T776 ou T2125 para Airbnb no Canadá: aluguel ou renda de negócio

Declaro meu Airbnb no T776 ou no T2125?

Na maioria dos casos, declare a renda de aluguel de curta temporada no Form T776 como renda de aluguel quando você aluga um espaço e presta apenas serviços básicos. Se você também presta serviços adicionais, como limpeza, segurança ou refeições, pode estar exercendo um negócio, e a renda vai no Form T2125. A CRA não fixa um limite: quanto mais serviços você presta, maior a chance de o aluguel ser um negócio (CRA: renda de aluguel ou de negócio; CRA: economia compartilhada). A renda é tributável nos dois formulários.

Nos dois formulários, a renda líquida depois das despesas permitidas é somada às suas outras rendas. O formulário muda mais do que o número das linhas. A renda líquida de negócio pode trazer as contribuições de autônomo ao CPP (Canada Pension Plan, plano de previdência do Canadá), em que você paga a parte do empregador e a do empregado (CRA: começando a trabalhar). A lei do CPP deixa de fora o negócio cuja receita bruta vem, em mais de 50%, de aluguel de terrenos ou prédios (Canada Pension Plan, parágrafo 14(a)(i)); se as cobranças dos hóspedes que incluem limpeza ou refeições contam como aluguel é um ponto a definir com o seu preparador. Residentes de Quebec contribuem ao QPP (Quebec Pension Plan) em vez disso (Canada Pension Plan, subseção 13(4)). O prazo de entrega é 15 de junho quando você, ou o seu cônjuge ou companheiro em união estável (common-law), é autônomo, mas qualquer saldo a pagar continua vencendo em 30 de abril (CRA: datas de vencimento). Para o quadro completo do autônomo, veja como a renda de autônomo é tributada.

O caso não é simples se:

• Você limpa depois das estadias, deixa comida ou oferece qualquer serviço além do próprio espaço.
• Uma província ou um município exige registro, licença ou autorização e você não a tinha em todos os dias em que alugou ou anunciou o espaço. A CRA pode emitir novo lançamento de qualquer ano por causa dessa regra, seja qual for o prazo normal.
• Você aluga por estadias curtas em parte do ano e por estadias mais longas no resto.
• Você entregou o T776 em anos anteriores e depois passou a oferecer serviços, ou sempre os ofereceu.

Reúna antes de escolher o formulário: as noites reservadas no ano e quantas estadias duraram menos de 90 dias consecutivos, os serviços prestados em cada estadia, a prova de cada registro, licença ou autorização com as datas, o resumo anual e os relatórios de pagamento da plataforma, os registros das suas despesas, quem consta na escritura e na hipoteca, e os extratos de qualquer coanfitrião ou administrador do imóvel.

O que são serviços básicos e o que são serviços adicionais?

Os serviços básicos vêm com o espaço: aquecimento, luz, estacionamento e lavanderia. Os serviços adicionais são coisas que você faz pelo hóspede, como limpeza, segurança e refeições (CRA: renda de aluguel ou de negócio; Form T776).

A CRA não diz quantos serviços adicionais transformam um aluguel em negócio, nem se a limpeza entre hóspedes conta como a limpeza durante a estadia. A questão depende dos seus fatos. O boletim arquivado da CRA a que o Form T776 remete, o IT-434R, também cita serviço de camareira, fornecimento constante de roupa de cama limpa, refeições e bebidas como serviços que podem indicar um negócio. Ele diz que o tamanho da operação e o tempo que você dedica à administração não decidem a questão.

Onde vai a renda na declaração em cada formulário?

A renda de aluguel vai no T776 e depois para as linhas 12599 e 12600 da declaração pessoal. A renda de negócio vai no T2125 e depois para as linhas 13499 e 13500 (Form T776; Form T2125).

O T776 também pede os aluguéis brutos de curta temporada na linha 8140, à parte de todos os aluguéis na linha 8141. Para saber em que linha do T776 vai cada custo, veja linhas de despesas do demonstrativo de aluguel.

Licença, autorização ou registro afeta o que posso deduzir?

Sim. Para anos fiscais depois de 2023, se um aluguel de curta temporada não cumpre as regras provinciais ou municipais, o Income Tax Act nega a parte das suas despesas que corresponde aos dias não conformes. O aluguel recebido continua tributável (Income Tax Act, seção 67.7).

• Um aluguel de curta temporada é um imóvel residencial, ou qualquer parte dele, alugado ou oferecido para aluguel por menos de 90 dias consecutivos.
• Ele é não conforme em qualquer dia em que a província ou o município não o permite naquele local, ou exige registro, licença ou autorização e você não cumpre todos os requisitos.
• O valor negado é o das despesas que seriam dedutíveis, multiplicado pelos dias não conformes e dividido por todos os dias em que o imóvel foi um aluguel de curta temporada.

A fórmula vale apenas para a parte de curta temporada de cada custo. Antes de usá-la, separe a parte referente a inquilinos de longo prazo ou ao seu próprio uso: o total de despesas da lei cobre os valores dedutíveis “em relação ao uso de um imóvel residencial como aluguel de curta temporada”, e o Guide T4036 exclui do seu quadro a unidade de longo prazo (Guide T4036). Se você aluga por estadias curtas em parte do ano e por estadias mais longas no resto, mantenha um registro dia a dia da duração de cada reserva, para contar os dias de curta temporada. Como contar uma estadia que passa de 90 dias é um ponto a confirmar com o seu preparador.

A negativa alcança também a CCA (Capital Cost Allowance, a depreciação fiscal do prédio e da mobília), e o Form T776 tem um quadro para cada uma (Form T776). O texto da lei não se limita à renda de aluguel: cobre qualquer valor dedutível no cálculo da renda em relação a um aluguel de curta temporada. O T2125 não tem linha correspondente, então como a negativa é lançada quando a renda é de negócio é um ponto a definir com o seu preparador. A lei também permite que a CRA emita novo lançamento de qualquer ano para aplicar a regra, apesar dos prazos normais.

A regra depende da lei local, que varia de lugar para lugar. Na Colúmbia Britânica, por exemplo, a província diz que os aluguéis de curta temporada ficam limitados a residências principais em muitas comunidades e que os anfitriões devem se registrar (Governo da Colúmbia Britânica). Confira a sua própria província e o seu município.

Guarde registros que mostrem que o imóvel ficava em um lugar que permite aluguel de curta temporada e que você cumpriu todos os requisitos de registro, licença e autorização (CRA: deduções de aluguel de curta temporada). Somente para o ano fiscal de 2024, um aluguel em um lugar que exigia registro, licença ou autorização contou como conforme durante o ano todo se cumprisse todos os requisitos até 31 de dezembro (Income Tax Act, seção 67.7).

Qual formulário uso se alugo só um quarto da minha própria casa em estadias curtas?

Vale o mesmo teste de serviços. Um quarto alugado em estadias curtas, só com serviços básicos, vai no T776, e você deduz apenas as despesas da parte alugada da casa (CRA: economia compartilhada).

A CRA sugere um método razoável, como a parcela da área do espaço alugado na área total da casa, multiplicada pela parcela do ano em que o espaço foi alugado. Guarde as medidas e as datas. A regra de licença cobre “toda ou qualquer parte” de um imóvel residencial, então um quarto alugado é um aluguel de curta temporada quando as estadias duram menos de 90 dias consecutivos (Income Tax Act, seção 67.7). Se você serve café da manhã ou limpa o quarto para os hóspedes, o teste de serviços volta a valer. Para a divisão de uma casa compartilhada e o efeito numa venda futura, veja rendimentos de aluguel e como transformar sua casa em imóvel alugado.

Muda alguma coisa se eu usar um coanfitrião, uma faxineira ou uma empresa de administração?

Possivelmente. O teste da CRA conta os serviços que você presta aos seus hóspedes, e as páginas atuais da CRA não dizem como entram um coanfitrião, uma faxineira ou uma empresa de administração (CRA: economia compartilhada).

O boletim arquivado diz que passar a administração a um agente não muda por si só a natureza da renda: se alugar é um negócio quando você mesmo administra, continua sendo um negócio quando um agente administra por você (IT-434R). Ele não trata de uma faxineira contratada. A CRA não disse se a limpeza que você organiza conta como serviço prestado aos hóspedes; o teste olha o que o hóspede recebe do seu aluguel, então ela ainda pode contar, e isso é um ponto a definir com base nos seus fatos. Os honorários pagos a um coanfitrião, faxineira ou administrador podem ser dedutíveis; veja linhas de despesas do demonstrativo de aluguel. Um coanfitrião que recebe uma parte da renda em vez de um honorário pode ser coproprietário ou sócio; veja como declarar um imóvel alugado em copropriedade.

O Airbnb ou a plataforma informa a minha renda à CRA?

Se você aluga por uma plataforma sujeita a informar e não é um vendedor excluído, ela informa à CRA todo ano, e alugar imóveis é uma das atividades cobertas (CRA: regras de informação para operadores de plataformas digitais).

O relatório inclui o total pago ou creditado a você por trimestre do ano-calendário, as taxas, comissões ou impostos da plataforma, o endereço de cada anúncio e, quando disponível, os dias em que cada anúncio foi alugado (CRA: quais informações são compartilhadas). Os dias permitem que a CRA compare os seus dias de aluguel com as regras locais de licença. O relatório não escolhe entre o T776 e o T2125. Compare os totais e os dias dele com os seus registros antes de entregar a declaração. Quem precisa ser informado, quando você recebe a sua cópia e o que corrigir primeiro estão em informações das plataformas digitais à CRA.

Cobro GST/HST nas estadias curtas, e a escolha do formulário muda isso?

O GST/HST (imposto federal sobre bens e serviços do Canadá) é outro imposto, com teste próprio. Uma estadia de menos de um mês é tributável quando custa mais de $20 por dia; uma estadia de um mês ou mais geralmente é aluguel isento, embora instalações do tipo hotel possam continuar tributáveis (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, seção 6; CRA: economia compartilhada). A regra de licença acima alcança estadias de menos de 90 dias consecutivos, então uma estadia de 45 dias está dentro dela, mas geralmente fora do GST/HST. Compare o total das suas vendas tributáveis (as estadias mais qualquer outro negócio seu e de pessoas associadas) com $30.000. Se um trimestre-calendário passar desse valor, o registro vale a partir de no mais tardar no dia do fornecimento que fez você ultrapassar o limite; se só a soma dos últimos quatro trimestres passar, o momento em que você deixa de ser pequeno fornecedor é o fim do mês seguinte ao trimestre em que você ultrapassa o limite (CRA: quando se registrar). A CRA descreve o teste pela duração da estadia e pelo valor vendido; nenhuma das duas páginas da CRA o liga ao T776 ou ao T2125.

Uma plataforma de reservas também pode ter de cobrar e recolher o imposto sobre estadias de anfitriões não registrados (CRA: hospedagem por plataforma). O registro, o papel da plataforma e o que acontece numa venda estão em GST/HST em aluguéis do Airbnb.

Posso trocar de formulário de um ano para o outro?

Sim, no sentido de que o formulário acompanha os seus serviços a cada ano; as páginas da CRA não descrevem nenhuma opção para escolher um deles. Se você passa a oferecer limpeza ou refeições, ou deixa de oferecê-las, o formulário pode mudar junto. Nada na orientação da CRA sobre esse teste diz como a mudança afeta a CCA já deduzida ou os anos anteriores, então trate a troca como um ponto a revisar, não como uma escolha livre.

O risco maior é um ano já entregue. Um anfitrião que entregou o T776 enquanto prestava serviços extras, ou o contrário, pode ter entregue no formulário errado. A renda foi declarada de qualquer forma, então a diferença pode estar no CPP sobre a renda líquida de negócio (a menos que valha a exclusão do aluguel descrita acima) e, se o anfitrião devia ter se registrado, no GST/HST. Compare os serviços de cada ano passado com o teste e pergunte se algum ano precisa de ajuste. Se renda ou GST/HST ficou de fora, veja rendimentos não declarados e divulgação voluntária.

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos; todos os valores estão em dólares canadenses.

Casa de fundos (laneway house) com serviços básicos apenas

Um proprietário em Vancouver aluga uma casa de fundos (laneway house) a hóspedes por C$30.000 por ano. O aluguel cobre aquecimento, luz e lavanderia, e nada mais: sem limpeza entre as estadias e sem refeições. Serviços básicos indicam renda de aluguel. O anfitrião a declara no T776, que vai para as linhas 12599 e 12600, e antes de deduzir despesas confere as regras de registro da cidade e da província.

Casa inteira com limpeza e café da manhã

Um anfitrião em Halifax aluga uma casa inteira por C$60.000 por ano, limpa depois de cada estadia e deixa café da manhã. Limpeza e refeições são exemplos de serviços adicionais dados pela própria CRA, então a renda pode ser renda de negócio no T2125, com a renda bruta na linha 13499 e a líquida na linha 13500. A CRA olha o número e o tipo de serviços e não dá um limite exato. O conjunto de serviços do anfitrião decide, e a renda de negócio pode trazer contribuições ao CPP.

Registro ausente em parte do ano

Em um ano depois de 2024, o aluguel de curta temporada de um anfitrião exige um registro que ele não tinha nos primeiros 120 dias. O imóvel é oferecido como aluguel de curta temporada em 240 dias, e as despesas que seriam dedutíveis somam C$40.000. O valor negado é C$40.000 × 120 ÷ 240 = C$20.000. Os outros C$20.000 continuam dedutíveis, e todo o aluguel continua sendo declarado.

E no seu caso?

• Você oferece limpeza, refeições ou outros serviços: a renda pode ir no T2125, o que pode mudar o CPP e o prazo de entrega. Peça para conferir os serviços pelo teste da CRA com ajuda com imposto de renda de pessoa física.
• Sua região exige registro, licença ou autorização, ou você alugou em dias sem cobertura: a parte negada depende dos dias exatos, e a CRA pode emitir novo lançamento. Veja prejuízo de aluguel e revisão da CRA e procure ajuda com imposto de renda de pessoa física.
• Você entregou o T776 por anos e não tem certeza de que estava certo, ou a renda da plataforma não bate com as suas declarações: anos passados podem precisar de ajuste, às vezes por causa do CPP ou do GST/HST. Se renda ou GST/HST ficou de fora, veja rendimentos não declarados e divulgação voluntária. Veja também informações das plataformas digitais à CRA e ajuda com imposto de renda de pessoa física.
• Seus relatórios de pagamento, noites reservadas e despesas estão espalhados, misturados com custos pessoais ou não batem com os totais da plataforma: tanto o formulário quanto a parte negada dependem deles. Veja como atualizar uma escrituração atrasada e procure ajuda com escrituração contábil.
• Você cobra GST/HST dos hóspedes ou acha que deveria se registrar: veja GST/HST em aluguéis do Airbnb e quando se registrar no GST/HST.
• Você é coproprietário do imóvel ou o divide com o cônjuge: veja como declarar um imóvel alugado em copropriedade.
• Você quer deduzir CCA, ou precisa da linha do T776 para cada custo: veja vale a pena deduzir CCA em um imóvel alugado e linhas de despesas do demonstrativo de aluguel.
• Seus pagamentos chegam em dólares americanos: veja vendas em dólares americanos e pagamentos de marketplaces.
• Uma corporação é dona do imóvel: veja holdings e corporações de investimento.
• Você mora em Quebec: as regras federais desta página valem para a sua declaração federal. A Revenu Québec tem declaração e regras próprias, que esta página não aborda.
• Você mora fora do Canadá, ou deixou de ser residente durante o ano: esta página parte do princípio de que você é residente no Canadá; veja proprietários de imóveis não residentes.
• Você também é cidadão ou residente dos EUA: a declaração dos EUA tem a sua própria divisão para o Airbnb; veja Airbnb no Schedule C ou no Schedule E.