캐나다 Airbnb·단기 임대의 GST/HST 부과와 등록

캐나다의 단기 임대에도 GST/HST가 부과되나요?

1개월 미만의 단기 숙박은 과세 대상이지만, 소규모 공급자는 과세 매출이 $30,000를 넘기 전까지 등록하거나 GST/HST를 부과하지 않아도 됩니다. 주택, 콘도, 별장, 방을 손님에게 1개월 미만 연속으로 빌려주고 하루 $20를 넘는 요금을 받으면 과세됩니다. 등록한 호스트는 직접 세금을 부과하며, 등록하지 않은 호스트에 대해서는 예약 플랫폼이 세금을 징수할 수 있습니다(CRA: 플랫폼을 통한 단기 숙박; CRA: Memorandum 19-2-2).

기준은 손님이 연속해서 거주할 수 있는 권리의 기간이며, 임대료를 얼마나 자주 내는지가 아닙니다. 한 달 이상 빌리고 매주 임대료를 내는 손님도 장기 세입자입니다. 법은 한 달을 역월로 셉니다(Interpretation Act, 제35조). CRA의 메모는 일수를 정해 두지 않았습니다. 손님이 거주할 수 있는 권리의 합의된 시작일과 종료일을 기준으로 삼고, 예약이 한 달 가까이 되면 청구서를 발행하기 전에 날짜와 과세 여부를 확정하세요(CRA: Memorandum 19-2-2; ETA Schedule V, Part I, 제6조).

다음과 같은 경우는 간단하지 않습니다.

• 과세 숙박이 등록 한도에 가깝거나, 이미 넘었는데 늦게 등록했거나 아예 등록하지 않았습니다.
• 단기 숙박과 장기 세입자를 함께 받거나, 본인이 사는 집의 방을 빌려줍니다.
• 거의 모든 숙박이 60일 미만이어서 그 유닛이 호텔처럼 취급될 수 있습니다.
• 그 부동산에 공제를 청구했거나, 팔 계획이 있거나, 아무도 살지 않은 신축을 샀습니다.
• 유닛을 법인이나 파트너십 명의로 보유하거나 여러 명이 공동으로 소유합니다.

준비할 자료: 모든 플랫폼과 직접 예약의 예약 및 정산 보고서, 숙박별 숙박 일수와 하룻밤 요금, 정산금에 표시된 GST/HST, 있다면 GST/HST 번호와 효력 발생일, 구입 및 리모델링 청구서, 그 비용에 공제를 청구한 적이 있는지 여부.

단기 임대 호스트는 GST/HST를 등록해야 하나요?

단기 임대 호스트는 특수관계 사업자(associate)의 매출을 합산한 과세 매출이 소규모 공급자 한도인 $30,000를 넘기 전까지 GST/HST를 등록하지 않아도 됩니다. 어느 역분기에도, 그리고 연속된 네 역분기 합계에서도 이 한도 이하인 호스트는 소규모 공급자이며 등록하거나 세금을 부과하지 않아도 됩니다(CRA: 등록 시점; ETA 제240조).

소규모 공급자는 자발적으로 등록할 수 있으며, 그러면 세금을 부과할 의무와 공제를 청구할 권리가 생깁니다. 또한 나중에 부동산을 팔 때 과세 대상이 될 수도 있습니다. 아래 매각 항목을 참고하세요. 자발적 등록은 GST/HST 등록 시점을 참고하세요.

한도에는 무엇이 포함되고, 등록은 언제부터 효력이 생기나요?

플랫폼 호스트 수수료나 다른 비용을 빼기 전에 과세 숙박에 대해 청구한 금액을, 다른 과세 매출 및 특수관계 사업자의 매출과 합산해 계산하세요. 플랫폼이 세금을 징수한 숙박도 포함됩니다(ETA 제148조; ETA 제211.13조).

이 판단은 회계연도와 관계없이 1월, 4월, 7월, 10월에 시작하는 역분기로 합니다. 예약은 대금 지급 기한이 되거나 대금이 지급된 때 포함되며, 이는 숙박 전일 수 있습니다(CRA: Memorandum 2-2). 플랫폼이 자체 서비스에 대해 손님에게 청구하는 예약 수수료나 관리 수수료는 플랫폼의 공급이며 호스트의 임대 매출이 아닙니다(ETA 제211.1조).

효력 발생일부터 29일 안에 신청하세요(CRA: 등록 시점).

예약 플랫폼이 GST/HST를 대신 징수하나요?

예약 플랫폼은 호스트가 등록하지 않은 경우에만 GST/HST를 대신 징수합니다. 법의 숙박 플랫폼 운영자(accommodation platform operator) 정의에 해당하는 플랫폼은 등록하지 않은 호스트의 과세 숙박에 대해 세금을 징수해야 합니다. 등록한 뒤에는 플랫폼 예약을 포함한 모든 과세 숙박에 대해 직접 세금을 부과합니다(CRA: 플랫폼을 통한 단기 숙박; ETA 제211.13조).

법상 운영자는 예약의 핵심 요소를 통제하거나 정하는 주체입니다. 그런 주체가 없으면 손님의 대금을 받아 호스트에게 전달하는 주체가 운영자입니다. 부동산을 목록에만 올리거나 결제만 처리하는 사이트는 운영자가 아닙니다(ETA 제211.1조). 손님이 GST/HST 등록 사업자인 경우 플랫폼이 세금을 징수하는지는 그 플랫폼의 방식에 따라 다릅니다. CRA의 간소화 방식에서는 등록하지 않은 손님에 대해서만 징수하고, 일반 방식에서는 모든 손님에 대해 징수합니다(CRA: 플랫폼을 통한 단기 숙박).

플랫폼이 세금을 징수해도 그 예약이 한도 계산에서 빠지지는 않습니다. 등록한 뒤에는 손님에게 세금이 이중으로 부과되지 않도록 플랫폼의 세금 설정을 확인하세요. 호스트가 플랫폼의 징수 의무에 영향을 주는 허위 진술을 플랫폼에 하면, 호스트와 플랫폼이 그로 인해 생긴 세금에 대해 공동으로 책임질 수 있습니다(ETA 제211.13조).

한도 계산, 플랫폼 명세서, 신고서가 서로 맞도록 예약마다 기록을 남기세요.

정산금이 이 기록과 맞지 않으면 등록하거나 신고하기 전에 분기별 기록을 다시 만드세요.

내가 있는 주의 단기 임대에는 GST/HST 세율이 얼마인가요?

세율은 호스트나 손님이 사는 곳이 아니라 부동산이 있는 주를 따릅니다(CRA: 플랫폼을 통한 단기 숙박).

퀘벡 주에서는 Revenu Québec(퀘벡 주 국세청)이 일반적으로 GST/HST를 관리합니다. 마지막 항목을 참고하세요. 주 판매세, 퀘벡 주 QST, 지역 숙박세는 별도이며 이 표에 없습니다. 본인이 있는 주는 주 판매세에서 확인하세요.

가구, 청소, 수리 비용에 대해 매입세액공제를 받을 수 있나요?

등록한 호스트는 각 비용 중 과세 숙박에 쓴 부분에 대해 매입세액공제를 청구할 수 있습니다. 등록 사업자는 상업 활동 비용의 GST/HST를 매입세액공제로 돌려받지만, 개인 용도 비용이나 장기 임대료 같은 면세 공급을 위한 비용은 돌려받지 못합니다(CRA: 매입세액공제).

공급업체의 GST/HST 번호와 세금이 표시된 청구서를 보관하세요. 공제는 보통 4년 안에 청구해야 합니다(CRA: 매입세액공제).

징수한 GST/HST는 어떻게 신고하고 납부하나요?

등록한 호스트는 GST/HST 신고서에서 숙박에 부과한 GST/HST에서 매입세액공제를 뺍니다. 그 결과가 순세액이며, CRA에 납부하거나 공제가 더 크면 환급을 청구합니다. 부과한 세금은 CRA에 보낼 때까지 신탁 자산으로 보관합니다(CRA: RC4022). 등록하기 전에 플랫폼이 징수한 세금은 본인이 부과한 세금이 아닙니다. 신고서 작성은 GST/HST 신고와 매입세액공제를 참고하세요.

단기 숙박, 장기 세입자, 본인 집의 방을 함께 운영하면 어떻게 되나요?

등록한 호스트는 단기 숙박에만 세금을 부과합니다. 1개월 이상의 장기 임대료는 면세이고, 한도 계산에 포함되지 않으며, 그것에만 쓴 비용에는 공제가 없습니다.

• 본인 집의 방: 방의 단기 숙박도 다른 단기 숙박과 똑같이 과세됩니다. 각 비용 중 빌려준 비율에 대해서만 공제를 청구하고, 배분의 근거가 되는 면적과 날짜를 보관하세요.
• 호텔형 사용: 호텔, 모텔, 여관 또는 비슷한 시설은 숙박의 90% 이상이 60일 미만이거나 그렇게 될 것으로 예상되면 주거용 건물(residential complex)이 아닙니다. 이 경우 하루 $20 이하가 아니라면 숙박 기간과 관계없이 임대료는 보통 과세됩니다(CRA: Memorandum 19-2-2). 법은 개인이 소유하며 주로 본인이나 친척의 집으로 쓰는 유닛에는 이 제외 규정을 적용하지 않습니다. 법인이나 파트너십 소유주에게는 그런 예외가 없습니다(ETA 제123조 제1항).

CRA의 메모는 호텔과 모텔을 명시하며, 휴양용 부동산 안내서는 임대 풀(rental pool)처럼 주로 소유주의 집이 아닌 유닛을 팔 때도 같은 90% 기준을 적용합니다(CRA: GI-025). 어느 쪽도 거의 단기 숙박으로만 임대하는 콘도나 주택 한 채가 임대료 측면에서 호텔형인지는 밝히지 않습니다. 이는 확정되지 않았으므로 한두 달 숙박은 면세라고 단정하지 마세요.

단기 임대로 쓰던 부동산을 팔면 GST/HST는 어떻게 되나요?

건축업자가 아닌 소유주가 쓰던 주택을 파는 것은 보통 면세입니다. 그러나 그 부동산에 공제를 청구했거나 CRA가 단기 임대 부동산으로 보면 과세됩니다. 아래 표에서 어느 쪽인지 확인하고, 매물로 내놓기 전에 점검하세요.

3번째부터 5번째 행은 CRA의 해석입니다. 법은 먼저 매각 시점에 그 부동산이 여전히 주거용 건물인지 묻습니다. 건축업자가 아닌 사람이 주거용 건물을 파는 것은 공제를 청구하지 않았다면 면세이며, 개인의 매각에 대한 법의 사업 사용 기준은 주거용 건물에 적용되지 않습니다(ETA Schedule V, Part I, 제2조 및 제9조). 따라서 유닛이 호텔형이거나(복합 용도 항목 참고) 공제를 청구하지 않았다면, 주로 단기 임대에 썼다는 사실만으로는 매각이 과세되지 않을 수 있습니다. 매물로 내놓기 전에 매각의 과세 여부를 확인하세요.

마지막 세 행은 휴양용 부동산에 관한 CRA 안내서에서 나온 것입니다. 이 안내서는 개인을 대상으로 쓰였으며 법인 같은 다른 취득자의 부동산은 다루지 않습니다. 세 번째 행의 "주로(primarily)"에 대한 수치는 제시하지 않지만, 거주 및 개인 용도 판단에서 이 말을 50%를 넘는 것으로 읽으며 RC4022도 같으므로, 이 글은 그 해석을 따릅니다(CRA: RC4022). 안내서의 예시는 매각 전 해의 사용을 보지만, 법은 양도 직전의 사용을 기준으로 합니다. 아무도 살지 않은 신축을 샀거나, 주로 되팔려고 샀거나, 손님의 숙박이 아니라 주로 사업체에 임대하려고 샀다면 건축업자(builder)에 해당할 수 있고, 첫 번째 행의 면세 매각 규정은 적용되지 않습니다. 사업이나 상거래 성격의 사업 활동(adventure in the nature of trade) 밖에서 산 개인은 건축업자가 아닙니다(ETA 제123조 제1항). 입주하거나 임대를 중단하는 것도 세금 문제를 일으킬 수 있습니다. 등록한 개인이 부동산을 주로 개인 용도로 쓰기 시작하면 그 부동산을 판 것으로 봅니다(ETA 제207조). 개인이 호텔형 부동산을 개인 용도로 전환하면 공제를 청구하지 않았더라도 공정 시장 가치에 대한 세금을 내야 합니다(ETA 제190조 제2항). 호텔형 부동산을 일반 주거용 임대로 바꾸면 소유주가 건축업자가 되며, 첫 주거용 임대 계약 때 공정 시장 가치에 대한 세금이 발생할 수 있습니다(ETA 제190조 제1항).

과세 매각에서는 돌려받지 못한 구입 및 개선 공사의 세금을 회수할 수도 있습니다. 등록 사업자라면 추가 매입세액공제(ETA 제193조), 등록하지 않았다면 환급입니다. 환급은 대금 지급 기한이 되거나 대금을 받은 날부터 2년 안에 신청해야 합니다(ETA 제257조; CRA: 사유 코드 7). 과세 매각에서 누가 세금을 징수하는지는 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하세요. 매각 차익에 대한 소득세는 별개입니다. 임대 부동산 매각을 참고하세요.

준비할 자료: 구입 시 정산 명세서(statement of adjustments), 리모델링 청구서, 각 신고서에서 청구한 공제, 등록일, 해마다 임대한 박수와 개인 용도로 쓴 박수.

한도를 넘었는데 등록하지 않았다면 어떻게 되나요?

손님에게 세금을 부과하지 않았더라도 효력 발생일부터 세금은 여전히 내야 합니다. CRA는 GST/HST를 부과해야 했는데 부과하지 않았더라도 그 세금에 대한 책임은 남으며, 세금을 부과했어야 하는 기간의 신고서에 넣는다고 설명합니다(CRA: RC4022; ETA 제221조).

정산 보고서와 직접 예약 내역으로 역분기별 과세 숙박을 다시 정리하고, 한도를 넘게 만든 첫 예약을 찾고, 직접 예약과 플랫폼 예약을 구분해 두세요. 늦은 등록이 발효된 뒤 플랫폼이 이미 징수한 세금을 어떻게 정산하는지는 CRA가 공개한 안내에 나와 있지 않습니다.

등록 절차, 더 이른 효력 발생일 요청, 신고는 GST/HST 등록 시점에 있습니다. 이자와 가산세는 가산세, 이자, 구제와 GST/HST 지연 제출 가산세를 참고하세요. CRA의 연락을 받기 전에 먼저 신고하려고 한다면 검토, 세무조사, 자발적 신고를 참고하세요.

예시

모든 금액은 캐나다 달러이며 위의 규정을 설명하기 위한 것입니다.

온타리오 주에서 한도 아래인 경우

GST/HST 번호가 없는 한 호스트가 연속된 네 역분기에 과세 숙박 3,000, 6,000, 10,000, 3,000을 예약해 합계가 22,000입니다. 어느 분기도, 네 분기 합계도 한도를 넘지 않으므로 이 호스트는 등록하지 않으며 직접 예약에는 세금을 부과하지 않습니다. 운영자 요건을 충족하는 플랫폼으로 예약한 숙박에는 플랫폼이 13% HST를 더해 납부합니다. 이 22,000도 한도 계산에는 포함됩니다.

다음 분기에 12,000이 더해지면 최근 네 분기는 6,000 + 10,000 + 3,000 + 12,000 = 31,000입니다. 한 분기는 한도를 넘지 않았지만 네 분기 합계는 넘었으므로, 이 호스트는 그 분기 다음 달 말에 소규모 공급자 지위를 잃고 그 이후 첫 공급보다 늦지 않게 등록합니다.

앨버타 주에서 한 분기에 한도를 넘은 경우

콘도 두 채를 가진 한 호스트는 7월 이전에는 과세 예약이 없었고, 8월 중순까지 7월~9월 분기에 27,000을 받았습니다. 8월 20일에 지급된 직접 예약 5,000으로 7월~9월 분기가 32,000이 됩니다. 이 예약이 한도를 넘게 만든 공급이므로 등록은 늦어도 8월 20일부터 효력이 생기고, 호스트는 그 예약에 GST 5%인 250을 부과합니다. 효력 발생일부터 29일 안에 신청하고, 그때부터는 플랫폼 예약을 포함한 모든 과세 숙박에 직접 GST를 부과합니다.

공제를 청구한 뒤 온타리오 주 콘도를 파는 경우

등록한 소유주가 단기 임대로 콘도를 빌려주면서 80,000 규모의 리모델링에 공제를 청구했습니다. 이 콘도를 세금 전 700,000에 팝니다. 개선 공사에 공제를 청구했으므로 공제 규정에 따라 매각이 과세되며, 가격에 대한 13% HST는 91,000입니다. 돌려받지 못한 구입 세금에 대해 추가 공제를 청구할 수도 있습니다. 공제를 청구하지 않았다면, 단기 임대로 주로 사용한 경우처럼 매각 표의 다른 상황에 하나도 해당하지 않을 때만 면세 매각이 됩니다.

상황이 다르다면?

• 한도를 넘었거나 가깝거나, 늦게 등록했거나, 등록하지 않은 경우: 분기별 매출, 효력 발생일, 소급 신고, 플랫폼이 징수한 세금이 서로 맞아야 합니다. 먼저 정산 보고서를 모으세요. 밀린 장부는 장부 관리 페이지에서 다룹니다. GST/HST 등록 시점, 미제출 GST/HST 신고서와 추정 결정, 등록 전 GST/HST 부과도 참고하세요.
• 공제를 청구한 유닛을 팔거나 주로 단기 숙박으로 임대한 경우: 매각이 과세되는지는 공제 이력, 그 유닛이 주거용 건물인지, 매각 시점의 사용에 달려 있으므로, 매물로 내놓기 전에 위의 자료를 모으세요. 주거용 부동산의 GST/HST, 임대 부동산 매각과, 뒷받침 기록을 위한 장부 관리 페이지를 참고하세요.
• 법인이나 파트너십 명의로 보유하거나 가족 두 명이 한 명의로 소유하는 것처럼 다른 사람들과 유닛을 공유하는 경우: 한도는 특수관계 사업자를 포함해 공급을 하는 사람을 기준으로 판단하므로, 그 사람이 누구인지에 따라 답이 달라집니다. 파트너십과 각 일반 파트너는 파트너십의 GST/HST에 대해 공동으로 책임을 집니다(ETA 제272.1조). 법인의 이사는 퇴임 후 2년까지 납부하지 않은 순세액에 대해 결정을 받을 수 있습니다(ETA 제323조). 소유 관계 서류를 준비하세요. 기록 정리는 장부 관리 페이지에서 안내합니다.
• 캐나다 밖에 살거나 관리자가 손님의 대금을 받는 경우: 누가 판매하고 누가 등록하는지는 계약 방식에 따라 달라집니다. 관리 계약서와 정산 보고서를 준비하세요.
• 플랫폼이 소득을 CRA에 보고할까 걱정되는 경우: CRA 디지털 플랫폼 보고를 참고하세요.
• 등록하기 전에 준비 비용에 GST/HST를 낸 경우: 등록 전에 낸 GST/HST 청구를 참고하세요.
• 부동산이나 사업체가 퀘벡 주, 브리티시컬럼비아 주, 서스캐처원 주, 매니토바 주에 있는 경우: 이 주들에는 별도의 판매세가 있으며 주 판매세에서 다룹니다. 퀘벡 주에서는 Revenu Québec이 일반적으로 GST/HST를 관리하며, 그곳에 실제로 있는 사업체는 CRA가 아니라 Revenu Québec에 등록하고 신고합니다(CRA: RC4022).
• 임대료를 소득세 신고서 어디에 적어야 하는지 알아야 하는 경우: 단기 임대의 T776과 T2125와 임대 소득을 참고하세요.
• 임대를 중단하는 경우: GST/HST 계정 폐쇄를 참고하세요.