Đồng sở hữu nhà cho thuê ở Canada: ai khai gì trên T776

Mỗi đồng sở hữu nhà cho thuê ở Canada có khai phần của mình không?

Có, nhưng cần lưu ý một điểm: mỗi đồng sở hữu khai toàn bộ tiền thuê gộp của cả căn nhà, nhưng chỉ khai phần thu nhập ròng của riêng mình. CRA tính phần này theo tỷ lệ sở hữu, và tỷ lệ phần trăm nên giữ nguyên qua các năm trừ khi có thay đổi (CRA: Thu nhập từ cho thuê). Cùng sở hữu nhà cho thuê với một hoặc nhiều người, kể cả vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống (common-law partner), thường khiến các bên là đồng sở hữu (CRA: Quyền sở hữu).

Trường hợp đơn giản là khi các chủ sở hữu là cá nhân, chứng thư sở hữu (deed) khớp với thực tế ai sở hữu bao nhiêu, khoản vay đứng tên các chủ sở hữu và không ai vận hành căn nhà như một hoạt động kinh doanh chung. Trường hợp không còn đơn giản khi:

• tỷ lệ sở hữu không đều, hoặc chứng thư sở hữu và dòng tiền không khớp nhau;
• một chủ sở hữu trả một phần hoặc toàn bộ phần của người kia;
• một người chỉ đứng tên trên giấy tờ sở hữu, ví dụ để giúp người thân đủ điều kiện vay thế chấp;
• khoản vay thế chấp hoặc tài khoản nhận tiền thuê đứng tên một người;
• tiền thuê được chia đôi nhiều năm mà không có cơ sở rõ ràng;
• quyền sở hữu thay đổi trong năm;
• một chủ sở hữu sống ngoài Canada;
• các chủ sở hữu cùng vận hành căn nhà như một hoạt động kinh doanh, hoặc có công ty hay quỹ tín thác tham gia.

Hãy tập hợp chứng thư sở hữu, sao kê khoản vay thế chấp cho thấy ai là người vay, thỏa thuận đồng sở hữu hoặc quỹ tín thác (nếu có), tỷ lệ sở hữu của từng người, sao kê ngân hàng ghi tiền thuê và hồ sơ ai đã trả từng khoản chi phí. Nếu các giấy tờ này không chứng minh được tỷ lệ sở hữu, hãy giải quyết điều đó trước.

Mỗi đồng sở hữu khai toàn bộ tiền thuê hay một nửa trên T776?

Khai toàn bộ tiền thuê và toàn bộ chi phí, không phải một nửa. Chỉ thu nhập ròng mới được chia theo tỷ lệ sở hữu. Mỗi đồng sở hữu nộp Form T776 riêng, bắt đầu từ cùng các con số của cả căn nhà, rồi mới lấy phần của mình (CRA: Thu nhập từ cho thuê; CRA: Cách điền Form T776; CRA: Form T776):

Tờ khai của mọi chủ sở hữu bắt đầu từ cùng tiền thuê, chi phí và số ròng, còn Part 2 cho thấy phần của các chủ sở hữu khác. Về phần còn lại của biểu mẫu, xem Thu nhập từ cho thuê tại Canada; về việc mỗi khoản chi phí thuộc dòng nào, xem Các dòng chi phí trên báo cáo cho thuê.

Nhà cho thuê đồng sở hữu có phải là hợp danh không, và có phải nộp T5013 không?

Thường là không. CRA nói rằng cùng sở hữu nhà cho thuê như một khoản đầu tư không tạo thành hợp danh; hợp danh cần những người cùng điều hành một hoạt động kinh doanh vì mục đích lợi nhuận (CRA: Quyền sở hữu). Luật hợp danh của các tỉnh bang và vùng lãnh thổ theo thông luật (common law) nhìn chung quy định rằng đồng sở hữu dạng joint tenancy, tenancy in common hay sở hữu một phần tự nó không tạo ra hợp danh. Có hợp danh hay không là sự pha trộn giữa sự kiện và pháp luật, và việc đăng ký chính thức không nhất thiết có nghĩa là hợp danh tồn tại. Bộ luật Dân sự Quebec định nghĩa hợp danh theo cách riêng, nên đồng sở hữu ở Quebec nên coi đây là câu hỏi còn bỏ ngỏ (Folio S4-F16-C1).

Form T776 yêu cầu các đồng sở hữu xác định có tồn tại hợp danh hay không trước khi điền Part 1, và nói rằng các dịch vụ bổ sung như dọn dẹp, an ninh và bữa ăn có thể có nghĩa là một hoạt động kinh doanh (CRA: Form T776). Về lưu trú ngắn hạn và dịch vụ, xem cho thuê ngắn hạn: thu nhập từ tài sản hay từ kinh doanh.

Nếu hợp danh có tồn tại, hợp danh chỉ phải nộp T5013 trong một số trường hợp: tổng doanh thu cộng chi phí vượt $2.000.000 hoặc tài sản tính theo giá gốc vượt $5.000.000; hợp danh là thành viên của hợp danh khác hoặc có hợp danh khác là thành viên; hợp danh có công ty hoặc quỹ tín thác làm thành viên; hợp danh đầu tư vào flow-through shares; hoặc CRA yêu cầu bằng văn bản. Ngoài các trường hợp đó, hợp danh có thể gửi báo cáo tài chính cho các thành viên hợp danh (CRA: T4068). Xem Hợp danh hay công ty và Tờ khai năm đầu của hợp danh chung.

Cùng đứng tên trên giấy tờ sở hữu có quyết định phần thu nhập ròng từ tiền thuê của tôi không?

Phần của bạn là phần sở hữu của bạn (CRA: Thu nhập từ cho thuê). Các trang của CRA không nói cách đo phần sở hữu đó, cũng không nói hình thức đứng tên, joint tenants hay tenants in common, quyết định phần ấy. Chia đôi chỉ đúng khi phần sở hữu của mỗi người là một nửa. Hãy so chứng thư sở hữu và mọi thỏa thuận với số tiền mỗi người đã bỏ ra và đã nhận, rồi giải quyết chênh lệch trước khi nộp tờ khai.

Chúng tôi có thể chia tiền thuê khác với tỷ lệ sở hữu, hoặc để dùng bậc thuế thấp hơn không?

Hướng dẫn của CRA gắn phần chia với tỷ lệ sở hữu và không mô tả cách nào để chọn cách chia khác theo thỏa thuận hay theo bậc thuế (CRA: Thu nhập từ cho thuê).

Muốn chuyển tiền thuê tương lai cho người khác thì phải thay đổi quyền sở hữu, tức là tặng hoặc bán một phần; xem Chuyển tài sản cho người thân. Các quy tắc quy thu nhập (attribution rules) cũng có thể giữ thu nhập lại cho người đã đưa hoặc cho vay tiền hay tài sản, dù phần sở hữu được thêm sau hay được trả tiền khi mua:

• Vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống (common-law partner): thu nhập hoặc lỗ từ tài sản đã chuyển hoặc cho họ vay thuộc về người chuyển, trong phần năm người chuyển là người cư trú tại Canada và người nhận là vợ/chồng hoặc bạn đời của họ (Income Tax Act, section 74.1). Vì vậy, khi một người trả tiền cho nửa phần của người kia, đứng tên đều nhau có thể không có nghĩa là chia thuế đều nhau. Việc quy thu nhập cho thuê dừng lại trong thời gian hai người sống riêng vì quan hệ đổ vỡ (section 74.5).
• Người thân dưới 18 tuổi: quy tắc tương tự áp dụng cho tài sản chuyển hoặc cho vay cho người dưới 18 tuổi không có giao dịch độc lập (arm's length) với người chuyển, hoặc là cháu của người chuyển, trong mọi năm người đó vẫn dưới 18 tuổi vào cuối năm (section 74.1).
• Khoản vay từ người thân: khoản vay hoặc khoản nợ từ người không có giao dịch độc lập (non-arm's length) có thể chuyển thu nhập về cho bên cho vay khi việc giảm thuế là một trong những lý do chính (section 56).

Có các ngoại lệ, mỗi ngoại lệ có điều kiện nghiêm ngặt (section 74.5; section 56). Chuyển nhượng theo giá trị thị trường hợp lý chỉ có hiệu lực nếu số tiền đã trả có giá trị ít nhất bằng tài sản, và mọi khoản nợ cho việc đó tính lãi ít nhất bằng mức thấp hơn giữa lãi suất quy định và lãi suất giao dịch độc lập. Với việc chuyển cho vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống, người chuyển còn phải chọn không áp dụng cơ chế chuyển tiếp tự động ngay trong tờ khai của năm chuyển nhượng. Khoản vay có hiệu lực nếu tính lãi ít nhất bằng mức thấp hơn đó. Lãi phải được trả trong vòng 30 ngày sau mỗi cuối năm, và bỏ lỡ một lần trả có thể làm mất ngoại lệ. Hãy xem Chuyển tài sản cho người thân trước khi dựa vào một ngoại lệ nào.

Đứng tên khoản vay thế chấp: ai được khấu trừ lãi?

CRA gắn khoản khấu trừ lãi với chủ sở hữu có khoản vay đó. CRA nói chủ sở hữu là người duy nhất được dùng chi phí lãi liên quan, kể cả khi người khác bảo lãnh khoản vay. Lãi trên tiền vay để mua hoặc cải tạo nhà cho thuê nhìn chung được khấu trừ; tiền gốc của khoản vay thế chấp thì không (CRA: Thu nhập từ cho thuê).

Các trang của CRA không nói điều gì xảy ra khi hai người cùng sở hữu nhưng chỉ một người đứng tên khoản vay, hay cách chia khoản vay đứng tên cả hai. Các trang đó cũng không nói lãi của khoản vay do một trong nhiều chủ sở hữu giữ nằm ở đâu trong báo cáo mà mọi chủ sở hữu đều lập từ các con số của cả căn nhà. Line 9945 dành cho các chi phí được khấu trừ riêng của một đồng sở hữu chưa được trừ ở nơi khác trên biểu mẫu, nhưng các trang này không nói lãi vay của một chủ sở hữu thuộc về đó hay thuộc nhóm chi phí chung. Đừng tự cho rằng cách nào là đúng; hãy nhờ kiểm tra trước khi một trong hai chủ sở hữu nộp tờ khai, vì cùng một khoản lãi không được khấu trừ hai lần. Về quy tắc lãi vay, xem Lãi trên tiền vay để đầu tư và cho thuê.

Nếu tôi chỉ đứng tên trên giấy tờ sở hữu thì sao?

Người sở hữu nhà cho thuê là người khai thu nhập, nên việc chỉ đứng tên trên giấy tờ sở hữu có thể không làm chuyển thuế sang người đó (CRA: Thu nhập từ cho thuê). Người giữ quyền sở hữu hợp pháp với tư cách đại diện cho người khác có thể là bare trustee (người nắm giữ tài sản hộ), và CRA nói thu nhập, lãi vốn và lỗ vốn từ tài sản trong bare trust được khai trên tờ khai của người thụ hưởng thực sự. Bare trust có tồn tại hay không là câu hỏi về sự kiện và luật tư, do những người liên quan xác định (CRA: Câu hỏi về khai báo bare trust).

Bare trust thuộc diện phải khai có thể cần tờ khai T3 kèm Schedule 15 cho các năm thuế kết thúc vào hoặc sau ngày 31 tháng 12 năm 2026, đến hạn trong vòng 90 ngày sau cuối năm (Income Tax Act, section 150); nhìn chung CRA không yêu cầu bare trust nộp tờ khai cho các năm trước đó. Luật loại trừ một số thỏa thuận: khi mọi chủ sở hữu hợp pháp đều là người thụ hưởng và mọi người thụ hưởng đều là chủ sở hữu hợp pháp, như vợ chồng cùng sở hữu và cùng đứng tên; những người có quan hệ nắm giữ bất động sản mà nếu được chỉ định cho năm đó thì sẽ là nhà ở chính của một chủ sở hữu hợp pháp; và một cá nhân nắm giữ căn nhà như vậy cho vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống sử dụng. Nhà cho thuê cho người thuê suốt cả năm, không có chủ sở hữu, vợ/chồng hay con nào ở trong đó vào bất kỳ lúc nào trong năm, khó đáp ứng tiêu chí này; còn nhà mà gia đình từng ở một phần của năm thì có thể (CRA: Câu hỏi về khai báo bare trust; CRA: Thu nhập từ cho thuê). Cha mẹ chỉ đứng tên trên giấy tờ sở hữu nhà cho thuê của con cần được giải đáp câu hỏi về bare trust. Xem Chuyển tài sản cho người thân.

Tỷ lệ phần trăm thay đổi thế nào nếu quyền sở hữu thay đổi trong năm?

Tỷ lệ phần trăm được khai nên giữ nguyên qua các năm trừ khi quyền sở hữu thay đổi (CRA: Thu nhập từ cho thuê). Các trang của CRA không giải thích cách chia một năm có thay đổi giữa chừng, nên hãy nhờ xem lại ngày tháng và phương pháp trước khi nộp tờ khai; tờ khai của các bên đều phải ghi cùng ngày và cùng tỷ lệ.

Tỷ lệ thay đổi thường có nghĩa là ai đó đã tặng hoặc bán một phần căn nhà. Đó là một sự kiện riêng, có thể phát sinh thuế hoặc thu hồi khấu hao theo quy định của CRA (CCA) riêng, tùy người kia là ai và cách chuyển nhượng. Xem Chuyển tài sản cho người thân và Bán nhà cho thuê.

CCA, thu hồi khấu hao và việc dùng cá nhân được tính thế nào với các đồng sở hữu?

Mỗi đồng sở hữu chỉ ghi phần khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA), phần thu hồi khấu hao (recapture) và lỗ cuối kỳ (terminal loss) của riêng mình, tính trên phần giá gốc thuộc sở hữu của mình. Phần chi phí dùng cho mục đích cá nhân thì khác: đó là con số chung cho tất cả đồng sở hữu (CRA: Form T776; CRA: Cách điền Form T776).

CCA là khoản yêu cầu riêng của từng người nộp thuế: Regulations cho phép "such amount as the taxpayer may claim" (số tiền mà người nộp thuế có thể yêu cầu) tối đa bằng mức giới hạn của loại tài sản (Income Tax Regulations, section 1100), nên trong đồng sở hữu thông thường, số tiền yêu cầu và số dư còn lại của các chủ sở hữu có thể khác nhau. Đừng chia khoản yêu cầu của chủ sở hữu khác hoặc khoản thu hồi về sau theo tỷ lệ phần trăm. Hợp danh tính CCA trên tài sản của chính mình trước khi chia thu nhập. Xem Khấu hao theo quy định của CRA và Có nên yêu cầu CCA cho nhà cho thuê không. Vì phần dùng cho mục đích cá nhân bao gồm tất cả đồng sở hữu, việc một chủ sở hữu dùng cho cá nhân, chẳng hạn người thân ở trong một căn, phải được ghi giống nhau trên mọi tờ khai; xem Cho thuê căn hầm và chi phí.

Các đồng sở hữu nên giữ những gì để các tờ khai khớp nhau?

Hồ sơ chi tiết về tiền thuê và chi phí, nhìn chung giữ sáu năm kể từ cuối năm thuế, không gửi kèm tờ khai (CRA: Thu nhập từ cho thuê). Hãy giữ một bộ hồ sơ cho cả căn nhà, không phải mỗi chủ sở hữu một bộ; mỗi tờ khai bắt đầu từ cùng các tổng số. Với đồng sở hữu:

Các trang của CRA không nói cách xử lý giữa các chủ sở hữu khi chi phí được trả không đều. Đừng suy ra quy tắc từ việc ai đã trả; hãy nhờ xem lại trước khi nộp tờ khai. Về khoản lỗ từ cho thuê, xem Lỗ từ cho thuê và việc CRA rà soát.

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa. Số tiền tính bằng đô la Canada và không tính CCA.

Hai vợ chồng cùng sở hữu đều nhau một căn hộ chung cư

Tiền thuê là C$24.000 và chi phí là C$16.000, nên thu nhập ròng từ tiền thuê là C$8.000. Mỗi người ghi C$24.000 tiền thuê và C$16.000 chi phí trên T776 của mình. Line 9369 là C$8.000 trên cả hai tờ khai, và mỗi người khai một nửa, tức C$4.000. Ví dụ này giả định mỗi người tự trả phần của mình. Nếu một người trả cho phần của người kia, thu nhập từ phần đó có thể bị quy ngược về người đã trả (section 74.1).

Cha/mẹ và con trưởng thành cùng sở hữu nhà duplex với tỷ lệ không đều

Cha/mẹ sở hữu 70% và người con sở hữu 30%. Thu nhập ròng từ tiền thuê trước CCA là C$10.000, nên cha/mẹ khai C$7.000 và người con khai C$3.000. Cả hai bắt đầu từ cùng tiền thuê và chi phí của cả căn nhà. Phần chia theo quyền sở hữu; các trang của CRA không gắn phần đó với việc ai trả tiền vay thế chấp. Ví dụ này giả định mỗi chủ sở hữu tự trả phần của mình; nếu cha/mẹ cho con vay tiền, quy tắc về khoản vay nêu trên có thể áp dụng. Lãi vay của cha/mẹ nằm ở đâu cần được kiểm tra trước khi một trong hai người nộp tờ khai.

Người con chỉ đứng tên trên giấy tờ sở hữu

Cha/mẹ thêm người con trưởng thành vào giấy tờ sở hữu để hỗ trợ khoản vay thế chấp, nhưng người con không có phần sở hữu thực sự. Thu nhập ròng từ tiền thuê là C$8.000. Nếu cha/mẹ là người duy nhất có phần sở hữu thực sự, cha/mẹ sẽ khai C$8.000, và tên người con trên giấy tờ sở hữu có thể không chuyển được khoản này. Người con có giữ một phần hay không là câu hỏi về sự kiện. Nếu thỏa thuận là một bare trust thuộc diện phải khai, có thể phải nộp tờ khai T3 và Schedule 15 cho năm thuế 2026.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Tỷ lệ sở hữu không đều, một chủ sở hữu trả tiền cho phần của người kia, chỉ đứng tên trên giấy tờ sở hữu, khoản vay thế chấp hoặc tài khoản nhận tiền thuê đứng tên một người, hoặc bạn đã chia đôi tiền thuê nhiều năm mà không có cơ sở: phần sở hữu thực sự của từng chủ sở hữu, các năm đã nộp nên đọc thế nào, và có liên quan đến hợp danh, quỹ tín thác hay quy tắc quy thu nhập hay không đều cần đánh giá chuyên môn. Hãy nhờ hỗ trợ thuế cá nhân và mang theo chứng thư sở hữu, hồ sơ khoản vay và sao kê ngân hàng.
• Quyền sở hữu thay đổi trong năm, một chủ sở hữu trả nhiều chi phí hơn, hoặc lãi vay của một chủ sở hữu cần có chỗ trên báo cáo: các trang của CRA không đặt quy tắc cho các trường hợp này, nên tờ khai của từng chủ sở hữu nên ghi thế nào cần đánh giá chuyên môn. Hãy nhờ hỗ trợ thuế cá nhân và mang theo chứng thư sở hữu, hồ sơ khoản vay và hồ sơ thanh toán.
• Bạn đã nộp các năm trước theo cách chia khác: sau khi nhận thông báo ấn định thuế (notice of assessment), CRA cho phép bạn yêu cầu thay đổi tờ khai đã được ấn định để sửa số tiền, và không thể hoàn thuế cho yêu cầu gửi sau hơn 10 năm dương lịch kể từ cuối năm thuế (CRA: Thay đổi tờ khai thuế). Tờ khai của cả hai chủ sở hữu có thể bị ảnh hưởng, nên xem hỗ trợ thuế cá nhân. Với thu nhập bị bỏ sót khỏi tờ khai, xem thu nhập chưa khai và tự nguyện khai báo.
• Bạn đã thêm người thân vào giấy tờ sở hữu, đã tặng một phần hoặc định làm vậy: xem Chuyển tài sản cho người thân.
• Các chủ sở hữu vận hành như một hoạt động kinh doanh, hoặc một công ty giữ tài sản: công ty sở hữu tài sản là bên khai tiền thuê. Xem Hợp danh hay công ty và Bất động sản cho thuê trong công ty.
• Tiền thuê và chi phí đi qua tài khoản của một người và hầu như không có hồ sơ ai đã trả: xem Các dòng chi phí trên báo cáo cho thuê và hỗ trợ ghi sổ kế toán.
• Bạn đã bán hoặc sẽ bán một phần hay cả căn nhà: xem Bán nhà cho thuê.
• Một chủ sở hữu sống ngoài Canada, hoặc bạn nộp tờ khai Quebec: tiền thuê trả cho chủ sở hữu không cư trú nhìn chung bị khấu trừ 25% trên tiền thuê gộp, và bên trả buộc phải khấu trừ mà không làm thì chịu trách nhiệm về khoản đó (sections 215(1) và 215(6)). Xem Chủ nhà không cư trú và Thu nhập từ cho thuê tại Canada, trong đó có biểu mẫu của Quebec.