किराये की हानि: CRA समीक्षा या ऑडिट और रखने के रिकॉर्ड

क्या किराये की हानि मेरी बाकी आय घटा सकती है, और क्या हर साल हानि होना समस्या है?

किराये की हानि आपकी बाकी आय घटा सकती है, जब किराया आय का स्रोत हो और खर्च कटौती योग्य हों। जब किराये के खर्च कुल किराये की आय से ज़्यादा हों, तब आपको किराये की हानि होती है (CRA Guide T4036)। Income Tax Act साल की आय जोड़ते समय संपत्ति से हुई हानि को घटाता है (धारा 3), और Form T776 का शुद्ध नतीजा रिटर्न की लाइन 12600 पर जाता है, हानि होने पर कोष्ठक में (CRA: Completing Form T776)। अगर हानि उस साल की आपकी बाकी आय से ज़्यादा हो, तो न इस्तेमाल हुआ हिस्सा गैर-पूँजीगत हानि (non-capital loss) बन जाता है, जिसे उस साल से पहले के 3 कर वर्ष में या बाद के 20 कर वर्ष में काटा जा सकता है (धारा 111), इसलिए एक हानि वाले वर्ष में बदलाव दूसरे वर्षों तक पहुँच सकता है।

कई वर्षों की हानि पर रोक नहीं है, और बार-बार की हानि अपने-आप यह तय नहीं करती कि किराया आय का स्रोत है या नहीं। T4036 चेताती है कि जब किराये के खर्च लगातार किराये की आय से ज़्यादा रहें, तो हानि की अनुमति न मिले, पर वह वर्षों की कोई संख्या या अनुपात नहीं देती। CRA का ऑडिट मैनुअल पूछता है कि क्या गतिविधि “मुनाफ़े के लिए की गई है, या वह निजी प्रयास है”; निजी तत्व हो, जैसे आपके अपने घर का कोई हिस्सा, तो वह पूछता है कि क्या गतिविधि पर्याप्त व्यावसायिक ढंग से चलाई जाती है। जो गतिविधि मुख्यतः कर हानि बनाने के लिए की जाए, वह व्यावसायिक दिखे तब भी विफल होती है (CRA: Audit Manual, chapter 27)। उस कोशिश का प्रमाण रखें: माँगा गया किराया, लिस्टिंग और किरायेदार खोजने के लिए उठाए गए कदम।

मामला सरल नहीं है अगर इनमें से कुछ भी लागू हो:

• CRA का पत्र आ चुका है, या उसमें एक से ज़्यादा वर्षों के नाम हैं।
• कोई रिश्तेदार, दोस्त या आपका जानने वाला कोई और व्यक्ति आपसे किसी अजनबी से कम किराये पर रहता है।
• आप अपने घर का एक हिस्सा किराये पर देते हैं, या साल के कुछ हिस्से में किराये की जगह खुद इस्तेमाल करते हैं।
• आपने किराये की संपत्ति पर ऋण लिया और कुछ पैसा किसी और चीज़ में लगाया।
• आप रात के हिसाब से किराये पर देते हैं और नगरपालिका पंजीकरण, लाइसेंस या परमिट माँगती है।
• आपकी हानि एक से ज़्यादा वर्षों में है और शुरुआती वर्षों के रिकॉर्ड अधूरे हैं या गायब हैं।

नीचे की तालिका के रिकॉर्ड जुटाएँ, और अपनी लागत का वह बँटवारा भी जो आपके हिस्से और किराये के हिस्से के बीच किया है। अगर पत्र आया है, तो जवाब देने से पहले नीचे का पत्र वाला हिस्सा पढ़ें। इस पन्ने के नियम संघीय (CRA) नियम हैं; क्यूबेक का रिटर्न भरते हैं तो आख़िरी हिस्सा देखें।

क्या किराये का नकारात्मक कैश फ़्लो मेरा आयकर घटाता है?

नकारात्मक कैश फ़्लो का केवल एक हिस्सा कर हानि होता है। केवल कटौती योग्य खर्च गिने जाते हैं, इसलिए किराया आपके बैंक खाते को खाली कर सकता है और फिर भी Form T776 पर मुनाफ़ा दिखा सकता है। आप मॉर्गेज के मूलधन की किस्तें नहीं काट सकते (T4036)। पूँजीगत खर्च, यानी जिसका लाभ लंबे समय तक मिले, आम तौर पर उसी साल पूरा नहीं कटता, बल्कि कई वर्षों में पूँजीगत लागत भत्ते (CCA) के रूप में कटता है (T4036; CRA: चालू या पूँजीगत खर्च); देखें चालू या पूँजीगत।

आप खर्च तभी काट सकते हैं जब वह आय कमाने के लिए किया गया हो (T4036)। असल हानि आपका कर केवल उतना घटाती है जितना कर उस आय पर लगता जिसे वह घटाती है; खर्च किया गया पैसा दोनों हालात में चला जाता है। हर खर्च T776 की किस लाइन पर जाता है, यह जानने के लिए देखें किराये के विवरण की खर्च लाइनें।

क्या किराये की हानि से CRA की समीक्षा की संभावना बढ़ती है?

CRA के प्रकाशित कारणों में किराये की हानि का नाम नहीं है, पर उसकी सूची “जैसे” शब्द से शुरू होती है और पूरी नहीं है, और पन्ना यह आश्वासन नहीं देता कि हानि सुरक्षित है। CRA के अनुसार रिटर्न कई कारणों से समीक्षा के लिए चुना जा सकता है, जिनमें तीसरे पक्ष के स्रोतों से मेल न खाने वाली जानकारी, क्लेम की गई कटौतियों या क्रेडिट के प्रकार, अनुपालन का इतिहास और यादृच्छिक चयन शामिल हैं (CRA: How tax returns are selected)। समीक्षा के लिए चुना जाना कर ऑडिट नहीं है (CRA: Review your tax return)।

किसी भी समीक्षा में CRA दावों के समर्थन में दस्तावेज़ माँग सकती है (CRA: Types of review)। किराये की हानि वह रकम है जिसके पीछे कटौतियाँ होती हैं, इसलिए ऐसी फ़ाइल तैयार रखें जो किसी भी अनुरोध का जवाब दे सके, चाहे समीक्षा किसी भी वजह से शुरू हुई हो।

किराये की हानि पर CRA क्या माँगेगी, और कौन-से रिकॉर्ड दिखाते हैं कि वह असली है?

CRA हर दावे के समर्थन में दस्तावेज़ माँग सकती है। वह केवल आधिकारिक रसीदें ही नहीं माँगती: रद्द किए गए चेक या बैंक विवरण भी माँग सकती है (CRA: How tax returns are selected)। T4036 कहती है कि किराये की आय और खर्च के विस्तृत रिकॉर्ड रखें, और उन्हें रिटर्न के साथ न भेजें।

चालान दिखाता है कि क्या खरीदा गया; बैंक विवरण दिखाता है कि भुगतान हुआ। दोनों रखें। T4036 और Form T776 कहते हैं कि हर खर्च का निजी उपयोग वाला हिस्सा दर्ज करें, और T4036 किराये पर दिए कमरे को क्षेत्रफल या कमरों की गिनती से मापती है। साल के केवल एक हिस्से में किराये पर दिए कमरे के आम सालाना खर्च के लिए CRA उचित आधार इस्तेमाल करने को कहती है: उसके उदाहरण में सालाना हीटिंग खर्च को कमरे के फ़र्श क्षेत्र के हिस्से से गुणा किया जाता है, फिर साल के उस हिस्से से जितने समय कमरा किराये पर रहा (CRA: शेयरिंग इकॉनमी)। जो पन्ना पढ़ा गया, वह दूसरे आंशिक-वर्ष के निजी उपयोग, जैसे कॉटेज, के लिए कोई सूत्र नहीं देता, इसलिए कैलेंडर रखें और जो बँटवारा इस्तेमाल करें, उसे समझा सकें; देखें कनाडा में किराये की आय।

अगर मैं कोई रिकॉर्ड पेश न कर पाऊँ तो?

जब आपके पास किसी खर्च के समर्थन में रसीदें या दूसरे दस्तावेज़ न हों, तो CRA उस खर्च का पूरा या कुछ हिस्सा नकार सकती है (T4036)। जब पत्र ऐसा कुछ माँगे जो अब आपके पास नहीं है, तो CRA का जवाब वाला पन्ना लिखित स्पष्टीकरण जोड़ने को कहता है (CRA: Responding to us)। पन्ना यह नहीं कहता कि रिकॉर्ड की जगह स्पष्टीकरण मान लिया जाएगा।

पत्र आने से पहले ऋणदाता, बैंक और अपने आपूर्तिकर्ताओं से प्रतियाँ माँग लें। जहाँ वर्षों के किराये और खर्च का कोई कागज़ नहीं है, वहाँ इसे ठीक करने का एक तरीका बैंक और कार्ड विवरण से उन्हें दोबारा बनाना है; देखें बैंक विवरण से बही दोबारा बनाना। दोबारा बनाया गया रिकॉर्ड मूल दस्तावेज़ नहीं होता, इसलिए अपने लिखित स्पष्टीकरण में बताएँ कि कौन-से रिकॉर्ड दोबारा बनाए गए हैं।

CRA कौन-सी किराये की हानि की अनुमति नहीं देती?

CRA इन स्थितियों में किराये की हानि की अनुमति नहीं देती, या उसे नकार सकती है (T4036; Form T776 instructions):

CCA और नियम-विरुद्ध शॉर्ट-टर्म रेंटल के अपने हिस्से नीचे हैं। बाज़ार से कम किराये के मामले में T4036 केवल इतना कहती है कि किराये की हानि का दावा नहीं हो सकता। वह यह नहीं बताती कि आपने जो किराया वसूला उसे कैसे रिपोर्ट करें या कौन-से खर्च उसके विरुद्ध जाएँ, इसलिए व्यवस्था के तथ्य मायने रखते हैं।

क्या CCA से मैं छोटे मुनाफ़े को हानि में बदल सकता हूँ?

नहीं। आप CCA से किराये की हानि बना या बढ़ा नहीं सकते (T4036)। CCA मुनाफ़े को खत्म कर सकता है, पर नतीजे को शून्य से नीचे नहीं ले जा सकता। एक से ज़्यादा किराये की संपत्तियाँ हों, तो CCA लेने से पहले आप सभी का कुल शुद्ध आय या हानि निकालते हैं, चाहे वे अलग-अलग वर्गों में हों।

CCA वैकल्पिक भी है: किसी भी साल अधिकतम लेना ज़रूरी नहीं है। अंतिम हानि (terminal loss) अलग ढंग से देखी जाती है: अगर वह आपकी किराये की आय से ज़्यादा हो, तो उससे किराये की हानि बन सकती है (T776; T4036)। CCA लेना चाहिए या नहीं, इसके लिए देखें क्या किराये की संपत्ति पर CCA लेना चाहिए और पूँजीगत लागत भत्ता।

क्या स्थानीय लाइसेंस नियम तोड़ने वाला शॉर्ट-टर्म रेंटल कटौतियाँ गँवा देता है?

हाँ, नियम-विरुद्ध दिनों के लिए। Income Tax Act धारा 67.7 के तहत, जितना हिस्सा नियम-विरुद्ध रकम है, उतनी कोई रकम कटौती योग्य नहीं है। CRA के अनुसार यह नियम 2023 के बाद के कर वर्षों पर लागू होता है (CRA: short-term rental deductions)। यह धारा केवल कटौतियाँ नकारती है; किराये को आय से नहीं हटाती।

शॉर्ट-टर्म रेंटल कनाडा की ऐसी आवासीय संपत्ति, या उसका कोई हिस्सा जैसे कमरा, है जो लगातार 90 दिन से कम की अवधि के लिए किराये पर दी गई या किराये के लिए दिखाई गई हो। यह नियम-विरुद्ध (non-compliant) तब है जब प्रांत या नगरपालिका उस जगह उसकी अनुमति नहीं देती, या पंजीकरण, लाइसेंस या परमिट माँगती है और किराया हर शर्त पूरी नहीं करता (section 67.7)।

नकारी गई रकम A × B ÷ C है:

• A: शॉर्ट-टर्म रेंटल के लिए अन्यथा कटौती योग्य सभी रकमों का कुल। इसमें CCA भी शामिल है (T4036)।
• B: साल के वे दिन जब संपत्ति नियम-विरुद्ध शॉर्ट-टर्म रेंटल थी।
• C: साल के वे दिन जब वह शॉर्ट-टर्म रेंटल थी, यानी किराये पर दी गई या किराये के लिए दिखाई गई, केवल बुक की गई रातें नहीं।

जो किराया पूरी अवधि में नियम-विरुद्ध था, वह उन सभी कटौतियों को गँवा देता है। जो बीच में नियमों के अनुरूप हो गया, वह नियम-विरुद्ध दिनों का हिस्सा गँवाता है। केवल 2024 कर वर्ष के लिए, जिस जगह पंजीकरण, लाइसेंस या परमिट चाहिए था, वहाँ का किराया पूरे साल के लिए अनुरूप माना गया, अगर उसने 31 दिसंबर तक हर शर्त पूरी कर ली। उपधारा (4) CRA को सामान्य समय-सीमा के बावजूद नियम लागू करने के लिए किसी भी साल का पुनर्निर्धारण करने देती है। छोटे ठहराव को T776 पर रिपोर्ट किया जाए या व्यावसायिक आय के रूप में, यह अलग सवाल है; देखें शॉर्ट-टर्म रेंटल की आय: T776 या व्यवसाय।

किराये के रिकॉर्ड कितने समय रखने चाहिए?

किराये के रिकॉर्ड उस कर वर्ष के अंत से छह साल तक रखें जिससे वे जुड़े हैं (T4036)। Act यह अवधि उस आख़िरी कर वर्ष के अंत से गिनता है जिससे रिकॉर्ड और उनके वाउचर जुड़े हैं (धारा 230(4))।

जो संपत्ति आपके पास अब भी है, उसके रिकॉर्ड ज़्यादा समय तक चलते हैं। CRA का सर्कुलर कहता है कि अवधि उस आख़िरी कर वर्ष से तय होती है जिसमें कोई रिकॉर्ड आयकर गणना में आ सकता है, रिकॉर्ड बनने के साल से नहीं, और इसका उदाहरण पूँजीगत संपत्ति की लागत का समर्थन करने वाले रिकॉर्ड हैं (IC78-10R5)। इसलिए खरीद और पूँजीगत सुधार के रिकॉर्ड उस आख़िरी कर वर्ष के बाद छह साल तक रखें, जिसमें वे CCA या बिक्री को प्रभावित कर सकते हैं।

Act कुछ मामलों में लंबी अवधियाँ तय करता है (धारा 230):

• जिस साल कोई रिटर्न फ़ाइल नहीं हुआ: रिटर्न फ़ाइल होने के दिन से छह साल।
• आपत्ति या अपील: जब तक अपील की समय-सीमा न निकल जाए या अपील पूरी न हो जाए।

रिकॉर्ड की माँग और इलेक्ट्रॉनिक रिकॉर्ड के अपने नियम हैं; देखें व्यावसायिक रिकॉर्ड कितने समय रखें। क्योंकि धारा 67.7(4) CRA को नियम-विरुद्ध शॉर्ट-टर्म रेंटल के लिए किसी भी साल का पुनर्निर्धारण करने देती है, उस किराये के लाइसेंस, पंजीकरण और परमिट के रिकॉर्ड, और अपना कैलेंडर, छह साल की अवधि के बाद भी रखें।

CRA का पत्र आने पर मैं सबसे पहले क्या करूँ?

पढ़ें कि पत्र क्या माँगता है, किन वर्षों को कवर करता है और जवाब की तारीख क्या है। CRA आपसे या आपके अधिकृत प्रतिनिधि से टेलीफ़ोन या लिखित रूप में संपर्क करती है (CRA: Responding to us)। फिर:

1. ध्यान दें कि यह समीक्षा है या ऑडिट। ऑडिट के लिए, या कई वर्षों को कवर करने वाले किसी भी पत्र के लिए, देखें क्या करें और क्या भेजें।
2. पत्र में जिन वर्षों और रकमों पर सवाल है, उन सबकी सूची बनाएँ, और हर एक के रिकॉर्ड ऊपर की तालिका से निकालें।
3. पत्र में दी गई समय-सीमा के भीतर, पत्र में दिए पते पर जवाब दें, या CRA Account के ज़रिए स्कैन किए दस्तावेज़ ऑनलाइन भेजें।
4. समीक्षा के पत्र के लिए, अगर ज़्यादा समय चाहिए तो पत्र के नीचे दिए नंबर पर फ़ोन करें। CRA का जवाब वाला पन्ना समीक्षा कार्यक्रमों को कवर करता है, ऑडिट को नहीं।
5. अगर कोई रिकॉर्ड गायब है, तो लिखित स्पष्टीकरण जोड़ें, या स्पष्टीकरण देने के लिए पत्र के नीचे दिए नंबर पर फ़ोन करें।

आप My Account for Individuals के ज़रिए या Form AUT-01 पर किसी प्रतिनिधि को अपनी ओर से काम करने के लिए अधिकृत कर सकते हैं (CRA: Review your tax return)। CRA कितने साल पीछे तक पुनर्निर्धारण कर सकती है, इसके लिए देखें CRA कितने साल पीछे पुनर्निर्धारण कर सकती है।

अगर CRA खर्च नकार दे और मैं असहमत हूँ तो?

आप आपत्ति की सूचना (notice of objection) इनमें से बाद की तारीख तक फ़ाइल कर सकते हैं: रिटर्न की फ़ाइलिंग की नियत तारीख के 1 वर्ष बाद, या निर्धारण सूचना की तारीख के 90 दिन बाद (CRA: P148)। P148 हानि के निर्धारण को एक साल के विकल्प से बाहर रखती है: जिस सूचना में हानि तय होती है, उसमें सूचना से 90 दिन मिलते हैं, इसलिए पढ़ें कि आपके पास किस प्रकार की सूचना है। आपत्ति कैसे फ़ाइल करें, वसूली का क्या होगा और Tax Court में अपील कैसे होती है, यह क्या करें और क्या भेजें में है। ऊपर की तालिका के रिकॉर्ड ही वह आधार हैं जिस पर आपत्ति टिकती है।

उदाहरण

ये उदाहरण समझाने के लिए हैं। सभी आँकड़े कनाडाई डॉलर में हैं।

कागज़ पर घाटे वाला कॉन्डो

ओटावा का एक कॉन्डो साल में C$26,400 पर किराये पर जाता है। खर्च हैं: मॉर्गेज ब्याज C$17,000, संपत्ति कर C$4,200, कॉन्डो शुल्क C$5,400, बीमा C$900 और यूनिट को पहले जैसा करने वाली मरम्मत C$4,000: कुल C$31,500। CCA से पहले नतीजा C$5,100 की हानि है, जो लाइन 12600 पर कोष्ठक में दिखती है और स्वामी की बाकी आय से घटाई जाती है। लीज़, किराये की जमा, मॉर्गेज विवरण और चालान हर लाइन का समर्थन करते हैं, इसलिए दस्तावेज़ों के अनुरोध का जवाब लाइन-दर-लाइन दिया जा सकता है। CCA हानि में कुछ नहीं जोड़ सकता। अगर स्वामी C$8,000 का मॉर्गेज मूलधन भी चुकाता है, तो नकदी का बाहर जाना C$39,500 है और किराया C$26,400, यानी C$13,100 की कमी, पर कर हानि C$5,100 ही रहती है।

अगर किराया उन्हीं खर्चों के साथ C$32,000 होता, तो नतीजा C$500 का मुनाफ़ा होता। CCA उसे शून्य तक घटा सकता है, उससे नीचे नहीं।

बेसमेंट सूट में भतीजा

एक मकान मालिक अपने भतीजे से बेसमेंट सूट के लिए महीने का C$600 लेता है, जो किसी अजनबी को C$1,500 में किराये पर जाता। सूट चलाने का खर्च महीने का C$1,300 है, इसलिए कागज़ पर वह महीने का C$700 गँवाता है। क्योंकि किराया अजनबी के किराये से कम है, T4036 कहती है कि किराये की हानि का दावा नहीं हो सकता। वह यह नहीं बताती कि C$600 को कैसे रिपोर्ट करें या कौन-से खर्च उसके विरुद्ध जाएँ, इसलिए लीज़, लिस्टिंग और तुलना के लायक किराये वे रिकॉर्ड हैं जो दिखाते हैं कि व्यवस्था क्या थी।

बिना ज़रूरी पंजीकरण के लिस्ट किया गया कमरा

एक स्वामिनी प्लेटफ़ॉर्म पर एक कमरा 120 रातों के लिए C$150 पर किराये पर देती है, कुल C$18,000, लगातार 90 दिन से कम के ठहराव में। नगरपालिका पंजीकरण माँगती है और उसके पास नहीं है। कमरे का खर्च C$6,000 है, और कमरा केवल उन्हीं 120 दिनों के लिए दिखाया जाता है। हर दिन नियम-विरुद्ध है, इसलिए B बराबर C है और पूरे C$6,000 नकारे जाते हैं: C$6,000 × 120 ÷ 120। पूरे C$18,000 फिर भी आय हैं, इसलिए वह C$18,000 की शुद्ध किराये की आय रिपोर्ट करती है।

अगर उसने 120 में से 60 दिन के बाद पंजीकरण करा लिया होता, तो नकारी गई रकम C$6,000 × 60 ÷ 120 = C$3,000 होती, और शुद्ध आय C$15,000।

आपके लिए अलग है?

• CRA का पत्र आया है, या वह एक से ज़्यादा वर्षों को कवर करता है: आप जो भेजते हैं, उससे नामित हर साल पर असर पड़ सकता है, और नियम-विरुद्ध शॉर्ट-टर्म रेंटल के लिए CRA किसी भी साल का पुनर्निर्धारण कर सकती है। कौन-से वर्ष और रकमें जोखिम में हैं, क्या भेजें और किससे, यह जवाब देने से पहले कर पेशेवर के साथ तय करने वाला हिस्सा है; देखें क्या करें और क्या भेजें और व्यक्तिगत कर रिटर्न।
• पिछले वर्षों के रिकॉर्ड अधूरे या गायब हैं: जवाब की तारीख से पहले और समय माँगें, फिर बैंक और कार्ड विवरण से किराये की बही दोबारा बनाएँ; देखें बैंक विवरण से बही दोबारा बनाना और बहीखाता।
• कोई रिश्तेदार या दोस्त बाज़ार से कम किराया देता है, या आपने रीफ़ाइनेंस करके कुछ पैसा निजी तौर पर इस्तेमाल किया: तथ्य तय करते हैं कि क्या कटौती योग्य है; देखें किराये पर ब्याज और व्यक्तिगत कर रिटर्न।
• आप किराये की संपत्ति के सह-स्वामी हैं: देखें सह-स्वामित्व वाली किराये की संपत्ति की रिपोर्टिंग।
• किसी रिटर्न से किराया या आय छूट गई: देखें अघोषित आय और स्वैच्छिक प्रकटीकरण।
• आप ऑनलाइन प्लेटफ़ॉर्म से किराये पर देते हैं: देखें CRA को प्लेटफ़ॉर्म की रिपोर्टिंग।
• किराये की संपत्ति कंपनी की है: नियम अलग हैं; देखें किराये की होल्डिंग कंपनी की बही और कंपनी के कर रिटर्न।
• आप कनाडा के बाहर रहते हैं: देखें अनिवासी मकान मालिक।
• आप क्यूबेक का रिटर्न भरते हैं: ऊपर के नियम संघीय हैं। Revenu Québec क्यूबेक रिटर्न का निर्धारण अलग से करती है, अपनी ऑडिट और आपत्ति प्रक्रिया के साथ; देखें क्या करें और क्या भेजें और, क्यूबेक के किराये के विवरण के लिए, कनाडा में किराये की आय।
• किराये पर कर कैसे लगता है, या T776 की बुनियादी बातें: देखें कनाडा में किराये की आय।