Immeuble locatif en copropriété : qui déclare quoi (T776)

Chaque copropriétaire d'un immeuble locatif au Canada déclare-t-il sa part?

Oui, avec une nuance : chaque copropriétaire déclare le loyer brut de tout l'immeuble, mais seulement sa part du revenu net. L'ARC fonde cette part sur la propriété, et le pourcentage doit rester le même chaque année, sauf changement (ARC : revenus de location). Posséder un immeuble locatif avec une ou plusieurs personnes, y compris un conjoint ou un conjoint de fait, fait habituellement de vous des copropriétaires (ARC : propriété).

Le cas est simple quand les propriétaires sont des particuliers, que l'acte de propriété correspond à la réalité, que le prêt est au nom des propriétaires et que personne n'exploite l'immeuble comme une entreprise commune. Il ne l'est plus quand :

• les parts sont inégales, ou l'acte et l'argent ne concordent pas;
• un propriétaire a payé une partie ou la totalité de la part de l'autre;
• un nom figure seulement sur le titre de propriété, par exemple pour aider un proche à obtenir une hypothèque;
• l'hypothèque ou le compte de loyers est au nom d'une seule personne;
• les loyers sont partagés moitié-moitié depuis des années sans aucun fondement;
• la propriété a changé en cours d'année;
• un propriétaire vit hors du Canada;
• les propriétaires l'exploitent ensemble comme une entreprise, ou une société ou une fiducie est en cause.

Rassemblez l'acte de propriété, les relevés hypothécaires indiquant qui a emprunté, toute convention de copropriété ou de fiducie, le pourcentage de propriété de chacun, les relevés bancaires des loyers et un registre indiquant qui a payé chaque dépense. Si ces documents ne permettent pas de démontrer les parts, réglez d'abord ce point.

Chacun déclare-t-il tout le loyer ou la moitié sur le formulaire T776?

Tout le loyer et toutes les dépenses, pas la moitié. Seul le revenu net se partage selon la propriété. Chaque copropriétaire produit son propre formulaire T776, part des mêmes chiffres pour l'ensemble de l'immeuble, puis en prend sa part (ARC : revenus de location; ARC : remplir le formulaire T776; ARC : formulaire T776) :

La déclaration de chaque propriétaire part du même loyer, des mêmes dépenses et du même chiffre net, et la partie 2 indique les parts des autres propriétaires. Pour le reste du formulaire, voyez Revenus de location au Canada; pour la ligne où va chaque dépense, voyez Les lignes de dépenses de l'état des loyers.

Un immeuble locatif en copropriété est-il une société de personnes, et faut-il produire un formulaire T5013?

En général, non. L'ARC précise que posséder un immeuble locatif à plusieurs comme placement ne forme pas une société de personnes; il faut des personnes qui exploitent ensemble une entreprise dans le but de réaliser un profit (ARC : propriété). Les lois sur les sociétés de personnes des provinces et territoires de common law prévoient généralement que la propriété conjointe, la copropriété indivise ou la propriété partagée ne crée pas à elle seule une société de personnes. L'existence d'une société de personnes dépend à la fois des faits et du droit, et un enregistrement officiel ne prouve pas nécessairement qu'il y en a une. Le Code civil du Québec définit la société de personnes à sa façon; un copropriétaire au Québec doit donc considérer la question comme ouverte (Folio S4-F16-C1).

Le formulaire T776 demande aux copropriétaires de déterminer s'il existe une société de personnes avant de remplir la partie 1, et indique que des services supplémentaires, comme le ménage, la sécurité et les repas, peuvent révéler une entreprise (ARC : formulaire T776). Pour les séjours de courte durée et les services, voyez location à court terme : revenu de biens ou d'entreprise.

Si une société de personnes existe, elle ne produit un formulaire T5013 que dans certains cas : ses revenus plus ses dépenses dépassent 2 000 000 $ ou ses actifs au coût dépassent 5 000 000 $, elle est associée dans une autre société de personnes ou en compte une parmi ses associés, elle compte une société par actions ou une fiducie parmi ses associés, elle a investi dans des actions accréditives, ou l'ARC le demande par écrit; sinon, elle peut remettre ses états financiers à ses associés (ARC : T4068). Voyez Société de personnes ou société par actions et Première déclaration d'une société en nom collectif.

Le titre de propriété conjoint détermine-t-il ma part du revenu locatif net?

Votre part correspond à votre part de propriété (ARC : revenus de location). Les pages de l'ARC n'expliquent pas comment mesurer cette part, ni que la forme du titre, propriété conjointe ou copropriété indivise, la fixe. Un partage moitié-moitié n'est juste que si la part de chaque propriétaire est de la moitié. Comparez l'acte de propriété et toute convention avec ce que chacun a payé et reçu, et réglez tout écart avant de produire votre déclaration.

Peut-on partager le loyer autrement que selon la propriété, ou pour profiter d'une tranche d'imposition plus basse?

Les instructions de l'ARC lient la part à la propriété et ne décrivent aucune façon de choisir un autre partage par entente ou selon la tranche d'imposition (ARC : revenus de location).

Pour déplacer les loyers futurs vers une autre personne, il faut changer la propriété, ce qui est un don ou une vente d'une part; voyez Transférer un bien à des proches. Les règles d'attribution peuvent aussi laisser le revenu à la personne qui a donné ou prêté l'argent ou le bien, que la part ait été ajoutée plus tard ou payée à l'achat :

• Conjoint ou conjoint de fait : le revenu ou la perte provenant d'un bien transféré ou prêté à son conjoint ou conjoint de fait revient à la personne qui a fait le transfert, pour la partie de l'année où elle réside au Canada et où l'autre personne est son conjoint ou conjoint de fait (Loi de l'impôt sur le revenu, article 74.1). Quand un conjoint paie la moitié de l'autre, un titre de propriété égal n'entraîne donc pas toujours un partage égal de l'impôt. L'attribution du revenu de location cesse pour une période où les conjoints vivent séparés en raison de l'échec de leur union (article 74.5).
• Proche de moins de 18 ans : la même règle s'applique à un bien transféré ou prêté à une personne de moins de 18 ans qui a un lien de dépendance avec l'auteur du transfert, ou qui est sa nièce ou son neveu, pour toute année où elle a encore moins de 18 ans à la fin de l'année (article 74.1).
• Prêt d'un proche : un prêt ou une dette consenti par une personne ayant un lien de dépendance peut ramener le revenu au prêteur lorsque la réduction de l'impôt était l'une des principales raisons du prêt (article 56).

Des exceptions existent, chacune assortie de conditions strictes (article 74.5; article 56). Un transfert à la juste valeur marchande ne fonctionne que si ce qui a été payé valait au moins le bien et que toute dette contractée pour l'acheter porte un intérêt au moins égal au plus bas du taux prescrit et du taux sans lien de dépendance. Pour un transfert à un conjoint ou à un conjoint de fait, l'auteur du transfert doit aussi choisir, dans sa déclaration de l'année du transfert, de renoncer au roulement automatique. Un prêt fonctionne s'il porte au moins ce même taux le plus bas. Les intérêts doivent être payés dans les 30 jours suivant la fin de chaque année, et un paiement manqué peut faire perdre l'exception. Voyez Transférer un bien à des proches avant de compter sur l'une d'elles.

Quel nom figure sur l'hypothèque : qui déduit les intérêts?

L'ARC lie la déduction des intérêts au propriétaire à qui appartient le prêt. Elle précise que le propriétaire est le seul à pouvoir utiliser la dépense d'intérêts qui s'y rattache, même si quelqu'un d'autre s'est porté garant. Les intérêts sur l'argent emprunté pour acheter ou améliorer l'immeuble locatif sont généralement déductibles; le capital de l'hypothèque ne l'est pas (ARC : revenus de location).

Les pages de l'ARC ne disent pas ce qui se passe quand deux personnes sont propriétaires, mais qu'une seule figure sur le prêt, ni comment répartir un prêt au nom des deux. Elles n'expliquent pas non plus comment les intérêts d'un prêt détenu par un seul des propriétaires s'insèrent dans un état que chaque propriétaire bâtit à partir des chiffres de tout l'immeuble. La ligne 9945 couvre les dépenses déductibles d'un copropriétaire qui n'ont pas été déduites ailleurs sur le formulaire, mais les pages ne précisent pas si les intérêts du prêt d'un propriétaire vont là ou parmi les dépenses communes. Ne présumez aucun des deux emplacements; faites vérifier la question avant que l'un ou l'autre ne produise sa déclaration, car les mêmes intérêts ne peuvent pas être déduits deux fois. Pour les règles sur les intérêts, voyez Intérêts sur l'argent emprunté pour des placements et des immeubles locatifs.

Et si mon nom figure seulement sur le titre de propriété?

Celui qui possède l'immeuble locatif déclare le revenu; un nom inscrit seulement sur le titre de propriété ne déplace donc pas forcément l'impôt (ARC : revenus de location). Une personne qui détient le titre légal comme mandataire d'une autre peut être un fiduciaire nominal, et l'ARC précise que le revenu, les gains en capital et les pertes en capital provenant d'un bien détenu en fiducie nominale se déclarent dans la déclaration du bénéficiaire effectif. L'existence d'une fiducie nominale est une question de fait et de droit privé, à établir par les personnes concernées (ARC : questions sur la déclaration des fiducies nominales).

Une fiducie nominale visée par la déclaration peut exiger une déclaration T3 avec l'annexe 15 pour les années d'imposition se terminant le 31 décembre 2026 ou après, à produire dans les 90 jours suivant la fin de l'année (Loi de l'impôt sur le revenu, article 150); l'ARC n'exige généralement pas de déclaration des fiducies nominales pour les années antérieures. La loi exclut certains arrangements : ceux où chaque propriétaire légal est bénéficiaire et chaque bénéficiaire est propriétaire légal, comme des conjoints qui détiennent tous deux le bien et le titre; des particuliers liés qui détiennent un immeuble qui serait la résidence principale d'un propriétaire légal s'il était désigné pour l'année; et un particulier qui détient un tel logement pour l'usage de son conjoint ou conjoint de fait. Un immeuble loué à des locataires toute l'année, sans qu'un propriétaire, un conjoint ou un enfant y habite à quelque moment de l'année, est peu susceptible de répondre à ce critère; un immeuble où la famille a habité une partie de l'année pourrait le faire (ARC : questions sur la déclaration des fiducies nominales; ARC : revenus de location). Un parent dont le nom figure seulement sur le titre de l'immeuble locatif de son enfant doit répondre à la question de la fiducie nominale. Voyez Transférer un bien à des proches.

Que devient le pourcentage si la propriété change en cours d'année?

Le pourcentage déclaré doit rester le même chaque année, sauf si la propriété change (ARC : revenus de location). Les pages de l'ARC n'expliquent pas comment répartir une année où le pourcentage change en cours de route; faites donc vérifier les dates et la méthode avant de produire votre déclaration, car les deux déclarations doivent indiquer les mêmes dates et les mêmes pourcentages.

Un changement de pourcentage signifie habituellement que quelqu'un a donné ou vendu une partie de l'immeuble. C'est un événement distinct, qui peut entraîner son propre impôt ou une récupération de la déduction pour amortissement, selon l'identité de l'autre propriétaire et la façon dont le transfert est fait. Voyez Transférer un bien à des proches et Vendre un immeuble locatif.

Comment la DPA, la récupération et l'usage personnel fonctionnent-ils entre copropriétaires?

Chaque copropriétaire inscrit seulement sa propre part de la déduction pour amortissement (DPA), de la récupération et de la perte finale, calculée sur sa part du coût. La partie personnelle des dépenses fait exception : c'est le chiffre pour l'ensemble des copropriétaires (ARC : formulaire T776; ARC : remplir le formulaire T776).

La DPA est la déduction propre à chaque contribuable : le Règlement prévoit « le montant que le contribuable peut déduire » jusqu'à la limite de la catégorie (Règlement de l'impôt sur le revenu, article 1100); dans une copropriété ordinaire, les déductions des propriétaires et leurs soldes restants peuvent donc différer. Ne divisez pas la déduction d'un autre propriétaire, ni une récupération future, selon le pourcentage. Une société de personnes calcule la DPA sur ses propres biens avant de partager le revenu. Voyez Déduction pour amortissement et Faut-il demander la DPA sur un immeuble locatif. Comme la partie personnelle couvre l'ensemble des copropriétaires, l'usage personnel d'un propriétaire, par exemple un proche qui habite un logement, doit apparaître de la même façon dans chaque déclaration; voyez Louer un logement au sous-sol.

Que doivent conserver les copropriétaires pour que les déclarations concordent?

Des registres détaillés des loyers et des dépenses, généralement pendant six ans après la fin de l'année d'imposition, sans les joindre à la déclaration (ARC : revenus de location). Tenez un seul registre pour tout l'immeuble, et non un par propriétaire; chaque déclaration part des mêmes totaux. Pour les copropriétaires :

Les pages de l'ARC ne disent pas comment traiter des dépenses payées de façon inégale entre les propriétaires. Ne déduisez aucune règle de celui qui a payé; faites vérifier la question avant de produire. Pour une perte locative, voyez Pertes locatives et examen de l'ARC.

Exemple

Ces exemples sont illustratifs. Les montants sont en dollars canadiens, et la DPA est exclue.

Des conjoints possèdent un condo à parts égales

Le loyer est de 24 000 $ CA et les dépenses de 16 000 $ CA, donc le loyer net est de 8 000 $ CA. Chaque conjoint inscrit 24 000 $ CA de loyer et 16 000 $ CA de dépenses sur son propre formulaire T776. La ligne 9369 est de 8 000 $ CA pour les deux, et chacun déclare la moitié, soit 4 000 $ CA. Cela suppose que chaque conjoint a payé sa propre moitié. Si un conjoint a financé la moitié de l'autre, le revenu de cette moitié peut être attribué au conjoint qui a payé (article 74.1).

Un parent et son enfant adulte possèdent un duplex à parts inégales

Le parent détient 70 % et l'enfant 30 %. Le loyer net avant la DPA est de 10 000 $ CA, donc le parent déclare 7 000 $ CA et l'enfant 3 000 $ CA. Les deux partent du même loyer et des mêmes dépenses pour tout l'immeuble. Les parts suivent la propriété; les pages de l'ARC ne les lient pas à la personne qui fait les versements hypothécaires. Cela suppose que chaque propriétaire a payé sa part; si le parent a prêté l'argent à l'enfant, la règle sur les prêts vue plus haut peut s'appliquer. L'endroit où vont les intérêts du prêt du parent doit être vérifié avant que l'un ou l'autre ne produise sa déclaration.

Un enfant est inscrit seulement sur le titre

Un parent ajoute son enfant adulte au titre de propriété pour faciliter une hypothèque, mais l'enfant n'a aucune part réelle. Le loyer net est de 8 000 $ CA. Si le parent est la seule personne ayant une part réelle, c'est lui qui déclarerait les 8 000 $ CA, et le nom de l'enfant sur le titre ne déplace pas forcément ce revenu. Savoir si l'enfant détient une part est une question de fait. Si l'arrangement est une fiducie nominale visée par la déclaration, une déclaration T3 et l'annexe 15 pourraient être à produire pour l'année d'imposition 2026.

Votre situation est différente?

• Les parts sont inégales, un propriétaire a payé la part d'un autre, un nom figure seulement sur le titre, l'hypothèque ou le compte de loyers est au nom d'une seule personne, ou vous partagez le loyer moitié-moitié depuis des années sans fondement : la vraie part de chaque propriétaire, la façon dont les années déjà produites doivent se lire et la présence éventuelle d'une société de personnes, d'une fiducie ou d'une règle d'attribution relèvent du jugement. Obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers en vous munissant de l'acte de propriété, des documents de prêt et des relevés bancaires.
• La propriété a changé en cours d'année, un propriétaire a payé plus de dépenses, ou les intérêts du prêt d'un propriétaire doivent trouver leur place dans l'état : les pages de l'ARC ne fixent aucune règle pour ces cas, et la façon de remplir la déclaration de chaque propriétaire relève donc du jugement. Obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers en vous munissant de l'acte de propriété, des documents de prêt et des preuves de paiement.
• Vous avez produit des années passées selon un autre partage : après l'avis de cotisation, l'ARC vous permet de demander la modification d'une déclaration déjà cotisée pour corriger des montants, et aucun remboursement ne peut être versé pour une demande faite plus de 10 années civiles après la fin de l'année d'imposition (ARC : modifier une déclaration de revenus). Les déclarations des deux propriétaires peuvent être touchées; voyez donc l'aide en fiscalité des particuliers. Pour un revenu omis dans une déclaration, voyez revenus non déclarés et divulgation volontaire.
• Vous avez ajouté un proche au titre de propriété, donné une part ou prévoyez le faire : voyez Transférer un bien à des proches.
• Les propriétaires l'exploitent comme une entreprise, ou une société par actions détient l'immeuble : c'est la société qui possède l'immeuble qui déclare le loyer. Voyez Société de personnes ou société par actions et Immeuble locatif détenu par une société.
• Les loyers et les dépenses passent par le compte d'une seule personne, avec peu de traces de qui a payé : voyez Les lignes de dépenses de l'état des loyers et l'aide en tenue de livres.
• Vous avez vendu ou allez vendre une part ou l'immeuble : voyez Vendre un immeuble locatif.
• Un propriétaire vit hors du Canada, ou vous produisez une déclaration du Québec : le loyer versé à un propriétaire non-résident est généralement assujetti à une retenue de 25 % sur le loyer brut, et un payeur qui doit retenir cette somme et ne le fait pas en est responsable (paragraphes 215(1) et 215(6)). Voyez Propriétaires non-résidents et Revenus de location au Canada, qui traite du formulaire du Québec.