Immeuble locatif dans une société au Canada : est-ce avantageux?

Dois-je détenir mon immeuble locatif dans une société au Canada?

Une société change qui paie l'impôt sur les loyers et à quel moment, pas les dépenses admises. Le loyer gagné dans une société canadienne est généralement un revenu de placement (souvent appelé revenu passif). Il est imposé dans la société sans le taux des petites entreprises, une partie de cet impôt est remboursée quand la société verse des dividendes imposables, et vous payez un impôt personnel sur ces dividendes. Si vous détenez l'immeuble en votre nom, le loyer s'ajoute à votre revenu (ARC : revenus de location).

Cette page suppose une société privée sous contrôle canadien (SPCC), soit une société privée canadienne qui n'est contrôlée ni par des non-résidents ni par des sociétés ouvertes, et un immeuble situé au Canada.

Un dossier n'est pas simple si vous possédez déjà une société en exploitation, si les immeubles sont déjà à votre nom, si vous avez besoin du loyer pour vivre, si un prêteur fixe les conditions ou si une vente est prévue. Rassemblez la liste des immeubles avec les dates et les coûts d'achat, les relevés hypothécaires et les conditions du prêteur, l'historique des loyers et des dépenses, les déclarations T2 de toute société que vous possédez déjà et la somme que vous devez retirer chaque année. Dans chacun de ces cas, faites comparer les chiffres personnels et ceux de la société avant d'acheter, de transférer des immeubles ou de signer les conditions d'un prêteur.

Une société peut valoir la peine d'être comparée si la plus grande partie du revenu restera investie, si votre société en exploitation paiera le loyer ou si un prêteur ne prête qu'à une société. Comparez-la d'abord avec la déclaration du loyer à titre personnel.

Une société me donne-t-elle plus de déductions pour un immeuble locatif?

Pas pour l'immeuble locatif lui-même. Une personne et une société suivent la même règle : aucune déduction pour une dépense qui n'a pas été engagée pour gagner le revenu, et aucune pour une dépense en capital sauf dans la mesure permise par la Loi, ce qui, pour un bâtiment, signifie la DPA (Loi de l'impôt sur le revenu, article 18). L'Agence du revenu du Canada (ARC) trace la même ligne entre dépenses courantes et dépenses en capital pour les immeubles locatifs (ARC : revenus de location).

Si l'on vous propose une société « pour demander des dépenses », demandez de quelle dépense il s'agit et en vertu de quelle règle. Les vraies différences sont le taux d'impôt sur le loyer, le remboursement, la règle de la perte liée à la DPA ci-dessous, le financement et le coût.

Une société ne peut pas non plus déduire vos dépenses personnelles. Quand elle les paie, le montant peut être ajouté à votre revenu comme avantage d'actionnaire (article 15). Consultez les dépenses personnelles payées par une société.

Comment le loyer est-il imposé dans une société?

Le loyer est généralement un revenu de bien (souvent appelé revenu passif ou revenu de placement), et non un revenu d'entreprise exploitée activement, de sorte qu'une société ne bénéficie pas du taux des petites entreprises à son égard. La Loi exclut de l'« entreprise exploitée activement » une « entreprise de placement déterminée », soit une entreprise dont le but principal est de tirer un revenu de biens, y compris des loyers, et la déduction accordée aux petites entreprises ne s'applique qu'au revenu d'entreprise exploitée activement (article 125).

La réduction générale du taux, qui ramène le taux fédéral sur les autres revenus à 15 %, ne s'applique pas au revenu de placement d'une SPCC (article 123.4), et le taux fédéral des petites entreprises de 9 % est hors de portée pour le loyer, sauf si une exception ci-dessous s'applique. Additionnez les parties fédérale et provinciale pour obtenir l'impôt de la société; la part remboursable est expliquée à la section sur le retrait de l'argent.

Que se passe-t-il si la société a plus de cinq employés à temps plein?

Le revenu de location n'est alors pas le revenu d'une entreprise de placement déterminée (une entreprise dont le but principal est de tirer un loyer et d'autres revenus de biens), et il peut être un revenu d'entreprise exploitée activement admissible à la déduction accordée aux petites entreprises. L'exception s'applique lorsque la société emploie dans l'entreprise, tout au long de l'année, plus de 5 employés à temps plein. Elle s'applique aussi lorsqu'une société associée fournit des services de gestion, d'administration, de finances, d'entretien ou des services semblables dans le cadre de sa propre entreprise exploitée activement, et que l'on peut raisonnablement s'attendre à ce que la société de location ait besoin d'autant d'employés à temps plein sans ces services (article 125; guide T2 de l'ARC, chapitre 4).

Le critère porte sur le personnel de l'entreprise de location, et non sur le nombre d'immeubles. Savoir si un arrangement donné y répond est une question de fait; confirmez-le donc avec les registres de paie avant de vous y fier. S'il s'applique, le revenu de location rejoint le revenu d'entreprise exploitée activement de la société et partage le plafond des affaires avec ses sociétés associées. Le personnel, c'est la paie : les administrateurs sont solidairement responsables des sommes que la société omet de retenir ou de verser, et une action contre un administrateur doit être intentée dans les deux ans suivant le moment où il a cessé d'être administrateur pour la dernière fois (article 227.1).

Que se passe-t-il si ma propre société en exploitation paie le loyer?

Le loyer qu'une société associée déduit de son revenu d'entreprise exploitée activement au Canada est généralement traité comme un revenu d'entreprise exploitée activement de la société propriétaire du bâtiment, et non comme un revenu de placement (article 129(6)). Il échappe ainsi à l'impôt sur le revenu de placement, aux étapes de remboursement ci-dessous et à la réduction du plafond des affaires liée au revenu passif décrite plus loin. Il ne donne droit à la déduction accordée aux petites entreprises que jusqu'à la part du plafond des affaires que la société en exploitation lui attribue, sur un formulaire prescrit produit avec les déclarations T2 des deux sociétés, parce que le loyer versé par une société dans laquelle le propriétaire de la société de location détient aussi une participation est un « revenu de société déterminé », sauf si presque tout le revenu d'entreprise de la société de location provient de clients sans lien de dépendance (article 125(3.2) et 125(7)). Il n'y donne pas droit du tout lorsque le payeur n'est pas une SPCC ou a fait un choix prévu à l'article 256(2) (article 125(1)). Le plafond des affaires est partagé entre les deux sociétés. La TPS/TVH sur ce loyer demande un examen distinct : consultez le choix entre sociétés liées.

Que se passe-t-il quand je retire l'argent, et qu'est-ce qui est remboursable?

La société paie d'abord son impôt, et seule une partie de cet impôt est remboursée quand vous recevez des dividendes imposables. Pour une SPCC, jusqu'à 30 2/3 % de son revenu de placement est ajouté à son impôt en main remboursable au titre de dividendes non déterminés, le solde remboursable que suit sa déclaration T2 (article 129). Le reste de l'impôt de la société n'est pas remboursé.

1. La société gagne le loyer et paie son impôt.
2. La partie remboursable est ajoutée au solde suivi dans la déclaration T2 (guide T2 de l'ARC, chapitre 6).
3. La société vous verse un dividende imposable autre qu'un dividende déterminé. L'ARC rembourse 38 1/3 % de ces dividendes, jusqu'à concurrence du solde (guide T2 de l'ARC, chapitre 7).
4. La société demande le remboursement dans sa déclaration T2 de l'année où elle a versé le dividende, produite dans les 3 ans suivant la fin de cette année. Sinon, le remboursement est frappé de prescription.
5. Vous déclarez le dividende dans votre propre déclaration et payez un impôt personnel sur celui-ci. Consultez l'impôt sur les dividendes de votre société.

Le salaire est une autre façon de vous rémunérer, mais il n'est déductible que s'il rémunère un vrai travail et qu'il est raisonnable (article 67), ce qui peut manquer à une société qui ne fait que louer; consultez salaire ou dividendes. L'impôt combiné dépend de votre province, du type de dividende et de vos autres revenus; comparez-le donc avec le même loyer déclaré à titre personnel avant de décider.

Le loyer d'une société réduit-il la déduction accordée aux petites entreprises de mon autre société?

Oui, lorsque les deux sociétés sont associées. Le plafond des affaires fédéral, soit le plafond du revenu imposé au taux des petites entreprises, est de 500 000 $, et les sociétés associées le partagent en vertu d'une entente produite avec leurs déclarations T2 (annexe 23). Il diminue lorsque leur revenu de placement total rajusté combiné (RPTR, la mesure du revenu passif : principalement le loyer net et les intérêts, plus les gains en capital imposables admissibles) dépasse 50 000 $, et il est nul à 150 000 $ (guide T2 de l'ARC, chapitre 4).

• Pour un plafond complet, la réduction est égale à cinq fois la partie du RPTR qui dépasse 50 000 $ (article 125(5.1)).
• La réduction d'une année d'imposition utilise le RPTR des années d'imposition terminées dans l'année civile précédente; le loyer de cette année réduit donc le plafond d'une année ultérieure.
• Des sociétés sont associées lorsque la même personne ou le même groupe les contrôle, ou lorsque des propriétaires liés détiennent assez d'actions (article 256). Des sociétés liées qui ne sont pas associées peuvent être traitées comme associées pour ce critère lorsque l'une des raisons d'un prêt ou d'un transfert entre elles était de réduire le RPTR (article 125(5.2)). Une société de portefeuille n'évite pas le critère; consultez les sociétés de portefeuille et de placement.

Comment la déduction pour amortissement fonctionne-t-elle pour une société qui loue un immeuble?

Une société dont l'entreprise principale est la location de biens immeubles qu'elle possède peut demander la DPA sur un bâtiment locatif même si elle crée ou augmente ainsi une perte locative. Les particuliers et la plupart des autres sociétés ne le peuvent pas. Le paragraphe 1100(11) du Règlement limite la DPA sur un bâtiment locatif au revenu locatif net, et le paragraphe 1100(12) ne lève cette limite que pour une société dont l'entreprise principale était, tout au long de l'année, la location, le développement ou la vente de biens immeubles qu'elle possède. L'ARC énonce clairement la règle pour les particuliers : vous ne pouvez pas utiliser la DPA pour créer ou augmenter une perte locative (ARC : revenus de location).

• L'entreprise principale est une question de fait. Une société qui exploite une autre entreprise et possède un seul immeuble locatif peut ne pas y répondre.
• Une perte reste dans la société. C'est une perte autre qu'en capital que la société peut reporter sur ses propres autres années, et non une déduction contre votre salaire ou vos autres revenus (article 111).
• La DPA peut revenir. La DPA demandée est ajoutée au revenu comme récupération de l'amortissement lors d'une vente ultérieure (article 13). La question de savoir s'il faut la demander est traitée dans faut-il demander la DPA sur un immeuble locatif.

Qu'est-ce qui change avec les hypothèques, les garanties personnelles et les intérêts?

Les intérêts sur l'argent emprunté pour gagner un revenu de location sont déductibles pour celui qui a emprunté et utilisé l'argent à cette fin, que ce soit vous ou la société (article 20(1)c); ARC : revenus de location). Avec une société, l'emprunteur et le risque changent.

• Conditions du prêteur. Demandez à chaque prêteur s'il prête à une société, quel taux et quelle mise de fonds il exige, s'il demande votre garantie personnelle et si un immeuble grevé de votre hypothèque personnelle peut être transféré. Ce sont les conditions du prêteur, et non des règles fiscales, et elles varient. Obtenez-les par écrit avant d'acheter ou de transférer. Consultez prouver son revenu à un prêteur.
• L'argent que vous empruntez personnellement et placez dans la société. La déductibilité de ces intérêts dépend de l'utilisation de l'argent. Consultez prêter de l'argent emprunté à votre société et les intérêts sur l'argent emprunté pour des immeubles locatifs.
• Responsabilité. Savoir si une société vous met à l'abri des réclamations liées à un immeuble est une question juridique et d'assurance, et non une règle fiscale, et un prêteur peut tout de même vouloir votre garantie personnelle. Consultez un avocat et votre assureur.
• Vos dettes payées par la société. Quand la société paie votre hypothèque personnelle ou d'autres dettes, le montant peut vous être imposé comme avantage d'actionnaire ou prêt, avec des exceptions qui dépendent des faits (article 15). Consultez les prêts à l'actionnaire et le compte de prêt d'actionnaire.

Combien coûtent la mise en place, le transfert et l'exploitation d'une société de location immobilière?

Une société de location immobilière entraîne des coûts de mise en place, des coûts de transfert si vous possédez déjà les immeubles, et des coûts annuels qu'une déclaration personnelle n'a pas.

Que change la vente d'un immeuble locatif par la société?

C'est la société, et non vous, qui déclare le gain, et ses gains en capital imposables comptent comme un revenu de placement au même titre que le loyer, de sorte que les étapes de remboursement et de dividende ci-dessus s'y appliquent aussi (article 129). La DPA antérieure peut être ajoutée au revenu à titre de récupération de l'amortissement. La partie non imposée d'un gain en capital peut être versée en franchise d'impôt comme dividende en capital si la société en fait le choix au moyen du formulaire T2054 au plus tard à la première des deux dates suivantes : le jour où le dividende devient payable ou le jour où il est versé pour la première fois (article 83); consultez les sociétés de portefeuille et de placement.

Pour une vente en votre nom, consultez la vente d'un immeuble locatif. Pour la vente des actions de la société plutôt que de l'immeuble, consultez la vente de votre entreprise.

Les provinces imposent-elles différemment une société de location immobilière?

Oui. Chaque province ou territoire ajoute son propre impôt des sociétés à l'impôt fédéral. Son taux réduit s'applique au revenu admissible à la déduction fédérale accordée aux petites entreprises, et son taux supérieur s'applique à tous les autres revenus; le loyer supporte donc généralement le taux supérieur (ARC : taux d'imposition des sociétés). Certaines provinces, dont l'Ontario et le Nouveau-Brunswick, n'appliquent pas la réduction fédérale liée au revenu passif à leur propre plafond des affaires; elle ne modifie donc que le taux fédéral (ARC : déduction accordée aux petites entreprises de l'Ontario; ARC : impôt des sociétés du Nouveau-Brunswick).

L'ARC administre l'impôt provincial et territorial des sociétés partout sauf au Québec et en Alberta (ARC : impôt provincial et territorial des sociétés). Une société de l'Alberta produit aussi une déclaration albertaine, l'AT1, auprès de l'Alberta Tax and Revenue Administration (l'administration fiscale de l'Alberta) (Alberta : impôt des sociétés). Le Québec administre son propre impôt des sociétés, et cette page n'en donne pas le taux. Les droits de mutation immobilière (appelés taxe sur le transfert de propriété en Colombie-Britannique) varient aussi selon la province; consultez transférer des immeubles locatifs dans une société.

Quand est-il plus simple de détenir les immeubles locatifs à titre personnel?

La détention personnelle est souvent plus simple quand la plus grande partie du loyer vous est destinée, qu'aucune société en exploitation n'a besoin de protection et que rien n'attend d'être transféré.

• Si vous avez besoin de la plus grande partie du loyer pour vivre : la société paie d'abord l'impôt et ne rembourse que la partie remboursable à mesure que vous prenez des dividendes; il se peut donc que peu d'argent reste à l'intérieur pour s'accumuler.
• Si vous avez quelques immeubles et aucune autre société : aucun plafond des affaires n'est en jeu, et une seule déclaration couvre le loyer (déclarer le loyer à titre personnel).
• Si vous possédez déjà les immeubles : leur transfert entraîne ses propres impôts et coûts; consultez transférer des immeubles locatifs dans une société.
• Si votre prêteur vous offre de meilleures conditions à titre personnel : demandez les deux séries de conditions par écrit.
• Si vous êtes copropriétaire avec un époux ou un membre de la famille : chaque copropriétaire déclare sa part (immeuble locatif en copropriété). Une société transforme les copropriétaires en actionnaires, et les dividendes versés à un actionnaire de la famille peuvent relever des règles sur l'impôt sur le revenu fractionné (article 120.4); consultez rémunérer les membres de la famille.

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration, avec des chiffres ronds. Tous les montants sont en dollars canadiens.

Propriétaire de Calgary avec trois logements locatifs

La société d'une propriétaire de Calgary dégage 40 000 $ nets par année de trois immeubles locatifs, et elle a besoin de la plus grande partie de cette somme pour vivre. L'impôt de la société est d'environ 46 2/3 % : 28 % fédéral, 10 2/3 % d'impôt fédéral additionnel sur le revenu de placement et 8 % pour l'Alberta. Cela représente environ 18 700 $.

De cet impôt, environ 12 300 $ (30 2/3 % du loyer) sont remboursables. Ils reviennent à raison de 38 1/3 cents par dollar de dividendes non déterminés qu'elle reçoit; il lui faudrait donc environ 32 000 $ de dividendes pour tout récupérer. Le remboursement est demandé dans la déclaration T2 de l'année où les dividendes sont versés et réduit l'impôt de cette année-là. Si elle reçoit les 32 000 $ la même année, l'impôt net de la société est d'environ 6 400 $, la partie qui n'est jamais remboursée, et la société conserve environ 1 600 $. Elle paie ensuite un impôt personnel sur les dividendes. Une société peut ne pas réduire son impôt total, et elle ajoute chaque année une déclaration T2 et des états financiers. La comparaison à faire est celle des mêmes 40 000 $ déclarés dans sa propre déclaration, avant que quoi que ce soit ne soit transféré.

Deux sociétés et 60 000 $ de nouveaux loyers

Un propriétaire de l'Ontario contrôle une société en exploitation et une société de portefeuille, qui sont associées. Au cours de l'année civile précédente, elles ont eu 100 000 $ de RPTR à elles deux. Supposons le plafond fédéral complet de 500 000 $, aucune réduction pour capital imposable et aucune autre réduction. Cinq fois les 50 000 $ au-delà du point de départ donnent 250 000 $; le plafond est donc de 250 000 $.

Le propriétaire achète ensuite des immeubles locatifs par l'entremise de la société de portefeuille, loués à des locataires externes, ce qui ajoute 60 000 $ de loyer net, et le RPTR du groupe passe à 160 000 $. Cinq fois l'excédent de 110 000 $ donnent 550 000 $, soit plus de 500 000 $; le plafond fédéral d'une année ultérieure est donc nul. Sur le plan fédéral, le revenu d'exploitation qui était imposé au taux des petites entreprises est alors imposé au taux général. Le plafond des affaires de l'Ontario n'inclut pas cette réduction; la partie ontarienne de l'impôt sur ce revenu peut donc demeurer au taux réduit.

Achat du cinquième immeuble

Une investisseuse de Vancouver possède quatre immeubles locatifs à titre personnel et se fait dire d'acheter le cinquième dans une société « pour demander des dépenses ». Les règles sur les dépenses sont les mêmes sous les deux noms; ce n'est donc pas une raison. Les questions qui tranchent sont de savoir si le prêteur prêtera à une société et demandera sa garantie, comment l'impôt initial sur le loyer et le second impôt quand elle retire l'argent se comparent avec sa propre déclaration et, si les quatre immeubles existants sont transférés plus tard, l'impôt sur le revenu et la taxe sur le transfert de propriété liés à ce transfert, ainsi que la TPS/TVH s'il y a lieu. N'acheter que le cinquième dans une nouvelle société évite de transférer les autres, mais ajoute un second jeu de livres et une seconde déclaration.

Votre situation est différente?

• Vous possédez plusieurs immeubles locatifs, ou vous êtes sur le point d'en acheter un autre et on vous a dit d'utiliser une société : le propriétaire que vous choisissez influe sur les conditions du prêteur, sur l'impôt sur le loyer et, pour les immeubles que vous possédez déjà, sur le coût de leur transfert (impôt sur le revenu, droits de mutation immobilière et, s'il y a lieu, TPS/TVH). Consultez transférer des immeubles locatifs dans une société et obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés pour comparer la détention personnelle et la détention par une société avant de signer.
• Vous possédez une société en exploitation : le loyer peut réduire son plafond des affaires, et une société de portefeuille n'évite pas cette réduction. Consultez les sociétés de portefeuille et de placement et faites vérifier l'arrangement de loyer et les sociétés associées du groupe avec de l'aide en fiscalité des sociétés.
• Vous avez déjà une société de location immobilière, ou vous êtes sur le point d'en former une, et ses livres doivent être mis en place : consultez la tenue de livres d'une société de location immobilière et obtenez de l'aide en tenue de livres pour ouvrir les livres avant l'arrivée du premier loyer.
• Les livres de la société de location sont en retard ou sa déclaration T2 n'a jamais été produite : commencez par rattraper des livres en retard et rattraper des déclarations de sociétés non produites, et obtenez de l'aide en tenue de livres.
• La société détiendrait une maison où vous habitez : consultez une maison appartenant à votre société.
• Propriétaires étrangers ou immeuble aux États-Unis : une société dont les propriétaires sont non-résidents peut ne pas être une SPCC; consultez les propriétaires non résidents d'une société canadienne. Pour un immeuble locatif aux États-Unis, consultez une société canadienne propriétaire d'un immeuble aux États-Unis.
• Une vente est prévue : consultez la vente d'un immeuble locatif et la vente de votre entreprise.
• Votre société est au Québec ou en Alberta, ou y a un établissement stable : elle produit sa propre déclaration provinciale en plus de la déclaration T2 (en Alberta, l'AT1); renseignez-vous sur les deux auprès de l'aide en fiscalité des sociétés.