कनाडा में साझा किराये की संपत्ति: T776 में कौन क्या रिपोर्ट करे

कनाडा में साझा किराये की संपत्ति पर क्या हम दोनों अपना-अपना हिस्सा रिपोर्ट करते हैं?

हाँ, पर एक शर्त के साथ: हर सह-स्वामी पूरी संपत्ति का कुल किराया रिपोर्ट करता है, लेकिन शुद्ध आय में सिर्फ़ अपना हिस्सा। CRA यह हिस्सा स्वामित्व के आधार पर तय करता है, और स्वामित्व बदले बिना प्रतिशत हर साल वही रहना चाहिए (CRA: किराये की आय)। जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर समेत एक या अधिक लोगों के साथ किराये की संपत्ति रखने पर आप आम तौर पर सह-स्वामी माने जाते हैं (CRA: स्वामित्व)।

मामला तब सरल होता है जब स्वामी व्यक्ति हों, डीड (स्वामित्व का दस्तावेज़) में वही लिखा हो जो असल में हर किसी का हिस्सा है, ऋण स्वामियों के नाम पर हो और कोई भी संपत्ति को साझा व्यवसाय की तरह न चलाए। ये स्थितियाँ इसे जटिल बना देती हैं:

• हिस्से बराबर नहीं हैं, या डीड और पैसे का हिसाब अलग-अलग कहानी कहते हैं;
• एक स्वामी ने दूसरे के हिस्से का पूरा या कुछ भुगतान किया;
• किसी का नाम सिर्फ़ टाइटल पर है, जैसे किसी रिश्तेदार को मॉर्गेज दिलाने में मदद के लिए;
• मॉर्गेज या किराये का खाता सिर्फ़ एक व्यक्ति के नाम पर है;
• किराया सालों से बिना किसी आधार के आधा-आधा बाँटा जा रहा है;
• साल के बीच में स्वामित्व बदल गया;
• कोई स्वामी कनाडा के बाहर रहता है;
• स्वामी इसे मिलकर व्यवसाय की तरह चलाते हैं, या इसमें कोई कंपनी या ट्रस्ट शामिल है।

डीड, मॉर्गेज के विवरण (जिनसे पता चले कि ऋण किसने लिया), सह-स्वामित्व या ट्रस्ट का समझौता, हर स्वामी का स्वामित्व प्रतिशत, किराये के बैंक विवरण और यह रिकॉर्ड जमा करें कि हर खर्च किसने चुकाया। अगर इन कागज़ात से हिस्से साबित नहीं होते, तो पहले यही सुलझाएँ।

T776 में हम पूरा किराया रिपोर्ट करें या आधा?

पूरा किराया और पूरे खर्च, आधे नहीं। सिर्फ़ शुद्ध आय स्वामित्व के हिसाब से बँटती है। हर सह-स्वामी अपना T776 खुद फ़ाइल करता है, पूरी संपत्ति के एक जैसे आँकड़ों से शुरू करता है, और फिर अपना हिस्सा निकालता है (CRA: किराये की आय; CRA: Form T776 भरना; CRA: Form T776):

हर स्वामी का रिटर्न एक ही किराये, एक ही खर्च और एक ही शुद्ध आँकड़े से शुरू होता है, और Part 2 में दूसरे स्वामियों के हिस्से दिखते हैं। फ़ॉर्म के बाकी हिस्सों के लिए कनाडा में किराये की आय देखें; कौन-सा खर्च किस लाइन पर जाता है, यह जानने के लिए किराये के विवरण की खर्च लाइनें देखें।

क्या हमारी साझा किराये की संपत्ति साझेदारी है, और क्या हमें T5013 फ़ाइल करना होगा?

आम तौर पर नहीं। CRA के अनुसार निवेश के तौर पर किराये की संपत्ति साझा रखने से साझेदारी नहीं बनती; साझेदारी तब बनती है जब लोग मुनाफ़े के लिए मिलकर कोई व्यवसाय चलाएँ (CRA: स्वामित्व)। कॉमन-लॉ वाले प्रांतों और क्षेत्रों के साझेदारी कानून आम तौर पर कहते हैं कि संयुक्त किरायेदारी (joint tenancy), साझा हिस्सेदारी की किरायेदारी (tenancy in common) या आंशिक स्वामित्व से अपने आप साझेदारी नहीं बनती। साझेदारी है या नहीं, यह तथ्यों और कानून का मिला-जुला सवाल है, और औपचारिक पंजीकरण से साझेदारी का होना ज़रूरी नहीं है। क्यूबेक का Civil Code साझेदारी को अपने ढंग से परिभाषित करता है, इसलिए क्यूबेक के सह-स्वामी को यह सवाल खुला मानना चाहिए (Folio S4-F16-C1)।

Form T776 सह-स्वामियों से कहता है कि Part 1 भरने से पहले तय करें कि साझेदारी है या नहीं, और यह भी बताता है कि सफ़ाई, सुरक्षा और भोजन जैसी अतिरिक्त सेवाओं का मतलब व्यवसाय हो सकता है (CRA: Form T776)। छोटी अवधि के किराये और सेवाओं के लिए अल्पकालिक किराया: संपत्ति की आय या व्यवसाय की आय देखें।

अगर साझेदारी सचमुच है, तो वह T5013 सिर्फ़ कुछ मामलों में फ़ाइल करती है: राजस्व और खर्च का जोड़ $2,000,000 से ऊपर हो या लागत पर संपत्ति $5,000,000 से ऊपर हो, वह किसी दूसरी साझेदारी में साझेदार हो या उसमें कोई साझेदारी साझेदार हो, उसमें कोई कंपनी या ट्रस्ट साझेदार हो, उसने flow-through शेयरों में निवेश किया हो, या CRA लिखित में माँगे; वरना वह अपने साझेदारों को अपने वित्तीय विवरण दे सकती है (CRA: T4068)। साझेदारी या कंपनी और सामान्य साझेदारी का पहले साल का रिटर्न देखें।

क्या संयुक्त टाइटल तय करता है कि शुद्ध किराये में मेरा हिस्सा कितना है?

आपका हिस्सा आपके स्वामित्व का हिस्सा है (CRA: किराये की आय)। CRA के पन्ने यह नहीं बताते कि हिस्सा कैसे मापें, और न यह कहते हैं कि टाइटल का रूप, यानी joint tenants या tenants in common, हिस्सा तय करता है। आधा-आधा बाँटना तभी सही है जब हर स्वामी का हिस्सा आधा हो। डीड और किसी भी समझौते की तुलना इससे करें कि हर स्वामी ने कितना चुकाया और कितना पाया, और फ़ाइल करने से पहले कोई भी अंतर सुलझा लें।

क्या हम किराये को स्वामित्व से अलग बाँट सकते हैं, या कम कर स्लैब का फ़ायदा लेने के लिए बाँट सकते हैं?

CRA के निर्देश हिस्से को स्वामित्व से जोड़ते हैं और आपसी सहमति या कर स्लैब के हिसाब से अलग बँटवारा चुनने का कोई तरीका नहीं बताते (CRA: किराये की आय)।

आगे का किराया किसी और को दिलाने का मतलब स्वामित्व बदलना है, जो हिस्से का उपहार या बिक्री है; परिवार को संपत्ति हस्तांतरित करना देखें। एट्रिब्यूशन नियम (attribution rules) भी आय को उस व्यक्ति के पास रख सकते हैं जिसने पैसा या संपत्ति दी या उधार दी, चाहे हिस्सा बाद में जोड़ा गया हो या खरीद के समय चुकाया गया हो:

• जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर: उन्हें हस्तांतरित या उधार दी गई संपत्ति की आय या हानि उस वर्ष के उतने हिस्से के लिए हस्तांतरित करने वाले की मानी जाती है जितने समय वह कनाडा का निवासी हो और वह व्यक्ति उसका जीवनसाथी या पार्टनर हो (Income Tax Act, धारा 74.1)। इसलिए जब एक जीवनसाथी दूसरे के आधे हिस्से का भुगतान करता है, तो बराबर टाइटल का मतलब बराबर कर बँटवारा नहीं भी हो सकता। रिश्ता टूटने के कारण अलग रहने की अवधि में किराये की आय का एट्रिब्यूशन रुक जाता है (धारा 74.5)।
• 18 साल से कम उम्र का रिश्तेदार: यही नियम उस 18 साल से कम उम्र के व्यक्ति को हस्तांतरित या उधार दी गई संपत्ति पर लागू होता है जो हस्तांतरित करने वाले के साथ आर्म्स-लेंथ (arm's length) संबंध में नहीं है, या जो भतीजा या भतीजी है, उस हर साल के लिए जिसके अंत में वह व्यक्ति 18 साल से कम उम्र का हो (धारा 74.1)।
• रिश्तेदार से ऋण: आर्म्स-लेंथ से बाहर के व्यक्ति से लिया गया ऋण या देनदारी आय को ऋण देने वाले के पास भेज सकती है, अगर कर घटाना उसके मुख्य कारणों में से एक था (धारा 56)।

अपवाद हैं, और हर एक की शर्तें सख्त हैं (धारा 74.5; धारा 56)। उचित बाज़ार मूल्य पर हस्तांतरण तभी काम करता है जब चुकाई गई कीमत कम से कम संपत्ति के बराबर हो और उसके लिए लिया गया कोई भी ऋण कम से कम निर्धारित दर और आर्म्स-लेंथ दर में से कम दर पर ब्याज ले। जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर को हस्तांतरण में, हस्तांतरण करने वाले को हस्तांतरण वाले साल के रिटर्न में स्वचालित रोलओवर से बाहर रहने का चुनाव भी करना होगा। ऋण तभी काम करता है जब वह उसी कम दर पर ब्याज ले। ब्याज हर साल के अंत के बाद 30 दिन के भीतर चुकाना ज़रूरी है, और चूक होने पर अपवाद छिन सकता है। किसी भी अपवाद पर भरोसा करने से पहले परिवार को संपत्ति हस्तांतरित करना देखें।

मॉर्गेज किसके नाम पर है: ब्याज की कटौती कौन करेगा?

CRA ब्याज की कटौती उस स्वामी से जोड़ता है जिसका वह ऋण है। उसका कहना है कि संबंधित ब्याज खर्च सिर्फ़ वही स्वामी इस्तेमाल कर सकता है, भले ही किसी और ने ऋण की गारंटी दी हो। किराये की संपत्ति खरीदने या सुधारने के लिए उधार लिए गए पैसे पर ब्याज आम तौर पर कटौती योग्य है; मॉर्गेज का मूलधन नहीं (CRA: किराये की आय)।

CRA के पन्ने यह नहीं बताते कि जब संपत्ति के दो स्वामी हों पर ऋण में सिर्फ़ एक का नाम हो तो क्या होगा, या दोनों के नाम के ऋण का बँटवारा कैसे हो। वे यह भी नहीं बताते कि कई स्वामियों में से एक के ऋण का ब्याज उस विवरण में कैसे बैठता है जिसे हर स्वामी पूरी संपत्ति के आँकड़ों से बनाता है। लाइन 9945 उन कटौती योग्य खर्चों के लिए है जो सह-स्वामी के हों और फ़ॉर्म में कहीं और न काटे गए हों, पर पन्ने यह नहीं कहते कि एक स्वामी के ऋण का ब्याज वहाँ आता है या साझा खर्चों में। दोनों में से कोई जगह मानकर न चलें; किसी भी स्वामी के फ़ाइल करने से पहले इसकी जाँच करवाएँ, क्योंकि एक ही ब्याज की कटौती दो बार नहीं हो सकती। ब्याज के नियमों के लिए निवेश और किराये के लिए उधार लिए पैसे पर ब्याज देखें।

अगर मेरा नाम सिर्फ़ टाइटल पर है तो?

जो किराये की संपत्ति का स्वामी है, वही आय रिपोर्ट करता है, इसलिए सिर्फ़ टाइटल पर नाम होने से कर शायद न बदले (CRA: किराये की आय)। जो व्यक्ति किसी और के एजेंट के तौर पर कानूनी टाइटल रखता है, वह बेयर ट्रस्टी (bare trustee) हो सकता है, और CRA के अनुसार बेयर ट्रस्ट की संपत्ति से आय, पूँजीगत लाभ और पूँजीगत हानि लाभकारी स्वामी के रिटर्न पर रिपोर्ट होती है। बेयर ट्रस्ट है या नहीं, यह निजी कानून के तहत तथ्यों और कानून का सवाल है, जिसे संबंधित लोगों को तय करना होता है (CRA: बेयर ट्रस्ट रिपोर्टिंग पर सवाल)।

रिपोर्ट करने योग्य बेयर ट्रस्ट को 31 दिसंबर 2026 को या उसके बाद खत्म होने वाले कर वर्षों के लिए Schedule 15 के साथ T3 रिटर्न फ़ाइल करना पड़ सकता है, जो वर्ष के अंत के 90 दिन के भीतर देय है (Income Tax Act, धारा 150); पहले के वर्षों के लिए CRA आम तौर पर बेयर ट्रस्ट से फ़ाइल करने को नहीं कहता। कानून कुछ व्यवस्थाओं को बाहर रखता है: जहाँ हर कानूनी स्वामी लाभार्थी हो और हर लाभार्थी कानूनी स्वामी हो, जैसे वे जीवनसाथी जो दोनों स्वामी हैं और दोनों टाइटल रखते हैं; संबंधित व्यक्ति जो ऐसी अचल संपत्ति रखते हैं जो नामित होने पर किसी कानूनी स्वामी का मुख्य निवास होती; और वह व्यक्ति जो ऐसा घर अपने जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर के इस्तेमाल के लिए रखता है। जो संपत्ति पूरे साल किरायेदारों को दी गई हो और जिसमें साल में कभी कोई स्वामी, जीवनसाथी या बच्चा न रहा हो, वह इस शर्त पर शायद खरी न उतरे; जिसमें परिवार साल के कुछ समय रहा हो, वह उतर सकती है (CRA: बेयर ट्रस्ट रिपोर्टिंग पर सवाल; CRA: किराये की आय)। बच्चे की किराये की संपत्ति में सिर्फ़ टाइटल पर नाम रखने वाले माता-पिता को बेयर ट्रस्ट के सवाल का जवाब चाहिए। परिवार को संपत्ति हस्तांतरित करना देखें।

साल के बीच स्वामित्व बदलने पर प्रतिशत का क्या होगा?

रिपोर्ट किया गया प्रतिशत हर साल वही रहना चाहिए, जब तक स्वामित्व न बदले (CRA: किराये की आय)। CRA के पन्ने यह नहीं समझाते कि जिस साल बदलाव बीच में हो, उस साल को कैसे बाँटें, इसलिए फ़ाइल करने से पहले तारीखें और तरीका जँचवा लें; दोनों रिटर्न में एक जैसी तारीखें और प्रतिशत दिखने चाहिए।

प्रतिशत बदलने का आम तौर पर मतलब है कि किसी ने संपत्ति का कुछ हिस्सा दिया या बेचा। यह एक अलग घटना है, जिस पर अपना कर या पूँजीगत लागत भत्ते की वसूली (recapture) लग सकती है; यह इस पर निर्भर करता है कि दूसरा स्वामी कौन है और हस्तांतरण कैसे हुआ। परिवार को संपत्ति हस्तांतरित करना और किराये की संपत्ति बेचना देखें।

सह-स्वामियों के साथ CCA, मूल्यह्रास की वसूली और निजी इस्तेमाल कैसे काम करते हैं?

हर सह-स्वामी पूँजीगत लागत भत्ता (CCA), मूल्यह्रास की वसूली (recapture) और टर्मिनल लॉस (terminal loss) में सिर्फ़ अपना हिस्सा लिखता है, जो लागत में उसके अपने हिस्से पर निकाला जाता है। खर्चों का निजी हिस्सा अलग है: वह सभी सह-स्वामियों का कुल आँकड़ा होता है (CRA: Form T776; CRA: Form T776 भरना)।

CCA हर करदाता का अपना दावा है: नियम "करदाता जो राशि दावा करना चाहे" की अनुमति देते हैं, जो वर्ग की सीमा तक होती है (Income Tax Regulations, धारा 1100), इसलिए आम सह-स्वामित्व में स्वामियों के दावे और बचे हुए शेष अलग-अलग हो सकते हैं। किसी दूसरे स्वामी का दावा या बाद की वसूली प्रतिशत से न बाँटें। साझेदारी आय बाँटने से पहले अपनी संपत्ति पर CCA खुद निकालती है। पूँजीगत लागत भत्ता और क्या किराये की संपत्ति पर CCA का दावा करना चाहिए देखें। क्योंकि निजी हिस्से में सभी सह-स्वामी आते हैं, किसी एक स्वामी का निजी इस्तेमाल, जैसे किसी यूनिट में रिश्तेदार का रहना, हर रिटर्न में एक जैसा दिखना चाहिए; बेसमेंट सुइट किराये पर देना देखें।

हर रिटर्न मेल खाए, इसके लिए सह-स्वामियों को क्या रखना चाहिए?

किराये और खर्चों का विस्तृत रिकॉर्ड, आम तौर पर कर वर्ष के अंत से छह साल तक, जिसे रिटर्न के साथ नहीं भेजा जाता (CRA: किराये की आय)। पूरी संपत्ति का एक ही रिकॉर्ड रखें, हर स्वामी का अलग नहीं; हर रिटर्न उन्हीं कुल आँकड़ों से शुरू होता है। सह-स्वामियों के लिए:

CRA के पन्ने यह नहीं बताते कि स्वामियों के बीच असमान रूप से चुकाए गए खर्चों को कैसे माना जाए। चुकाने वाले के आधार पर कोई नियम न मान लें; फ़ाइल करने से पहले इसकी जाँच करवाएँ। किराये की हानि के लिए किराये की हानि और CRA की समीक्षा देखें।

उदाहरण

ये उदाहरण सिर्फ़ समझाने के लिए हैं। आँकड़े कनाडाई डॉलर में हैं, और CCA शामिल नहीं किया गया है।

जीवनसाथी बराबर हिस्से में कॉन्डो के स्वामी हैं

किराया C$24,000 है और खर्च C$16,000 हैं, इसलिए शुद्ध किराया C$8,000 है। हर जीवनसाथी अपने T776 पर C$24,000 किराया और C$16,000 खर्च लिखता है। दोनों के यहाँ लाइन 9369 C$8,000 है, और हर कोई उसका आधा, C$4,000, रिपोर्ट करता है। यह मान लिया गया है कि हर जीवनसाथी ने अपने आधे हिस्से का भुगतान खुद किया। अगर एक जीवनसाथी ने दूसरे के हिस्से का पैसा दिया, तो उस आधे हिस्से की आय भुगतान करने वाले जीवनसाथी को वापस मानी जा सकती है (धारा 74.1)।

माता-पिता और वयस्क बच्चा असमान हिस्सों में डुप्लेक्स के स्वामी हैं

माता-पिता के पास 70 प्रतिशत और बच्चे के पास 30 प्रतिशत स्वामित्व है। CCA से पहले शुद्ध किराया C$10,000 है, इसलिए माता-पिता C$7,000 और बच्चा C$3,000 रिपोर्ट करता है। दोनों पूरी संपत्ति के एक ही किराये और खर्च से शुरू करते हैं। हिस्से स्वामित्व के अनुसार चलते हैं; CRA के पन्ने उन्हें इस बात से नहीं जोड़ते कि मॉर्गेज की किस्तें कौन भरता है। यह मान लिया गया है कि हर स्वामी ने अपने हिस्से का भुगतान खुद किया; अगर माता-पिता ने बच्चे को पैसा उधार दिया, तो ऊपर वाला ऋण नियम लागू हो सकता है। माता-पिता के ऋण का ब्याज कहाँ जाएगा, यह किसी के भी फ़ाइल करने से पहले जाँचना होगा।

बच्चे का नाम सिर्फ़ टाइटल पर है

माता-पिता मॉर्गेज में मदद के लिए वयस्क बच्चे को टाइटल पर जोड़ते हैं, पर बच्चे का कोई असली हिस्सा नहीं है। शुद्ध किराया C$8,000 है। अगर असली हिस्सा सिर्फ़ माता-पिता का है, तो माता-पिता C$8,000 रिपोर्ट करेंगे, और टाइटल पर बच्चे का नाम इसे शायद न बदले। बच्चे के पास हिस्सा है या नहीं, यह तथ्य का सवाल है। अगर व्यवस्था रिपोर्ट करने योग्य बेयर ट्रस्ट है, तो 2026 कर वर्ष के लिए T3 रिटर्न और Schedule 15 देय हो सकते हैं।

क्या आपकी स्थिति अलग है?

• हिस्से बराबर नहीं हैं, एक स्वामी ने दूसरे के हिस्से का भुगतान किया, किसी का नाम सिर्फ़ टाइटल पर है, मॉर्गेज या किराये का खाता एक ही नाम पर है, या आप सालों से बिना आधार के किराया आधा-आधा बाँट रहे हैं: हर स्वामी का असली हिस्सा क्या है, पहले फ़ाइल किए गए सालों में क्या लिखा होना चाहिए, और साझेदारी, ट्रस्ट या एट्रिब्यूशन का मुद्दा है या नहीं, ये सब विवेक के फ़ैसले हैं। डीड, ऋण के कागज़ात और बैंक रिकॉर्ड साथ लेकर व्यक्तिगत कर सहायता लें।
• साल के बीच में स्वामित्व बदला, एक स्वामी ने ज़्यादा खर्च चुकाया, या किसी स्वामी के ऋण के ब्याज को विवरण में जगह चाहिए: CRA के पन्ने इनके लिए कोई नियम नहीं देते, इसलिए हर स्वामी का रिटर्न कैसा दिखे, यह विवेक का फ़ैसला है। डीड, ऋण के कागज़ात और भुगतान के रिकॉर्ड साथ लेकर व्यक्तिगत कर सहायता लें।
• आपने पिछले सालों में अलग बँटवारे पर फ़ाइल किया था: निर्धारण सूचना (Notice of Assessment) के बाद, CRA आपको राशियाँ सुधारने के लिए निर्धारित रिटर्न में बदलाव का अनुरोध करने देता है, और कर वर्ष के अंत से 10 कैलेंडर साल से ज़्यादा बाद किए गए अनुरोध पर रिफ़ंड जारी नहीं किया जा सकता (CRA: टैक्स रिटर्न में बदलाव)। दोनों स्वामियों के रिटर्न प्रभावित हो सकते हैं, इसलिए व्यक्तिगत कर सहायता देखें। रिटर्न से छूटी आय के लिए बिना रिपोर्ट की आय और स्वैच्छिक प्रकटीकरण देखें।
• आपने परिवार के किसी सदस्य को टाइटल पर जोड़ा, हिस्सा उपहार में दिया, या देने की योजना है: परिवार को संपत्ति हस्तांतरित करना देखें।
• स्वामी इसे व्यवसाय की तरह चलाते हैं, या संपत्ति कंपनी के पास है: जो कंपनी संपत्ति की स्वामी है, किराया वही रिपोर्ट करती है। साझेदारी या कंपनी और कंपनी में किराये की संपत्ति देखें।
• किराया और खर्च एक ही व्यक्ति के खाते से गुज़रते हैं और यह रिकॉर्ड बहुत कम है कि किसने क्या चुकाया: किराये के विवरण की खर्च लाइनें और बहीखाता सहायता देखें।
• आपने हिस्सा या पूरी संपत्ति बेची है या बेचेंगे: किराये की संपत्ति बेचना देखें।
• कोई स्वामी कनाडा के बाहर रहता है, या आप क्यूबेक का रिटर्न भरते हैं: अनिवासी स्वामी को दिए गए किराये पर आम तौर पर कुल किराये का 25% विथहोल्डिंग लगता है, और जिस भुगतानकर्ता को यह काटना था पर उसने नहीं काटा, वह इसके लिए ज़िम्मेदार है (धारा 215(1) और 215(6))। अनिवासी मकान मालिक और कनाडा में किराये की आय देखें, जिसमें क्यूबेक का फ़ॉर्म भी है।