Dành cho ai
- Chủ nhà cho thuê nhà, căn hộ condo, nhà nghỉ dưỡng hoặc phòng theo kỳ lưu trú dưới một tháng
- Chủ nhà đang gần hoặc đã vượt hạn mức nhà cung cấp nhỏ, hoặc không chắc mình lẽ ra phải đăng ký chưa
- Chủ sở hữu dự định bán căn nhà đã dùng cho thuê ngắn hạn
Không đề cập ở đây
- Khai tiền thuê trong thuế thu nhập trên T776 hoặc T2125
- Thuế bán hàng cấp tỉnh bang, QST của Quebec và các khoản thu địa phương đối với chỗ ở
- Mua nhà mới, hoàn thuế nhà ở và tiền thuê nhà ở dài hạn
- Thuế thu nhập khi bán bất động sản
Cho thuê ngắn hạn tại Canada có bị tính GST/HST không?
Kỳ lưu trú ngắn dưới một tháng là chịu thuế, nhưng nhà cung cấp nhỏ không cần đăng ký hay tính GST/HST cho đến khi doanh số chịu thuế vượt $30.000. Cho khách thuê nhà, căn hộ condo, nhà nghỉ dưỡng hoặc phòng trong một kỳ lưu trú liên tục dưới một tháng là chịu thuế khi giá hơn $20 mỗi ngày. Chủ nhà đã đăng ký tự tính thuế; nền tảng đặt chỗ có thể thu thuế thay cho chủ nhà chưa đăng ký (CRA: chỗ ở ngắn hạn qua nền tảng; CRA: Memorandum 19-2-2).
| Kỳ lưu trú | GST/HST |
|---|---|
| Dưới một tháng, hơn $20 mỗi ngày | Chịu thuế |
| Dưới một tháng, $20 mỗi ngày hoặc ít hơn | Miễn thuế |
| Một tháng trở lên cư trú liên tục của cùng một cá nhân | Tiền thuê nhà ở được miễn thuế, trừ khi cơ sở thuộc loại khách sạn (xem phần về sử dụng hỗn hợp); không tính thuế |
Phép thử là thời gian khách có quyền ở liên tục, không phải tiền thuê được trả bao lâu một lần. Khách thuê từ một tháng trở lên và trả theo tuần vẫn là người thuê dài hạn. Act tính một tháng là một tháng dương lịch (Interpretation Act, section 35), và bản memorandum của CRA không đưa ra số ngày cụ thể. Hãy dùng thời điểm bắt đầu và kết thúc đã thỏa thuận của quyền ở của khách; nếu một lượt đặt gần mức một tháng, hãy chốt ngày tháng và cách tính thuế trước khi lập hóa đơn (CRA: Memorandum 19-2-2; ETA Schedule V, Part I, section 6).
Trường hợp không đơn giản nếu:
- Doanh số kỳ lưu trú chịu thuế của bạn gần hạn mức đăng ký, hoặc đã vượt và bạn đăng ký muộn hoặc chưa từng đăng ký.
- Bạn vừa cho thuê ngắn hạn vừa có người thuê dài hạn, hoặc cho thuê một phòng trong chính nhà của bạn.
- Gần như mọi kỳ lưu trú đều dưới 60 ngày, nên căn nhà có thể bị xử lý như khách sạn.
- Bạn đã yêu cầu tín thuế trên bất động sản, dự định bán, hoặc mua mới trước khi có ai ở.
- Căn nhà thuộc sở hữu qua công ty hoặc hợp danh, hoặc của nhiều chủ sở hữu.
Cần chuẩn bị: báo cáo đặt chỗ và báo cáo thanh toán từ mọi nền tảng và mọi lượt đặt trực tiếp; số đêm và giá mỗi đêm của từng kỳ lưu trú; mọi khoản GST/HST ghi trên các khoản thanh toán; số GST/HST và ngày có hiệu lực của bạn nếu đã có; hóa đơn mua và cải tạo; và cho biết đã từng yêu cầu tín thuế trên các khoản đó chưa.
Tôi có phải đăng ký GST/HST khi làm chủ nhà cho thuê ngắn hạn không?
Chủ nhà cho thuê ngắn hạn không phải đăng ký GST/HST cho đến khi doanh số chịu thuế, cộng với doanh số của các bên liên kết, vượt hạn mức nhà cung cấp nhỏ $30.000. Chủ nhà ở mức đó hoặc thấp hơn trong mọi quý dương lịch, và trong bốn quý dương lịch liên tiếp, là nhà cung cấp nhỏ và không phải đăng ký hay tính thuế (CRA: khi nào phải đăng ký; ETA section 240).
Nhà cung cấp nhỏ có thể đăng ký tự nguyện, và khi đó có nghĩa vụ tính thuế và quyền yêu cầu tín thuế. Việc này cũng có thể khiến lần bán bất động sản sau đó chịu thuế; xem phần về việc bán bên dưới. Về đăng ký tự nguyện, xem khi nào phải đăng ký GST/HST.
Những gì được tính vào hạn mức, và đăng ký bắt đầu khi nào?
Hãy tính số tiền bạn thu cho các kỳ lưu trú chịu thuế, trước khi trừ phí chủ nhà của nền tảng hay chi phí khác, cùng với các giao dịch bán chịu thuế khác của bạn và của các bên liên kết. Những kỳ lưu trú mà nền tảng đã thu thuế vẫn được tính (ETA section 148; ETA section 211.13).
| Được tính vào hạn mức | Không được tính |
|---|---|
| Kỳ lưu trú dưới một tháng với giá hơn $20 mỗi ngày, đặt qua nền tảng hoặc đặt trực tiếp | Tiền thuê dài hạn từ một tháng trở lên |
| Các giao dịch bán chịu thuế khác của bạn, và của các bên liên kết | Kỳ lưu trú $20 mỗi ngày hoặc ít hơn |
| Việc bán bất động sản bạn giữ làm tài sản vốn | |
| Bản thân GST/HST |
Phép thử dùng các quý dương lịch bắt đầu vào tháng 1, tháng 4, tháng 7 và tháng 10, bất kể năm tài chính của bạn. Một lượt đặt được tính khi khoản thanh toán đến hạn hoặc được trả, có thể là trước kỳ lưu trú (CRA: Memorandum 2-2). Phí đặt chỗ hoặc phí quản lý mà nền tảng thu của khách cho dịch vụ của chính nền tảng là giao dịch cung cấp của nền tảng, không phải doanh số cho thuê của bạn (ETA section 211.1).
| Cách bạn vượt hạn mức | Đăng ký và thuế |
|---|---|
| Một quý dương lịch vượt hạn mức | Đăng ký có hiệu lực chậm nhất vào ngày thực hiện giao dịch cung cấp khiến bạn vượt giới hạn. Hãy tính thuế trên giao dịch cung cấp đó. |
| Chỉ tổng bốn quý gần nhất vượt hạn mức | Bạn không còn là nhà cung cấp nhỏ vào cuối tháng sau quý mà bạn vượt giới hạn. Đăng ký có hiệu lực chậm nhất là vào giao dịch cung cấp đầu tiên của bạn sau đó. |
Hãy nộp đơn trong vòng 29 ngày kể từ ngày có hiệu lực (CRA: khi nào phải đăng ký).
Nền tảng đặt chỗ có thu GST/HST thay cho tôi không?
Nền tảng đặt chỗ chỉ thu GST/HST thay cho bạn nếu bạn chưa đăng ký. Nền tảng đáp ứng định nghĩa của Act về đơn vị vận hành nền tảng lưu trú phải thu thuế trên các kỳ lưu trú chịu thuế của chủ nhà chưa đăng ký. Khi đã đăng ký, bạn tự tính thuế trên mọi kỳ lưu trú chịu thuế, kể cả các lượt đặt qua nền tảng (CRA: chỗ ở ngắn hạn qua nền tảng; ETA section 211.13).
| Tình huống của bạn | Ai tính thuế |
|---|---|
| Chưa đăng ký, đặt qua đơn vị vận hành nền tảng | Nền tảng |
| Đã đăng ký, đặt qua nền tảng | Bạn |
| Chưa đăng ký, đặt trực tiếp | Không ai tính khi bạn còn là nhà cung cấp nhỏ; khi bạn vượt hạn mức, bạn đăng ký và tính thuế |
| Đã đăng ký, đặt trực tiếp | Bạn |
Theo Act, đơn vị vận hành là bên kiểm soát hoặc ấn định các yếu tố thiết yếu của lượt đặt; nếu không ai làm vậy, đó là bên thu tiền của khách và chuyển cho chủ nhà. Trang web chỉ đăng danh sách bất động sản, hoặc chỉ xử lý thanh toán, không phải là đơn vị vận hành (ETA section 211.1). Việc nền tảng có thu thuế đối với khách là người đăng ký GST/HST hay không tùy theo chế độ của nền tảng: theo chế độ đơn giản hóa của CRA, nền tảng chỉ thu đối với khách chưa đăng ký, còn theo chế độ thông thường thì thu đối với mọi khách (CRA: chỗ ở ngắn hạn qua nền tảng).
Việc nền tảng thu thuế không làm các lượt đặt thoát khỏi phép đếm hạn mức của bạn. Khi bạn đã đăng ký, hãy kiểm tra cài đặt thuế của nền tảng để khách không bị tính thuế hai lần. Nếu chủ nhà đưa cho nền tảng một lời khai sai ảnh hưởng đến việc nền tảng có phải thu thuế hay không, chủ nhà và nền tảng có thể cùng chịu trách nhiệm về khoản thuế phát sinh (ETA section 211.13).
Hãy giữ một bản ghi cho mỗi lượt đặt, để phép đếm hạn mức, bản sao kê của nền tảng và tờ khai của bạn khớp nhau:
| Bản ghi cho mỗi lượt đặt | Lý do |
|---|---|
| Ngày thanh toán và ngày lưu trú | Quý, và thời gian lưu trú |
| Số đêm và giá mỗi đêm | Chịu thuế hay miễn thuế |
| Số tiền tính cho kỳ lưu trú, trước phí chủ nhà | Được tính vào hạn mức |
| Thuế bạn đã tính | Được khai trong tờ khai của bạn |
| Thuế nền tảng đã thu | Không phải thuế bạn đã tính; giữ riêng |
| Phí nền tảng và khoản thanh toán | Đối chiếu với tiền gửi vào ngân hàng của bạn |
Nếu các khoản thanh toán không khớp với những bản ghi này, hãy dựng lại các quý trước khi đăng ký hoặc nộp tờ khai.
Thuế suất GST/HST nào áp dụng cho nhà cho thuê ngắn hạn ở tỉnh bang của tôi?
Thuế suất theo tỉnh bang nơi bất động sản tọa lạc, không phải nơi chủ nhà hoặc khách cư trú (CRA: chỗ ở ngắn hạn qua nền tảng).
| Nơi bất động sản tọa lạc | Thuế suất |
|---|---|
| Alberta, British Columbia, Manitoba, Northwest Territories, Nunavut, Quebec, Saskatchewan và Yukon | GST 5% |
| Ontario | HST 13% |
| Nova Scotia | HST 14% |
| New Brunswick | HST 15% |
| Newfoundland và Labrador | HST 15% |
| Prince Edward Island | HST 15% |
Tại Quebec, Revenu Québec thường quản lý GST/HST; xem phần cuối. Thuế bán hàng cấp tỉnh bang, QST của Quebec và các khoản thu địa phương đối với chỗ ở là riêng và không có trong bảng này. Hãy kiểm tra tỉnh bang của bạn trong thuế bán hàng cấp tỉnh bang.
Tôi có thể yêu cầu tín thuế đầu vào cho đồ đạc, dọn dẹp và sửa chữa không?
Khi đã đăng ký, chủ nhà có thể yêu cầu tín thuế đầu vào cho phần của mỗi chi phí dùng để tạo ra các kỳ lưu trú chịu thuế. Người đăng ký thu hồi GST/HST trên chi phí của hoạt động thương mại thông qua tín thuế đầu vào, nhưng không thu hồi trên chi phí dùng cá nhân, hoặc chi phí để tạo giao dịch cung cấp được miễn thuế như tiền thuê dài hạn (CRA: tín thuế đầu vào).
| Chi phí | Quy tắc tín thuế |
|---|---|
| Dọn dẹp, vật tư, tiện ích và sửa chữa | Phần dùng cho các kỳ lưu trú chịu thuế, theo phương pháp công bằng, hợp lý và nhất quán (ETA section 141.01); không có khi từ 10% trở xuống, và toàn bộ khi từ 90% trở lên (CRA: tỷ lệ đủ điều kiện ITC) |
| Đồ nội thất và thiết bị lớn là tài sản vốn | Toàn bộ tín thuế nếu chủ yếu dùng cho các kỳ lưu trú chịu thuế, nghĩa là hơn 50%; nếu không thì không có (ETA section 199) |
| Ga giường, chén đĩa và các vật dụng nhỏ khác | Act loại các món thuộc Class 12 của Income Tax Regulations, như đồ vải, bộ đồ ăn và dụng cụ giá rẻ, ra khỏi định nghĩa "tài sản vốn" ("capital property") (ETA section 123(1)), nên chúng theo hàng đầu tiên |
| Cải tạo và các nâng cấp khác | Tín thuế phụ thuộc vào việc bất động sản gốc được dùng cho thương mại ngay sau lần mua gần nhất, không phải việc dùng chính phần nâng cấp (ETA section 169). Cá nhân không được tín thuế nếu bất động sản được dùng hơn 50% cho mục đích cá nhân hoặc của một cá nhân có liên quan. Công ty hoặc hợp danh không được gì khi ở mức 10% hoặc thấp hơn, được toàn bộ khi ở mức 90% trở lên, và một phần ở khoảng giữa (CRA: tỷ lệ đủ điều kiện ITC). Tín thuế đã yêu cầu có thể khiến lần bán sau đó chịu thuế; xem phần về việc bán |
Hãy giữ hóa đơn có ghi số GST/HST của nhà cung cấp và số thuế. Tín thuế thường phải được yêu cầu trong vòng bốn năm (CRA: tín thuế đầu vào).
Tôi khai và nộp GST/HST đã thu thế nào?
Chủ nhà đã đăng ký trừ tín thuế đầu vào khỏi GST/HST đã tính trên các kỳ lưu trú, trong tờ khai GST/HST; kết quả là thuế ròng, bạn nộp cho CRA, hoặc yêu cầu hoàn lại nếu tín thuế lớn hơn. Bạn giữ khoản thuế đã tính ở dạng ủy thác cho đến khi nộp (CRA: RC4022). Thuế mà nền tảng đã thu trước khi bạn đăng ký không phải là thuế bạn đã tính. Về bản thân tờ khai, xem nộp GST/HST và tín thuế đầu vào.
Nếu tôi vừa cho thuê ngắn hạn, vừa có người thuê dài hạn hoặc cho thuê một phòng trong nhà của mình thì sao?
Chủ nhà đã đăng ký chỉ tính thuế trên các kỳ lưu trú ngắn. Tiền thuê dài hạn từ một tháng trở lên được miễn thuế, không được tính vào hạn mức, và không tạo tín thuế cho chi phí chỉ dùng cho loại này.
- Phòng trong chính nhà của bạn: kỳ lưu trú ngắn trong một phòng bị tính thuế như mọi kỳ lưu trú ngắn khác. Chỉ yêu cầu tín thuế cho phần diện tích cho thuê của mỗi chi phí, và giữ diện tích sàn cùng ngày tháng làm căn cứ cho cách chia của bạn.
- Sử dụng kiểu khách sạn: khách sạn, nhà nghỉ (motel), nhà trọ (inn) hoặc cơ sở tương tự không phải là nhà ở (residential complex) khi từ 90% số kỳ lưu trú trở lên là hoặc dự kiến sẽ là dưới 60 ngày. Khi đó tiền thuê thường chịu thuế bất kể thời gian lưu trú, trừ khi là $20 mỗi ngày hoặc ít hơn (CRA: Memorandum 19-2-2). Act không áp dụng loại trừ này cho căn nhà mà một cá nhân sở hữu và dùng chủ yếu làm nhà ở của mình hoặc của người thân; chủ sở hữu là công ty hoặc hợp danh không có ngoại lệ đó (ETA section 123(1)).
Bản memorandum của CRA nêu khách sạn và nhà nghỉ, và tờ thông tin về bất động sản nghỉ dưỡng của CRA áp dụng cùng cách hiểu 90% đó cho việc bán một căn không chủ yếu là nhà ở của chủ sở hữu, như trong một nhóm cho thuê chung (rental pool) (CRA: GI-025). Cả hai đều không nói một căn condo hoặc căn nhà cho thuê gần như chỉ theo kỳ lưu trú ngắn có thuộc loại khách sạn về mặt tiền thuê hay không. Việc này chưa rõ ràng, nên đừng cho rằng kỳ lưu trú từ một đến hai tháng được miễn thuế.
Chuyện gì xảy ra với GST/HST khi tôi bán bất động sản đã dùng cho thuê ngắn hạn?
Việc bán căn nhà đã qua sử dụng bởi chủ sở hữu không phải là người xây dựng thường được miễn thuế, nhưng chịu thuế khi đã yêu cầu tín thuế trên căn nhà đó hoặc khi CRA xem đó là bất động sản cho thuê ngắn hạn. Các hàng bên dưới cho biết trường hợp nào áp dụng; hãy kiểm tra trước khi đăng bán.
| Tình huống của bạn khi bán | GST/HST trên lần bán |
|---|---|
| Không thuộc tình huống nào bên dưới | Thường được miễn thuế (ETA Schedule V, Part I, section 2) |
| Đã yêu cầu tín thuế trên lần mua gần nhất hoặc trên một khoản nâng cấp có được sau đó | Chịu thuế (ETA Schedule V, Part I, section 2; CRA: Memorandum 19-2-1) |
| Bạn là cá nhân đã đăng ký và đã dùng bất động sản chủ yếu, nghĩa là hơn 50%, cho thuê ngắn hạn chịu thuế | CRA xem lần bán là chịu thuế (CRA: GI-025) |
| Bất động sản không chủ yếu là nhà ở của bạn và 90% trở lên các kỳ lưu trú dưới 60 ngày, như trong nhóm cho thuê chung kiểu khách sạn | CRA xem lần bán là chịu thuế (CRA: GI-025) |
| Bạn là cá nhân chưa đăng ký, và bất động sản là tài sản vốn dùng chủ yếu trong hoạt động cho thuê kinh doanh mà bạn điều hành để kiếm lợi nhuận | CRA xem lần bán là chịu thuế (CRA: GI-025) |
Các hàng 3 đến 5 là cách hiểu của CRA. Trước hết, Act hỏi bất động sản còn là nhà ở (residential complex) tại thời điểm bán hay không: việc bán nhà ở của người không phải là người xây dựng được miễn thuế trừ khi đã yêu cầu tín thuế, và phép thử sử dụng trong kinh doanh của Act cho việc bán của cá nhân không áp dụng cho nhà ở (ETA Schedule V, Part I, sections 2 và 9). Vì vậy, chỉ riêng việc cho thuê ngắn hạn chủ yếu có thể chưa khiến lần bán chịu thuế, trừ khi căn nhà thuộc loại khách sạn (xem phần về sử dụng hỗn hợp) hoặc đã yêu cầu tín thuế. Hãy xác nhận cách tính thuế của lần bán trước khi đăng bán.
Ba hàng cuối đến từ một tờ thông tin của CRA về bất động sản nghỉ dưỡng. Tờ thông tin được viết cho cá nhân và không đề cập bất động sản do người khác có được, chẳng hạn một công ty. Tờ không đưa ra con số cho chữ "chủ yếu" (primarily) ở hàng thứ ba, nhưng hiểu chữ này là hơn 50% trong các phép thử về nơi ở và sử dụng cá nhân, và RC4022 cũng vậy, nên trang này áp dụng cách hiểu đó (CRA: RC4022). Ví dụ của tờ xét mức sử dụng trong năm trước lần bán, còn Act kiểm tra mức sử dụng ngay trước khi chuyển nhượng. Nếu bạn mua căn mới, trước khi có ai ở, chủ yếu để bán lại, hoặc chủ yếu để cho một doanh nghiệp thuê thay vì cho khách thuê để ở, bạn có thể được xem là người xây dựng (builder), và quy tắc miễn thuế khi bán ở hàng đầu tiên không áp dụng; cá nhân mua ngoài hoạt động kinh doanh hoặc hoạt động có tính chất thương mại (adventure in the nature of trade) thì không phải là người xây dựng (ETA section 123(1)). Việc dọn vào ở, hoặc ngừng cho thuê, cũng có thể làm phát sinh thuế. Cá nhân đã đăng ký bắt đầu dùng bất động sản chủ yếu cho mục đích cá nhân được coi là đã bán nó (ETA section 207). Cá nhân lấy bất động sản kiểu khách sạn để dùng cá nhân phải nộp thuế trên giá trị thị trường hợp lý của nó, kể cả khi chưa yêu cầu tín thuế (ETA section 190(2)). Chuyển bất động sản kiểu khách sạn thành nhà ở cho thuê thông thường khiến chủ sở hữu trở thành người xây dựng của nó, và hợp đồng thuê nhà ở đầu tiên có thể làm phát sinh thuế trên giá trị thị trường hợp lý (ETA section 190(1)).
Lần bán chịu thuế cũng có thể cho phép bạn thu hồi thuế mua và thuế nâng cấp chưa từng được thu hồi: một khoản tín thuế đầu vào bổ sung nếu bạn đã đăng ký (ETA section 193), hoặc một khoản hoàn thuế nếu bạn chưa đăng ký, phải nộp đơn trong vòng hai năm sau khi giá bán đến hạn hoặc được trả (ETA section 257; CRA: mã lý do 7). Về việc ai thu thuế trên một lần bán chịu thuế, xem GST/HST đối với bất động sản nhà ở. Thuế thu nhập trên khoản lãi là chuyện riêng: xem bán bất động sản cho thuê.
Cần chuẩn bị: bảng kê điều chỉnh khi mua (statement of adjustments), hóa đơn cải tạo và các khoản tín thuế đã yêu cầu trên từng tờ khai, ngày đăng ký của bạn, và số đêm cho thuê so với số đêm dùng cá nhân của mỗi năm.
Nếu tôi đã vượt hạn mức mà chưa đăng ký thì sao?
Thuế vẫn phải nộp kể từ ngày có hiệu lực, dù không khách nào bị tính thuế. CRA nói rằng nếu bạn lẽ ra phải tính GST/HST mà không tính, bạn vẫn chịu trách nhiệm về khoản đó, và nó được khai trong tờ khai của kỳ mà lẽ ra phải tính (CRA: RC4022; ETA section 221).
Hãy dựng lại các kỳ lưu trú chịu thuế theo quý dương lịch từ báo cáo thanh toán và các lượt đặt trực tiếp, tìm lượt đặt đầu tiên khiến bạn vượt hạn mức, và giữ riêng các lượt đặt trực tiếp và qua nền tảng. Hướng dẫn đã công bố của CRA không nói cách đối chiếu thuế mà nền tảng đã thu khi việc đăng ký muộn có hiệu lực.
Các bước đăng ký, xin ngày có hiệu lực sớm hơn và nộp tờ khai nằm trong khi nào phải đăng ký GST/HST. Về tiền lãi và tiền phạt, xem tiền phạt, tiền lãi và biện pháp miễn giảm và tiền phạt nộp trễ tờ khai GST/HST. Nếu bạn đang cân nhắc tự đến khai báo trước khi CRA liên lạc, xem xem xét, kiểm tra và tự nguyện khai báo.
Ví dụ
Mọi số tiền đều bằng đô la Canada và minh họa các quy tắc ở trên.
Dưới hạn mức ở Ontario
Một chủ nhà chưa có số GST/HST có các kỳ lưu trú chịu thuế là 3.000, 6.000, 10.000 và 3.000 trong bốn quý dương lịch liên tiếp, tổng cộng 22.000. Không quý nào, và cũng không tổng bốn quý nào, vượt hạn mức, nên cô không đăng ký và không tính thuế trên các lượt đặt trực tiếp. Với các kỳ lưu trú đặt qua nền tảng đáp ứng quy tắc đơn vị vận hành, nền tảng cộng HST 13% và nộp thay. Khoản 22.000 của cô vẫn được tính vào hạn mức.
Nếu quý kế tiếp thêm 12.000, bốn quý gần nhất là 6.000 + 10.000 + 3.000 + 12.000 = 31.000. Không quý đơn lẻ nào vượt hạn mức, nhưng tổng bốn quý thì vượt, nên cô không còn là nhà cung cấp nhỏ vào cuối tháng sau quý đó và đăng ký chậm nhất vào giao dịch cung cấp đầu tiên của cô sau đó.
Vượt hạn mức trong một quý ở Alberta
Một chủ nhà có hai căn condo không có lượt đặt chịu thuế nào trước tháng 7 và đến giữa tháng 8 đã nhận 27.000 trong quý tháng 7 đến tháng 9. Một lượt đặt trực tiếp 5.000, được trả vào ngày 20 tháng 8, đưa quý tháng 7 đến tháng 9 lên 32.000. Lượt đặt đó là giao dịch cung cấp khiến cô vượt hạn mức, nên đăng ký của cô có hiệu lực chậm nhất vào ngày 20 tháng 8 và cô tính GST 5% trên đó: 250. Cô nộp đơn trong vòng 29 ngày kể từ ngày có hiệu lực và từ đó tự tính GST trên mọi kỳ lưu trú chịu thuế, kể cả các lượt đặt qua nền tảng.
Bán căn condo ở Ontario sau khi đã yêu cầu tín thuế
Một chủ sở hữu đã đăng ký, cho thuê căn condo theo kỳ lưu trú ngắn, đã yêu cầu tín thuế trên khoản cải tạo 80.000. Cô bán căn đó với giá 700.000 trước thuế. Lần bán chịu thuế theo quy tắc tín thuế, vì đã yêu cầu tín thuế trên một khoản nâng cấp; HST 13% trên giá bán là 91.000. Cô có thể yêu cầu thêm một khoản tín thuế cho thuế mua chưa từng được thu hồi. Nếu không yêu cầu tín thuế nào, lần bán chỉ được miễn thuế nếu không tình huống nào khác trong bảng bán hàng áp dụng, chẳng hạn dùng chủ yếu để cho thuê ngắn hạn.
Trường hợp của bạn có khác không?
- Bạn đã vượt hoặc gần hạn mức, đăng ký muộn, hoặc chưa từng đăng ký: doanh số từng quý, ngày có hiệu lực, các tờ khai nộp bù và thuế do nền tảng thu phải khớp nhau. Hãy chuẩn bị báo cáo thanh toán trước; việc bắt kịp sổ sách được nêu trong trang dịch vụ ghi sổ kế toán. Xem thêm khi nào phải đăng ký GST/HST, tờ khai GST/HST chưa nộp và tính GST/HST trước khi đăng ký.
- Bạn đang bán căn nhà đã yêu cầu tín thuế, hoặc cho thuê chủ yếu theo kỳ lưu trú ngắn: lần bán có chịu thuế hay không phụ thuộc vào lịch sử tín thuế, căn nhà có phải là nhà ở (residential complex) hay không, và việc sử dụng tại thời điểm bán, nên hãy chuẩn bị các hồ sơ nêu trên trước khi đăng bán. Xem GST/HST đối với bất động sản nhà ở, bán bất động sản cho thuê và trang dịch vụ ghi sổ kế toán về hồ sơ làm căn cứ.
- Bạn sở hữu qua công ty hoặc hợp danh, hoặc chung căn nhà với người khác, chẳng hạn hai thành viên gia đình đứng tên chung: hạn mức được kiểm tra trên người thực hiện các giao dịch cung cấp, cùng với các bên liên kết, nên người đó là ai sẽ thay đổi câu trả lời. Hợp danh và từng thành viên hợp danh chung cùng chịu trách nhiệm về GST/HST của hợp danh (ETA section 272.1), và giám đốc của công ty có thể bị ấn định thuế ròng chưa nộp trong vòng hai năm sau khi rời chức vụ (ETA section 323). Hãy chuẩn bị giấy tờ sở hữu; trang dịch vụ ghi sổ kế toán cho thấy công việc hồ sơ.
- Bạn sống ngoài Canada, hoặc một người quản lý nhận tiền thanh toán của khách: ai thực hiện giao dịch bán, và ai đăng ký, phụ thuộc vào thỏa thuận. Hãy chuẩn bị hợp đồng quản lý và báo cáo thanh toán.
- Bạn lo nền tảng báo cáo thu nhập của bạn cho CRA: xem báo cáo của nền tảng kỹ thuật số gửi CRA.
- Bạn đã trả GST/HST cho chi phí thiết lập trước khi đăng ký: xem yêu cầu GST/HST đã trả trước khi đăng ký.
- Bất động sản hoặc doanh nghiệp của bạn ở Quebec, British Columbia, Saskatchewan hoặc Manitoba: các tỉnh bang này có thuế bán hàng riêng, được nêu trong thuế bán hàng cấp tỉnh bang. Tại Quebec, Revenu Québec thường quản lý GST/HST, và doanh nghiệp đặt tại đó đăng ký và nộp tờ khai với Revenu Québec, không phải CRA (CRA: RC4022).
- Bạn cần biết khoản tiền thuê được khai ở đâu trong tờ khai thuế thu nhập: xem T776 hoặc T2125 cho nhà cho thuê ngắn hạn và thu nhập cho thuê.
- Bạn đang ngừng cho thuê: xem đóng tài khoản GST/HST.
Số liệu trên trang này
| Số liệu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Giới hạn miễn GST/HST mỗi ngày cho chỗ ở giá thấp Mức giá mỗi ngày bằng hoặc thấp hơn mức này thì dịch vụ lưu trú được miễn thuế bất kể thời gian lưu trú, khi các điều kiện khác được đáp ứng | $20 | CRA: Bất động sản nhà ở—Cho thuê Đã kiểm tra |
| Ngưỡng nhà cung cấp nhỏ của GST/HST Doanh số chịu thuế toàn cầu, gồm hàng hóa và dịch vụ thuế suất bằng không, cùng với các bên liên kết, trong một quý dương lịch hoặc bốn quý dương lịch liên tiếp gần nhất; không gồm dịch vụ tài chính, bán tài sản vốn và lợi thế thương mại | $30.000 | CRA: Khi nào phải đăng ký và bắt đầu thu GST/HST Đã kiểm tra |
| Ngày hiệu lực của đăng ký GST/HST khi một quý dương lịch vượt giới hạn của nhà cung cấp nhỏ (small supplier) Bạn cũng phải bắt đầu thu GST/HST trên giao dịch cung cấp đó | Chậm nhất vào ngày thực hiện giao dịch cung cấp khiến bạn vượt giới hạn | CRA: Khi nào phải đăng ký và bắt đầu thu GST/HST Đã kiểm tra |
| Thời điểm tư cách nhà cung cấp nhỏ kết thúc nếu chỉ tổng của bốn quý vượt giới hạn Đăng ký có hiệu lực chậm nhất vào ngày thực hiện giao dịch cung cấp đầu tiên sau khi bạn không còn là nhà cung cấp nhỏ | Cuối tháng sau quý mà bạn vượt giới hạn | CRA: Khi nào phải đăng ký và bắt đầu thu GST/HST Đã kiểm tra |
| Thời hạn nộp đơn GST/HST sau lần cung cấp hàng hóa chịu thuế đầu tiên không phải với tư cách nhà cung cấp nhỏ Hầu hết ví dụ về doanh nghiệp của CRA nói phải đăng ký trong vòng 29 ngày kể từ ngày hiệu lực; Excise Tax Act subsection 240(2.1)(b) quy định điều kiện kích hoạt chung | 29 ngày | CRA: Khi nào phải đăng ký và bắt đầu thu GST/HST Đã kiểm tra |
| Thuế suất GST Alberta, British Columbia, Manitoba, Quebec, Saskatchewan và các vùng lãnh thổ; cũng là phần liên bang của HST | 5% | CRA: Công cụ tính GST/HST (và thuế suất) Đã kiểm tra |
| Thuế suất HST, Ontario | 13% | CRA: Công cụ tính GST/HST (và thuế suất) Đã kiểm tra |
| Thuế suất HST, Nova Scotia Từ ngày 1 tháng 4 năm 2025; trước đó là 15% | 14% | CRA: Công cụ tính GST/HST (và thuế suất) Đã kiểm tra |
| Thuế suất HST, New Brunswick | 15% | CRA: Công cụ tính GST/HST (và thuế suất) Đã kiểm tra |
| Thuế suất HST, Newfoundland và Labrador | 15% | CRA: Công cụ tính GST/HST (và thuế suất) Đã kiểm tra |
| Thuế suất HST, Prince Edward Island | 15% | CRA: Công cụ tính GST/HST (và thuế suất) Đã kiểm tra |
| Mức sử dụng cho thương mại mà ở đó không được ITC Đối với hầu hết doanh nghiệp, chi phí hoạt động và xe chở khách của cá nhân hoặc hợp danh được dùng cho hoạt động thương mại không quá mức này thì không được ITC; có ngoại lệ | 10% | CRA: Tỷ lệ đủ điều kiện ITC Đã kiểm tra |
| Mức sử dụng cho thương mại để được ITC toàn phần Đối với hầu hết doanh nghiệp, chi phí hoạt động và xe chở khách của cá nhân hoặc hợp danh được dùng cho hoạt động thương mại từ mức này trở lên có thể được tính ITC đầy đủ; có ngoại lệ | 90% | CRA: Tỷ lệ đủ điều kiện ITC Đã kiểm tra |
| Ngưỡng sử dụng cho thương mại của tài sản cá nhân là tài sản vốn Đối với hầu hết động sản vốn không phải xe, mức sử dụng thương mại trên mức này có thể được ITC đầy đủ; bằng hoặc thấp hơn mức này thì không được ITC | 50% | CRA: Tỷ lệ đủ điều kiện ITC Đã kiểm tra |
| Mức sử dụng cá nhân vượt quá đó thì cá nhân không được hưởng tín thuế trên bất động sản vốn Cá nhân không được khai ITC nếu tài sản được dùng cho mục đích cá nhân của họ hoặc của cá nhân có liên quan trên 50% | 50% | CRA: Tỷ lệ đủ điều kiện ITC Đã kiểm tra |
| Mức sử dụng cho thương mại mà ở đó không được ITC khi mua bất động sản là tài sản vốn Quy tắc thông thường đối với công ty, hợp danh và cá nhân đã đăng ký; có ngoại lệ đối với tổ chức tài chính và cơ quan dịch vụ công | 10% hoặc thấp hơn | CRA: Thông tin chung dành cho người đăng ký GST/HST Đã kiểm tra |
| Mức sử dụng cho thương mại để được ITC toàn phần khi mua bất động sản là tài sản vốn Quy tắc thông thường đối với công ty, hợp danh và cá nhân đã đăng ký; có ngoại lệ đối với tổ chức tài chính và cơ quan dịch vụ công | 90% trở lên | CRA: Thông tin chung dành cho người đăng ký GST/HST Đã kiểm tra |
| Thời hạn thông thường để yêu cầu tín thuế đầu vào (ITC) GST/HST Đối với người không phải là người được chỉ định (specified person), tính từ cuối kỳ báo cáo ban đầu; nộp yêu cầu chậm nhất vào hạn nộp của kỳ báo cáo cuối cùng kết thúc trong khoảng thời gian đó, tùy thuộc các ngoại lệ theo luật | Bốn năm | Justice Laws: Excise Tax Act, section 225(4)(b) Đã kiểm tra |
| Tỷ lệ các lần lưu trú dưới 60 ngày khiến một căn được coi là cơ sở kiểu khách sạn CRA hiểu "toàn bộ hoặc gần như toàn bộ" là từ 90% trở lên số hợp đồng thuê hoặc cấp phép cho các đơn vị có thời hạn dưới 60 ngày; những cơ sở như vậy nằm ngoài định nghĩa khu nhà ở (residential complex) | 90% | CRA: GST/HST Memorandum 19-2-2, Cho thuê bất động sản nhà ở (Residential Real Property Rentals) Đã kiểm tra |
| Mức sử dụng trong cho thuê ngắn hạn chịu thuế mà CRA coi là sử dụng chính khi bán bất động sản GI-025 và RC4022 đều hiểu "chủ yếu" là hơn 50% (GI-025 trong các kiểm tra về nơi ở và sử dụng cá nhân); GI-025 dùng "chủ yếu" mà không nêu con số đối với việc cho thuê ngắn hạn chịu thuế của cá nhân đã đăng ký | 50% | CRA: GST/HST Info Sheet GI-025, Mua, sử dụng và bán bất động sản nghỉ dưỡng của cá nhân Đã kiểm tra |
| Thời hạn xin hoàn thuế đối với giao dịch bán bất động sản chịu thuế của người không đăng ký Tính từ ngày đến hạn thanh toán khoản tiền của giao dịch bán, hoặc ngày khoản tiền được trả mà chưa đến hạn; Excise Tax Act section 257(2) | Hai năm | Justice Laws: Excise Tax Act, section 257 Đã kiểm tra |
| Thời hạn ấn định thuế đối với giám đốc về GST/HST chưa nộp của công ty sau khi rời chức vụ Tính từ ngày người đó ngừng làm giám đốc lần cuối theo Excise Tax Act section 323(5) | Hai năm | Justice Laws: Excise Tax Act, section 323 Đã kiểm tra |
Nguồn chính
- CRA: Chỗ ở ngắn hạn qua nền tảng
- CRA: Khi nào phải đăng ký và bắt đầu thu GST/HST
- CRA: GST/HST Memorandum 2-2, Nhà cung cấp nhỏ (Small Suppliers)
- CRA: GST/HST Memorandum 19-2-2, Cho thuê bất động sản nhà ở (Residential Real Property Rentals)
- CRA: GST/HST Memorandum 19-2-1, Bán bất động sản nhà ở (Residential Real Property Sales)
- CRA: GST/HST Info Sheet GI-025, Mua, sử dụng và bán bất động sản nghỉ dưỡng của cá nhân
- CRA: Tín thuế đầu vào
- CRA: Tỷ lệ đủ điều kiện ITC
- CRA: Thông tin chung cho người đăng ký GST/HST (RC4022)
- Excise Tax Act, section 148 (nhà cung cấp nhỏ)
- Excise Tax Act, section 211.1 (định nghĩa về nền tảng lưu trú)
- Excise Tax Act, section 211.13 (đơn vị vận hành nền tảng lưu trú)
- Interpretation Act, section 35 (tháng)
- Excise Tax Act, section 141.01 (mức độ sử dụng)
- Excise Tax Act, section 199 (động sản là tài sản vốn)
- Excise Tax Act, section 221 (thu thuế)
- Excise Tax Act, section 240 (đăng ký)
- Excise Tax Act, section 123(1) phần định nghĩa và Schedule V, Part I, sections 2, 6 và 9 (bất động sản được miễn thuế)
- Excise Tax Act, section 169 (tín thuế đầu vào)
- Excise Tax Act, section 190 (chuyển sang mục đích nhà ở)
- Excise Tax Act, section 193 (tín thuế khi bán bất động sản)
- Excise Tax Act, section 207 (cá nhân ngừng sử dụng trong hoạt động thương mại)
- Excise Tax Act, section 257 (hoàn thuế khi bán bất động sản)
- Excise Tax Act, section 272.1 (hợp danh)
- Excise Tax Act, section 323 (trách nhiệm của giám đốc)
- CRA: Hoàn thuế khi người chưa đăng ký bán bất động sản chịu thuế (mã lý do 7)
Về hướng dẫn này
Bản dịch từ hướng dẫn tiếng Anh · Đọc bản gốc tiếng Anh
Trang này giải thích các quy tắc chung cho năm thuế được nêu. Đây không phải là tư vấn cho trường hợp của bạn.
Thay đổi so với bản tiếng Anh gốc
- : Xuất bản lần đầu.