T776 oder T2125 bei Airbnb in Kanada: Miete oder Gewerbe

Melde ich meine Airbnb-Vermietung in der T776 oder der T2125?

In den meisten Fällen melden Sie Einkünfte aus Kurzzeitvermietung als Mieteinkünfte in Form T776, wenn Sie Räume vermieten und nur Grundleistungen erbringen. Erbringen Sie zusätzlich weitere Leistungen, etwa Reinigung, Sicherheitsdienst oder Mahlzeiten, führen Sie möglicherweise ein Gewerbe, und die Einkünfte gehören in Form T2125. Die CRA legt keine feste Grenze fest: Je mehr Leistungen Sie erbringen, desto eher ist die Vermietung ein Gewerbe (CRA: Miet- oder Geschäftseinkünfte; CRA: Sharing Economy). Die Einkünfte sind auf beiden Formularen steuerpflichtig.

Auf beiden Formularen werden die Nettoeinkünfte nach zulässigen Aufwendungen zu Ihren übrigen Einkünften addiert. Das Formular ändert mehr als nur die Zeilennummern. Nettogeschäftseinkünfte können Beiträge zum CPP (Canada Pension Plan, kanadische Rentenversicherung) für Selbstständige auslösen, bei denen Sie sowohl den Arbeitgeber- als auch den Arbeitnehmeranteil zahlen (CRA: Berufseinstieg). Das Gesetz zum Canada Pension Plan nimmt ein Gewerbe aus, dessen Bruttoeinnahmen zu mehr als 50 % aus Miete für Grundstücke oder Gebäude bestehen (Canada Pension Plan, Buchstabe 14(a)(i)); ob Gästeentgelte, die Reinigung oder Mahlzeiten einschließen, als Miete zählen, klären Sie mit Ihrem Ersteller der Steuererklärung. In Québec ansässige Personen zahlen stattdessen in den QPP (Québec Pension Plan, Rentenversicherung von Québec) ein (Canada Pension Plan, Absatz 13(4)). Der Einreichungstermin ist 15. Juni, wenn Sie oder Ihr Ehepartner oder Lebenspartner (Common-Law Partner) selbstständig sind; ein Restbetrag ist dennoch am 30. April fällig (CRA: Fälligkeits- und Zahlungstermine). Das vollständige Bild für Selbstständige finden Sie unter Besteuerung von Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit.

Der Fall ist nicht einfach, wenn:

• Sie nach Aufenthalten reinigen, Essen bereitlegen oder irgendeine Leistung über die Räume selbst hinaus anbieten.
• Eine Provinz oder Gemeinde eine Registrierung, Lizenz oder Genehmigung verlangt und Sie diese nicht für jeden Tag besaßen, an dem Sie den Raum vermietet oder angeboten haben. Die CRA kann für diese Regel jedes Jahr neu veranlagen, unabhängig von der sonst geltenden Frist.
• Sie einen Teil des Jahres kurze Aufenthalte und den Rest des Jahres längere Aufenthalte vermieten.
• Sie in früheren Jahren die T776 eingereicht und seither Leistungen hinzugefügt haben oder diese schon immer angeboten haben.

Sammeln Sie vor der Wahl des Formulars: im Jahr gebuchte Nächte und wie viele Aufenthalte unter 90 aufeinanderfolgenden Tagen lagen, die bei jedem Aufenthalt erbrachten Leistungen, den Nachweis jeder Registrierung, Lizenz oder Genehmigung mit Datumsangaben, die Jahresübersicht und die Auszahlungsberichte der Plattform, Ihre Ausgabenbelege, wer als Eigentümer eingetragen ist und wer das Darlehen aufgenommen hat, sowie Abrechnungen eines Mitgastgebers oder einer Hausverwaltung.

Was sind Grundleistungen und was sind Zusatzleistungen?

Grundleistungen gehören zur Vermietung des Raums: Heizung, Strom, Parkplatz und Waschmöglichkeiten. Zusatzleistungen sind Dinge, die Sie für den Gast tun, etwa Reinigung, Sicherheitsdienst und Mahlzeiten (CRA: Miet- oder Geschäftseinkünfte; Form T776).

Die CRA sagt nicht, wie viele Zusatzleistungen eine Vermietung zum Gewerbe machen oder ob Reinigung zwischen Gästen genauso zählt wie Reinigung während eines Aufenthalts. Die Frage hängt von Ihren Tatsachen ab. Das archivierte Bulletin der CRA, auf das Form T776 verweist, IT-434R, nennt außerdem Reinigungsdienst, ständig frische Bettwäsche sowie Mahlzeiten und Getränke als Leistungen, die auf ein Gewerbe hindeuten können. Es sagt, dass weder die Größe des Betriebs noch die Zeit, die Sie mit der Verwaltung verbringen, die Frage entscheidet.

Wohin gehören die Einkünfte in der Steuererklärung bei jedem Formular?

Mieteinkünfte gehören in die T776 und von dort in die Zeilen 12599 und 12600 der Steuererklärung für Privatpersonen. Geschäftseinkünfte gehören in die T2125 und von dort in die Zeilen 13499 und 13500 (Form T776; Form T2125).

Die T776 verlangt außerdem in Zeile 8140 die Bruttomieten aus Kurzzeitvermietungen, getrennt von allen Mieten in Zeile 8141. In welche T776-Zeile welche Kosten gehören, steht unter Aufwandszeilen der Mietaufstellung.

Wirken sich Lizenz, Genehmigung oder Registrierung auf meinen Abzug aus?

Ja. Für Steuerjahre nach 2023 versagt der Income Tax Act den Teil Ihrer Aufwendungen, der auf die nicht regelkonformen Tage entfällt, wenn eine Kurzzeitvermietung gegen Regeln der Provinz oder der Gemeinde verstößt. Die Miete bleibt steuerpflichtig (Income Tax Act, Abschnitt 67.7).

• Eine Kurzzeitvermietung ist eine Wohnimmobilie oder ein Teil davon, die für weniger als 90 aufeinanderfolgende Tage vermietet oder zur Miete angeboten wird.
• Sie ist an jedem Tag nicht regelkonform, an dem die Provinz oder Gemeinde sie an diesem Ort nicht erlaubt oder eine Registrierung, Lizenz oder Genehmigung verlangt und Sie nicht alle Voraussetzungen erfüllen.
• Der versagte Betrag sind die sonst abzugsfähigen Aufwendungen, multipliziert mit den nicht regelkonformen Tagen und geteilt durch alle Tage, an denen die Immobilie eine Kurzzeitvermietung war.

Die Formel gilt nur für den Kurzzeitanteil jeder Kostenart. Bevor Sie sie anwenden, sondern Sie den Teil aus, der auf Langzeitmieter oder Ihre eigene Nutzung entfällt: Die Summe der Aufwendungen im Gesetz erfasst Beträge, die „im Zusammenhang mit der Nutzung einer Wohnimmobilie als Kurzzeitvermietung“ abzugsfähig sind, und Guide T4036 nimmt eine Langzeiteinheit aus seiner Tabelle aus (Guide T4036). Vermieten Sie einen Teil des Jahres kurze und den Rest längere Aufenthalte, führen Sie ein Tagesprotokoll über die Dauer jeder Buchung, damit sich die Kurzzeittage zählen lassen. Wie ein Aufenthalt zu zählen ist, der über 90 Tage hinausgeht, klären Sie mit Ihrem Ersteller der Steuererklärung.

Die Versagung erfasst auch die Capital Cost Allowance (CCA, die steuerliche Abschreibung für Gebäude und Ausstattung), und Form T776 hat für beides eine Tabelle (Form T776). Der Wortlaut des Gesetzes beschränkt sich nicht auf Mieteinkünfte: Er erfasst jeden Betrag, der bei der Einkommensermittlung im Zusammenhang mit einer Kurzzeitvermietung abzugsfähig ist. Die T2125 hat keine entsprechende Zeile; wie die Versagung einzutragen ist, wenn die Einkünfte Geschäftseinkünfte sind, klären Sie mit Ihrem Ersteller der Steuererklärung. Das Gesetz erlaubt der CRA außerdem, jedes Jahr neu zu veranlagen, um die Regel umzusetzen, ungeachtet der üblichen Fristen.

Die Regel hängt vom örtlichen Recht ab, das je nach Ort verschieden ist. In British Columbia etwa sagt die Provinz, dass Kurzzeitvermietungen in vielen Gemeinden auf Hauptwohnsitze beschränkt sind und Gastgeber sich registrieren müssen (Regierung von British Columbia). Prüfen Sie Ihre eigene Provinz und Gemeinde.

Bewahren Sie Nachweise auf, dass die Immobilie an einem Ort lag, der Kurzzeitvermietungen erlaubt, und dass Sie alle Voraussetzungen für Registrierung, Lizenz und Genehmigung erfüllt haben (CRA: Abzüge bei Kurzzeitvermietung). Nur für das Steuerjahr 2024 galt eine Vermietung an einem Ort, der Registrierung, Lizenz oder Genehmigung verlangte, für das ganze Jahr als regelkonform, wenn sie bis zum 31. Dezember alle Voraussetzungen erfüllte (Income Tax Act, Abschnitt 67.7).

Welches Formular nutze ich, wenn ich nur ein Zimmer in meinem eigenen Zuhause kurzzeitig vermiete?

Es gilt derselbe Leistungstest. Ein Zimmer, das kurzzeitig mit nur Grundleistungen vermietet wird, gehört in die T776, und Sie machen nur die Aufwendungen geltend, die auf den vermieteten Teil des Hauses entfallen (CRA: Sharing Economy).

Die CRA schlägt eine vernünftige Methode vor, etwa den Anteil der vermieteten Fläche an der Wohnfläche des Hauses, multipliziert mit dem Anteil des Jahres, in dem der Raum vermietet war. Bewahren Sie die Messwerte und die Daten auf. Die Lizenzregel gilt für „alle oder einen Teil“ einer Wohnimmobilie; ein vermietetes Zimmer ist daher eine Kurzzeitvermietung, wenn die Aufenthalte unter 90 aufeinanderfolgenden Tagen liegen (Income Tax Act, Abschnitt 67.7). Servieren Sie Frühstück oder reinigen Sie das Zimmer für Gäste, kommt der Leistungstest wieder ins Spiel. Zur Aufteilung eines gemeinsam genutzten Hauses und zu den Folgen für einen späteren Verkauf siehe Mieteinkünfte und Ein Zuhause in eine Mietimmobilie umwandeln.

Ändert sich etwas, wenn ich einen Mitgastgeber, eine Reinigungskraft oder eine Verwaltungsgesellschaft einsetze?

Möglicherweise. Der Test der CRA zählt die Leistungen, die Sie Ihren Gästen erbringen, und ihre aktuellen Seiten sagen nicht, wie ein Mitgastgeber, eine Reinigungskraft oder eine Verwaltungsgesellschaft einzuordnen ist (CRA: Sharing Economy).

Nach dem archivierten Bulletin ändert die Übergabe der Verwaltung an einen Vertreter die Art der Einkünfte nicht allein: Ist das Vermieten ein Gewerbe, wenn Sie es selbst betreiben, bleibt es ein Gewerbe, wenn ein Vertreter es für Sie betreibt (IT-434R). Eine beauftragte Reinigungskraft behandelt das Bulletin nicht. Die CRA hat nicht gesagt, ob eine von Ihnen veranlasste Reinigung als Leistung zählt, die Sie den Gästen erbringen; der Test fragt, was der Gast von Ihrer Vermietung erhält, sie kann also dennoch zählen, und das klären Sie anhand Ihrer Tatsachen. Honorare an einen Mitgastgeber, eine Reinigungskraft oder einen Verwalter können abzugsfähig sein; siehe Aufwandszeilen der Mietaufstellung. Ein Mitgastgeber, der statt eines Honorars einen Anteil an den Einkünften erhält, kann Miteigentümer oder Gesellschafter sein; siehe Meldung von Mietobjekten im Miteigentum.

Meldet Airbnb oder die Plattform meine Einkünfte an die CRA?

Wenn Sie über eine meldepflichtige Plattform vermieten und kein ausgenommener Verkäufer sind, meldet sie jedes Jahr an die CRA, und die Vermietung von Grundbesitz gehört zu den erfassten Tätigkeiten (CRA: Meldepflichten für Betreiber digitaler Plattformen).

Die Meldung enthält den Gesamtbetrag, der Ihnen je Kalenderquartal gezahlt oder gutgeschrieben wurde, die Gebühren, Provisionen oder Steuern der Plattform, die Adresse jedes Angebots und, soweit verfügbar, die Tage, an denen jedes Angebot vermietet war (CRA: Welche Informationen weitergegeben werden). Anhand der Tage kann die CRA Ihre Vermietungstage mit den örtlichen Lizenzregeln abgleichen. Die Meldung entscheidet nicht zwischen T776 und T2125. Vergleichen Sie ihre Summen und Tage vor der Einreichung mit Ihren eigenen Unterlagen. Wer meldepflichtig ist, wann Sie Ihre Kopie erhalten und was Sie zuerst korrigieren sollten, steht unter Meldungen digitaler Plattformen an die CRA.

Muss ich bei Kurzaufenthalten GST/HST erheben, und ändert die Formularwahl daran etwas?

Die GST/HST (kanadische Waren- und Dienstleistungssteuer / harmonisierte Umsatzsteuer) ist eine eigene Steuer mit eigenem Test. Ein Aufenthalt von weniger als einem Monat ist steuerpflichtig, wenn er mehr als $20 pro Tag kostet; ein Aufenthalt von einem Monat oder länger ist in der Regel befreite Miete, doch Räume nach Hotelart können steuerpflichtig bleiben (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, Abschnitt 6; CRA: Sharing Economy). Die Lizenzregel oben erfasst Aufenthalte unter 90 aufeinanderfolgenden Tagen; ein Aufenthalt von 45 Tagen fällt also darunter, liegt aber in der Regel außerhalb der GST/HST. Zählen Sie Ihre gesamten steuerpflichtigen Umsätze (Aufenthalte plus jedes andere Geschäft von Ihnen und Ihren nahestehenden Personen) gegen $30.000. Überschreitet ein Kalenderquartal die Schwelle, gilt die Registrierung ab spätestens an dem Tag der Lieferung, mit der Sie die Grenze überschritten haben; überschreiten nur die letzten vier Quartale zusammen die Schwelle, sind Sie ab das Ende des Monats nach dem Quartal, in dem Sie die Grenze überschreiten kein Kleinunternehmer (Small Supplier) mehr (CRA: Wann Sie sich registrieren). Die CRA beschreibt den Test nach der Dauer des Aufenthalts und der Höhe Ihres Umsatzes; keine der beiden CRA-Seiten verknüpft ihn mit T776 oder T2125.

Eine Buchungsplattform muss unter Umständen auch die Steuer auf Aufenthalte nicht registrierter Gastgeber erheben und einziehen (CRA: Plattformbasierte Beherbergung). Zu Registrierung, Rolle der Plattform und dem, was bei einem Verkauf geschieht, siehe GST/HST bei Airbnb-Vermietungen.

Kann ich von einem Jahr zum nächsten das Formular wechseln?

Ja, in dem Sinn, dass sich das Formular jedes Jahr nach Ihren Leistungen richtet; die Seiten der CRA beschreiben keine Wahl, mit der Sie eines aussuchen. Fügen Sie Reinigung oder Mahlzeiten hinzu oder stellen Sie sie ein, kann sich das Formular entsprechend ändern. Nichts in den Hinweisen der CRA zu diesem Test sagt, wie sich ein Wechsel auf bereits geltend gemachte Capital Cost Allowance oder auf frühere Jahre auswirkt. Behandeln Sie einen Wechsel daher als Punkt zur Prüfung, nicht als freie Wahl.

Das größere Risiko ist ein bereits eingereichtes Jahr. Ein Gastgeber, der die T776 eingereicht und dabei Zusatzleistungen erbracht hat, oder umgekehrt, hat möglicherweise das falsche Formular genutzt. Die Einkünfte wurden dennoch gemeldet; die Lücke betrifft also möglicherweise den CPP auf Nettogeschäftseinkünfte (sofern nicht die oben genannte Ausnahme für Mieteinkünfte greift) und, falls sich der Gastgeber hätte registrieren müssen, die GST/HST. Vergleichen Sie die Leistungen jedes früheren Jahres mit dem Test und fragen Sie, ob ein Jahr angepasst werden muss. Wurden Einkünfte oder GST/HST nicht erklärt, siehe Nicht gemeldete Einkünfte und freiwillige Offenlegung.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung; alle Beträge sind in kanadischen Dollar.

Laneway House mit nur Grundleistungen

Ein Hauseigentümer in Vancouver vermietet ein Laneway House (Nebenhaus an der Gasse) für C$30.000 im Jahr an Gäste. Die Miete deckt Heizung, Strom und Waschen und nichts sonst: keine Reinigung zwischen den Aufenthalten und keine Mahlzeiten. Grundleistungen sprechen für Mieteinkünfte. Der Gastgeber meldet sie in der T776, die in die Zeilen 12599 und 12600 eingeht, und prüft zuerst die Registrierungsregeln der Stadt und der Provinz, bevor er Aufwendungen abzieht.

Ganzes Haus mit Reinigung und Frühstück

Ein Gastgeber in Halifax vermietet ein ganzes Haus für C$60.000 im Jahr, reinigt nach jedem Aufenthalt und stellt Frühstück bereit. Reinigung und Mahlzeiten sind die eigenen Beispiele der CRA für Zusatzleistungen, die Einkünfte können also Geschäftseinkünfte in der T2125 sein, mit den Bruttoeinkünften in Zeile 13499 und den Nettoeinkünften in Zeile 13500. Die CRA betrachtet Zahl und Art der Leistungen und nennt keine feste Grenze. Die Mischung der Leistungen des Gastgebers entscheidet, und Geschäftseinkünfte können CPP-Beiträge auslösen.

Fehlende Registrierung für einen Teil des Jahres

In einem Jahr nach 2024 braucht die Kurzzeitvermietung eines Gastgebers eine Registrierung, die er in den ersten 120 Tagen nicht besaß. Die Immobilie wird an 240 Tagen als Kurzzeitvermietung angeboten, und die sonst abzugsfähigen Aufwendungen betragen insgesamt C$40.000. Der versagte Betrag ist C$40.000 × 120 ÷ 240 = C$20.000. Die übrigen C$20.000 bleiben abzugsfähig, und die gesamte Miete wird weiterhin gemeldet.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie bieten Reinigung, Mahlzeiten oder andere Leistungen an: Die Einkünfte gehören möglicherweise in die T2125, was CPP und Einreichungstermin ändern kann. Lassen Sie die Leistungen mit Hilfe bei der Steuererklärung für Privatpersonen am Test der CRA prüfen.
• Ihr Gebiet verlangt eine Registrierung, Lizenz oder Genehmigung, oder Sie haben an Tagen vermietet, an denen Sie nicht abgedeckt waren: Der versagte Anteil hängt von den genauen Tagen ab, und die CRA kann neu veranlagen. Siehe Mietverluste und Prüfung durch die CRA und holen Sie sich Hilfe bei der Steuererklärung für Privatpersonen.
• Sie haben jahrelang die T776 eingereicht und sind unsicher, ob das richtig war, oder Plattformeinkünfte passen nicht zu Ihren Steuererklärungen: Frühere Jahre müssen unter Umständen angepasst werden, manchmal wegen CPP oder GST/HST. Wurden Einkünfte oder GST/HST nicht erklärt, siehe Nicht gemeldete Einkünfte und freiwillige Offenlegung. Siehe auch Meldungen digitaler Plattformen an die CRA und Hilfe bei der Steuererklärung für Privatpersonen.
• Ihre Auszahlungsberichte, gebuchten Nächte und Ausgaben sind verstreut, mit privaten Kosten vermischt oder passen nicht zu den Plattformsummen: Das Formular und der versagte Anteil hängen beide davon ab. Siehe Überfällige Buchhaltung nachholen und holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung.
• Sie erheben von Gästen GST/HST oder glauben, sich registrieren zu müssen: Siehe GST/HST bei Airbnb-Vermietungen und Wann Sie sich für die GST/HST registrieren müssen.
• Sie besitzen die Immobilie gemeinsam oder teilen sie mit Ihrem Ehepartner: Siehe Meldung von Mietobjekten im Miteigentum.
• Sie möchten Capital Cost Allowance geltend machen oder brauchen die T776-Zeile für jede Kostenart: Siehe Sollten Sie CCA auf eine Mietimmobilie geltend machen? und Aufwandszeilen der Mietaufstellung.
• Ihre Auszahlungen erfolgen in US-Dollar: Siehe Umsätze und Marktplatzauszahlungen in US-Dollar.
• Eine Kapitalgesellschaft besitzt die Immobilie: Siehe Holding- und Anlagegesellschaften.
• Sie leben in Québec: Die bundesweiten Regeln auf dieser Seite gelten für Ihre Bundessteuererklärung. Revenu Québec (Steuerbehörde der Provinz Québec) hat eine eigene Steuererklärung und eigene Regeln, die diese Seite nicht behandelt.
• Sie leben außerhalb Kanadas oder sind im Laufe des Jahres nichtansässig geworden: Diese Seite geht von einer in Kanada ansässigen Person aus; siehe Nichtansässige Vermieter.
• Sie sind auch US-Staatsbürger oder in den USA ansässig: Die US-Steuererklärung hat eine eigene Aufteilung für Airbnb; siehe Airbnb: Schedule C oder Schedule E.