Perte locative : examen de l'ARC et registres à conserver

Une perte locative peut-elle réduire mes autres revenus, et une perte chaque année pose-t-elle problème?

Une perte locative peut réduire vos autres revenus lorsque la location est une source de revenu et que les frais sont déductibles. Vous avez une perte locative quand les dépenses de location dépassent le revenu brut de location (guide T4036 de l'ARC). La Loi de l'impôt sur le revenu soustrait une perte provenant d'un bien lorsqu'elle additionne votre revenu de l'année (article 3), et le résultat net du formulaire T776 va à la ligne 12600 de la déclaration, entre parenthèses s'il s'agit d'une perte (ARC : remplir le formulaire T776). Si la perte dépasse vos autres revenus de l'année, la partie inutilisée est une perte autre qu'en capital, déductible au cours des années de report : 3 années d'imposition avant l'année de la perte ou 20 années d'imposition après (article 111); la modification d'une année de perte peut donc toucher d'autres années.

Une perte pendant plusieurs années n'est pas interdite, et des pertes répétées ne suffisent pas à elles seules pour décider si une location est une source de revenu. Le guide T4036 avertit que, lorsque les dépenses de location dépassent constamment le revenu de location, la perte peut être refusée, mais il ne donne ni nombre d'années ni ratio. Le manuel de vérification de l'ARC demande si l'activité est « entreprise dans un but lucratif ou s'il s'agit d'une démarche personnelle »; en présence d'un élément personnel, comme une partie de votre propre résidence, il demande si l'activité est exploitée de façon suffisamment commerciale. Une activité entreprise surtout pour générer des pertes fiscales échoue même si elle paraît commerciale (ARC : Manuel de vérification, chapitre 27). Conservez la preuve de cet effort : le loyer demandé, les annonces et les démarches faites pour trouver un locataire.

Le cas n'est pas simple si l'une de ces situations s'applique :

• Une lettre de l'ARC est déjà arrivée, ou elle vise plus d'une année.
• Un proche, un ami ou une autre personne que vous connaissez vous loue un logement pour moins que ce qu'un inconnu paierait.
• Vous louez une partie de votre propre résidence, ou vous utilisez vous-même le bien locatif une partie de l'année.
• Vous avez emprunté sur le bien locatif et dépensé une partie de l'argent à autre chose.
• Vous louez à la nuit dans une municipalité qui exige un enregistrement, une licence ou un permis.
• Vous avez des pertes sur plus d'une année et les registres des premières années sont partiels ou manquants.

Rassemblez les registres du tableau ci-dessous, et votre répartition des coûts entre votre part et la partie louée. Si une lettre est arrivée, lisez la section sur les lettres plus bas avant de répondre. Les règles de cette page sont les règles fédérales (ARC); si vous produisez une déclaration du Québec, voir la dernière section.

Un flux de trésorerie négatif sur un bien locatif réduit-il mon impôt sur le revenu?

Seule une partie du flux de trésorerie négatif est une perte fiscale. Seules les dépenses déductibles comptent : un bien locatif peut vider votre compte bancaire et afficher quand même un profit au formulaire T776. Vous ne pouvez pas déduire les remboursements du capital de l'hypothèque (T4036). Une dépense en capital, c'est-à-dire qui procure un avantage durable, se déduit généralement sur plusieurs années au moyen de la déduction pour amortissement (DPA), et non en entier dans l'année (T4036; ARC : dépenses courantes ou en capital); voir dépense courante ou en capital.

Vous ne pouvez déduire des dépenses que si vous les engagez pour gagner un revenu (T4036). Une vraie perte ne réduit votre impôt que de l'impôt sur le revenu qu'elle compense; l'argent dépensé est perdu dans les deux cas. Pour savoir à quelle ligne du T776 va chaque coût, voir les lignes de dépenses de l'état de location.

Une perte locative rend-elle un examen de l'ARC plus probable?

Les raisons publiées par l'ARC ne nomment pas la perte locative, mais sa liste est introduite par « notamment » et n'est pas complète, et la page ne garantit pas qu'une perte est à l'abri. L'ARC indique qu'une déclaration peut être choisie pour examen pour plusieurs raisons, notamment des renseignements qui ne concordent pas avec des sources tierces, les types de déductions ou de crédits demandés, les antécédents de conformité et la sélection aléatoire (ARC : comment les déclarations sont choisies). Le choix d'une déclaration pour examen ne représente pas une vérification fiscale (ARC : examen de votre déclaration de revenus).

Dans tout examen, l'ARC peut demander des documents à l'appui des demandes (ARC : types d'examens). Une perte locative est un montant de perte appuyé par des déductions : prévoyez donc un dossier capable de répondre à une demande, quelle qu'en soit la cause.

Que demandera l'ARC pour une perte locative, et quels registres montrent qu'elle est réelle?

L'ARC peut demander des documents à l'appui de chaque demande. Les reçus officiels ne sont pas la seule preuve demandée : elle peut aussi demander des chèques oblitérés ou des relevés bancaires (ARC : comment les déclarations sont choisies). Le T4036 indique de conserver des registres détaillés du revenu et des dépenses de location, et de ne pas les joindre à la déclaration.

Une facture montre ce qui a été acheté; un relevé bancaire montre que c'est payé. Conservez les deux. Le T4036 et le formulaire T776 vous demandent d'inscrire la part de chaque coût liée à l'usage personnel, et le T4036 mesure une chambre louée selon la superficie ou le nombre de pièces. Pour les frais annuels communs d'une chambre louée une partie de l'année seulement, l'ARC indique d'utiliser une base raisonnable : son exemple multiplie le coût annuel de chauffage par la part de la superficie qu'occupe la chambre, puis par la part de l'année où elle a été louée (ARC : économie de partage). La page consultée ne donne aucune formule pour un autre usage personnel partiel, comme un chalet : tenez donc un calendrier et soyez en mesure d'expliquer la répartition utilisée; voir les revenus de location au Canada.

Que faire si je ne peux pas produire un registre?

L'ARC peut refuser tout ou partie d'une dépense lorsque vous n'avez ni reçus ni autres documents pour l'appuyer (T4036). Lorsqu'une lettre demande une pièce que vous n'avez plus, la page de l'ARC sur les réponses indique d'inclure une explication écrite (ARC : répondre à l'ARC). La page ne dit pas qu'une explication est acceptée à la place du registre.

Demandez des copies au prêteur, à la banque et à vos fournisseurs avant l'arrivée d'une lettre. Quand des années de loyers et de coûts n'ont aucune pièce, une façon de réparer le tout est de les reconstituer à partir des relevés bancaires et de cartes; voir reconstituer ses livres à partir des relevés bancaires. Une reconstitution n'est pas un document d'origine : indiquez donc dans votre explication écrite quels registres sont reconstitués.

Quelles pertes locatives l'ARC n'autorise-t-elle pas?

L'ARC n'autorise pas une perte locative, ou peut la refuser, dans les situations suivantes (T4036; instructions du formulaire T776) :

La DPA et les locations de courte durée non conformes ont leurs propres sections plus bas. Dans le cas d'un loyer inférieur au marché, le T4036 dit seulement qu'aucune perte locative ne peut être demandée. Il ne dit pas comment déclarer le loyer que vous avez tout de même perçu ni quels coûts s'y rattachent : les faits de l'entente comptent donc.

La DPA me permet-elle de transformer un petit profit en perte?

Non. Vous ne pouvez pas utiliser la DPA pour créer ou augmenter une perte locative (T4036). La DPA peut épuiser un profit, mais elle ne peut pas ramener le résultat sous zéro. Si vous avez plus d'un bien locatif, vous calculez votre revenu net ou votre perte nette globale de tous ces biens, même de catégories différentes, avant de demander la DPA.

La DPA est aussi facultative : vous n'êtes pas tenu de demander le maximum une année donnée. Une perte finale est traitée autrement : si elle dépasse votre revenu de location, elle peut créer une perte locative (T776; T4036). Pour savoir s'il faut demander la DPA, voir faut-il demander la DPA sur un bien locatif et la déduction pour amortissement.

Une location de courte durée qui a enfreint les règles locales de licence perd-elle des déductions?

Oui, pour les jours où elle était non conforme. Selon l'article 67.7 de la Loi de l'impôt sur le revenu, aucun montant n'est déductible dans la mesure où il s'agit d'un montant non conforme. L'ARC indique que la règle s'applique aux années d'imposition postérieures à 2023 (ARC : déductions pour la location de courte durée). L'article ne refuse que des déductions; il ne retire pas le loyer du revenu.

Une location de courte durée est un bien résidentiel au Canada, ou une partie d'un tel bien comme une chambre, loué ou offert en location pour une période de moins de 90 jours consécutifs. Elle est non conforme lorsque la province ou la municipalité ne la permet pas à cet endroit, ou exige un enregistrement, une licence ou un permis dont la location ne remplit pas toutes les conditions (article 67.7).

Le montant refusé est A × B ÷ C :

• A : le total de tous les montants autrement déductibles pour la location de courte durée. Cela comprend la DPA (T4036).
• B : les jours de l'année où le bien était une location de courte durée non conforme.
• C : les jours de l'année où il était une location de courte durée, c'est-à-dire loué ou offert en location, et pas seulement les nuits réservées.

Une location non conforme pendant toute la période perd toutes ces déductions. Celle qui est devenue conforme en cours de route perd la part des jours non conformes. Pour l'année d'imposition 2024 seulement, une location située dans un endroit qui exige un enregistrement, une licence ou un permis était réputée conforme pour toute l'année si elle remplissait toutes les conditions au plus tard le 31 décembre. Le paragraphe (4) permet à l'ARC d'établir une nouvelle cotisation pour n'importe quelle année afin d'appliquer la règle, malgré les délais habituels. La question de savoir si un court séjour se déclare au T776 ou comme revenu d'entreprise est distincte; voir revenus de location de courte durée : T776 ou entreprise.

Combien de temps dois-je conserver les registres de location?

Conservez les registres de location pendant six ans à compter de la fin de l'année d'imposition à laquelle ils se rapportent (T4036). La Loi compte à partir de la fin de la dernière année d'imposition à laquelle les registres et leurs pièces justificatives se rapportent (paragraphe 230(4)).

Les registres d'un bien que vous possédez encore se conservent plus longtemps. La circulaire de l'ARC indique que la période est fixée par la dernière année d'imposition où un registre pourrait entrer dans un calcul d'impôt sur le revenu, et non par l'année de sa création, et donne comme exemple les registres qui appuient le coût d'un bien en capital (IC78-10R5). Conservez donc les registres d'achat et d'amélioration en capital jusqu'à six ans après la dernière année d'imposition où ils pourraient influer sur la DPA ou sur une vente.

La Loi prévoit des périodes plus longues dans certains cas (article 230) :

• Une année sans déclaration produite : six ans à compter du jour où la déclaration est produite.
• Une opposition ou un appel : jusqu'à l'expiration du délai d'appel ou jusqu'à la fin de l'appel.

Une demande de registres et les registres électroniques ont leurs propres règles; voir combien de temps conserver les registres d'entreprise. Comme le paragraphe 67.7(4) permet à l'ARC d'établir une nouvelle cotisation pour n'importe quelle année à l'égard d'une location de courte durée non conforme, conservez les registres de licence, d'enregistrement et de permis de cette location, ainsi que votre calendrier, au-delà de cette période de six ans.

Que faire d'abord à la réception d'une lettre de l'ARC?

Lisez ce que la lettre demande, les années qu'elle vise et la date de réponse. L'ARC communique avec vous ou avec votre représentant autorisé par téléphone ou par écrit (ARC : répondre à l'ARC). Ensuite :

1. Notez s'il s'agit d'un examen ou d'une vérification. Pour une vérification, ou toute lettre qui vise plusieurs années, voir quoi faire et quoi envoyer.
2. Dressez la liste de chaque année et de chaque montant que la lettre remet en question, et sortez les registres de chacun d'après le tableau ci-dessus.
3. Répondez dans le délai indiqué dans la lettre, à l'adresse indiquée dans la lettre, ou en envoyant des documents numérisés en ligne par Mon dossier de l'ARC.
4. Pour une lettre d'examen, appelez au numéro au bas de la lettre si vous avez besoin de plus de temps. La page de l'ARC sur les réponses porte sur les programmes d'examen, et non sur les vérifications.
5. Si un registre manque, joignez une explication écrite, ou appelez au numéro au bas de la lettre pour l'expliquer.

Vous pouvez autoriser un représentant à agir en votre nom par Mon dossier pour les particuliers ou au moyen du formulaire AUT-01 (ARC : examen de votre déclaration de revenus). Pour savoir jusqu'où l'ARC peut remonter pour établir une nouvelle cotisation, voir jusqu'où l'ARC peut remonter pour établir une nouvelle cotisation.

Que faire si l'ARC refuse des dépenses et que je ne suis pas d'accord?

Vous pouvez produire un avis d'opposition au plus tard à la plus tardive de ces dates : 1 an après la date limite de production de la déclaration, ou 90 jours après la date de l'avis de cotisation (ARC : P148). La P148 exclut de l'option d'un an les avis de détermination d'une perte : un avis qui détermine une perte donne 90 jours à compter de l'avis; lisez donc de quel type d'avis il s'agit. La façon de produire l'opposition, ce qu'il advient du recouvrement et l'appel devant la Cour canadienne de l'impôt sont expliqués dans quoi faire et quoi envoyer. Les registres du tableau ci-dessus sont le fondement d'une opposition.

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration. Tous les montants sont en dollars canadiens.

Un condo qui perd de l'argent sur papier

Un condo d'Ottawa se loue 26 400 $ CA par année. Les coûts sont des intérêts hypothécaires de 17 000 $ CA, l'impôt foncier de 4 200 $ CA, des frais de condo de 5 400 $ CA, l'assurance de 900 $ CA et des réparations qui remettent le logement en état de 4 000 $ CA, soit 31 500 $ CA en tout. Le résultat est une perte de 5 100 $ CA avant la DPA, inscrite entre parenthèses à la ligne 12600 et soustraite des autres revenus du propriétaire. Le bail, les dépôts de loyer, les relevés hypothécaires et les factures appuient chaque ligne : une demande de documents peut donc recevoir une réponse ligne par ligne. La DPA ne peut pas augmenter la perte. Si le propriétaire rembourse aussi 8 000 $ CA de capital hypothécaire, les sorties de fonds s'élèvent à 39 500 $ CA pour 26 400 $ CA de loyer, soit un déficit de 13 100 $ CA, mais la perte fiscale reste de 5 100 $ CA.

Si le loyer était de 32 000 $ CA avec les mêmes coûts, le résultat serait un profit de 500 $ CA. La DPA pourrait le ramener à zéro, mais pas en dessous.

Un neveu dans le logement au sous-sol

Un propriétaire demande 600 $ CA par mois à un neveu pour un logement au sous-sol qui se louerait 1 500 $ CA à un inconnu. Le logement coûte 1 300 $ CA par mois à garder, donc, sur papier, il perd 700 $ CA par mois. Comme le loyer est inférieur à ce qu'un inconnu paierait, le T4036 dit qu'aucune perte locative ne peut être demandée. Il ne dit pas comment déclarer les 600 $ CA ni quels coûts s'y rattachent : le bail, l'annonce et les loyers comparables sont donc les registres qui montrent ce qu'était l'entente.

Chambre annoncée sans l'enregistrement requis

Une propriétaire loue une chambre sur une plateforme pendant 120 nuits à 150 $ CA, soit 18 000 $ CA au total, pour des séjours de moins de 90 jours consécutifs. La municipalité exige un enregistrement et elle n'en a aucun. Les coûts de la chambre sont de 6 000 $ CA, et la chambre n'est offerte que ces 120 jours. Chaque jour est non conforme, donc B égale C et la totalité des 6 000 $ CA est refusée : 6 000 $ CA × 120 ÷ 120. Les 18 000 $ CA demeurent un revenu : elle déclare donc 18 000 $ CA de revenu net de location.

Si elle s'était enregistrée après 60 des 120 jours, le montant refusé serait de 6 000 $ CA × 60 ÷ 120 = 3 000 $ CA, et le revenu net de 15 000 $ CA.

Votre situation est différente?

• Une lettre de l'ARC est arrivée, ou elle vise plus d'une année : ce que vous envoyez peut toucher chacune des années nommées, et pour une location de courte durée non conforme, l'ARC peut établir une nouvelle cotisation pour n'importe quelle année. Les années et les montants exposés, ce qu'il faut envoyer et de qui sont à régler avec un professionnel de la fiscalité avant de répondre; voir quoi faire et quoi envoyer et les déclarations de revenus des particuliers.
• Les registres d'années antérieures sont partiels ou manquants : demandez plus de temps avant la date de réponse, puis reconstituez les livres de location à partir des relevés bancaires et de cartes; voir reconstituer ses livres à partir des relevés bancaires et la tenue de livres.
• Un proche ou un ami loue sous le prix du marché, ou vous avez refinancé et utilisé une partie de l'argent à des fins personnelles : les faits déterminent ce qui est déductible; voir les intérêts sur les biens locatifs et les déclarations de revenus des particuliers.
• Vous êtes copropriétaire du bien locatif : voir la déclaration d'un bien locatif en copropriété.
• Un loyer ou un revenu a été omis d'une déclaration : voir les revenus non déclarés et la divulgation volontaire.
• Vous louez par une plateforme en ligne : voir la déclaration des plateformes à l'ARC.
• Le bien locatif appartient à une société : les règles diffèrent; voir la tenue de livres d'une société de portefeuille locative et les déclarations de revenus des sociétés.
• Vous vivez hors du Canada : voir les propriétaires non-résidents.
• Vous produisez une déclaration du Québec : les règles ci-dessus sont fédérales. Revenu Québec établit sa cotisation sur la déclaration du Québec séparément, avec son propre processus de vérification et d'opposition; voir quoi faire et quoi envoyer et, pour l'état de location du Québec, les revenus de location au Canada.
• Comment le loyer est imposé ou les notions de base du T776 : voir les revenus de location au Canada.