Imóvel alugado em copropriedade no Canadá: o que declarar no T776

Cada coproprietário de um imóvel alugado no Canadá declara a sua parte?

Sim, com uma ressalva: cada coproprietário declara o aluguel bruto do imóvel inteiro, mas apenas a sua parte do lucro líquido. A CRA (Agência da Receita do Canadá) baseia essa parte na propriedade, e o percentual deve ser o mesmo todos os anos, a menos que mude (CRA: Rendimentos de aluguel). Ter um imóvel alugado com uma ou mais pessoas, inclusive com cônjuge ou companheiro em união estável (common-law), normalmente faz de vocês coproprietários (CRA: Propriedade).

O caso é simples quando os proprietários são pessoas físicas, a escritura mostra quem realmente é dono de quê, o financiamento está no nome dos proprietários e ninguém administra o imóvel como um negócio em conjunto. Deixa de ser simples quando:

• as partes são desiguais, ou a escritura e o dinheiro não coincidem;
• um proprietário pagou parte ou toda a parte do outro;
• um nome está só no título, por exemplo para ajudar um parente a conseguir um financiamento;
• o financiamento ou a conta do aluguel está em um único nome;
• o aluguel é dividido meio a meio há anos, sem nenhum critério;
• a propriedade mudou durante o ano;
• um proprietário mora fora do Canadá;
• os proprietários administram o imóvel juntos como um negócio, ou há uma corporação ou um trust no meio.

Reúna a escritura, os extratos do financiamento que mostram quem tomou o empréstimo, qualquer contrato de copropriedade ou de trust, o percentual de propriedade de cada um, os extratos bancários do aluguel e um registro de quem pagou cada custo. Se esses documentos não mostram as partes, resolva isso primeiro.

No T776, cada um declara o aluguel inteiro ou só a metade?

O aluguel inteiro e as despesas inteiras, não a metade. Só o lucro líquido é dividido conforme a propriedade. Cada coproprietário entrega o próprio T776, parte dos mesmos valores do imóvel inteiro e depois toma a sua parte (CRA: Rendimentos de aluguel; CRA: Como preencher o Form T776; CRA: Form T776):

A declaração de cada proprietário parte do mesmo aluguel, das mesmas despesas e do mesmo lucro líquido, e a Parte 2 mostra a parte dos outros proprietários. Para o restante do formulário, veja Rendimentos de aluguel no Canadá; para saber em qual linha vai cada custo, veja Linhas de despesas do demonstrativo de aluguel.

Um imóvel alugado em copropriedade é uma sociedade de pessoas, e preciso entregar o T5013?

Em geral, não. A CRA diz que ser coproprietário de um imóvel alugado como investimento não forma uma sociedade de pessoas; uma sociedade exige pessoas que exerçam um negócio em conjunto com o objetivo de obter lucro (CRA: Propriedade). As leis de sociedades das províncias e dos territórios de common law geralmente preveem que a propriedade conjunta, o condomínio em quotas (tenancy in common) ou a copropriedade não criam, por si sós, uma sociedade. Saber se há uma sociedade depende dos fatos e da lei, e o registro formal não significa necessariamente que ela existe. O Código Civil de Quebec define sociedade em termos próprios, então o coproprietário em Quebec deve tratar a questão como em aberto (Folio S4-F16-C1).

O Form T776 orienta os coproprietários a decidir se existe uma sociedade antes de preencher a Parte 1 e diz que serviços adicionais, como limpeza, segurança e refeições, podem indicar um negócio (CRA: Form T776). Para estadias curtas e serviços, veja aluguel de curta temporada: renda de propriedade ou de negócio.

Se existir uma sociedade, ela entrega o T5013 apenas em certos casos: receitas mais despesas acima de $2.000.000 ou ativos, a custo, acima de $5.000.000; ser sócia de outra sociedade ou ter uma como sócia; ter uma corporação ou um trust como sócio; ter investido em flow-through shares (ações com benefício fiscal repassado aos investidores); ou a CRA pedir por escrito. Fora desses casos, ela pode dar aos sócios as suas demonstrações financeiras (CRA: T4068). Veja Sociedade de pessoas ou corporação e Primeira declaração de uma sociedade geral.

O título conjunto define a minha parte do aluguel líquido?

A sua parte é a sua parte da propriedade (CRA: Rendimentos de aluguel). As páginas da CRA não dizem como medir essa parte, nem que a forma do título, propriedade conjunta (joint tenants) ou condomínio em quotas (tenants in common), a define. A divisão meio a meio só está certa quando a parte de cada proprietário é a metade. Compare a escritura e qualquer contrato com o que cada proprietário pagou e recebeu, e resolva qualquer diferença antes de entregar a declaração.

Podemos dividir o aluguel de forma diferente da propriedade, ou para usar uma faixa de imposto mais baixa?

As instruções da CRA ligam a parte à propriedade e não descrevem nenhuma forma de escolher outra divisão por acordo ou por faixa de imposto (CRA: Rendimentos de aluguel).

Passar o aluguel futuro para outra pessoa exige mudar a propriedade, o que é uma doação ou venda de uma parte; veja Transferência de imóveis para a família. As regras de atribuição também podem manter a renda com quem deu ou emprestou o dinheiro ou o bem, quer a parte tenha sido incluída depois, quer tenha sido paga na compra:

• Cônjuge ou companheiro em união estável (common-law): a renda ou o prejuízo de um bem transferido ou emprestado a essa pessoa é de quem fez a transferência, durante a parte do ano em que ele é residente no Canadá e a outra pessoa é seu cônjuge ou companheiro (Income Tax Act, seção 74.1). Assim, quando um cônjuge paga a metade do outro, o título igual pode não significar uma divisão igual do imposto. A atribuição da renda de aluguel deixa de valer por um período em que o casal vive separado por causa do fim do relacionamento (seção 74.5).
• Parente menor de 18 anos: vale o mesmo para um bem transferido ou emprestado a uma pessoa menor de 18 anos que tem relação de dependência (non-arm's-length) com quem transferiu, ou que é sobrinha ou sobrinho, em qualquer ano em que a pessoa ainda tenha menos de 18 anos no fim do ano (seção 74.1).
• Empréstimo de um parente: um empréstimo ou dívida com uma pessoa com relação de dependência (non-arm's-length) pode passar a renda para quem emprestou, quando reduzir o imposto era um dos principais motivos (seção 56).

Há exceções, cada uma com condições rígidas (seção 74.5; seção 56). Uma transferência pelo valor justo de mercado só funciona se o que foi pago valia pelo menos o mesmo que o bem e se qualquer dívida dessa compra cobra juros de pelo menos o menor valor entre a taxa prescrita e a taxa de mercado entre partes independentes. Em uma transferência a cônjuge ou companheiro em união estável (common-law), quem transfere também precisa optar, na declaração do ano da transferência, por não aplicar o diferimento automático. Um empréstimo só funciona se cobrar juros de pelo menos essa mesma taxa menor. Os juros devem ser pagos em até 30 dias após o fim de cada ano, e um pagamento atrasado pode fazer perder a exceção. Veja Transferência de imóveis para a família antes de contar com qualquer uma delas.

Quem deduz os juros quando o financiamento está no nome de um só?

A CRA liga a dedução dos juros ao proprietário que tomou o empréstimo. Ela diz que só o proprietário pode usar a despesa de juros relacionada, mesmo que outra pessoa tenha dado garantia ao empréstimo. Os juros de dinheiro emprestado para comprar ou melhorar o imóvel alugado geralmente são dedutíveis; o principal do financiamento não é (CRA: Rendimentos de aluguel).

As páginas da CRA não dizem o que acontece quando duas pessoas são donas do imóvel, mas só uma consta no empréstimo, nem como dividir um empréstimo em nome de ambas. Também não dizem como os juros de um empréstimo de um dos proprietários se encaixam em um demonstrativo que cada proprietário monta a partir dos valores do imóvel inteiro. A linha 9945 cobre as despesas dedutíveis do coproprietário que não foram deduzidas em outro lugar do formulário, mas as páginas não dizem se os juros do empréstimo de um proprietário vão ali ou entre as despesas compartilhadas. Não presuma nenhuma das duas; peça uma revisão antes de qualquer um dos proprietários entregar a declaração, porque os mesmos juros não podem ser deduzidos duas vezes. Para as regras sobre juros, veja Juros de dinheiro emprestado para investimentos e aluguéis.

E se meu nome estiver só no título?

Quem é dono do imóvel alugado declara a renda, então um nome só no título pode não mudar o imposto (CRA: Rendimentos de aluguel). Quem tem o título legal como agente de outra pessoa pode ser um bare trustee (administrador de um bare trust), e a CRA diz que a renda, os ganhos de capital e os prejuízos de capital dos bens de um bare trust são declarados na declaração do beneficiário final. Saber se existe um bare trust é uma questão de fatos e de direito privado, que cabe às pessoas envolvidas definir (CRA: Perguntas sobre declarações de bare trust).

Um bare trust sujeito a declaração pode exigir uma declaração T3 com o Schedule 15 para anos fiscais que terminam em ou depois de 31 de dezembro de 2026, com vencimento em até 90 dias após o fim do ano (Income Tax Act, seção 150); em geral, a CRA não exige que bare trusts entreguem declaração em anos anteriores. A lei exclui alguns arranjos: quando todo proprietário legal é beneficiário e todo beneficiário é proprietário legal, como cônjuges que são ambos donos e constam no título; pessoas físicas relacionadas que detêm um imóvel que seria a residência principal de um proprietário legal se fosse designado para o ano; e uma pessoa física que detém essa casa para uso do cônjuge ou companheiro em união estável (common-law). Um imóvel alugado a inquilinos o ano todo, sem nenhum proprietário, cônjuge ou filho morando nele em qualquer momento do ano, dificilmente atende a esse teste; um imóvel em que a família morou durante parte do ano pode atender (CRA: Perguntas sobre declarações de bare trust; CRA: Rendimentos de aluguel). Um pai ou mãe que consta só no título do imóvel alugado de um filho precisa ter a questão do bare trust respondida. Veja Transferência de imóveis para a família.

O que acontece com o percentual se a propriedade mudar durante o ano?

O percentual declarado deve ser o mesmo todos os anos, a menos que a propriedade mude (CRA: Rendimentos de aluguel). As páginas da CRA não explicam como dividir um ano em que a mudança ocorre no meio do período, então peça uma revisão das datas e do método antes de entregar a declaração; as declarações de todos os proprietários devem mostrar as mesmas datas e os mesmos percentuais.

Uma mudança de percentual geralmente significa que alguém doou ou vendeu parte do imóvel. Esse é um evento separado, que pode ter imposto próprio ou recaptura da CCA, dependendo de quem é o outro proprietário e de como a transferência é feita. Veja Transferência de imóveis para a família e Venda de um imóvel alugado.

Como funcionam a CCA, a recaptura e o uso pessoal com coproprietários?

Cada coproprietário informa apenas a sua parte da CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense), da recaptura e da perda terminal, calculadas sobre a sua parte do custo. A parte pessoal das despesas é diferente: é o valor de todos os coproprietários (CRA: Form T776; CRA: Como preencher o Form T776).

A CCA é a dedução de cada contribuinte: o regulamento permite “o valor que o contribuinte puder deduzir”, até o limite da classe (Income Tax Regulations, seção 1100), então, em uma copropriedade comum, as deduções e os saldos restantes dos proprietários podem ser diferentes. Não divida a dedução de outro proprietário, nem uma recaptura futura, pelo percentual. Uma sociedade de pessoas calcula a CCA sobre os próprios bens antes de repartir a renda. Veja dedução por custo de capital (CCA) e Vale a pena deduzir a CCA de um imóvel alugado?. Como a parte pessoal abrange todos os coproprietários, o uso pessoal de um deles, como um parente morando em uma unidade, deve aparecer igual em cada declaração; veja Aluguel de uma suíte no porão.

O que os coproprietários devem guardar para que as declarações sejam iguais?

Registros detalhados do aluguel e das despesas, geralmente por seis anos a partir do fim do ano fiscal, que não são enviados com a declaração (CRA: Rendimentos de aluguel). Mantenha um único registro para o imóvel inteiro, não um por proprietário; cada declaração parte dos mesmos totais. Para coproprietários:

As páginas da CRA não dizem como tratar despesas pagas de forma desigual entre os proprietários. Não deduza uma regra de quem pagou; peça uma revisão antes de entregar a declaração. Para um prejuízo de aluguel, veja Prejuízos de aluguel e revisão da CRA.

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos. Os valores estão em dólares canadenses, e a CCA ficou de fora.

Cônjuges são donos de um condomínio em partes iguais

O aluguel é de C$24.000 e as despesas são de C$16.000, então o aluguel líquido é de C$8.000. Cada cônjuge informa C$24.000 de aluguel e C$16.000 de despesas no próprio T776. A linha 9369 é de C$8.000 nas duas declarações, e cada um declara a metade, C$4.000. Isso pressupõe que cada cônjuge pagou a própria metade. Se um cônjuge financiou a metade do outro, a renda dessa metade pode ser atribuída de volta ao cônjuge que pagou (seção 74.1).

Um pai e um filho adulto são donos de um duplex em partes desiguais

O pai tem 70% e o filho 30%. O aluguel líquido antes da CCA é de C$10.000, então o pai declara C$7.000 e o filho C$3.000. Os dois partem do mesmo aluguel e das mesmas despesas do imóvel inteiro. As partes seguem a propriedade; as páginas da CRA não as ligam a quem paga as parcelas do financiamento. Isso pressupõe que cada proprietário pagou a própria parte; se o pai emprestou o dinheiro ao filho, a regra do empréstimo descrita acima pode se aplicar. É preciso verificar onde entram os juros do empréstimo do pai antes de qualquer um dos dois entregar a declaração.

Um filho está só no título

Um pai inclui o filho adulto no título para ajudar com um financiamento, mas o filho não tem uma parte real. O aluguel líquido é de C$8.000. Se o pai é a única pessoa com uma parte real, ele declararia os C$8.000, e o nome do filho no título pode não mudar isso. Saber se o filho tem uma parte é uma questão de fatos. Se o arranjo for um bare trust sujeito a declaração, uma declaração T3 e o Schedule 15 podem ser exigidos para o ano fiscal de 2026.

E no seu caso?

• As partes são desiguais, um proprietário pagou a parte de outro, há um nome só no título, o financiamento ou a conta do aluguel está em um único nome, ou vocês dividem o aluguel meio a meio há anos sem critério: a parte real de cada proprietário, como os anos já entregues devem ser lidos e se há uma questão de sociedade, de trust ou de atribuição são decisões de julgamento. Procure ajuda com imposto de renda de pessoa física levando a escritura, os documentos do financiamento e os extratos bancários.
• A propriedade mudou durante o ano, um proprietário pagou mais dos custos ou os juros do empréstimo de um proprietário precisam de um lugar no demonstrativo: as páginas da CRA não fixam regra para esses casos, então a forma como a declaração de cada proprietário deve ser preenchida é uma decisão de julgamento. Procure ajuda com imposto de renda de pessoa física levando a escritura, os documentos do financiamento e os comprovantes de pagamento.
• Você entregou anos anteriores com outra divisão: depois do aviso de lançamento (notice of assessment), a CRA permite pedir a alteração de uma declaração já lançada para corrigir valores, e não é possível emitir restituição para um pedido feito mais de 10 anos-calendário após o fim do ano fiscal (CRA: Alteração de uma declaração). As declarações dos dois proprietários podem ser afetadas, então veja ajuda com imposto de renda de pessoa física. Para renda que ficou fora da declaração, veja renda não declarada e divulgação voluntária.
• Você incluiu um familiar no título, doou uma parte ou pretende fazer isso: veja Transferência de imóveis para a família.
• Os proprietários administram o imóvel como um negócio, ou uma corporação é dona dele: a corporação que é dona do imóvel é a que declara o aluguel. Veja Sociedade de pessoas ou corporação e Imóvel alugado em uma corporação.
• O aluguel e os custos passam pela conta de uma só pessoa, com pouco registro de quem pagou: veja Linhas de despesas do demonstrativo de aluguel e ajuda com escrituração contábil.
• Você vendeu ou vai vender uma parte ou o imóvel inteiro: veja Venda de um imóvel alugado.
• Um proprietário mora fora do Canadá, ou você entrega uma declaração de Quebec: o aluguel pago a um proprietário não residente geralmente tem retenção na fonte de 25% sobre o aluguel bruto, e quem deveria reter e não retém responde por esse valor (seções 215(1) e 215(6)). Veja Proprietários não residentes e Rendimentos de aluguel no Canadá, que trata do formulário de Quebec.