L'achat d'un quadruplex
Une société achète un quadruplex existant, construit il y a des décennies, d'un vendeur sans lien avec elle pour 1 200 000 $, avec une hypothèque de 900 000 $. C'est un bâtiment ordinaire de la catégorie 1, et non un nouvel immeuble locatif construit à cette fin. L'avis d'évaluation attribue 30 % au terrain et 70 % au bâtiment, et la société le garde comme pièce justificative de la répartition : 360 000 $ au terrain et 840 000 $ au bâtiment. Les frais juridiques d'achat et les droits de mutation immobilière de 10 000 $ s'ajoutent au coût et, pour cette illustration, sont répartis dans la même proportion : 7 000 $ au bâtiment et 3 000 $ au terrain. Le terrain (IGRF 1600, aucune DPA) s'établit donc à 363 000 $. Le bâtiment (IGRF 1680) s'établit à 847 000 $, ce qui est sa FNACC de départ, dans sa propre catégorie 1 parce qu'il a coûté plus de 50 000 $. Le propriétaire verse les 310 000 $ restants (1 210 000 $ de coût moins l'hypothèque de 900 000 $), inscrits comme capital-actions ou comme prêt à l'actionnaire, ce qui est décidé avant que l'argent ne circule.
Une année de loyers et le plafond de la DPA
Le quadruplex est le seul immeuble locatif de la société; le plafond de la DPA n'utilise donc que ses chiffres. Il rapporte 96 000 $ de loyers, inscrits à l'IGRF 8141, et la société paie 70 000 $ d'intérêts hypothécaires, de taxes foncières et de réparations. Le revenu net de location avant la DPA est de 26 000 $. Supposons que, dans une année ultérieure, la FNACC du bâtiment soit de 800 000 $, de sorte que le maximum qu'il peut donner, à son taux de 4 % de la catégorie 1, est de 32 000 $.
- Si la location est l'entreprise principale de la société tout au long de l'année, elle peut demander les 32 000 $ et déclarer une perte de 6 000 $.
- Si ce n'est pas le cas, la DPA est plafonnée à 26 000 $, le revenu de location imposable est donc nul, et les 6 000 $ restants de DPA demeurent dans la FNACC.
Dans cette illustration, aucun impôt n'est à payer dans un cas comme dans l'autre, mais la T2 reste à produire au plus tard six mois après la fin de l'exercice.
Le propriétaire paie un toit
Le propriétaire paie une facture de toiture de 3 000 $ avec une carte personnelle. Si les travaux colmatent le toit et le remettent dans son état d'origine, la société débite Réparations et entretien, bâtiments (8961) de 3 000 $ et crédite Dû à l'actionnaire (2780 ou 3260) de 3 000 $. S'il s'agit d'un nouveau toit en matériau de meilleure qualité, le débit va à Bâtiments (1680), et le coût donne droit à la DPA. Lorsque la société rembourse le propriétaire, elle débite Dû à l'actionnaire et crédite la banque. Le remboursement n'est pas une dépense.
Votre situation est différente?
- Une première T2, ou le terrain et le bâtiment n'ont jamais été inscrits. Le bilan d'ouverture, la répartition et les catégories de DPA déterminent toutes les années suivantes, et une mauvaise répartition se reporte; ils exigent donc le jugement d'un professionnel avant la première déclaration. Voyez les services de tenue de livres, la fiscalité des sociétés et les livres d'une nouvelle SPCC.
- L'argent de la société et l'argent personnel sont mêlés dans un seul compte. Les livres doivent les séparer pour que la T2 soit exacte : reconstituer des livres à partir de relevés bancaires et rattraper des livres en retard. Démêler des années d'argent mêlé est un travail pour les services de tenue de livres.
- Vous voulez demander une DPA qui crée une perte. La question de savoir si la location est l'entreprise principale est une question de fait, et une demande qui ne satisfait pas au critère dépasse ce que le Règlement permet. La mise en place et les pièces justificatives relèvent des services de tenue de livres et de la fiscalité des sociétés; voyez aussi amortissement et DPA dans les livres d'une société.
- Plusieurs T2 n'ont pas été produites. Les pénalités pour production tardive augmentent chaque mois, et il faut habituellement reconstituer d'abord les livres des années manquantes : rattraper des déclarations de société non produites, avec les services de tenue de livres et la fiscalité des sociétés.
- Le propriétaire ou un proche habite un logement, ou l'immeuble regroupe des logements et des commerces. La règle sur les avantages et la répartition de la TPS/TVH s'appliquent toutes deux, et les registres exigent la mise en place par un professionnel : services de tenue de livres.
- La société loue à votre propre société d'exploitation. Le loyer peut changer la façon dont le revenu de location est imposé; la TPS/TVH s'applique généralement au loyer commercial, sauf si deux inscrits très étroitement liés font un choix (une société doit posséder presque toutes les actions de l'autre, de sorte que deux sociétés que vous possédez côte à côte n'y sont pas admissibles); et le bail exige des registres solides. Commencez par les sociétés de portefeuille et de placement et le choix de TPS/TVH entre sociétés liées; la mise en place relève des services de tenue de livres.
- Un actionnaire vit à l'extérieur du Canada, ou est citoyen américain. Le lieu de résidence des propriétaires et la personne qui contrôle la société peuvent changer son statut. La société doit aussi retenir l'impôt sur les dividendes et sur certains intérêts versés à un non-résident, et elle doit cet impôt elle-même si elle ne le retient pas (Loi de l'impôt sur le revenu, article 215) : les propriétaires non résidents d'une société canadienne et les propriétaires américains de sociétés canadiennes.
- La société gère les immeubles d'autres personnes contre des honoraires. C'est une entreprise de services, et non une société qui ne fait que de la location; cette page ne la décrit donc pas : services de tenue de livres.
- Vous hésitez à détenir des immeubles locatifs dans une société. Un immeuble locatif détenu dans une société.
- L'immeuble est encore à votre nom. Transférer des immeubles locatifs dans une société.
- L'immeuble locatif est aux États-Unis. Une société canadienne qui possède un immeuble aux États-Unis.
Chiffres de cette page
| Chiffre | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Période de production de la déclaration de revenus d'une société canadienne Après la fin de l'année d'imposition de la société selon l'alinéa 150(1)a) | Six mois | Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 150(1)a) Vérifié |
| Date générale d'échéance du solde de l'impôt d'une société Calculé à partir de la fin de l'année d'imposition de la société. | Deux mois | ARC : date d'exigibilité du solde Vérifié |
| Solde d'impôt dû d'une SPCC admissible S'applique à des taxes précisées lorsque les conditions de la déduction accordée aux petites entreprises et du plafond de revenu sont remplies. | Trois mois | ARC : date d'exigibilité du solde Vérifié |
| Seuil fédéral des acomptes provisionnels des sociétés Aucun acompte provisionnel fédéral lorsque les impôts déterminés à payer pour l'année en cours ou l'année précédente sont égaux ou inférieurs à ce montant; des catégories d'impôt particulières et des ajustements s'appliquent | 3 000 $ | ARC : Guide des acomptes provisionnels des sociétés Vérifié |
| Délai de production de la déclaration de revenus des sociétés en Alberta Après la fin de l'année d'imposition, selon le paragraphe 36(1) de l'Alberta Corporate Tax Act; les exceptions légales à l'obligation de production s'appliquent. | Six mois | Délai de production de la déclaration de revenus des sociétés en Alberta Vérifié |
| Pénalité de base ordinaire pour production tardive de la déclaration T2 Pourcentage de l'impôt impayé exigible à la date d'échéance de la déclaration | 5 % | ARC : Guide T2 de déclaration de revenus des sociétés, avant de commencer Vérifié |
| Pénalité mensuelle ordinaire pour production tardive de la déclaration T2 Pourcentage de l'impôt impayé exigible pour chaque mois complet de retard | 1 % | ARC : Guide T2 de déclaration de revenus des sociétés, avant de commencer Vérifié |
| Plafond de la pénalité mensuelle ordinaire pour production tardive de la déclaration T2 Nombre maximal de mois complets de retard utilisés pour la pénalité ordinaire | 12 mois | ARC : Guide T2 de déclaration de revenus des sociétés, avant de commencer Vérifié |
| Pénalité de base pour production tardive répétée de la déclaration T2 S'applique après une demande de l'ARC et une pénalité de production tardive cotisée au cours de l'une des trois années d'imposition précédentes | 10 % | ARC : Guide T2 de déclaration de revenus des sociétés, avant de commencer Vérifié |
| Pénalité mensuelle pour production tardive répétée de la déclaration T2 Pourcentage de l'impôt impayé exigible pour chaque mois complet de retard selon la pénalité pour récidive | 2 % | ARC : Guide T2 de déclaration de revenus des sociétés, avant de commencer Vérifié |
| Plafond de la pénalité mensuelle pour production tardive répétée de la déclaration T2 Nombre maximal de mois complets de retard utilisés pour la pénalité répétée | 20 mois | ARC : Guide T2 de déclaration de revenus des sociétés, avant de commencer Vérifié |
| Période de rétrospection de la pénalité pour production tardive répétée de la déclaration T2 Années d'imposition antérieures vérifiées pour une pénalité établie pour production tardive lorsque l'ARC a exigé la déclaration de l'année en cours | Trois | ARC : Guide T2 de déclaration de revenus des sociétés, avant de commencer Vérifié |
| Plafond de production de la déclaration T2 pour le remboursement au titre des dividendes Après la fin de l'année d'imposition au cours de laquelle la société privée a versé des dividendes imposables | 3 ans | Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 129(1) Vérifié |
| Déduction annuelle des frais d'émission d'actions et d'emprunt selon l'alinéa 20(1)e) Part de la dépense déductible chaque année (calculée au prorata des jours d'une année d'imposition de moins de 365 jours), de sorte que la dépense est déduite sur cinq ans | 20 % | Loi de l'impôt sur le revenu, art. 20 (alinéa 20(1)e)) Vérifié |
| Taux de DPA de la catégorie 1 La plupart des bâtiments acquis après 1987; des règles particulières sur les bâtiments peuvent changer le taux | 4 % | ARC : catégories de biens amortissables Vérifié |
| Taux total de la DPA pour un bâtiment non résidentiel admissible Catégorie 1, taux de DPA de 4 % plus allocation additionnelle de 2 % ; immeuble acquis après le 18 mars 2007, choisi pour une catégorie distincte, le critère de superficie étant rempli à la fin de l'année | 6 % | ARC : catégories de biens amortissables Vérifié |
| Critère de superficie pour les allocations supplémentaires relatives aux bâtiments Part de la superficie de l'immeuble qui doit servir à l'usage admissible à la fin de l'année d'imposition | 90 % | ARC : catégories de biens amortissables Vérifié |
| Taux total de la DPA pour un nouvel immeuble locatif admissible construit à cette fin Catégorie 1, taux ordinaire de 4 % plus allocation additionnelle de 6 % pour un immeuble locatif résidentiel neuf admissible construit à cette fin, dans une catégorie distincte | 10 % | Règlement de l'impôt sur le revenu, alinéas 1100(1)a) et a.4) Vérifié |
| Période de début de construction d'un nouvel immeuble locatif résidentiel construit à cette fin La construction de l'immeuble locatif, ou les rénovations qui convertissent un immeuble commercial en immeuble locatif, doivent commencer dans cette période | Après le 15 avril 2024 et avant 2031 | Règlement de l'impôt sur le revenu, article 1104, définition de nouvel immeuble locatif résidentiel construit à cette fin Vérifié |
| Date limite de mise en service d'un nouvel immeuble locatif résidentiel construit à cette fin L'immeuble doit être devenu prêt à être mis en service avant cette année pour être un nouvel immeuble locatif résidentiel construit à cette fin | Avant 2036 | Règlement de l'impôt sur le revenu, article 1104, définition de nouvel immeuble locatif résidentiel construit à cette fin Vérifié |
| Seuil de catégorie distincte pour un immeuble locatif Coût en capital d'un immeuble locatif acquis après 1971 | 50 000 $ | ARC : revenus de location Vérifié |
| Période de l'incitatif à l'investissement réaccéléré pour la plupart des biens, y compris les bâtiments de catégorie 1 Règl. 1100(2), élément A.1a) : le facteur ajouté s'applique aux biens visés par l'incitatif à l'investissement réaccéléré mis en service avant 2030; Règl. 1104(4.01) : acquis après 2024, mis en service avant 2034, et qui n'appartenaient pas déjà à l'acheteur ou à une personne avec laquelle il a un lien de dépendance et n'ont pas été acquis dans un roulement (ou encore, aucune DPA n'a été demandée à leur égard auparavant par quiconque) | Acquis après 2024 et mis en service avant 2030 Année d'imposition 2026 | Lois de Justice Canada : Règlement de l'impôt sur le revenu, article 1100 Vérifié |
| Multiple de DPA de la première année pour la plupart des biens relatifs à l'incitatif à l'investissement accéléré réinstauré Facteur de 1/2 ajouté selon l'élément A.1a) du paragraphe 1100(2) du Règlement pour les biens prêts à être mis en service avant 2030; ne vise pas les catégories 44, 46 ou 50 (qui ont leurs propres facteurs), ni les catégories 12, 13, 14, 15, 43.1, 53 à 56 et 59 | 1,5 fois le taux de la catégorie Année d'imposition 2026 | Lois de Justice Canada : Règlement de l'impôt sur le revenu, article 1100 Vérifié |
| Période de report rétrospectif des pertes autres qu'en capital Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 111(1)a) | 3 années d'imposition | Lois de Justice Canada : Loi de l'impôt sur le revenu, article 111 Vérifié |
| Période de report prospectif des pertes autres qu'en capital Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 111(1)a) | 20 années d'imposition | Lois de Justice Canada : Loi de l'impôt sur le revenu, article 111 Vérifié |
| Taux de DPA de la catégorie 8 Meubles courants, appareils et matériel général | 20 % | ARC : catégories de biens amortissables Vérifié |
| Seuil de petit fournisseur de la TPS/TVH Ventes imposables mondiales, y compris les fournitures détaxées, avec les sociétés associées, durant un trimestre civil ou les quatre derniers trimestres civils consécutifs; exclut les services financiers, les ventes d'immobilisations et l'achalandage | 30 000 $ | ARC : quand s'inscrire à la TPS/TVH et commencer à la percevoir Vérifié |
| Délai pour établir une cotisation à un administrateur pour la TPS/TVH non versée d'une société après son départ Calculé à partir de la date à laquelle la personne a cessé pour la dernière fois d'être administrateur selon le paragraphe 323(5) de la Loi sur la taxe d'accise | Deux ans | Lois de Justice Canada : Loi sur la taxe d'accise, article 323 Vérifié |
| Seuil d'actionnaires de l'annexe 50 pour une société privée Une société privée remplit l'annexe 50 pour tout actionnaire détenant au moins cette part de ses actions ordinaires, de ses actions privilégiées ou des deux | 10 % | ARC : annexe 50, renseignements sur les actionnaires Vérifié |
| Pénalité pour production électronique obligatoire de la déclaration T2 Pour une société tenue de produire par voie électronique qui ne s'y conforme pas | 1 000 $ | ARC : remplir votre déclaration de revenus des sociétés Vérifié |
Sources officielles
- ARC : Index général des renseignements financiers (IGRF), RC4088
- ARC : annexe 8, déduction pour amortissement (DPA) des sociétés
- ARC : annexe 1, revenu net (perte nette) aux fins de l'impôt
- ARC : annexe 4, continuité et application des pertes d'une société
- ARC : annexe 7, revenu de placement total et revenu admissible à la déduction accordée aux petites entreprises
- ARC : annexe 11, opérations avec des actionnaires, des dirigeants ou des employés
- ARC : annexe 9, sociétés liées et associées
- ARC : annexe 50, renseignements sur les actionnaires
- ARC : quand produire votre déclaration de revenus de société
- ARC : date d'échéance du solde de l'impôt des sociétés
- ARC : qui doit produire une déclaration de revenus de société
- ARC : remplir votre déclaration de revenus de société (T2)
- ARC : utiliser un logiciel de préparation de déclarations
- ARC : guide T2 sur l'impôt des sociétés, avant de commencer
- ARC : impôt provincial et territorial des sociétés
- Alberta : impôt des sociétés
- Règlement de l'impôt sur le revenu, article 1100 : déduction pour amortissement
- Règlement de l'impôt sur le revenu, article 1101 : catégories distinctes
- Règlement de l'impôt sur le revenu, article 1104 : définitions pour la déduction pour amortissement
- ARC : Folio de l'impôt sur le revenu S3-F4-C1, aperçu de la déduction pour amortissement
- ARC : catégories de biens amortissables
- ARC : dépenses courantes ou dépenses en capital (revenus de location)
- ARC : guide T4036, revenus de location
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 230 : registres et livres de comptes
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 18 : restrictions générales
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 20 : déductions
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 15 : avantages conférés à un actionnaire
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 111 : pertes
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 125 : déduction accordée aux petites entreprises
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 129 : remboursement au titre de dividendes et paiements entre sociétés associées
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 157 : acomptes provisionnels
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 251 : lien de dépendance
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 215 : retenue sur les paiements aux non-résidents
- ARC : guide T2 sur l'impôt des sociétés, chapitre 1 (annexe 24)
- Loi sur la taxe d'accise, article 323 : responsabilité des administrateurs
- Loi sur la taxe d'accise : annexe V, partie I, articles 123 et 169
- ARC : mémorandum sur la TPS/TVH 19.4.1, immeubles commerciaux : ventes et locations
- ARC : mémorandum sur la TPS/TVH 19.2.2, immeubles résidentiels : locations
À propos de ce guide
Traduit du guide en anglais · Lire l'original en anglais
Il explique les règles générales pour l'année d'imposition indiquée. Il ne s'agit pas d'un conseil adapté à votre situation.
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- : Première publication.