TPS/TVH sur Airbnb et les locations à court terme au Canada

La TPS/TVH est-elle facturée sur une location à court terme au Canada?

Les séjours de moins d'un mois sont taxables, mais un petit fournisseur n'a pas à s'inscrire ni à facturer la TPS/TVH tant que ses ventes taxables ne dépassent pas 30 000 $. La location d'une maison, d'un condo, d'un chalet ou d'une chambre à un client pour un séjour continu de moins d'un mois est taxable lorsqu'elle coûte plus de 20 $ par jour. L'hôte inscrit facture la taxe; la plateforme de réservation peut la percevoir pour un hôte non inscrit (ARC : hébergement de courte durée par l'intermédiaire d'une plateforme; ARC : Mémorandum 19-2-2).

Le critère est la durée du droit d'occupation continue du client, et non la fréquence des paiements du loyer. Un client qui loue pour un mois ou plus et paie chaque semaine reste un locataire de longue durée. La Loi compte un mois comme un mois civil (Loi d'interprétation, article 35), et le mémorandum de l'ARC ne donne aucun nombre de jours. Utilisez le début et la fin convenus du droit d'occupation du client; si une réservation frôle un mois, réglez les dates et le traitement fiscal avant de facturer (ARC : Mémorandum 19-2-2; Loi sur la taxe d'accise, annexe V, partie I, article 6).

Le cas n'est pas simple si :

• Vos séjours taxables sont près du seuil d'inscription, ou vous l'avez dépassé et vous vous êtes inscrit tard ou jamais.
• Vous mêlez séjours courts et locataires de longue durée, ou louez une chambre de votre propre maison.
• Presque tous les séjours durent moins de 60 jours; l'unité peut donc être traitée comme un hôtel.
• Vous avez demandé des crédits sur la propriété, prévoyez la vendre, ou l'avez achetée neuve avant que quiconque y habite.
• L'unité appartient à une société ou à une société de personnes, ou à plusieurs propriétaires.

À rassembler : les rapports de réservations et de versements de chaque plateforme et chaque réservation directe; les nuits et le prix par nuit de chaque séjour; la TPS/TVH indiquée sur les versements; votre numéro de TPS/TVH et sa date d'effet, le cas échéant; les factures d'achat et de rénovation; et si des crédits ont déjà été demandés sur ces factures.

Dois-je m'inscrire à la TPS/TVH comme hôte d'une location à court terme?

Un hôte de location à court terme n'a pas à s'inscrire à la TPS/TVH tant que ses ventes taxables, avec celles de ses associés, ne dépassent pas le seuil de petit fournisseur de 30 000 $. Un hôte qui reste à ce seuil ou en deçà dans chaque trimestre civil, et sur quatre trimestres civils de suite, est un petit fournisseur et n'a pas à s'inscrire ni à facturer la taxe (ARC : quand s'inscrire; Loi sur la taxe d'accise, art. 240).

Un petit fournisseur peut s'inscrire volontairement, ce qui entraîne l'obligation de facturer la taxe et le droit de demander des crédits. Cela peut aussi rendre taxable une vente ultérieure de la propriété; voyez la section sur la vente plus bas. Pour l'inscription volontaire, voyez quand s'inscrire à la TPS/TVH.

Qu'est-ce qui compte dans le seuil, et quand l'inscription commence-t-elle?

Comptez le montant que vous facturez pour les séjours taxables, avant toute déduction des frais d'hôte de la plateforme ou d'autres dépenses, avec vos autres ventes taxables et celles de vos associés. Les séjours pour lesquels une plateforme a perçu la taxe comptent quand même (Loi sur la taxe d'accise, art. 148; Loi sur la taxe d'accise, art. 211.13).

Le test utilise des trimestres civils qui commencent en janvier, avril, juillet et octobre, peu importe votre exercice. Une réservation compte lorsque le paiement devient exigible ou est payé, ce qui peut être avant le séjour (ARC : Mémorandum 2-2). Les frais de réservation ou d'administration que la plateforme facture au client pour son propre service sont une fourniture de la plateforme, et non vos ventes de location (Loi sur la taxe d'accise, art. 211.1).

Présentez votre demande dans les 29 jours suivant la date d'effet (ARC : quand s'inscrire).

Une plateforme de réservation perçoit-elle la TPS/TVH pour moi?

Une plateforme de réservation ne perçoit la TPS/TVH pour vous que si vous n'êtes pas inscrit. Une plateforme qui répond à la définition d'exploitant de plateforme d'hébergement de la Loi doit percevoir la taxe sur les séjours taxables des hôtes non inscrits. Une fois inscrit, vous facturez vous-même la taxe sur chaque séjour taxable, y compris les réservations par plateforme (ARC : hébergement de courte durée par l'intermédiaire d'une plateforme; Loi sur la taxe d'accise, art. 211.13).

Selon la Loi, l'exploitant est la partie qui contrôle ou fixe les éléments essentiels de la réservation; si personne ne le fait, c'est la partie qui perçoit le paiement du client et le remet à l'hôte. Un site qui ne fait que répertorier la propriété, ou qui ne fait que traiter le paiement, n'est pas un exploitant (Loi sur la taxe d'accise, art. 211.1). La question de savoir si une plateforme perçoit la taxe pour un client qui est inscrit à la TPS/TVH dépend de son régime : selon le régime simplifié de l'ARC, elle ne perçoit que pour les clients non inscrits, et selon le régime normal, pour tout client (ARC : hébergement de courte durée par l'intermédiaire d'une plateforme).

La perception par la plateforme ne retire pas les réservations du calcul de votre seuil. Une fois inscrit, vérifiez les paramètres de taxe de la plateforme pour que les clients ne soient pas taxés deux fois. Si un hôte donne à une plateforme une déclaration fausse qui influe sur son obligation de percevoir, l'hôte et la plateforme peuvent être solidairement responsables de la taxe qui en résulte (Loi sur la taxe d'accise, art. 211.13).

Tenez un registre pour chaque réservation, afin que le calcul du seuil, les relevés de la plateforme et votre déclaration concordent :

Si les versements ne correspondent pas à ces registres, reconstituez les trimestres avant de vous inscrire ou de produire une déclaration.

Quel taux de TPS/TVH s'applique à une location à court terme dans ma province?

Le taux suit la province où se trouve la propriété, et non celle où l'hôte ou le client habite (ARC : hébergement de courte durée par l'intermédiaire d'une plateforme).

Au Québec, Revenu Québec, l'agence fiscale du Québec, administre généralement la TPS/TVH; voyez la dernière section. Les taxes de vente provinciales, la TVQ du Québec et les redevances locales sur l'hébergement sont distinctes et ne figurent pas dans ce tableau. Vérifiez votre province dans la taxe de vente provinciale.

Puis-je demander des crédits de taxe sur les intrants pour l'ameublement, le ménage et les réparations?

Une fois inscrit, un hôte peut demander des crédits de taxe sur les intrants pour la part de chaque coût servant aux séjours taxables. Un inscrit récupère la TPS/TVH sur les coûts de ses activités commerciales au moyen de crédits de taxe sur les intrants, mais non sur les coûts d'usage personnel ni sur les coûts liés à des fournitures exonérées, comme le loyer de longue durée (ARC : crédits de taxe sur les intrants).

Conservez les factures qui indiquent le numéro de TPS/TVH du fournisseur et la taxe. Les crédits doivent généralement être demandés dans un délai de quatre ans (ARC : crédits de taxe sur les intrants).

Comment déclarer et verser la TPS/TVH que j'ai perçue?

Un hôte inscrit déduit les crédits de taxe sur les intrants de la TPS/TVH facturée sur les séjours, dans la déclaration de TPS/TVH; le résultat est la taxe nette, que vous versez à l'ARC, ou que vous demandez en remboursement si les crédits sont plus élevés. Vous détenez en fiducie la taxe que vous facturez jusqu'à ce que vous la versiez (ARC : RC4022). La taxe qu'une plateforme a perçue avant votre inscription n'était pas une taxe que vous avez facturée. Pour la déclaration elle-même, voyez la production de la déclaration de TPS/TVH et les crédits de taxe sur les intrants.

Et si je mêle séjours courts, locataires de longue durée ou une chambre de ma propre maison?

Un hôte inscrit ne facture la taxe que sur les séjours courts. Le loyer de longue durée d'un mois ou plus est exonéré, ne compte pas dans le seuil et ne donne droit à aucun crédit sur les coûts qui ne servent qu'à lui.

• Chambre dans votre propre maison : un séjour court dans une chambre est taxé comme tout autre séjour court. Ne demandez des crédits que pour la part louée de chaque coût, et conservez les superficies et les dates sur lesquelles repose votre répartition.
• Usage de type hôtelier : un hôtel, un motel, une auberge ou des lieux semblables ne sont pas un immeuble d'habitation lorsque 90 % ou plus de leurs séjours durent, ou devraient durer, moins de 60 jours. Son loyer est alors généralement taxable peu importe la durée du séjour, sauf s'il est de 20 $ par jour ou moins (ARC : Mémorandum 19-2-2). La Loi n'applique pas cette exclusion à une unité qu'un particulier possède et utilise principalement comme sa résidence ou celle d'un proche; un propriétaire qui est une société ou une société de personnes n'a pas cette exception (Loi sur la taxe d'accise, art. 123(1)).

Le mémorandum de l'ARC nomme les hôtels et les motels, et sa fiche sur les propriétés de vacances applique la même lecture de 90 % à la vente d'une unité qui n'est pas principalement la résidence du propriétaire, comme dans un groupe de location (ARC : GI-025). Ni l'un ni l'autre ne dit si un seul condo ou une seule maison loué presque uniquement pour des séjours courts est de type hôtelier pour son loyer. La question n'est pas réglée; ne présumez donc pas que les séjours d'un à deux mois sont exonérés.

Qu'arrive-t-il à la TPS/TVH quand je vends une propriété que j'ai utilisée comme location à court terme?

La vente d'une maison usagée par un propriétaire qui n'est pas un constructeur est généralement exonérée, mais elle est taxable lorsque des crédits ont été demandés sur elle ou lorsque l'ARC la traite comme une propriété de location à court terme. Les lignes ci-dessous montrent laquelle s'applique; vérifiez-les avant de mettre en vente.

Les lignes 3 à 5 sont la lecture de l'ARC. La Loi demande d'abord si la propriété est encore un immeuble d'habitation à la vente : la vente d'un tel immeuble par un non-constructeur est exonérée sauf si des crédits ont été demandés, et le critère d'utilisation dans une entreprise que la Loi applique à la vente d'un particulier ne s'applique pas à un immeuble d'habitation (Loi sur la taxe d'accise, annexe V, partie I, articles 2 et 9). Un usage principalement à court terme ne suffit donc peut-être pas à rendre la vente taxable, sauf si l'unité est de type hôtelier (voyez la section sur l'usage mixte) ou si des crédits ont été demandés. Confirmez le traitement de la vente avant de la mettre en vente.

Les trois dernières lignes viennent d'une fiche de renseignements de l'ARC sur les propriétés de vacances. Elle est rédigée pour les particuliers et ne traite pas des propriétés acquises par quelqu'un d'autre, comme une société. Elle ne donne aucun chiffre pour « principalement » à la troisième ligne, mais elle lit ce mot comme plus de 50 % dans ses critères de résidence et d'usage personnel, et le RC4022 fait de même; cette page applique donc cette lecture (ARC : RC4022). Son exemple examine l'usage dans l'année précédant la vente, alors que la Loi vérifie l'usage immédiatement avant le transfert. Si vous avez acheté l'unité neuve, avant que quiconque y habite, principalement pour la revendre, ou principalement pour la louer à une entreprise plutôt qu'à des clients pour leur propre hébergement, vous pouvez compter comme constructeur, et la règle de vente exonérée de la première ligne ne s'applique pas; un particulier qui a acheté en dehors d'une entreprise ou d'une affaire de caractère commercial n'est pas un constructeur (Loi sur la taxe d'accise, art. 123(1)). Emménager, ou cesser les locations, peut aussi déclencher la taxe. Un particulier inscrit qui commence à utiliser la propriété principalement pour un usage personnel est traité comme l'ayant vendue (Loi sur la taxe d'accise, art. 207). Un particulier qui prend un bien de type hôtelier pour un usage personnel doit la taxe sur sa juste valeur marchande, même si aucun crédit n'a été demandé (Loi sur la taxe d'accise, art. 190(2)). Transformer un bien de type hôtelier en location résidentielle ordinaire fait du propriétaire son constructeur, et le premier bail résidentiel peut déclencher la taxe sur sa juste valeur marchande (Loi sur la taxe d'accise, art. 190(1)).

Une vente taxable peut aussi vous permettre de récupérer la taxe d'achat et d'amélioration qui n'a jamais été récupérée : un crédit de taxe sur les intrants additionnel si vous êtes inscrit (Loi sur la taxe d'accise, art. 193), ou un remboursement si vous ne l'êtes pas, à demander dans les deux ans suivant le moment où le prix est devenu exigible ou a été payé (Loi sur la taxe d'accise, art. 257; ARC : code de motif 7). Pour savoir qui perçoit la taxe sur une vente taxable, voyez la TPS/TVH sur les immeubles résidentiels. L'impôt sur le revenu sur le gain est distinct : voyez la vente d'un immeuble locatif.

À rassembler : l'état des rajustements de l'achat, les factures de rénovation et les crédits demandés dans chaque déclaration, votre date d'inscription, et les nuits louées par rapport aux nuits d'usage personnel pour chaque année.

Et si j'ai dépassé le seuil sans jamais m'inscrire?

La taxe est quand même due à partir de la date d'effet, même si aucun client n'a été facturé. L'ARC précise que si vous deviez facturer la TPS/TVH et ne l'avez pas fait, vous en restez responsable, et elle va dans la déclaration de la période où elle aurait dû être facturée (ARC : RC4022; Loi sur la taxe d'accise, art. 221).

Reconstituez les séjours taxables par trimestre civil à partir des rapports de versements et des réservations directes, repérez la première réservation qui vous a fait dépasser le seuil, et gardez les réservations directes et celles de la plateforme séparées. Les indications publiées par l'ARC n'expliquent pas comment la taxe qu'une plateforme a déjà perçue est rapprochée une fois qu'une inscription tardive prend effet.

Les étapes pour s'inscrire, demander une date d'effet antérieure et produire sont dans quand s'inscrire à la TPS/TVH. Pour les intérêts et les pénalités, voyez pénalités, intérêts et allègement et la pénalité pour production tardive de la TPS/TVH. Si vous songez à vous manifester avant tout contact de l'ARC, voyez examens, vérifications et divulgation volontaire.

Exemple

Tous les montants sont en dollars canadiens et illustrent les règles ci-dessus.

Sous le seuil en Ontario

Une hôte sans numéro de TPS/TVH réserve des séjours taxables de 3 000, 6 000, 10 000 et 3 000 dans quatre trimestres civils consécutifs, soit 22 000 en tout. Aucun trimestre, ni aucun ensemble de quatre trimestres, ne dépasse le seuil; elle ne s'inscrit donc pas et ne facture aucune taxe sur ses réservations directes. Pour les séjours réservés par une plateforme qui répond aux règles d'exploitant, la plateforme ajoute la TVH à 13 % et la verse. Ses 22 000 comptent quand même dans le seuil.

Si le trimestre suivant ajoute 12 000, les quatre derniers trimestres sont 6 000 + 10 000 + 3 000 + 12 000 = 31 000. Aucun trimestre pris seul n'a dépassé le seuil, mais le total des quatre trimestres l'a dépassé; elle cesse donc d'être petit fournisseur à la fin du mois suivant ce trimestre et s'inscrit au plus tard à sa première fourniture après cela.

Dépasser le seuil en un trimestre en Alberta

Une hôte qui possède deux condos n'avait aucune réservation taxable avant juillet et a encaissé 27 000 au trimestre de juillet à septembre à la mi-août. Une réservation directe de 5 000, payée le 20 août, porte le trimestre de juillet à septembre à 32 000. Cette réservation est la fourniture qui lui a fait dépasser le seuil; son inscription prend donc effet au plus tard le 20 août et elle y facture 5 % de TPS, soit 250. Elle présente sa demande dans les 29 jours suivant la date d'effet et facture ensuite elle-même la TPS sur chaque séjour taxable, y compris les réservations par plateforme.

Vendre un condo de l'Ontario après avoir demandé des crédits

Une propriétaire inscrite qui loue un condo pour des séjours courts a demandé des crédits sur une rénovation de 80 000. Elle le vend 700 000 avant taxe. La vente est taxable selon la règle des crédits, parce que des crédits ont été demandés sur une amélioration; la TVH à 13 % sur le prix est de 91 000. Elle peut peut-être demander un crédit additionnel pour la taxe d'achat jamais récupérée. Si aucun crédit n'avait été demandé, la vente ne serait exonérée que si aucune des autres situations du tableau de la vente ne s'appliquait, comme l'usage principalement en location à court terme.

Votre situation est différente?

• Vous avez dépassé le seuil ou en êtes près, vous vous êtes inscrit tard, ou jamais : les ventes trimestre par trimestre, la date d'effet, les productions en retard et la taxe perçue par la plateforme doivent concorder. Rassemblez d'abord les rapports de versements; la remise à niveau des livres est traitée sur la page de tenue de livres. Voyez aussi quand s'inscrire à la TPS/TVH, les déclarations de TPS/TVH non produites et la TPS/TVH facturée avant l'inscription.
• Vous vendez une unité sur laquelle vous avez demandé des crédits, ou louée principalement pour des séjours courts : le caractère taxable de la vente dépend de l'historique des crédits, du fait que l'unité soit un immeuble d'habitation et de son usage à la vente; rassemblez donc les registres ci-dessus avant de la mettre en vente. Voyez la TPS/TVH sur les immeubles résidentiels, la vente d'un immeuble locatif et la page de tenue de livres pour les registres qui s'y rattachent.
• Vous êtes propriétaire par l'intermédiaire d'une société ou d'une société de personnes, ou vous partagez l'unité avec d'autres, par exemple deux membres de la famille sur un même titre : le seuil est vérifié à l'égard de la personne qui fait les fournitures, avec ses associés; savoir qui elle est change donc la réponse. Une société de personnes et chaque associé commandité sont solidairement responsables de sa TPS/TVH (Loi sur la taxe d'accise, art. 272.1), et les administrateurs d'une société peuvent être cotisés pour la taxe nette non versée jusqu'à deux ans après leur départ (Loi sur la taxe d'accise, art. 323). Rassemblez les documents de propriété; la page de tenue de livres présente le travail sur les registres.
• Vous habitez hors du Canada, ou un gestionnaire reçoit les paiements des clients : qui fait la vente, et qui s'inscrit, dépend de l'entente. Rassemblez le contrat de gestion et les rapports de versements.
• Vous craignez que la plateforme déclare votre revenu à l'ARC : voyez la déclaration des plateformes numériques à l'ARC.
• Vous avez payé de la TPS/TVH sur des frais de démarrage avant de vous inscrire : voyez demander la TPS/TVH payée avant l'inscription.
• Votre propriété ou votre entreprise est au Québec, en Colombie-Britannique, en Saskatchewan ou au Manitoba : ces provinces ont des taxes de vente distinctes, traitées dans la taxe de vente provinciale. Au Québec, Revenu Québec administre généralement la TPS/TVH, et une entreprise qui y est physiquement située s'inscrit et produit auprès de lui, et non de l'ARC (ARC : RC4022).
• Vous devez savoir où va le loyer dans votre déclaration de revenus : voyez T776 ou T2125 pour les locations à court terme et le revenu de location.
• Vous cessez les locations : voyez fermer un compte de TPS/TVH.