GST/HST en Airbnb y alquileres de corto plazo en Canadá

¿Se cobra GST/HST en un alquiler de corto plazo en Canadá?

Las estancias cortas de menos de un mes son gravables, pero un pequeño proveedor no necesita inscribirse ni cobrar GST/HST hasta que sus ventas gravables superen $30,000. Alquilar una casa, un condominio, una cabaña o una habitación a un huésped por una estancia continua de menos de un mes es gravable cuando cuesta más de $20 por día. El anfitrión inscrito cobra el impuesto; la plataforma de reservas puede cobrarlo por un anfitrión que no está inscrito (CRA: alojamiento de corto plazo a través de plataformas; CRA: Memorandum 19-2-2).

La prueba es la duración del derecho continuo del huésped a ocupar el inmueble, no la frecuencia con que se paga el alquiler. Un huésped que alquila por un mes o más y paga cada semana sigue siendo un inquilino de largo plazo. La ley cuenta un mes como un mes calendario (Interpretation Act, sección 35), y el memorándum de la CRA no da un número de días. Use el inicio y el fin acordados del derecho del huésped a ocupar el inmueble; si una reserva queda cerca de un mes, defina las fechas y el tratamiento del impuesto antes de facturar (CRA: Memorandum 19-2-2; ETA Schedule V, Parte I, sección 6).

El caso no es sencillo si:

• Sus estancias gravables están cerca del límite de inscripción, o ya lo superó y se inscribió tarde o nunca se inscribió.
• Mezcla estancias cortas con inquilinos de largo plazo, o alquila una habitación de su propia casa.
• Casi todas las estancias duran menos de 60 días, así que la unidad podría tratarse como un hotel.
• Ha reclamado créditos sobre la propiedad, planea venderla, o la compró nueva antes de que alguien viviera en ella.
• La unidad es de una corporación o una sociedad de personas, o de varios propietarios.

Reúna: los reportes de reservas y pagos de cada plataforma y de cada reserva directa; las noches y el precio por noche de cada estancia; cualquier GST/HST que aparezca en los pagos; su número de GST/HST y la fecha de entrada en vigor si lo tiene; las facturas de compra y de renovación; y si alguna vez se reclamaron créditos sobre ellas.

¿Debo inscribirme en el GST/HST como anfitrión de alquileres de corto plazo?

En Canadá, un anfitrión de alquileres de corto plazo no tiene que inscribirse en el GST/HST hasta que sus ventas gravables, junto con las de sus asociados, superen el límite de pequeño proveedor de $30,000. El anfitrión que se mantiene en ese monto o por debajo en cada trimestre calendario, y a lo largo de cuatro trimestres calendario seguidos, es un pequeño proveedor y no tiene que inscribirse ni cobrar el impuesto (CRA: cuándo inscribirse; ETA sección 240).

Un pequeño proveedor puede inscribirse voluntariamente, lo cual trae la obligación de cobrar el impuesto y el derecho a reclamar créditos. También puede hacer gravable una venta posterior de la propiedad; consulte la sección sobre la venta más abajo. Para la inscripción voluntaria, consulte cuándo inscribirse en el GST/HST.

¿Qué cuenta para el límite y cuándo empieza la inscripción?

Cuente el monto que cobra por las estancias gravables, antes de descontar cualquier comisión de la plataforma u otro gasto, junto con sus demás ventas gravables y las de sus asociados. Las estancias en las que una plataforma cobró el impuesto también cuentan (ETA sección 148; ETA sección 211.13).

La prueba usa trimestres calendario que empiezan en enero, abril, julio y octubre, sea cual sea su ejercicio fiscal. Una reserva cuenta cuando el pago vence o se paga, lo cual puede ocurrir antes de la estancia (CRA: Memorandum 2-2). Una tarifa de reserva o de administración que la plataforma cobra al huésped por su propio servicio es un suministro de la plataforma, no parte de sus ventas de alquiler (ETA sección 211.1).

Presente la solicitud dentro de 29 días desde la fecha de entrada en vigor (CRA: cuándo inscribirse).

¿Una plataforma de reservas cobra el GST/HST por mí?

Una plataforma de reservas cobra el GST/HST por usted solo si usted no está inscrito. Una plataforma que cumple la definición de operador de plataforma de alojamiento de la ley debe cobrar el impuesto en las estancias gravables de los anfitriones que no están inscritos. Una vez inscrito, usted cobra el impuesto por su cuenta en cada estancia gravable, incluidas las reservas de plataformas (CRA: alojamiento de corto plazo a través de plataformas; ETA sección 211.13).

Según la ley, un operador es la parte que controla o fija los elementos esenciales de la reserva; si nadie lo hace, es la parte que cobra el pago del huésped y lo traslada al anfitrión. Un sitio que solo publica la propiedad, o que solo procesa el pago, no es un operador (ETA sección 211.1). Que una plataforma cobre por un huésped inscrito en el GST/HST depende de su régimen: en el régimen simplificado de la CRA cobra solo por los huéspedes que no están inscritos, y en el régimen normal por cualquier huésped (CRA: alojamiento de corto plazo a través de plataformas).

El cobro por la plataforma no saca las reservas del conteo de su límite. Una vez que se inscriba, revise la configuración de impuestos de la plataforma para que los huéspedes no paguen el impuesto dos veces. Si un anfitrión da a una plataforma una declaración falsa que afecta si debe cobrar, el anfitrión y la plataforma pueden ser responsables solidarios del impuesto resultante (ETA sección 211.13).

Lleve un registro de cada reserva, para que el conteo del límite, los estados de la plataforma y su declaración coincidan:

Si los pagos no coinciden con estos registros, reconstruya los trimestres antes de inscribirse o presentar la declaración.

¿Qué tasa de GST/HST se aplica a un alquiler de corto plazo en mi provincia?

La tasa depende de la provincia donde está la propiedad, no de donde viven el anfitrión o el huésped (CRA: alojamiento de corto plazo a través de plataformas).

En Quebec, Revenu Québec generalmente administra el GST/HST; consulte la última sección. Los impuestos provinciales sobre las ventas, el QST de Quebec y los gravámenes locales sobre el alojamiento son aparte y no están en esta tabla. Revise su provincia en el impuesto provincial sobre las ventas.

¿Puedo reclamar créditos fiscales por insumos por el mobiliario, la limpieza y las reparaciones?

Una vez inscrito, un anfitrión puede reclamar créditos fiscales por insumos por la parte de cada costo que se usa para hacer estancias gravables. Un inscrito recupera el GST/HST de los costos de sus actividades comerciales mediante créditos fiscales por insumos, pero no el de los costos de uso personal ni el de los costos de hacer suministros exentos, como el alquiler de largo plazo (CRA: créditos fiscales por insumos).

Conserve las facturas que muestren el número de GST/HST del proveedor y el impuesto. Los créditos normalmente deben reclamarse dentro de cuatro años (CRA: créditos fiscales por insumos).

¿Cómo declaro y pago el GST/HST que cobré?

Un anfitrión inscrito resta los créditos fiscales por insumos del GST/HST cobrado en las estancias, en la declaración de GST/HST; el resultado es el impuesto neto, que usted paga a la CRA, o que reclama como reembolso si los créditos son mayores. Usted mantiene en fideicomiso el impuesto que cobra hasta que lo envía (CRA: RC4022). El impuesto que una plataforma cobró antes de que usted se inscribiera no era impuesto que usted cobró. Para la declaración en sí, consulte cómo presentar el GST/HST y los créditos fiscales por insumos.

¿Qué pasa si mezclo estancias cortas, inquilinos de largo plazo o una habitación de mi propia casa?

Un anfitrión inscrito cobra impuesto solo en las estancias cortas. El alquiler de largo plazo de un mes o más es exento, no cuenta para el límite y no da créditos por los costos usados solo para él.

• Habitación de su propia casa: una estancia corta en una habitación se grava como cualquier otra estancia corta. Reclame créditos solo por la parte alquilada de cada costo, y conserve las superficies y las fechas en que basa su división.
• Uso de tipo hotel: un hotel, motel, posada o inmueble similar no es un complejo residencial cuando 90% o más de sus estancias duran, o se espera que duren, menos de 60 días. Entonces su alquiler normalmente es gravable sin importar la duración de la estancia, salvo que sea de $20 por día o menos (CRA: Memorandum 19-2-2). La ley no aplica esta exclusión a una unidad que una persona posee y usa principalmente como su propia vivienda o la de un familiar; un propietario que sea una corporación o una sociedad de personas no tiene esa excepción (ETA sección 123(1)).

El memorándum de la CRA menciona los hoteles y moteles, y su hoja sobre propiedades vacacionales aplica la misma lectura de 90% a la venta de una unidad que no es principalmente la vivienda del propietario, como en un fondo común de alquiler (CRA: GI-025). Ninguno dice si un condominio o una casa alquilados casi solo por estancias cortas son de tipo hotel en cuanto a su alquiler. Eso no está resuelto, así que no suponga que las estancias de uno a dos meses son exentas.

¿Qué pasa con el GST/HST cuando vendo una propiedad que usé como alquiler de corto plazo?

La venta de una vivienda usada por un propietario que no es constructor normalmente es exenta, pero es gravable cuando se reclamaron créditos sobre ella o cuando la CRA la trata como propiedad de alquiler de corto plazo. Las filas siguientes muestran cuál aplica; revíselas antes de publicar el anuncio.

Las filas 3 a 5 son la lectura de la CRA. La ley primero pregunta si la propiedad sigue siendo un complejo residencial (residential complex) al momento de la venta: la venta de uno por quien no es constructor es exenta salvo que se hayan reclamado créditos, y la prueba de uso comercial de la ley para la venta de una persona no se aplica a un complejo residencial (ETA Schedule V, Parte I, secciones 2 y 9). Por eso el uso principalmente de corto plazo, por sí solo, quizá no haga gravable la venta, salvo que la unidad sea de tipo hotel (consulte la sección de uso mixto) o se hayan reclamado créditos. Confirme el tratamiento de la venta antes de publicar el anuncio.

Las últimas tres filas vienen de una hoja informativa de la CRA sobre propiedades vacacionales. Está escrita para personas y no trata las propiedades adquiridas por otros, como una corporación. No da una cifra para «principalmente» (primarily) en la tercera fila, pero lee la palabra como más de 50% en sus pruebas de residencia y de uso personal, y el RC4022 hace lo mismo, así que esta página aplica esa lectura (CRA: RC4022). Su ejemplo mira el uso en el año anterior a la venta, mientras que la ley evalúa el uso inmediatamente antes de la transferencia. Si compró la unidad nueva, antes de que alguien viviera en ella, principalmente para revenderla, o principalmente para arrendarla a un negocio y no a huéspedes para su propio alojamiento, puede contar como constructor (builder), y la regla de venta exenta de la primera fila no se aplica; una persona que compró fuera de un negocio o de una operación de carácter comercial no es constructor (ETA sección 123(1)). Mudarse a la propiedad o dejar de alquilarla también puede generar impuesto. Una persona inscrita que empieza a usar la propiedad principalmente para uso personal se considera que la vendió (ETA sección 207). Una persona que toma una propiedad de tipo hotel para uso personal debe impuesto sobre su valor justo de mercado, aunque no haya reclamado créditos (ETA sección 190(2)). Convertir una propiedad de tipo hotel en un alquiler residencial ordinario hace al propietario su constructor, y el primer arrendamiento residencial puede generar impuesto sobre su valor justo de mercado (ETA sección 190(1)).

Una venta gravable también puede permitirle recuperar el impuesto de compra y de mejoras que nunca se recuperó: un crédito fiscal por insumos adicional si está inscrito (ETA sección 193), o un reembolso si no lo está, que debe solicitar dentro de dos años después de que el precio venció o se pagó (ETA sección 257; CRA: código de motivo 7). Para saber quién cobra el impuesto en una venta gravable, consulte el GST/HST en propiedades residenciales. El impuesto sobre la renta de la ganancia es aparte: consulte cómo vender una propiedad de alquiler.

Reúna: el estado de ajustes de la compra, las facturas de renovación y los créditos reclamados en cada declaración, su fecha de inscripción, y las noches alquiladas frente a las noches de uso personal de cada año.

¿Qué pasa si superé el límite y nunca me inscribí?

El impuesto se debe desde la fecha de entrada en vigor, aunque no se haya cobrado a ningún huésped. La CRA indica que si usted debía cobrar GST/HST y no lo hizo, sigue siendo responsable de él, y va en la declaración del período en que debió cobrarse (CRA: RC4022; ETA sección 221).

Reconstruya las estancias gravables por trimestre calendario a partir de los reportes de pagos y de las reservas directas, encuentre la primera reserva que lo llevó por encima del límite, y mantenga separadas las reservas directas y las de plataformas. La orientación publicada de la CRA no dice cómo se concilia el impuesto que una plataforma ya cobró cuando entra en vigor una inscripción tardía.

Los pasos para inscribirse, pedir una fecha de entrada en vigor anterior y presentar la declaración están en cuándo inscribirse en el GST/HST. Para los intereses y las multas, consulte multas, intereses y alivio y la multa por presentar tarde el GST/HST. Si piensa presentarse antes de cualquier contacto de la CRA, consulte revisiones, auditorías y divulgación voluntaria.

Ejemplo

Todos los montos están en dólares canadienses e ilustran las reglas anteriores.

Por debajo del límite en Ontario

Una anfitriona sin número de GST/HST registra estancias gravables de 3,000, 6,000, 10,000 y 3,000 en cuatro trimestres calendario consecutivos, 22,000 en total. Ningún trimestre, ni los cuatro trimestres juntos, superan el límite, así que no se inscribe y no cobra impuesto en sus reservas directas. En las estancias reservadas por una plataforma que cumple las reglas de operador, la plataforma agrega el HST de 13% y lo remite. Sus 22,000 igual cuentan para el límite.

Si el siguiente trimestre suma 12,000, los últimos cuatro trimestres son 6,000 + 10,000 + 3,000 + 12,000 = 31,000. Ningún trimestre por sí solo superó el límite, pero el total de los cuatro trimestres sí, así que deja de ser pequeña proveedora al final del mes siguiente a ese trimestre y se inscribe a más tardar en su primer suministro posterior.

Superar el límite en un trimestre en Alberta

Una anfitriona con dos condominios no tuvo reservas gravables antes de julio y a mediados de agosto ha cobrado 27,000 en el trimestre de julio a septiembre. Una reserva directa de 5,000, pagada el 20 de agosto, lleva el trimestre de julio a septiembre a 32,000. Esa reserva es el suministro que la hizo superar el límite, así que su inscripción entra en vigor a más tardar el 20 de agosto y ella cobra 5% de GST sobre esa reserva: 250. Presenta la solicitud dentro de 29 días desde la fecha de entrada en vigor y desde entonces cobra ella misma el GST en cada estancia gravable, incluidas las reservas de plataformas.

Venta de un condominio en Ontario después de reclamar créditos

Una propietaria inscrita que alquila un condominio por estancias cortas reclamó créditos sobre una renovación de 80,000. Lo vende en 700,000 antes de impuestos. La venta es gravable según la regla de los créditos, porque se reclamaron créditos sobre una mejora; el HST de 13% sobre el precio es 91,000. Es posible que pueda reclamar un crédito adicional por el impuesto de compra que nunca recuperó. Sin créditos reclamados, la venta sería exenta solo si no se aplicara ninguna de las otras situaciones de la tabla de la venta, como el uso principalmente en alquileres de corto plazo.

¿Su caso es distinto?

• Usted superó el límite o está cerca, se inscribió tarde o nunca se inscribió: las ventas trimestre por trimestre, la fecha de entrada en vigor, las declaraciones atrasadas y el impuesto cobrado por la plataforma deben coincidir. Reúna primero los reportes de pagos; la contabilidad atrasada se cubre en la página de registro contable. Consulte también cuándo inscribirse en el GST/HST, las declaraciones de GST/HST sin presentar y cobrar GST/HST antes de inscribirse.
• Usted vende una unidad sobre la que reclamó créditos, o que alquiló principalmente por estancias cortas: que la venta sea gravable depende del historial de créditos, de si la unidad es un complejo residencial y de su uso al momento de la venta, así que reúna los registros anteriores antes de publicar el anuncio. Consulte el GST/HST en propiedades residenciales, cómo vender una propiedad de alquiler y la página de registro contable para los registros que lo respaldan.
• Usted es propietario a través de una corporación o una sociedad de personas, o comparte la unidad con otros, por ejemplo dos familiares en una misma escritura: el límite se evalúa sobre la persona que hace los suministros, junto con sus asociados, así que quién sea esa persona cambia la respuesta. Una sociedad de personas y cada socio general son responsables solidarios de su GST/HST (ETA sección 272.1), y los directores de una corporación pueden ser objeto de una determinación por el impuesto neto no remitido hasta dos años después de dejar el cargo (ETA sección 323). Reúna los documentos de propiedad; la página de registro contable muestra el trabajo con los registros.
• Usted vive fuera de Canadá, o un administrador cobra los pagos de los huéspedes: quién hace la venta, y quién se inscribe, depende del arreglo. Reúna el contrato de administración y los reportes de pagos.
• Le preocupa que la plataforma reporte sus ingresos a la CRA: consulte el reporte de plataformas digitales de la CRA.
• Pagó GST/HST en los costos de puesta en marcha antes de inscribirse: consulte cómo reclamar el GST/HST pagado antes de inscribirse.
• Su propiedad o negocio está en Quebec, Columbia Británica, Saskatchewan o Manitoba: estas provincias tienen impuestos sobre las ventas aparte, que se cubren en el impuesto provincial sobre las ventas. En Quebec, Revenu Québec generalmente administra el GST/HST, y un negocio ubicado físicamente allí se inscribe y presenta con esa autoridad, no con la CRA (CRA: RC4022).
• Necesita saber dónde va el alquiler en su declaración del impuesto sobre la renta: consulte T776 o T2125 para alquileres de corto plazo y los ingresos de alquiler.
• Usted va a dejar de alquilar: consulte cómo cerrar una cuenta de GST/HST.