캐나다 공동 소유 임대 부동산, T776 신고 방법

캐나다에서 공동 소유한 임대 부동산은 각자 자기 지분만큼 신고하나요?

네, 단 한 가지 주의할 점이 있습니다. 공동 소유자는 각자 부동산 전체의 총 임대료를 신고하되, 순소득은 본인 지분만큼만 신고합니다. CRA는 이 지분을 소유 비율로 정하며, 소유 비율이 바뀌지 않는 한 매년 같아야 합니다(CRA: Rental Income). 배우자나 사실혼 배우자를 포함해 한 명 이상과 함께 임대 부동산을 소유하면 보통 공동 소유자가 됩니다(CRA: Ownership).

소유주가 개인이고, 등기가 실제 소유 관계와 일치하며, 대출이 소유주 명의이고, 공동 사업으로 운영하지 않는다면 간단합니다. 다음과 같은 경우에는 간단하지 않습니다.

• 지분이 서로 다르거나, 등기와 실제 자금 관계가 맞지 않는 경우
• 한 소유주가 다른 소유주 지분의 일부 또는 전부를 대신 낸 경우
• 친척이 대출을 받을 수 있도록 돕기 위해 등기에만 이름을 올린 경우
• 대출이나 임대료 계좌가 한 사람 명의인 경우
• 별다른 근거 없이 임대료를 수년째 반반씩 나누어 온 경우
• 연중에 소유 관계가 바뀐 경우
• 소유주가 캐나다 밖에 사는 경우
• 소유주들이 함께 사업으로 운영하거나, 법인 또는 신탁이 관련된 경우

등기 서류, 누가 대출을 받았는지 보여 주는 대출 명세서, 공동 소유 약정서나 신탁 약정서, 소유주별 소유 비율, 임대료 입금 내역이 담긴 은행 명세서, 비용을 누가 냈는지 알 수 있는 기록을 모아 두세요. 이 서류로 지분이 확인되지 않으면 그 문제부터 정리해야 합니다.

T776에는 임대료 전체를 신고하나요, 절반만 신고하나요?

임대료와 비용 모두 절반이 아니라 전체를 신고합니다. 소유 비율로 나누는 것은 순소득뿐입니다. 공동 소유자는 각자 본인의 T776을 제출하며, 모두 같은 부동산 전체 금액에서 출발해 본인 지분을 계산합니다(CRA: Rental Income, CRA: Completing Form T776, CRA: Form T776).

모든 소유주의 신고서는 같은 임대료, 비용, 순소득 금액에서 시작하며, Part 2에 다른 소유주의 지분이 표시됩니다. 양식의 나머지 부분은 캐나다 임대 소득을, 비용별로 어느 줄에 적는지는 임대 소득 명세서의 비용 항목을 참고하세요.

공동 소유한 임대 부동산은 파트너십인가요? T5013을 제출해야 하나요?

대부분 그렇지 않습니다. CRA는 임대 부동산을 투자 목적으로 공동 소유하는 것만으로는 파트너십이 되지 않는다고 설명합니다. 파트너십은 이익을 얻으려고 함께 사업을 하는 사람들 사이에서 성립합니다(CRA: Ownership). 보통법을 따르는 주와 준주의 파트너십 법은 일반적으로 합유, 공유, 지분 소유만으로는 파트너십이 생기지 않는다고 정하고 있습니다. 파트너십이 있는지는 사실관계와 법에 따라 판단하며, 공식 등록을 했다고 해서 반드시 파트너십이 있는 것은 아닙니다. 퀘벡 주 민법(Civil Code)은 파트너십을 자체 기준으로 정의하므로, 퀘벡 주의 공동 소유자는 파트너십 여부를 열린 문제로 보고 확인해야 합니다(Folio S4-F16-C1).

Form T776은 공동 소유자에게 Part 1을 작성하기 전에 파트너십이 있는지부터 판단하라고 안내하며, 청소, 보안, 식사 같은 추가 서비스를 제공하면 사업으로 볼 수 있다고 설명합니다(CRA: Form T776). 단기 숙박과 서비스는 단기 임대: 재산 소득인가, 사업 소득인가를 참고하세요.

파트너십이 실제로 있더라도 T5013은 일부 경우에만 제출합니다. 수입과 비용의 합계가 $2,000,000를 넘거나, 자산의 취득가액이 $5,000,000를 넘는 경우, 다른 파트너십의 파트너이거나 다른 파트너십을 파트너로 두고 있는 경우, 법인이나 신탁이 파트너인 경우, 플로스루 주식에 투자한 경우, CRA가 서면으로 요구하는 경우입니다. 이에 해당하지 않으면 재무제표를 파트너에게 제공하면 됩니다(CRA: T4068). 파트너십과 법인 비교와 일반 파트너십의 첫해 신고서를 참고하세요.

등기상 공동 명의가 순임대 소득의 몫을 정하나요?

본인의 몫은 소유 지분에 따라 정해집니다(CRA: Rental Income). CRA 안내 페이지는 지분을 어떻게 측정하는지 설명하지 않으며, 합유(joint tenants)인지 공유(tenants in common)인지 같은 등기 형태가 지분을 정한다고도 하지 않습니다. 반반 배분은 각 소유주의 지분이 실제로 절반일 때만 맞습니다. 등기 서류와 약정 내용을 각자 낸 돈, 받은 돈과 비교하고, 차이가 있으면 신고 전에 먼저 정리하세요.

소유 지분과 다르게 임대 소득을 나누거나, 낮은 세율 구간을 이용하려고 나눌 수 있나요?

CRA 안내는 몫을 소유 지분에 맞추도록 하며, 합의나 세율 구간에 따라 다른 비율을 고르는 방법은 설명하지 않습니다(CRA: Rental Income).

앞으로의 임대 소득을 다른 사람에게 돌리려면 소유권을 바꿔야 하며, 이는 지분의 증여나 매각에 해당합니다. 가족에게 부동산 이전하기를 참고하세요. 또한 귀속 규정(attribution rules)에 따라, 지분을 나중에 추가했든 구입 때 대신 냈든, 돈이나 재산을 준 사람 또는 빌려준 사람에게 소득이 계속 귀속될 수 있습니다.

• 배우자 또는 사실혼 배우자: 배우자나 사실혼 배우자에게 이전하거나 빌려준 재산에서 생긴 소득이나 손실은, 이전한 사람이 캐나다 거주자인 기간에는 이전한 사람의 소득이나 손실입니다(소득세법 제74.1조). 따라서 한 배우자가 상대 배우자의 절반 지분 대금을 냈다면, 등기가 반반이어도 세금은 반반이 아닐 수 있습니다. 관계가 깨져 별거 중인 기간에는 임대 소득의 귀속이 중단됩니다(section 74.5).
• 18세 미만 친척: 이전한 사람과 독립 당사자 관계가 아닌 18세 미만의 사람이나 조카에게 이전하거나 빌려준 재산도 같습니다. 해당 연도 말에 아직 18세 미만인 해마다 적용됩니다(section 74.1).
• 친척에게 받은 대출: 독립 당사자 관계가 아닌 사람과의 대출이나 채무는, 세금을 줄이는 것이 주된 이유 중 하나였다면 소득이 빌려준 사람에게 귀속될 수 있습니다(section 56).

예외가 있지만 조건이 엄격합니다(section 74.5, section 56). 공정 시장가치에 따른 이전은 지급한 대가의 가치가 재산 가치 이상이어야 하고, 그 재산에 대한 채무가 있다면 법정 이자율과 독립 당사자 간 이자율 중 낮은 쪽 이상의 이자를 붙여야 인정됩니다. 배우자나 사실혼 배우자에게 이전하는 경우에는 자동 롤오버를 적용하지 않겠다는 선택도 이전한 연도의 신고서에서 해야 합니다. 대출은 같은 낮은 쪽 이자율 이상의 이자를 붙여야 인정됩니다. 이자는 매 과세연도 말부터 30일 안에 납부해야 하며, 한 번이라도 놓치면 예외를 잃을 수 있습니다. 예외에 의존하기 전에 가족에게 부동산 이전하기를 확인하세요.

대출이 누구 명의인지에 따라 누가 이자를 공제하나요?

CRA는 이자 공제를 대출의 주인인 소유주에게 연결합니다. 다른 사람이 대출을 보증했더라도 관련 이자 비용은 그 소유주만 쓸 수 있다고 설명합니다. 임대 부동산을 사거나 개량하려고 빌린 돈의 이자는 일반적으로 공제할 수 있지만, 대출 원금은 공제할 수 없습니다(CRA: Rental Income).

CRA 안내 페이지는 두 사람이 부동산을 소유하는데 대출에는 한 사람만 이름이 올라 있을 때 어떻게 하는지, 또는 두 사람 공동 명의 대출을 어떻게 나누는지 설명하지 않습니다. 여러 소유주 중 한 사람의 대출 이자가, 모든 소유주가 부동산 전체 금액으로 작성하는 명세서에 어떻게 들어가는지도 설명하지 않습니다. 9945번 줄은 양식의 다른 곳에서 공제하지 않은, 공동 소유자 본인의 공제 가능 비용을 적는 곳인데, 한 소유주의 대출 이자가 여기에 들어가는지 공동 비용에 들어가는지는 안내 페이지에 나와 있지 않습니다. 어느 쪽이라고 단정하지 마시고, 같은 이자를 두 번 공제할 수는 없으므로 어느 소유주든 신고하기 전에 확인을 받으세요. 이자 공제 규정은 투자와 임대를 위한 차입금 이자 공제를 참고하세요.

등기에만 제 이름이 올라 있다면 어떻게 되나요?

임대 부동산을 실제로 소유한 사람이 소득을 신고하므로, 등기에 이름만 올라 있다고 해서 세금이 옮겨 가지 않을 수 있습니다(CRA: Rental Income). 다른 사람의 대리인으로서 법적 명의만 가진 사람은 명의 수탁자(bare trustee)일 수 있으며, CRA는 명의 신탁(bare trust) 재산에서 생기는 소득, 양도소득, 양도손실은 실질 소유자의 신고서에 신고한다고 설명합니다. 명의 신탁이 있는지는 관련 당사자가 민법에 따라 사실관계와 법으로 판단할 문제입니다(CRA: Bare trust reporting questions).

신고 대상 명의 신탁은 2026년 12월 31일 이후에 끝나는 과세연도부터, 과세연도 말 후 90일 안에 Schedule 15를 첨부한 T3 신고서를 제출해야 할 수 있습니다(소득세법 제150조). 이전 과세연도에는 CRA가 명의 신탁에 신고를 일반적으로 요구하지 않습니다. 법은 일부 약정을 제외합니다. 모든 법적 소유주가 수익자이고 모든 수익자가 법적 소유주인 경우(예: 부부가 모두 소유자이면서 등기 명의인인 경우), 해당 연도에 지정하면 법적 소유주의 주거용 주택이 될 부동산을 가진 친족 관계 개인, 배우자나 사실혼 배우자가 쓰도록 그런 주택을 가진 개인이 이에 해당합니다. 한 해 내내 세입자에게 임대하고 그해 어느 때에도 소유주, 배우자, 자녀가 살지 않은 임대 부동산은 이 기준에 해당할 가능성이 낮습니다. 가족이 일부 기간 거주했다면 해당될 수 있습니다(CRA: Bare trust reporting questions, CRA: Rental Income). 자녀의 임대 부동산에 부모가 등기에만 이름을 올렸다면 명의 신탁 여부를 먼저 확인해야 합니다. 가족에게 부동산 이전하기를 참고하세요.

연중에 소유 관계가 바뀌면 소유 비율은 어떻게 되나요?

신고하는 비율은 소유 관계가 바뀌지 않는 한 매년 같아야 합니다(CRA: Rental Income). CRA 안내 페이지는 연중에 비율이 바뀐 해를 어떻게 나누는지 설명하지 않으므로, 신고 전에 날짜와 계산 방식을 검토받으세요. 소유주들의 신고서에는 같은 날짜와 같은 비율이 표시되어야 합니다.

소유 비율이 바뀐다는 것은 보통 누군가 부동산 일부를 증여하거나 매각했다는 뜻입니다. 이는 별개의 사건이며, 상대방이 누구이고 이전 방식이 어떤지에 따라 별도의 세금이나 자본비용 공제 환입이 생길 수 있습니다. 가족에게 부동산 이전하기와 임대 부동산 매각을 참고하세요.

공동 소유자의 자본비용 공제(CCA), 환입, 개인 사용 부분은 어떻게 처리하나요?

공동 소유자는 각자 본인 지분의 취득가액을 기준으로 계산한 자본비용 공제(CCA), 환입, 종료 손실 중 본인 몫만 입력합니다. 비용 중 개인 사용 부분은 다릅니다. 공동 소유자 전체의 금액을 입력합니다(CRA: Form T776, CRA: Completing Form T776).

CCA는 납세자 각자의 청구입니다. 규정은 납세자가 "청구할 수 있는 금액"을 등급별 한도까지 허용하므로(Income Tax Regulations, section 1100), 일반적인 공동 소유에서는 소유주마다 청구액과 남은 잔액이 다를 수 있습니다. 다른 소유주의 청구액이나 나중에 생기는 환입을 소유 비율로 나누지 마세요. 파트너십은 소득을 나누기 전에 파트너십의 재산을 기준으로 CCA를 계산합니다. 자본비용 공제와 임대 부동산에 CCA를 청구해야 할까를 참고하세요. 개인 사용 부분은 공동 소유자 전체를 포함하므로, 한 소유주의 개인 사용(예: 친척이 한 호실에 거주)은 모든 소유주의 신고서에 똑같이 표시되어야 합니다. 지하층 임대 비용을 참고하세요.

신고서가 서로 맞으려면 공동 소유자는 어떤 기록을 보관해야 하나요?

임대료와 비용의 상세 기록을 보관하세요. 일반적으로 과세연도 말부터 6년간 보관하며, 신고서와 함께 제출하지는 않습니다(CRA: Rental Income). 소유주별이 아니라 부동산 전체를 기준으로 하나의 기록을 두세요. 모든 신고서가 같은 합계에서 출발합니다. 공동 소유자가 보관할 기록은 다음과 같습니다.

CRA 안내 페이지는 비용을 소유주 사이에 고르지 않게 냈을 때 어떻게 처리하는지 설명하지 않습니다. 누가 냈는지를 보고 규정을 추측하지 말고, 신고 전에 검토를 받으세요. 임대 손실은 임대 손실과 CRA 검토를 참고하세요.

예시

아래 예시는 설명을 위한 것입니다. 금액은 캐나다 달러이며 CCA는 제외했습니다.

부부가 콘도를 절반씩 소유하는 경우

임대료는 C$24,000, 비용은 C$16,000이므로 순임대 소득은 C$8,000입니다. 두 배우자는 각자 본인의 T776에 임대료 C$24,000과 비용 C$16,000을 입력합니다. 9369번 줄은 두 사람 모두 C$8,000이고, 각자 절반인 C$4,000을 신고합니다. 이는 각 배우자가 자기 절반 지분의 대금을 직접 냈다는 전제입니다. 한 배우자가 상대 배우자의 절반 지분 대금을 대신 냈다면, 그 절반의 소득은 대금을 낸 배우자에게 귀속될 수 있습니다(section 74.1).

부모와 성인 자녀가 이층 연립주택을 지분을 달리해 소유하는 경우

부모의 지분이 70%, 자녀의 지분이 30%입니다. CCA 전 순임대 소득은 C$10,000이므로 부모는 C$7,000, 자녀는 C$3,000을 신고합니다. 두 사람 모두 부동산 전체의 임대료와 비용에서 출발합니다. 몫은 소유 지분을 따르며, CRA 안내 페이지는 누가 대출을 갚는지와 연결하지 않습니다. 각 소유주가 자기 지분의 대금을 직접 냈다는 전제이며, 부모가 자녀에게 그 돈을 빌려주었다면 위의 대출 규정이 적용될 수 있습니다. 부모의 대출 이자를 어디에 넣을지는 두 사람이 신고하기 전에 확인해야 합니다.

자녀가 등기에만 이름이 올라 있는 경우

부모가 대출을 받는 데 도움이 되도록 성인 자녀를 등기에 올렸지만, 자녀에게 실제 지분은 없습니다. 순임대 소득은 C$8,000입니다. 부모만 실제 지분을 가지고 있다면 부모가 C$8,000을 신고하며, 자녀 이름이 등기에 있다고 해서 소득이 옮겨 가지 않을 수 있습니다. 자녀가 지분을 가지고 있는지는 사실관계의 문제입니다. 약정이 신고 대상 명의 신탁이라면 2026 과세연도에 T3 신고서와 Schedule 15를 제출해야 할 수 있습니다.

상황이 다르다면?

• 지분이 서로 다르거나, 한 소유주가 다른 소유주의 지분 대금을 냈거나, 등기에만 이름이 올라 있거나, 대출 또는 임대료 계좌가 한 사람 명의이거나, 근거 없이 임대료를 수년째 반반씩 나눈 경우: 각 소유주의 실제 지분, 이미 제출한 연도를 어떻게 바로잡을지, 파트너십·신탁·귀속 문제가 얽혀 있는지는 판단이 필요한 문제입니다. 등기 서류, 대출 서류, 은행 기록을 갖추고 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 연중에 소유 관계가 바뀌었거나, 한 소유주가 비용을 더 많이 냈거나, 한 소유주의 대출 이자를 명세서 어디에 넣을지 정해야 하는 경우: CRA 안내 페이지에는 이런 경우의 규정이 없으므로, 각 소유주의 신고서를 어떻게 작성할지는 판단이 필요한 문제입니다. 등기 서류, 대출 서류, 지급 기록을 갖추고 개인 세금 상담을 받아 보세요.
• 이전 연도에 다른 비율로 신고한 경우: 세액 결정 통지서(notice of assessment)를 받은 뒤에는 CRA에 이미 결정된 신고서의 금액을 바로잡도록 변경을 요청할 수 있습니다. 다만 과세연도 말부터 10 역년이 지나 요청한 경우에는 환급이 나오지 않습니다(CRA: 세금 신고서 변경). 두 소유주의 신고서가 모두 영향을 받을 수 있으므로 개인 세금 상담을 받아 보세요. 신고서에서 빠뜨린 소득은 미신고 소득과 자발적 신고를 참고하세요.
• 가족을 등기에 추가했거나, 지분을 증여했거나, 증여할 계획인 경우: 가족에게 부동산 이전하기를 참고하세요.
• 소유주들이 사업으로 운영하거나, 법인이 부동산을 보유한 경우: 법인이 부동산을 소유하면 임대 소득은 그 법인이 신고합니다. 파트너십과 법인 비교와 법인이 보유한 임대 부동산을 참고하세요.
• 임대료와 비용이 한 사람의 계좌로만 오가고 누가 냈는지 기록이 거의 없는 경우: 임대 소득 명세서의 비용 항목과 장부 관리 상담을 참고하세요.
• 지분이나 부동산을 매각했거나 매각할 계획인 경우: 임대 부동산 매각을 참고하세요.
• 소유주가 캐나다 밖에 살거나 퀘벡 주 신고서를 제출하는 경우: 비거주 소유주에게 임대료를 지급하는 사람은 일반적으로 총 임대료에서 25%를 원천징수해야 하며, 원천징수해야 하는데 하지 않은 지급자가 그 세금에 책임을 집니다(sections 215(1) and 215(6)). 비거주 임대 소유주와 퀘벡 주 양식을 다루는 캐나다 임대 소득을 참고하세요.