GST/HST em Airbnb e aluguel por temporada no Canadá

Cobra-se GST/HST em um aluguel por temporada no Canadá?

Estadias curtas, de menos de um mês, são tributáveis, mas um pequeno fornecedor não precisa se registrar nem cobrar GST/HST até as vendas tributáveis passarem de $30.000. Alugar uma casa, condomínio, chalé ou quarto a um hóspede por uma estadia contínua de menos de um mês é tributável quando custa mais de $20 por dia. O anfitrião registrado cobra o imposto; a plataforma de reservas pode cobrá-lo de um anfitrião que não é registrado (CRA: hospedagem de curta duração por plataformas; CRA: Memorandum 19-2-2).

O teste é a duração do direito contínuo do hóspede de ocupar o imóvel, não a frequência do pagamento do aluguel. Um hóspede que aluga por um mês ou mais e paga por semana continua sendo inquilino de longo prazo. A lei conta um mês como mês-calendário (Interpretation Act, seção 35), e o memorando da CRA não dá número de dias. Use o início e o fim acordados do direito do hóspede de ocupar o imóvel; se uma reserva fica perto de um mês, defina as datas e o tratamento do imposto antes de emitir a fatura (CRA: Memorandum 19-2-2; Excise Tax Act (ETA), Schedule V, Parte I, seção 6).

O caso deixa de ser simples se:

• As suas estadias tributáveis estão perto do limite de registro, ou você o passou e se registrou tarde ou nunca se registrou.
• Você mistura estadias curtas com inquilinos de longo prazo, ou aluga um quarto na sua própria casa.
• Quase todas as estadias têm menos de 60 dias, então a unidade pode ser tratada como um hotel.
• Você pediu créditos sobre o imóvel, pretende vendê-lo ou o comprou novo antes de alguém morar nele.
• A unidade pertence a uma corporação ou sociedade de pessoas, ou a vários proprietários.

Reúna: relatórios de reservas e de repasses de todas as plataformas e todas as reservas diretas; as noites e o preço por noite de cada estadia; qualquer GST/HST mostrado nos repasses; seu número de GST/HST e a data de vigência, se tiver; as faturas de compra e de reforma; e se algum crédito chegou a ser pedido sobre elas.

Preciso me registrar no GST/HST como anfitrião de aluguel por temporada?

Um anfitrião de aluguel por temporada não precisa se registrar no GST/HST até as vendas tributáveis, somadas às das entidades associadas (associates), passarem do limite de pequeno fornecedor de $30.000. O anfitrião que fica nesse valor ou abaixo em todo trimestre-calendário, e em quatro trimestres-calendário seguidos, é um pequeno fornecedor e não precisa se registrar nem cobrar imposto (CRA: quando se registrar; ETA, seção 240).

Um pequeno fornecedor pode se registrar voluntariamente, o que traz o dever de cobrar imposto e o direito de pedir créditos. Isso também pode tornar tributável uma venda posterior do imóvel; veja a seção sobre a venda abaixo. Sobre o registro voluntário, veja quando se registrar no GST/HST.

O que conta para o limite, e quando o registro começa?

Conte o valor que você cobra pelas estadias tributáveis, antes de qualquer taxa de anfitrião da plataforma ou outra despesa, junto com suas outras vendas tributáveis e as das suas entidades associadas. As estadias em que a plataforma cobrou o imposto também contam (ETA, seção 148; ETA, seção 211.13).

O teste usa trimestres-calendário que começam em janeiro, abril, julho e outubro, seja qual for o seu exercício fiscal. Uma reserva conta quando o pagamento vence ou é feito, o que pode ser antes da estadia (CRA: Memorandum 2-2). Uma taxa de reserva ou de administração que a plataforma cobra do hóspede pelo próprio serviço é fornecimento da plataforma, não faz parte das suas vendas de aluguel (ETA, seção 211.1).

Peça o registro em até 29 dias da data de vigência (CRA: quando se registrar).

A plataforma de reservas cobra o GST/HST por mim?

A plataforma de reservas cobra o GST/HST por você apenas se você não é registrado. Uma plataforma que se enquadra na definição de operador de plataforma de hospedagem da lei deve cobrar o imposto sobre as estadias tributáveis de anfitriões que não são registrados. Depois de registrado, você mesmo cobra o imposto em toda estadia tributável, inclusive nas reservas pela plataforma (CRA: hospedagem de curta duração por plataformas; ETA, seção 211.13).

Pela lei, operador é a parte que controla ou define os elementos essenciais da reserva; se ninguém o faz, é a parte que recebe o pagamento do hóspede e o repassa ao anfitrião. Um site que apenas lista o imóvel, ou apenas processa o pagamento, não é operador (ETA, seção 211.1). Se uma plataforma cobra de um hóspede que é contribuinte registrado no GST/HST depende do regime dela: no regime simplificado da CRA ela cobra apenas de hóspedes não registrados, e no regime normal, de qualquer hóspede (CRA: hospedagem de curta duração por plataformas).

A cobrança pela plataforma não tira as reservas da contagem do seu limite. Depois de se registrar, confira as configurações de imposto da plataforma para que os hóspedes não sejam tributados duas vezes. Se um anfitrião der à plataforma uma declaração falsa que afete se ela deve cobrar, o anfitrião e a plataforma podem ser solidariamente responsáveis pelo imposto resultante (ETA, seção 211.13).

Guarde um registro de cada reserva, para que a contagem do limite, os extratos da plataforma e a sua declaração coincidam:

Se os repasses não batem com esses registros, refaça os trimestres antes de se registrar ou de entregar a declaração.

Qual alíquota de GST/HST se aplica a um aluguel por temporada na minha província?

A alíquota segue a província onde o imóvel está, não onde o anfitrião ou o hóspede moram (CRA: hospedagem de curta duração por plataformas).

Em Quebec, a Revenu Québec geralmente administra o GST/HST; veja a última seção. Impostos provinciais sobre vendas, o QST de Quebec e taxas locais de hospedagem são separados e não estão nesta tabela. Confira a sua província em imposto provincial sobre vendas.

Posso pedir créditos de imposto sobre insumos em mobília, limpeza e reparos?

Depois de registrado, o anfitrião pode pedir créditos de imposto sobre insumos pela parte de cada custo usada nas estadias tributáveis. O contribuinte registrado recupera o GST/HST dos custos de suas atividades comerciais por meio dos créditos de imposto sobre insumos, mas não dos custos de uso pessoal nem dos custos de fazer fornecimentos isentos, como o aluguel de longo prazo (CRA: créditos de imposto sobre insumos).

Guarde faturas que mostrem o número de GST/HST do fornecedor e o imposto. Os créditos geralmente devem ser pedidos em até quatro anos (CRA: créditos de imposto sobre insumos).

Como declaro e pago o GST/HST que cobrei?

O anfitrião registrado deduz os créditos de imposto sobre insumos do GST/HST cobrado nas estadias na declaração de GST/HST; o resultado é o imposto líquido (net tax), que você paga à CRA, ou pede como restituição se os créditos forem maiores. Você mantém o imposto que cobra em custódia (in trust) até enviá-lo (CRA: RC4022). O imposto que uma plataforma cobrou antes de você se registrar não foi imposto que você cobrou. Sobre a declaração em si, veja como entregar o GST/HST e pedir créditos de imposto sobre insumos.

E se eu misturo estadias curtas, inquilinos de longo prazo ou um quarto na minha própria casa?

O anfitrião registrado cobra imposto apenas sobre as estadias curtas. O aluguel de longo prazo, de um mês ou mais, é isento, não conta para o limite e não gera créditos sobre custos usados só para ele.

• Quarto na sua própria casa: uma estadia curta em um quarto é tributada como qualquer outra estadia curta. Peça créditos apenas pela parte alugada de cada custo e guarde as metragens e as datas que sustentam a sua divisão.
• Uso do tipo hotel: um hotel, motel, pousada ou imóvel semelhante não é um imóvel residencial (residential complex) quando 90% ou mais das estadias são, ou se espera que sejam, de menos de 60 dias. O aluguel dele costuma então ser tributável, qualquer que seja a duração da estadia, a menos que seja de $20 por dia ou menos (CRA: Memorandum 19-2-2). A lei não aplica essa exclusão a uma unidade que uma pessoa física possui e usa principalmente como a própria casa ou a de um parente; um proprietário corporação ou sociedade de pessoas não tem essa exceção (ETA, seção 123(1)).

O memorando da CRA cita hotéis e motéis, e a sua ficha sobre imóveis de férias aplica a mesma leitura de 90% à venda de uma unidade que não é principalmente a casa do proprietário, como em um pool de aluguel (CRA: GI-025). Nenhum dos dois diz se um único condomínio ou casa alugado quase só em estadias curtas é do tipo hotel para fins do aluguel. Isso não está definido; por isso, não presuma que estadias de um a dois meses são isentas.

O que acontece com o GST/HST quando vendo um imóvel que usei como aluguel por temporada?

A venda de uma casa usada por um proprietário que não é construtor geralmente é isenta, mas é tributável quando foram pedidos créditos sobre ela ou quando a CRA a trata como imóvel de aluguel por temporada. As linhas abaixo mostram qual caso se aplica; confira-as antes de anunciar.

As linhas 3 a 5 são a leitura da CRA. A lei pergunta primeiro se o imóvel continua sendo um imóvel residencial (residential complex) na venda: a venda de um por quem não é construtor é isenta, a menos que tenham sido pedidos créditos, e o teste de uso em negócio da lei para a venda por uma pessoa física não se aplica a um imóvel residencial (ETA Schedule V, Parte I, seções 2 e 9). Assim, o uso principalmente de curta duração, por si só, pode não tornar a venda tributável, a menos que a unidade seja do tipo hotel (veja a seção de uso misto) ou tenham sido pedidos créditos. Confirme o tratamento da venda antes de anunciar.

As três últimas linhas vêm de uma ficha de informações da CRA sobre imóveis de férias. Ela é escrita para pessoas físicas e não trata de imóveis adquiridos por outras pessoas, como uma corporação. Ela não dá um número para “principalmente” (primarily) na terceira linha, mas lê a palavra como mais de 50% nos seus testes de residência e de uso pessoal, e o RC4022 faz o mesmo; por isso, esta página aplica essa leitura (CRA: RC4022). O exemplo dela analisa o uso no ano anterior à venda, enquanto a lei testa o uso imediatamente antes da transferência. Se você comprou a unidade nova, antes de alguém morar nela, principalmente para revendê-la ou principalmente para alugá-la a um negócio em vez de a hóspedes para a própria hospedagem deles, você pode ser considerado construtor (builder), e a regra de venda isenta da primeira linha não se aplica; uma pessoa física que comprou fora de um negócio ou de uma operação de natureza comercial (adventure in the nature of trade) não é construtor (ETA, seção 123(1)). Mudar-se para o imóvel ou parar os aluguéis também pode gerar imposto. Uma pessoa física registrada que passa a usar o imóvel principalmente para uso pessoal é tratada como se o tivesse vendido (ETA, seção 207). Uma pessoa física que passa um imóvel do tipo hotel para uso pessoal deve imposto sobre o valor justo de mercado dele, mesmo sem créditos pedidos (ETA, seção 190(2)). Transformar um imóvel do tipo hotel em aluguel residencial comum torna o proprietário seu construtor, e o primeiro contrato de aluguel residencial pode gerar imposto sobre o valor justo de mercado dele (ETA, seção 190(1)).

Uma venda tributável também pode permitir recuperar imposto de compra e de benfeitorias que nunca foi recuperado: um crédito de imposto sobre insumos adicional, se você é registrado (ETA, seção 193), ou uma restituição (rebate), se não é, que deve ser pedida em até dois anos depois de o preço vencer ou ser pago (ETA, seção 257; CRA: código de motivo 7). Sobre quem cobra o imposto numa venda tributável, veja GST/HST em imóveis residenciais. O imposto de renda sobre o ganho é separado: veja como vender um imóvel de aluguel.

Reúna: a demonstração de ajustes da compra (statement of adjustments), as faturas de reforma e os créditos pedidos em cada declaração, a data do seu registro e as noites alugadas em comparação com as noites de uso pessoal em cada ano.

E se eu passei do limite e nunca me registrei?

O imposto continua devido a partir da data de vigência, mesmo que nenhum hóspede tenha sido cobrado. A CRA diz que, se você era obrigado a cobrar GST/HST e não cobrou, continua responsável por ele, e ele vai na declaração do período em que deveria ter sido cobrado (CRA: RC4022; ETA, seção 221).

Refaça as estadias tributáveis por trimestre-calendário a partir dos relatórios de repasse e das reservas diretas, encontre a primeira reserva que fez você passar do limite e mantenha separadas as reservas diretas e as da plataforma. As orientações publicadas da CRA não dizem como o imposto que uma plataforma já cobrou é conciliado quando um registro tardio passa a valer.

As etapas para se registrar, pedir uma data de vigência anterior e entregar a declaração estão em quando se registrar no GST/HST. Sobre juros e multas, veja multas, juros e alívio e multa por atraso na entrega do GST/HST. Se você pensa em se apresentar antes de qualquer contato da CRA, veja revisões, auditorias e divulgação voluntária.

Exemplo

Todos os valores estão em dólares canadenses e ilustram as regras acima.

Abaixo do limite em Ontário

Uma anfitriã sem número de GST/HST tem estadias tributáveis reservadas de 3.000, 6.000, 10.000 e 3.000 em quatro trimestres-calendário consecutivos, 22.000 no total. Nenhum trimestre, nem quatro trimestres somados, passa do limite; por isso, ela não se registra e não cobra imposto nas reservas diretas. Nas estadias reservadas por uma plataforma que atende às regras de operador, a plataforma acrescenta 13% de HST e o recolhe. Os 22.000 dela continuam contando para o limite.

Se o trimestre seguinte somar 12.000, os últimos quatro trimestres serão 6.000 + 10.000 + 3.000 + 12.000 = 31.000. Nenhum trimestre isolado passou do limite, mas o total dos quatro trimestres passou; por isso, ela deixa de ser pequena fornecedora no fim do mês seguinte a esse trimestre e se registra, no mais tardar, no primeiro fornecimento depois disso.

Passando do limite em um trimestre em Alberta

Uma anfitriã com dois condomínios não tinha reservas tributáveis antes de julho e recebeu 27.000 no trimestre de julho a setembro até meados de agosto. Uma reserva direta de 5.000, paga em 20 de agosto, leva o trimestre de julho a setembro a 32.000. Essa reserva é o fornecimento que a fez passar do limite; por isso, o registro dela vale, no mais tardar, a partir de 20 de agosto e ela cobra 5% de GST sobre essa reserva: 250. Ela pede o registro em até 29 dias da data de vigência e, a partir daí, cobra o GST ela mesma em toda estadia tributável, inclusive nas reservas pela plataforma.

Vendendo um condomínio em Ontário depois de pedir créditos

Uma proprietária registrada que aluga um condomínio em estadias curtas pediu créditos sobre uma reforma de 80.000. Ela o vende por 700.000 antes do imposto. A venda é tributável pela regra dos créditos, porque foram pedidos créditos sobre uma benfeitoria; o HST de 13% sobre o preço é de 91.000. Ela pode conseguir pedir um crédito adicional pelo imposto de compra nunca recuperado. Sem créditos pedidos, a venda só seria isenta se nenhuma das outras situações da tabela da venda se aplicasse, como o uso principalmente em aluguéis por temporada.

E no seu caso?

• Você passou do limite ou está perto dele, se registrou tarde ou nunca se registrou: as vendas trimestre a trimestre, a data de vigência, as declarações em atraso e o imposto cobrado pela plataforma precisam bater. Reúna primeiro os relatórios de repasse; a atualização da escrituração está na página de escrituração contábil. Veja também quando se registrar no GST/HST, declarações de GST/HST não entregues e cobrança de GST/HST antes do registro.
• Você vai vender uma unidade sobre a qual pediu créditos, ou que alugou principalmente em estadias curtas: se a venda é tributável depende do histórico de créditos, de a unidade ser um imóvel residencial e do uso na venda; por isso, reúna os registros acima antes de anunciar. Veja GST/HST em imóveis residenciais, como vender um imóvel de aluguel e a página de escrituração contábil para os registros por trás disso.
• Você possui o imóvel por meio de uma corporação ou sociedade de pessoas, ou divide a unidade com outras pessoas, por exemplo dois familiares na mesma escritura: o limite é testado sobre a pessoa que faz os fornecimentos, junto com as entidades associadas, então quem é essa pessoa muda a resposta. Uma sociedade de pessoas e cada sócio geral respondem solidariamente pelo GST/HST dela (ETA, seção 272.1), e os administradores de uma corporação podem ser cobrados pelo imposto líquido não recolhido até dois anos depois de deixarem o cargo (ETA, seção 323). Reúna os documentos de propriedade; a página de escrituração contábil mostra o trabalho de registros.
• Você mora fora do Canadá, ou um administrador recebe os pagamentos dos hóspedes: quem faz a venda, e quem se registra, depende do acordo. Reúna o contrato de administração e os relatórios de repasse.
• Você teme que a plataforma informe sua renda à CRA: veja declaração de plataformas digitais à CRA.
• Você pagou GST/HST em custos de montagem antes de se registrar: veja como pedir o GST/HST pago antes do registro.
• Seu imóvel ou negócio está em Quebec, na Colúmbia Britânica, em Saskatchewan ou em Manitoba: essas províncias têm impostos sobre vendas separados, tratados em imposto provincial sobre vendas. Em Quebec, a Revenu Québec geralmente administra o GST/HST, e um negócio fisicamente localizado lá se registra e entrega a declaração a ela, não à CRA (CRA: RC4022).
• Você precisa saber onde o aluguel vai na declaração de imposto de renda: veja T776 ou T2125 para aluguéis por temporada e rendimentos de aluguel.
• Você vai encerrar os aluguéis: veja como encerrar uma conta de GST/HST.