GST/HST bei Airbnb und Kurzzeitvermietung in Kanada

Wird bei einer Kurzzeitvermietung in Kanada GST/HST berechnet?

Kurze Aufenthalte von weniger als einem Monat sind steuerpflichtig, aber ein Kleinunternehmer muss sich erst registrieren und GST/HST berechnen, wenn seine steuerpflichtigen Umsätze $30.000 übersteigen. Die Vermietung eines Hauses, einer Eigentumswohnung, eines Ferienhauses oder eines Zimmers an einen Gast für einen ununterbrochenen Aufenthalt von weniger als einem Monat ist steuerpflichtig, wenn sie mehr als $20 pro Tag kostet. Ein registrierter Gastgeber berechnet die Steuer. Die Buchungsplattform kann sie für einen Gastgeber erheben, der nicht registriert ist (CRA: Kurzzeitunterkünfte über Plattformen; CRA: Memorandum 19-2-2).

Maßgeblich ist die Dauer des durchgehenden Nutzungsrechts des Gastes, nicht, wie oft die Miete gezahlt wird. Ein Gast, der einen Monat oder länger mietet und wöchentlich zahlt, ist trotzdem ein langfristiger Mieter. Das Gesetz zählt einen Monat als Kalendermonat (Interpretation Act, Abschnitt 35), und das Merkblatt der CRA nennt keine Tageszahl. Nutzen Sie Beginn und Ende des vereinbarten Nutzungsrechts des Gastes. Liegt eine Buchung nahe an einem Monat, klären Sie die Daten und die steuerliche Behandlung, bevor Sie eine Rechnung stellen (CRA: Memorandum 19-2-2; Excise Tax Act, Schedule V, Part I, Abschnitt 6).

Der Fall ist nicht einfach, wenn:

• Ihre steuerpflichtigen Aufenthalte nahe an der Registrierungsgrenze liegen oder Sie darüber liegen und sich zu spät oder nie registriert haben.
• Sie kurze Aufenthalte mit langfristigen Mietern mischen oder ein Zimmer in Ihrem eigenen Zuhause vermieten.
• Fast jeder Aufenthalt unter 60 Tagen liegt, sodass die Einheit wie ein Hotel behandelt werden kann.
• Sie auf die Immobilie Vorsteuerabzug geltend gemacht haben, sie verkaufen wollen oder sie neu gekauft haben, bevor jemand darin gewohnt hat.
• Die Einheit über eine Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft oder von mehreren Eigentümern gehalten wird.

Halten Sie bereit: Buchungs- und Auszahlungsberichte jeder Plattform und jeder Direktbuchung; die Nächte und den Preis pro Nacht jedes Aufenthalts; jede auf Auszahlungen ausgewiesene GST/HST; Ihre GST/HST-Nummer und das Datum des Inkrafttretens, falls Sie eine haben; die Rechnungen für Kauf und Renovierung; und ob darauf je Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde.

Muss ich mich als Gastgeber einer Kurzzeitvermietung für die GST/HST registrieren?

Ein Gastgeber einer Kurzzeitvermietung in Kanada muss sich erst für die GST/HST registrieren, wenn die steuerpflichtigen Umsätze zusammen mit denen verbundener Personen (Associates) die Kleinunternehmergrenze (Small-Supplier-Grenze) von $30.000 übersteigen. Ein Gastgeber, der in jedem Kalenderquartal und über vier aufeinanderfolgende Kalenderquartale hinweg bei oder unter dieser Grenze bleibt, ist ein Kleinunternehmer und muss sich weder registrieren noch Steuer berechnen (CRA: Wann Sie sich registrieren müssen; Excise Tax Act, Abschnitt 240).

Ein Kleinunternehmer kann sich freiwillig registrieren. Das bringt die Pflicht, Steuer zu berechnen, und das Recht auf Vorsteuerabzug mit sich. Es kann auch einen späteren Verkauf der Immobilie steuerpflichtig machen. Siehe den Abschnitt zum Verkauf weiter unten. Zur freiwilligen Registrierung siehe wann Sie sich für die GST/HST registrieren müssen.

Was zählt für die Grenze, und wann beginnt die Registrierung?

Zählen Sie den Betrag, den Sie für steuerpflichtige Aufenthalte berechnen, vor Abzug von Gastgebergebühren der Plattform oder anderen Ausgaben, zusammen mit Ihren übrigen steuerpflichtigen Umsätzen und denen Ihrer verbundenen Personen. Aufenthalte, auf die eine Plattform die Steuer erhoben hat, zählen weiterhin (Excise Tax Act, Abschnitt 148; Excise Tax Act, Abschnitt 211.13).

Der Test nutzt Kalenderquartale, die im Januar, April, Juli und Oktober beginnen, unabhängig von Ihrem Geschäftsjahr. Eine Buchung zählt, wenn die Zahlung fällig wird oder erfolgt, was vor dem Aufenthalt sein kann (CRA: Memorandum 2-2). Eine Buchungs- oder Verwaltungsgebühr, die die Plattform dem Gast für ihre eigene Leistung berechnet, ist die Leistung der Plattform und nicht Ihr Mietumsatz (Excise Tax Act, Abschnitt 211.1).

Beantragen Sie sie innerhalb von 29 Tage nach dem Wirksamkeitsdatum (CRA: Wann Sie sich registrieren müssen).

Erhebt eine Buchungsplattform die GST/HST für mich?

Eine Buchungsplattform erhebt die GST/HST nur für Sie, wenn Sie nicht registriert sind. Eine Plattform, die die Definition des Gesetzes für einen Betreiber einer Unterkunftsplattform erfüllt, muss die Steuer auf steuerpflichtige Aufenthalte von Gastgebern erheben, die nicht registriert sind. Sobald Sie registriert sind, berechnen Sie die Steuer selbst auf jeden steuerpflichtigen Aufenthalt, auch auf Plattformbuchungen (CRA: Kurzzeitunterkünfte über Plattformen; Excise Tax Act, Abschnitt 211.13).

Betreiber im Sinne des Gesetzes ist, wer die wesentlichen Bestandteile der Buchung kontrolliert oder festlegt. Tut das niemand, ist es, wer die Zahlung des Gastes einzieht und an den Gastgeber weiterleitet. Eine Website, die die Immobilie nur auflistet oder nur die Zahlung abwickelt, ist kein Betreiber (Excise Tax Act, Abschnitt 211.1). Ob eine Plattform für einen Gast erhebt, der GST/HST-Registrierter ist, hängt von ihrem Verfahren ab: Im vereinfachten Verfahren der CRA erhebt sie nur für Gäste, die nicht registriert sind, im normalen Verfahren für jeden Gast (CRA: Kurzzeitunterkünfte über Plattformen).

Die Erhebung durch die Plattform nimmt die Buchungen nicht aus der Zählung für Ihre Grenze heraus. Prüfen Sie nach der Registrierung die Steuereinstellungen der Plattform, damit Gäste nicht doppelt besteuert werden. Macht ein Gastgeber gegenüber einer Plattform eine falsche Angabe, die beeinflusst, ob sie erheben muss, können der Gastgeber und die Plattform gesamtschuldnerisch für die daraus entstehende Steuer haften (Excise Tax Act, Abschnitt 211.13).

Führen Sie für jede Buchung einen Eintrag, damit die Zählung für die Grenze, die Abrechnungen der Plattform und Ihre Erklärung übereinstimmen:

Stimmen die Auszahlungen nicht mit diesen Einträgen überein, bauen Sie die Quartale neu auf, bevor Sie sich registrieren oder einreichen.

Welcher GST/HST-Satz gilt für eine Kurzzeitvermietung in meiner Provinz?

Der Satz richtet sich nach der Provinz, in der die Immobilie liegt, nicht danach, wo der Gastgeber oder der Gast wohnt (CRA: Kurzzeitunterkünfte über Plattformen).

In Québec verwaltet in der Regel Revenu Québec (Steuerbehörde der Provinz Québec) die GST/HST. Siehe den letzten Abschnitt. Provinzumsatzsteuern, die QST in Québec und örtliche Unterkunftsabgaben sind getrennt und stehen nicht in dieser Tabelle. Prüfen Sie Ihre Provinz unter Provinzumsatzsteuer.

Kann ich Vorsteuerabzug auf Einrichtung, Reinigung und Reparaturen geltend machen?

Nach der Registrierung kann ein Gastgeber Vorsteuerabzug (Input Tax Credit) für den Teil jeder Ausgabe geltend machen, der für steuerpflichtige Aufenthalte genutzt wird. Ein Registrierter holt die GST/HST auf Kosten seiner gewerblichen Tätigkeit über den Vorsteuerabzug zurück, nicht aber auf Kosten für den privaten Gebrauch oder für die Erbringung befreiter Leistungen wie langfristiger Miete (CRA: Vorsteuerabzug).

Bewahren Sie Rechnungen auf, die die GST/HST-Nummer des Lieferanten und die Steuer zeigen. Der Vorsteuerabzug muss in der Regel innerhalb von vier Jahre geltend gemacht werden (CRA: Vorsteuerabzug).

Wie melde und zahle ich die erhobene GST/HST?

Ein registrierter Gastgeber zieht in der GST/HST-Erklärung den Vorsteuerabzug von der auf Aufenthalte berechneten GST/HST ab. Das Ergebnis ist die Nettosteuer, die Sie an die CRA zahlen, oder Sie beantragen eine Erstattung, wenn der Vorsteuerabzug größer ist. Die berechnete Steuer halten Sie treuhänderisch, bis Sie sie abführen (CRA: RC4022). Steuer, die eine Plattform vor Ihrer Registrierung erhoben hat, war keine Steuer, die Sie berechnet haben. Zur Erklärung selbst siehe GST/HST einreichen und Vorsteuerabzug.

Was gilt, wenn ich kurze Aufenthalte, langfristige Mieter oder ein Zimmer in meinem eigenen Zuhause mische?

Ein registrierter Gastgeber berechnet nur auf die kurzen Aufenthalte Steuer. Langfristige Miete von einem Monat oder länger ist befreit, zählt nicht für die Grenze und gibt keinen Vorsteuerabzug auf Kosten, die nur dafür genutzt werden.

• Zimmer im eigenen Zuhause: Ein kurzer Aufenthalt in einem Zimmer wird wie jeder andere kurze Aufenthalt besteuert. Machen Sie Vorsteuerabzug nur für den vermieteten Anteil jeder Ausgabe geltend und bewahren Sie die Flächen und Daten hinter Ihrer Aufteilung auf.
• Hotelähnliche Nutzung: Ein Hotel, Motel, Gasthof oder ähnliche Räume sind kein Wohnobjekt (Residential Complex), wenn 90 % oder mehr ihrer Aufenthalte unter 60 Tagen liegen oder voraussichtlich liegen werden. Die Miete ist dann in der Regel ungeachtet der Aufenthaltsdauer steuerpflichtig, es sei denn, sie beträgt $20 pro Tag oder weniger (CRA: Memorandum 19-2-2). Das Gesetz wendet diesen Ausschluss nicht auf eine Einheit an, die eine Privatperson besitzt und überwiegend als eigenes Zuhause oder als Zuhause eines Verwandten nutzt. Ein Eigentümer, der eine Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft ist, hat keine solche Ausnahme (Excise Tax Act, Abschnitt 123(1)).

Das Merkblatt der CRA nennt Hotels und Motels, und ihr Merkblatt zu Ferienimmobilien wendet dieselbe Lesart mit 90 % auf den Verkauf einer Einheit an, die nicht überwiegend das Zuhause des Eigentümers ist, etwa in einem Vermietungspool (CRA: GI-025). Keines von beiden sagt, ob eine einzelne Eigentumswohnung oder ein einzelnes Haus, das fast nur kurz vermietet wird, für seine Miete hotelähnlich ist. Das ist ungeklärt. Gehen Sie deshalb nicht davon aus, dass Aufenthalte von ein bis zwei Monaten befreit sind.

Was geschieht mit der GST/HST, wenn ich eine Immobilie verkaufe, die ich als Kurzzeitvermietung genutzt habe?

Der Verkauf eines gebrauchten Hauses durch einen Eigentümer, der kein Bauträger (Builder) ist, ist in der Regel befreit. Er ist aber steuerpflichtig, wenn darauf Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde oder wenn die CRA ihn als Kurzzeitvermietungsimmobilie behandelt. Die Zeilen unten zeigen, was zutrifft. Prüfen Sie sie, bevor Sie inserieren.

Die Zeilen 3 bis 5 sind die Lesart der CRA. Das Gesetz fragt zuerst, ob die Immobilie beim Verkauf noch ein Wohnobjekt (Residential Complex) ist. Der Verkauf eines solchen durch einen Nicht-Bauträger ist befreit, es sei denn, es wurde Vorsteuerabzug geltend gemacht, und der gewerbliche Nutzungstest des Gesetzes für den Verkauf einer Privatperson gilt nicht für ein Wohnobjekt (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, Abschnitte 2 und 9). Überwiegende Kurzzeitnutzung allein macht den Verkauf deshalb möglicherweise nicht steuerpflichtig, es sei denn, die Einheit ist hotelähnlich (siehe den Abschnitt zur gemischten Nutzung) oder es wurde Vorsteuerabzug geltend gemacht. Klären Sie die Behandlung des Verkaufs, bevor Sie inserieren.

Die letzten drei Zeilen stammen aus einem Info Sheet der CRA zu Ferienimmobilien. Es ist für Privatpersonen geschrieben und behandelt keine Immobilien, die jemand anderes erworben hat, etwa eine Kapitalgesellschaft. Es nennt für „überwiegend“ in der dritten Zeile keine Zahl, liest das Wort aber in seinen Tests zu Wohnsitz und privater Nutzung als mehr als 50 %, und RC4022 tut dasselbe. Diese Seite wendet deshalb diese Lesart an (CRA: RC4022). Sein Beispiel betrachtet die Nutzung im Jahr vor dem Verkauf, während das Gesetz die Nutzung unmittelbar vor der Übertragung prüft. Haben Sie die Einheit neu gekauft, bevor jemand darin gewohnt hat, überwiegend um sie weiterzuverkaufen oder überwiegend um sie an ein Unternehmen statt an Gäste zu deren eigener Unterkunft zu vermieten, können Sie als Bauträger gelten, und die Regel zum befreiten Verkauf in der ersten Zeile greift nicht. Eine Privatperson, die außerhalb eines Geschäfts oder eines gewerblichen Handelsgeschäfts (Adventure in the Nature of Trade) gekauft hat, ist kein Bauträger (Excise Tax Act, Abschnitt 123(1)). Auch ein Einzug oder das Ende der Vermietung kann Steuer auslösen. Eine registrierte Privatperson, die die Immobilie überwiegend privat zu nutzen beginnt, gilt als Verkäuferin (Excise Tax Act, Abschnitt 207). Eine Privatperson, die hotelähnliche Immobilien privat nutzt, schuldet Steuer auf deren Marktwert, auch wenn kein Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde (Excise Tax Act, Abschnitt 190(2)). Wird eine hotelähnliche Immobilie in eine gewöhnliche Wohnungsvermietung umgewandelt, wird der Eigentümer ihr Bauträger, und der erste Wohnungsmietvertrag kann Steuer auf ihren Marktwert auslösen (Excise Tax Act, Abschnitt 190(1)).

Ein steuerpflichtiger Verkauf kann Ihnen auch erlauben, nie zurückgeholte Steuer auf Kauf und Verbesserungen zurückzuholen: als zusätzlichen Vorsteuerabzug, wenn Sie registriert sind (Excise Tax Act, Abschnitt 193), oder als Erstattung, wenn Sie es nicht sind. Sie müssen diese innerhalb von zwei Jahre nach Fälligkeit oder Zahlung des Preises beantragen (Excise Tax Act, Abschnitt 257; CRA: Reason Code 7). Wer bei einem steuerpflichtigen Verkauf die Steuer erhebt, steht unter GST/HST auf Wohnimmobilien. Die Einkommensteuer auf den Gewinn ist davon getrennt. Siehe eine Mietimmobilie verkaufen.

Halten Sie bereit: die Abrechnung der Anpassungen beim Kauf (Statement of Adjustments), Renovierungsrechnungen und den in jeder Erklärung geltend gemachten Vorsteuerabzug, Ihr Registrierungsdatum und die vermieteten Nächte im Verhältnis zu den Nächten privater Nutzung für jedes Jahr.

Was ist, wenn ich die Grenze überschritten und mich nie registriert habe?

Die Steuer ist ab dem Wirksamkeitsdatum trotzdem geschuldet, auch wenn keinem Gast Steuer berechnet wurde. Nach Angaben der CRA bleiben Sie dafür haftbar, wenn Sie GST/HST hätten berechnen müssen und es nicht getan haben. Sie gehört in die Erklärung für den Zeitraum, in dem sie hätte berechnet werden müssen (CRA: RC4022; Excise Tax Act, Abschnitt 221).

Bauen Sie die steuerpflichtigen Aufenthalte nach Kalenderquartal aus Auszahlungsberichten und Direktbuchungen neu auf, finden Sie die erste Buchung, die Sie über die Grenze gebracht hat, und halten Sie Direkt- und Plattformbuchungen getrennt. Die veröffentlichten Hinweise der CRA sagen nicht, wie Steuer, die eine Plattform bereits erhoben hat, abgestimmt wird, sobald eine verspätete Registrierung wirksam wird.

Die Schritte zur Registrierung, zum Antrag auf ein früheres Wirksamkeitsdatum und zur Einreichung stehen unter wann Sie sich für die GST/HST registrieren müssen. Zu Zinsen und Strafzuschlägen siehe Strafzuschläge, Zinsen und Erlass und Strafzuschlag bei verspäteter GST/HST-Einreichung. Wenn Sie erwägen, sich vor jedem Kontakt mit der CRA zu melden, siehe Überprüfungen, Prüfungen und freiwillige Offenlegung.

Beispiel

Alle Beträge sind in kanadischen Dollar und veranschaulichen die obigen Regeln.

Unter der Grenze in Ontario

Eine Gastgeberin ohne GST/HST-Nummer bucht in vier aufeinanderfolgenden Kalenderquartalen steuerpflichtige Aufenthalte von 3.000, 6.000, 10.000 und 3.000, insgesamt 22.000. Weder ein einzelnes Quartal noch vier Quartale zusammen überschreiten die Grenze, deshalb registriert sie sich nicht und berechnet auf ihre Direktbuchungen keine Steuer. Bei Aufenthalten, die über eine Plattform gebucht werden, die die Betreiberregeln erfüllt, fügt die Plattform 13 % HST hinzu und führt sie ab. Ihre 22.000 zählen trotzdem für die Grenze.

Kommen im nächsten Quartal 12.000 hinzu, betragen die letzten vier Quartale 6.000 + 10.000 + 3.000 + 12.000 = 31.000. Kein einzelnes Quartal hat die Grenze überschritten, die Summe der vier Quartale aber schon. Sie ist deshalb am Ende des Monats nach diesem Quartal kein Kleinunternehmer mehr und registriert sich spätestens mit ihrer ersten Leistung danach.

Grenzüberschreitung in einem Quartal (Alberta)

Eine Gastgeberin mit zwei Eigentumswohnungen hatte vor Juli keine steuerpflichtigen Buchungen und hat im Quartal Juli bis September bis Mitte August insgesamt 27.000 eingenommen. Eine Direktbuchung von 5.000, gezahlt am 20. August, bringt das Quartal Juli bis September auf 32.000. Diese Buchung ist die Leistung, mit der sie die Grenze überschritten hat. Ihre Registrierung wird daher spätestens am 20. August wirksam, und sie berechnet darauf 5 % GST: 250. Sie beantragt die Registrierung innerhalb von 29 Tagen nach dem Wirksamkeitsdatum und berechnet von da an die GST auf jeden steuerpflichtigen Aufenthalt selbst, auch auf Plattformbuchungen.

Verkauf einer Eigentumswohnung in Ontario nach geltend gemachtem Vorsteuerabzug

Eine registrierte Eigentümerin, die eine Eigentumswohnung kurzzeitig vermietet, hat Vorsteuerabzug auf eine Renovierung von 80.000 geltend gemacht. Sie verkauft die Wohnung für 700.000 vor Steuer. Der Verkauf ist nach der Regel zum Vorsteuerabzug steuerpflichtig, weil auf eine Verbesserung Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde. Die HST von 13 % auf den Preis beträgt 91.000. Möglicherweise kann sie einen zusätzlichen Vorsteuerabzug für nie zurückgeholte Kaufsteuer geltend machen. Ohne geltend gemachten Vorsteuerabzug wäre der Verkauf nur befreit, wenn keine der übrigen Situationen in der Verkaufstabelle zuträfe, etwa überwiegende Nutzung für Kurzzeitvermietungen.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie haben die Grenze überschritten oder liegen nahe daran, haben sich zu spät oder nie registriert: Die Umsätze nach Quartal, das Wirksamkeitsdatum, die nachgeholten Einreichungen und die von der Plattform erhobene Steuer müssen übereinstimmen. Holen Sie zuerst die Auszahlungsberichte. Das Nachholen der Bücher behandelt die Seite zur Buchhaltung. Siehe auch wann Sie sich für die GST/HST registrieren müssen, nicht eingereichte GST/HST-Erklärungen und GST/HST vor der Registrierung berechnet.
• Sie verkaufen eine Einheit, auf die Sie Vorsteuerabzug geltend gemacht haben, oder die überwiegend kurz vermietet wurde: Ob der Verkauf steuerpflichtig ist, hängt von der Vorgeschichte des Vorsteuerabzugs, davon, ob die Einheit ein Wohnobjekt (Residential Complex) ist, und von ihrer Nutzung beim Verkauf ab. Halten Sie deshalb die obigen Unterlagen bereit, bevor Sie inserieren. Siehe GST/HST auf Wohnimmobilien, eine Mietimmobilie verkaufen und die Seite zur Buchhaltung für die Unterlagen dahinter.
• Sie halten die Einheit über eine Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft oder teilen sie mit anderen, zum Beispiel zwei Familienmitglieder in einem Grundbuch: Die Grenze wird bei der Person geprüft, die die Leistungen erbringt, zusammen mit verbundenen Personen (Associates). Wer das ist, ändert die Antwort. Eine Personengesellschaft und jeder Gesellschafter mit unbeschränkter Haftung (General Partner) haften gesamtschuldnerisch für ihre GST/HST (Excise Tax Act, Abschnitt 272.1), und die Direktoren einer Kapitalgesellschaft können für nicht abgeführte Nettosteuer bis zwei Jahre nach ihrem Ausscheiden aus dem Amt veranlagt werden (Excise Tax Act, Abschnitt 323). Halten Sie die Eigentumsunterlagen bereit. Die Seite zur Buchhaltung zeigt die Arbeit an den Unterlagen.
• Sie leben außerhalb Kanadas, oder ein Verwalter nimmt die Zahlungen der Gäste entgegen: Wer den Verkauf tätigt und wer sich registriert, hängt von der Vereinbarung ab. Halten Sie den Verwaltungsvertrag und die Auszahlungsberichte bereit.
• Sie befürchten, dass die Plattform Ihr Einkommen der CRA meldet: Siehe Plattformmeldungen an die CRA.
• Sie haben vor der Registrierung GST/HST auf Einrichtungskosten gezahlt: Siehe vor der Registrierung gezahlte GST/HST geltend machen.
• Ihre Immobilie oder Ihr Geschäft liegt in Québec, British Columbia, Saskatchewan oder Manitoba: Diese Provinzen haben eigene Umsatzsteuern, die unter Provinzumsatzsteuer behandelt werden. In Québec verwaltet in der Regel Revenu Québec die GST/HST, und ein Unternehmen mit Sitz dort registriert sich und reicht bei Revenu Québec ein, nicht bei der CRA (CRA: RC4022).
• Sie müssen wissen, wohin die Miete in Ihrer Einkommensteuererklärung gehört: Siehe T776 oder T2125 für Kurzzeitvermietungen und Mieteinkünfte.
• Sie beenden die Vermietung: Siehe ein GST/HST-Konto schließen.