⁦T776⁩ או ⁦T2125⁩ ל-⁠Airbnb בקנדה: הכנסה משכירות או הכנסה עסקית

האם לדווח על Airbnb ב-⁠⁦T776⁩ או ב-⁠⁦T2125⁩?

ברוב המקרים מדווחים על הכנסה מהשכרה לטווח קצר בטופס ⁦T776⁩ כהכנסה משכירות, כשמשכירים מקום ומספקים שירותים בסיסיים בלבד. אם אתם מספקים גם שירותים נוספים, כמו ניקיון, אבטחה או ארוחות, ייתכן שאתם מנהלים עסק, וההכנסה נכנסת לטופס ⁦T2125⁩. CRA לא קובעת גבול: ככל שאתם מספקים יותר שירותים, גדל הסיכוי שההשכרה היא עסק (CRA: הכנסה משכירות או הכנסה עסקית; CRA: כלכלת השיתוף). ההכנסה חייבת במס בשני הטפסים.

בשני הטפסים מוסיפים את ההכנסה נטו, אחרי ההוצאות המותרות, להכנסות האחרות שלכם. הטופס משנה יותר מאשר מספרי שורות. הכנסה עסקית נטו עשויה להביא הפרשות CPP של עצמאים, שבהן משלמים גם את חלק המעסיק וגם את חלק העובד (CRA: תחילת עבודה). החוק של CPP מוציא מהכלל עסק שהכנסתו ברוטו כוללת יותר מ-⁠⁦50%⁩ שכר דירה ממקרקעין או מבניינים (Canada Pension Plan, סעיף ⁦14(a)(i)⁩); אם חיובי אורחים הכוללים ניקיון או ארוחות נחשבים לשכר דירה, כדאי להכריע עם מכין הדוחות. תושבי קוויבק משלמים במקום זאת ל-⁠QPP (Canada Pension Plan, סעיף ⁦13(4)⁩). מועד ההגשה הוא 15 ביוני כשאתם או בן או בת הזוג שלכם עצמאים, אבל יתרה לתשלום עדיין נדרשת עד 30 באפריל (CRA: מועדי הגשה). לתמונה המלאה על עצמאים ראו איך ממסים הכנסה של עצמאים.

המקרה לא פשוט אם:

• אתם מנקים אחרי כל שהות, משאירים אוכל או מציעים כל שירות מעבר למקום עצמו.
• הפרובינציה או העירייה דורשות רישום, רישיון או היתר ולא החזקתם בו בכל יום שבו השכרתם או הצעתם את המקום להשכרה. CRA יכולה להוציא שומה מתוקנת לכל שנה בגלל הכלל הזה, בלי קשר להגבלת הזמן הרגילה.
• אתם משכירים שהיות קצרות בחלק מהשנה ושהיות ארוכות יותר בשאר השנה.
• הגשתם ⁦T776⁩ בשנים קודמות ומאז הוספתם שירותים, או שתמיד הצעתם אותם.

מה לאסוף לפני שבוחרים טופס: כמה לילות הוזמנו בשנה וכמה שהיות היו קצרות מ-⁠90 ימים רצופים, אילו שירותים נתתם בכל שהות, הוכחה לכל רישום, רישיון או היתר עם התאריכים שלו, הסיכום השנתי ודוחות התשלומים מהפלטפורמה, רישומי ההוצאות שלכם, מי רשום כבעל הנכס וכלווה במשכנתה, ודוחות מכל מארח משותף או מנהל נכס.

מהם שירותים בסיסיים ומהם שירותים נוספים?

שירותים בסיסיים באים עם המקום: חימום, חשמל, חניה ומתקני כביסה. שירותים נוספים הם דברים שאתם עושים בשביל האורח, כמו ניקיון, אבטחה וארוחות (CRA: הכנסה משכירות או הכנסה עסקית; טופס ⁦T776⁩).

CRA לא אומרת כמה שירותים נוספים הופכים השכרה לעסק, ולא אם ניקיון בין אורחים נחשב כמו ניקיון במהלך השהות. השאלה תלויה בעובדות שלכם. העלון בארכיון ש-⁠⁦T776⁩ מפנה אליו, ⁦IT-434R⁩, מזכיר גם שירות עוזרת בית, אספקה קבועה של מצעים נקיים, וארוחות ומשקאות כשירותים שעשויים להצביע על עסק. הוא קובע שגודל הפעילות והזמן שאתם משקיעים בניהולה אינם מה שמכריע בשאלה.

לאן ההכנסה עוברת בדוח, בכל אחד מהטפסים?

הכנסה משכירות נרשמת ב-⁠⁦T776⁩ ועוברת לשורות 12599 ו-⁠12600 בדוח האישי. הכנסה עסקית נרשמת ב-⁠⁦T2125⁩ ועוברת לשורות 13499 ו-⁠13500 (טופס ⁦T776⁩; טופס ⁦T2125⁩).

⁦T776⁩ מבקש גם את שכר הדירה ברוטו מהשכרה לטווח קצר בשורה 8140, בנפרד מכל שכר הדירה בשורה 8141. לשורה ב-⁠⁦T776⁩ שכל הוצאה נרשמת בה ראו שורות ההוצאות בדוח על השכרה.

האם רישיון, היתר או רישום משפיעים על מה שאפשר לנכות?

כן. בשנות מס אחרי 2023, אם השכרה לטווח קצר אינה עומדת בכללי הפרובינציה או העירייה, חוק מס הכנסה שולל את החלק מההוצאות שמתאים לימים שלא עמדו בכללים. שכר הדירה עדיין חייב במס (חוק מס הכנסה, סעיף 67.7).

• השכרה לטווח קצר היא נכס מגורים, או חלק ממנו, שמושכר או מוצע להשכרה לפחות מ-⁠90 ימים רצופים.
• היא אינה עומדת בכללים בכל יום שבו הפרובינציה או העירייה לא מתירות אותה במקום הזה, או שהן דורשות רישום, רישיון או היתר ואתם לא עומדים בכל הדרישות.
• הסכום שנשלל הוא ההוצאות שהיו ניתנות לניכוי אחרת, כפול הימים שלא עמדו בכללים, חלקי כל הימים שבהם הנכס היה בהשכרה לטווח קצר.

הנוסחה חלה רק על החלק של כל הוצאה שקשור להשכרה לטווח קצר. לפני שמשתמשים בה, מפרידים את החלק שקשור לשוכרים לטווח ארוך או לשימוש שלכם: סך ההוצאות בחוק כולל סכומים הניתנים לניכוי “בקשר לשימוש בנכס מגורים כהשכרה לטווח קצר”, והמדריך ⁦T4036⁩ מוציא מהתרשים שלו יחידה להשכרה לטווח ארוך (מדריך ⁦T4036⁩). אם אתם משכירים שהיות קצרות בחלק מהשנה וארוכות יותר בשאר השנה, נהלו יומן יומי של אורך כל הזמנה כדי שאפשר יהיה לספור את ימי ההשכרה לטווח קצר. איך סופרים שהות שנמשכת יותר מ-⁠90 ימים כדאי לברר עם מכין הדוחות.

השלילה חלה גם על ניכוי פחת קנדי (CCA), ניכוי המס על הבניין והריהוט, ולטופס ⁦T776⁩ יש תרשים לכל אחד מהם (טופס ⁦T776⁩). הנוסח בחוק לא מוגבל להכנסה משכירות: הוא חל על כל סכום הניתן לניכוי בחישוב ההכנסה בקשר להשכרה לטווח קצר. ל-⁠⁦T2125⁩ אין שורה מתאימה, ולכן איך רושמים את השלילה כשההכנסה היא הכנסה עסקית כדאי להכריע עם מכין הדוחות. החוק גם מאפשר ל-⁠CRA להוציא שומה מתוקנת לכל שנה כדי ליישם את הכלל, למרות הגבלות הזמן הרגילות.

הכלל תלוי בחוק המקומי, והוא שונה ממקום למקום. בקולומביה הבריטית, למשל, הפרובינציה קובעת שבקהילות רבות מותרת השכרה לטווח קצר רק של דירת מגורים עיקרית, ושמארחים חייבים להירשם (ממשלת קולומביה הבריטית). בדקו את הכללים בפרובינציה ובעירייה שלכם.

שמרו רישומים שמראים שהנכס היה במקום שמתיר השכרה לטווח קצר ושעמדתם בכל דרישות הרישום, הרישיון וההיתר (CRA: ניכויים על השכרה לטווח קצר). רק בשנת שנת המס 2024, השכרה במקום שדרש רישום, רישיון או היתר נחשבה כעומדת בכללים לאורך כל השנה אם עמדה בכל הדרישות עד 31 בדצמבר (חוק מס הכנסה, סעיף 67.7).

באיזה טופס משתמשים אם אני משכיר רק חדר בבית שלי בשהיות קצרות?

אותו מבחן שירותים חל. חדר שמושכר בשהיות קצרות עם שירותים בסיסיים בלבד נרשם ב-⁠⁦T776⁩, ותובעים רק את ההוצאות שקשורות לחלק המושכר בבית (CRA: כלכלת השיתוף).

CRA מציעה שיטה סבירה, כמו חלקו של השטח המושכר בשטח הבית, כפול החלק מהשנה שבו המקום הושכר. שמרו את המדידות ואת התאריכים. כלל הרישיון חל על “כל נכס מגורים או חלק ממנו”, ולכן חדר מושכר הוא השכרה לטווח קצר כשהשהיות קצרות מ-⁠90 ימים רצופים (חוק מס הכנסה, סעיף 67.7). אם אתם מגישים ארוחת בוקר או מנקים את החדר לאורחים, מבחן השירותים חוזר לתמונה. לחלוקה של בית משותף ולהשפעה על מכירה מאוחרת יותר ראו הכנסה משכירות ו-הפיכת בית מגורים לנכס להשכרה.

האם זה משתנה אם יש לי מארח משותף, מנקה או חברת ניהול?

אולי. המבחן של CRA סופר את השירותים שאתם נותנים לאורחים, והעמודים הנוכחיים שלה לא מסבירים איך מארח משותף, מנקה או חברת ניהול משתלבים בו (CRA: כלכלת השיתוף).

העלון בארכיון קובע שהעברת הניהול לסוכן אינה משנה כשלעצמה את אופי ההכנסה: אם ההשכרה היא עסק כשאתם מנהלים אותה, היא נשארת עסק גם כשסוכן מנהל אותה בשבילכם (⁦IT-434R⁩). הוא לא עוסק במנקה שכור. CRA לא אמרה אם ניקיון שאתם מארגנים נחשב לשירות שאתם נותנים לאורחים; המבחן בודק מה האורח מקבל מההשכרה שלכם, ולכן ייתכן שהוא עדיין נחשב, וזו שאלה להכריע לפי העובדות שלכם. שכר טרחה שמשלמים למארח משותף, למנקה או למנהל עשוי להיות ניתן לניכוי; ראו שורות ההוצאות בדוח על השכרה. מארח משותף שמקבל חלק מההכנסה במקום שכר טרחה עשוי להיות בעלים משותף או שותף; ראו דיווח על נכס להשכרה בבעלות משותפת.

האם Airbnb או הפלטפורמה מדווחות על ההכנסה שלי ל-⁠CRA?

אם אתם משכירים דרך פלטפורמה מדווחת ואינכם מוכר שפטור מהדיווח, הפלטפורמה מדווחת ל-⁠CRA מדי שנה, והשכרת מקרקעין היא אחת הפעילויות שהכלל מכסה (CRA: כללי דיווח לפלטפורמות דיגיטליות).

הדיווח כולל את הסכום הכולל ששולם או זוכה לכם בכל רבעון קלנדרי, את העמלות והמסים של הפלטפורמה, את הכתובת של כל נכס ברשימה, וכשהמידע זמין גם את מספר הימים שכל נכס הושכר (CRA: איזה מידע משותף). הימים מאפשרים ל-⁠CRA להשוות את ימי ההשכרה שלכם לכללי הרישיון המקומיים. הדיווח לא בוחר בין ⁦T776⁩ ל-⁠⁦T2125⁩. השוו את הסכומים והימים שבו לרישומים שלכם לפני ההגשה. מי חייב בדיווח, מתי מקבלים עותק ומה לתקן קודם מוסבר בדיווח פלטפורמות דיגיטליות ל-⁠CRA.

האם אני גובה ⁦GST/HST⁩ על שהיות קצרות, והאם בחירת הטופס משנה את זה?

⁦GST/HST⁩ הוא מס נפרד עם מבחן משלו. שהות של פחות מחודש חייבת במס כשהיא עולה יותר מ-⁠⁦$20⁩ ליום; שהות של חודש או יותר היא בדרך כלל שכר דירה פטור, אם כי מקומות מסוג מלון עשויים להישאר חייבים (חוק מס בלו, Schedule V, חלק I, סעיף 6; CRA: כלכלת השיתוף). כלל הרישיון שלמעלה חל על שהיות של פחות מ-⁠90 ימים רצופים, ולכן שהות של 45 ימים נכללת בו אבל בדרך כלל נמצאת מחוץ ל-⁠⁦GST/HST⁩. ספרו את סך המכירות החייבות שלכם (שהיות, בתוספת כל עסק אחר שלכם ושל גורמים קשורים אליכם) מול ⁦$30,000⁩. אם רבעון קלנדרי אחד עובר את הסף, הרישום נכנס לתוקף ב-לא יאוחר מיום האספקה שבגללה חרגתם מהגבול; אם רק ארבעת הרבעונים האחרונים יחד עוברים אותו, אתם מפסיקים להיות ספק קטן ב-סוף החודש שאחרי הרבעון שבו חרגתם מהגבול (CRA: מתי להירשם). CRA מגדירה את המבחן לפי אורך השהות והסכום שאתם מוכרים; אף אחד משני העמודים של CRA לא קושר אותו ל-⁠⁦T776⁩ או ל-⁠⁦T2125⁩.

ייתכן שפלטפורמת הזמנות תצטרך גם לגבות את המס על שהיות של מארחים שאינם רשומים (CRA: ⁦GST/HST⁩ בלינה דרך פלטפורמה). רישום, תפקיד הפלטפורמה ומה קורה במכירה מוסברים ב⁦GST/HST⁩ על השכרות Airbnb.

האם אפשר לעבור בין הטפסים משנה לשנה?

כן, במובן זה שהטופס נקבע כל שנה לפי השירותים שלכם; בעמודים של CRA לא מתוארת בחירה שאפשר לעשות בין שני הטפסים. אם אתם מוסיפים ניקיון או ארוחות, או מפסיקים אותם, הטופס עשוי להשתנות איתם. בהנחיות של CRA על המבחן הזה אין מילה על ההשפעה של שינוי על CCA שכבר נתבע או על שנים קודמות, ולכן התייחסו למעבר כעניין שצריך לבדוק ולא כבחירה חופשית.

הסיכון הגדול יותר הוא שנה שכבר הוגשה. מארח שהגיש ⁦T776⁩ בזמן שנתן שירותים נוספים, או להפך, אולי הגיש בטופס הלא נכון. ההכנסה עדיין דווחה, ולכן הפער עשוי להיות CPP על הכנסה עסקית נטו (אלא אם חל החריג לשכר דירה שלמעלה), ואם המארח היה צריך להירשם גם ⁦GST/HST⁩. השוו את השירותים של כל שנה קודמת למבחן, ובדקו אם צריך לתקן שנה כלשהי. אם הכנסה או ⁦GST/HST⁩ לא דווחו, ראו הכנסה שלא דווחה וגילוי מרצון.

דוגמה

הדוגמאות האלה להמחשה בלבד; כל הסכומים בדולרים קנדיים.

בית אחורי בחצר עם שירותים בסיסיים בלבד

בעל בית בוונקובר משכיר לאורחים בית אחורי בחצר (laneway house) ב-⁦C$30,000⁩ בשנה. שכר הדירה כולל חימום, חשמל וכביסה, ותו לא: בלי ניקיון בין שהיות ובלי ארוחות. שירותים בסיסיים מצביעים על הכנסה משכירות. המארח מדווח עליה ב-⁠⁦T776⁩, שעובר לשורות 12599 ו-⁠12600, ולפני שהוא מנכה הוצאות הוא בודק את כללי הרישום של העיר והפרובינציה.

בית שלם עם ניקיון וארוחת בוקר

מארח בהליפקס משכיר בית שלם ב-⁦C$60,000⁩ בשנה, מנקה אחרי כל שהות ומשאיר ארוחת בוקר. ניקיון וארוחות הם הדוגמאות של CRA עצמה לשירותים נוספים, ולכן ההכנסה עשויה להיות הכנסה עסקית ב-⁠⁦T2125⁩, כשהברוטו בשורה 13499 והנטו בשורה 13500. CRA בוחנת את מספר השירותים וסוגם ולא קובעת גבול ברור. מכלול השירותים של המארח מכריע, והכנסה עסקית עשויה להביא הפרשות CPP.

רישום חסר בחלק מהשנה

בשנה אחרי 2024, השכרה לטווח קצר של מארח דורשת רישום שהמארח לא החזיק ב-⁠120 הימים הראשונים. הנכס מוצע להשכרה לטווח קצר ב-⁠240 ימים, וההוצאות שהיו ניתנות לניכוי אחרת מסתכמות ב-⁦C$40,000⁩. הסכום שנשלל הוא ⁦C$40,000⁩ × 120 ÷ 240 = ⁦C$20,000⁩. ⁦C$20,000⁩ הנוספים נשארים ניתנים לניכוי, וכל שכר הדירה עדיין מדווח.

המצב שלכם שונה?

• אתם מציעים ניקיון, ארוחות או שירותים אחרים: ההכנסה עשויה להיכנס ל-⁠⁦T2125⁩, מה שיכול לשנות את CPP ואת מועד ההגשה. בדקו את השירותים מול המבחן של CRA עם עזרה במס אישי.
• באזור שלכם נדרש רישום, רישיון או היתר, או שהשכרתם בימים שלא היו מכוסים: החלק שנשלל תלוי בימים המדויקים, ו-⁠CRA יכולה להוציא שומה מתוקנת. ראו הפסדים משכירות ובדיקה של CRA וקבלו עזרה במס אישי.
• הגשתם ⁦T776⁩ במשך שנים ואתם לא בטוחים שזה היה נכון, או שההכנסה מהפלטפורמה לא תואמת לדוחות שלכם: ייתכן ששנים קודמות צריכות תיקון, לפעמים בגלל CPP או ⁦GST/HST⁩. אם הכנסה או ⁦GST/HST⁩ לא דווחו, ראו הכנסה שלא דווחה וגילוי מרצון. ראו גם דיווח פלטפורמות דיגיטליות ל-⁠CRA ו-עזרה במס אישי.
• דוחות התשלומים, הלילות שהוזמנו וההוצאות שלכם מפוזרים, מעורבבים עם הוצאות אישיות או לא תואמים לסכומי הפלטפורמה: הטופס והחלק שנשלל תלויים בהם. ראו השלמת הנהלת חשבונות שנדחתה וקבלו עזרה בהנהלת חשבונות.
• אתם גובים מאורחים ⁦GST/HST⁩ או חושבים שאתם צריכים להירשם: ראו ⁦GST/HST⁩ על השכרות Airbnb ו-מתי להירשם ל-⁠⁦GST/HST⁩.
• הנכס בבעלות משותפת, או שאתם חולקים אותו עם בן או בת זוג: ראו דיווח על נכס להשכרה בבעלות משותפת.
• אתם רוצים לתבוע ניכוי פחת קנדי (CCA), או צריכים את שורת ⁦T776⁩ של כל הוצאה: ראו האם לתבוע CCA על נכס להשכרה ו-שורות ההוצאות בדוח על השכרה.
• התשלומים אליכם מגיעים בדולרים אמריקאיים: ראו מכירות בדולרים אמריקאיים ותשלומים מפלטפורמות.
• חברה מחזיקה בנכס: ראו חברות אחזקות והשקעות.
• אתם גרים בקוויבק: הכללים הפדרליים בעמוד הזה חלים על הדוח הפדרלי שלכם. ל-⁠Revenu Québec יש דוח וכללים משלה, שהעמוד הזה לא מכסה.
• אתם גרים מחוץ לקנדה, או שהפכתם לתושבי חוץ במהלך השנה: העמוד הזה מניח שאתם תושבי קנדה; ראו משכירים שאינם תושבי קנדה.
• אתם גם אזרחים או תושבים של ארצות הברית: לדוח האמריקאי יש חלוקה משלו ל-⁠Airbnb; ראו Airbnb: Schedule C או Schedule E.