Emlak Danışmanı LLC'si veya S Şirketi: Komisyonlar Ona Ödenebilir mi?

Emlak danışmanı LLC'si veya S şirketi: her biri neyi değiştirir?

Bir emlak danışmanı LLC'ye veya S şirketine sahip olabilir; ancak ne işe yaradığını iki ayrı kural belirler. Aracı kurumunuzun sahip olduğunuz bir kuruluşa ödeme yapıp yapamayacağını eyaletinizin emlak lisans kanunu belirler; kendi lisansınız sizin adınızda kalır. Bunun neyi değiştirdiğini ise federal vergi hukuku belirler: tek sahipli bir LLC kendi başına hiçbir şeyi değiştirmez ve yalnızca S şirketi seçimi Sosyal Güvenlik ve Medicare vergisinin hesaplanma biçimini değiştirir. Seçim, yalnızca komisyon kârı şirketin size ödemesi gereken makul maaşın çok üzerindeyse ve bunun eklediği bordro, şirket beyannamesi ve eyalet vergilerinden daha fazla tasarruf sağlıyorsa kazandırır.

Kaynaklar: 26 U.S.C. 3508, tek üyeli LLC'ler, Form W-9, 1099-NEC talimatları ve S şirketleri.

Şu durumlarda iş basit olmaktan çıkar:

• Komisyonlar, eyaletiniz buna izin vermeden önce bir kuruluşa ödenmişse.
• Bir LLC kurdunuz, hâlâ Schedule C'desiniz ve bir S seçiminin hiç verilip verilmediğinden veya kabul edilip edilmediğinden emin değilsiniz.
• Yüksek komisyonlu bir yıl, S seçiminin şimdi karşılığını verip vermeyeceğini düşündürüyor; komisyonlar düşerse seçimi geri almak zordur.
• Community property eyaletinde evlisiniz veya bir sahip ABD vatandaşı ya da mukimi değil.
• Bir asistana ödeme yapıyor, bir ekibe liderlik ediyor veya komisyonları başka danışmanlarla paylaşıyorsunuz.
• Aracı kurumunuz kuruluş belgeleri veya yeni bir W-9 istiyor.

Toplayın: son iki yıla ait Form 1099-NEC ve komisyon dökümleriniz, aracı kurumla bağımsız yüklenici sözleşmeniz, lisans türünüz ve eyaletiniz ile kuruluşun kuruluş belgeleri, EIN yazısı ve Form 2553'ü kabul eden varsa IRS yazısı.

Emlak danışmanı vergi açısından serbest çalışan mıdır?

Genellikle evet. Federal vergi açısından lisanslı bir emlak danışmanı, ücretinin neredeyse tamamı çalışılan saate değil satışlara veya diğer üretime bağlıysa ve iş, danışmanın federal vergi için çalışan sayılmayacağını belirten yazılı bir sözleşme uyarınca yapılıyorsa çalışan değildir ve aracı kurum işveren değildir (26 U.S.C. 3508). IRS bu danışmanlara kanuni çalışan olmayan (statutory nonemployee) der ve onları gelir ve istihdam vergileri dahil tüm federal vergi amaçları için serbest çalışan sayar (Publication 15-A).

Bu yüzden komisyonla çalışan bir danışman gelir ve giderlerini Schedule C'de bildirir ve serbest çalışma vergisini Schedule SE'de hesaplar. Vergi %15,3 oranındadır: Sosyal Güvenlik için %12,4, birleşik ücret ve net kazanç $184.500 tutarına ulaşınca durur; Medicare için %2,9, üst sınırı yoktur (IRS).

Saat başına ödeme alıyorsanız veya böyle yazılı bir sözleşmeniz yoksa bu kural uygulanmaz ve statünüzü olağan çalışan mı yüklenici mi testi belirler; bkz. çalışan olabilecek yükleniciler.

Aracı kurumum komisyonumu bana değil LLC'me ödeyebilir mi?

Yalnızca eyaletinizin lisans kanunu izin veriyorsa. Komisyonlar sponsor aracı kurumunuz üzerinden akar ve sahip olduğunuz bir kuruluşun bunları alıp alamayacağına ve önce neyi kaydettirmesi veya lisanslatması gerektiğine her eyalet karar verir. Vergi hukuku bu soruyu yanıtlamaz.

Diğer eyaletler kendi kurallarını koyar. Eyaletinizin emlak komisyonuna üç şey sorun: sahip olduğunuz bir kuruluş komisyonlarınızı alabilir mi, önce kayıtlı veya lisanslı olması gerekir mi ve aracı bunu ona nasıl ödemelidir. Kanun izin verse bile, aracı kurumunuzun bir kuruluşa ödeme yapıp yapmayacağını kendi politikası ve bağımsız yüklenici sözleşmeniz belirler.

LLC tek başına emlak danışmanı olarak vergimi değiştirir mi?

Hayır. Tek sahipli bir LLC, şirket vergisi seçmedikçe federal gelir vergisi açısından yok sayılır; bu yüzden komisyonları Schedule C'nizde kalır ve serbest çalışma vergisini tam olarak şahıs işletmesi sahibi gibi ödersiniz (IRS).

Aracı kurumun kayıtları yine de uyuşmalıdır. Form W-9'da seçim yapmamış tek sahipli bir LLC, sahibin adını 1. satıra, LLC'nin adını 2. satıra, sahibin sınıflandırmasını 3a satırına ve LLC'nin EIN'ini değil, sahibin SSN'sini veya EIN'ini yazar (Form W-9; IRS). Aracı kurumun 1099-NEC'si de bu durumda adınızı ve numaranızı gösterir. Doğru numara olmadan çalışan olmayan kişi ödemelerine %24 oranında yedek stopaj uygulanabilir (Form W-9).

LLC'nin gerçekten değiştirdiği, eyalet evraklarıdır. Texas, tek sahipli LLC'ler dahil LLC'leri franchise tax beyan edenler yapar; şahıs işletmesi ise vergiye tabi bir kuruluş değildir. Vergi doğmayan eşiğin altında bu, vergi ödemesi değil yıllık bir bilgi raporu anlamına gelir (Texas Comptroller); bkz. Texas franchise vergisi. California, orada kurulan veya faaliyet gösteren her LLC'den $800 yıllık vergi alır; toplam California geliri $250.000 tutarına ulaşınca ayrıca harç alır (FTB). Vergi dışında LLC'nin sizi neyden koruyup neyden korumadığı bağımsız yüklenicilerin LLC'ye ihtiyacı var mı yazısında anlatılır. Eşle birlikte sahip olunan bir LLC farklı bir durumdur; bkz. eş ve aile LLC'leri.

Emlak danışmanı için S şirketi ne zaman karşılığını verir ve makul maaş nedir?

Komisyon kârı, şirketin size ödemesi gereken maaşın çok üzerinde olduğunda; çünkü makul maaşın ötesinde dağıtılan kârdan Sosyal Güvenlik veya Medicare vergisi alınmaz. Tek başına çalışan bir danışman için bu maaş, hemen her komisyonu danışmanın kendi işinin kazandırdığını yansıtmalıdır.

IRS, S şirketinin hissedar-çalışana ücret dışı dağıtım yapmadan önce hizmetleri için makul tazminat ödemesi gerektiğini ve dağıtımları ücret olarak yeniden sınıflandırabileceğini söyler (IRS). Küçük olmayan hizmetler veren yöneticiler çalışandır ve ödemeleri ücrettir (IRS). IRS hasılatın nereden geldiğine bakar: kişisel hizmetlerinizin ürettiği hasılat ücrete, sahip olmayan çalışanların veya ekipmanın ürettiği hasılat ise dağıtımlara işaret edebilir. Ölçütleri arasında eğitim ve deneyim, görevler, ayrılan zaman ve benzer işletmelerin benzer hizmetler için ödediği tutar yer alır (IRS).

Başabaş hesabı için bkz. S seçimi ne zaman karşılığını verir. Maaşı belirlemek için bkz. S şirketi sahip maaşı. Defterlerin, bordronun ve beyannamenin genellikle ne kadara mal olduğu için bkz. S şirketi muhasebe maliyeti.

S seçimini nasıl ve ne zaman yaparım?

Form 2553'ü verin; bir yönetici imzalar ve K sütununda her hissedarın onayı bulunur. Son tarih, seçimin yürürlüğe gireceği vergi yılının başlamasından sonraki en fazla 2 ay 15 gün veya bir önceki vergi yılı içinde herhangi bir zamandır. S statüsünü 1 Ocak'tan itibaren isteyen mevcut takvim yıllı bir LLC için bu tarih 15 Mart olur. Form 2553 veren uygun bir LLC, seçimin yürürlük tarihinden itibaren şirket sayılır ve ayrıca Form 8832 vermez (Form 2553 talimatları).

Eşinizin hisselerde veya gelirinde community property hakkı varsa, ki bu Texas ve California gibi community property eyaletlerinde olabilir, eşinizin de onay vermesi gerekir. Şirketin mukim olmayan yabancı hissedarı ve yalnızca bir hisse sınıfı olabilir; bkz. S şirketine kimler sahip olabilir. Seçim yapıldığında, iptal edilene veya sona erene kadar yürürlükte kalır ve beşinci vergi yılından önce yeniden seçim yapmak genellikle IRS onayı gerektirir (Form 2553 talimatları).

IRS kararını genellikle 60 gün içinde göndermelidir; başvurudan sonraki 2 ay içinde bildirim gelmezse talimatlar telefonla takip etmenizi söyler. Kabul yazısını saklayın: Texas, bir S şirketi ücret almak için kaydolurken kabul edilmiş bir Form 2553'ü veya belirleme yazısını ister; LLC ise kuruluş ve sahiplik belgeleriyle kaydolur (TREC).

• Yepyeni bir kuruluş, ilk vergi yılının başladığı günden itibaren sayılır: bkz. ilk günden S şirketi.
• Bazı eyaletler kendi seçimlerini ister ve New York City S statüsünü tanımaz; S şirketlerini general corporation tax kapsamında vergilendirir (NYC Finance): bkz. eyalet S şirketi seçimleri.
• Süre kaçırıldı: bkz. geç S şirketi seçimi affı.

Kuruluşa ödeme yapıldığında aracı kurum benden ne ister?

Kuruluşun adına yeni bir W-9, kimin ödeme alacağına dair yazılı bir değişiklik ve eyaletinizin buna izin verdiğine dair kanıt. Kendi lisansınız sizin adınızda kalır; yalnızca ücret almak için kurulan bir kuruluş başka bir şey yapmaz.

S şirketi olarak vergilendirilen bir LLC dahil bir şirkete yapılan ödemeler genellikle Form 1099-NEC gerektirmez (talimatlar). Aracı kurum geçişten sonra da Sosyal Güvenlik numaranız altında ödeme yapmaya veya bildirmeye devam ederse, kayıtları ile şirketin kayıtları uyuşmaz. Beyan vermeden önce düzeltilmiş kayıtları isteyin.

S şirketi QBI indirimimi veya emeklilik katkılarımı değiştirir mi?

Evet, ikisini de. Yönetmelikler emlak danışmanlarını ve aracılarını, indirimi yüksek gelirlerde kesilen belirtilmiş hizmet işletmelerinin aracılık alanının dışında bırakır (26 CFR 1.199A-5). Ancak S şirketinin size ödediği makul tazminat nitelikli işletme geliri değildir (26 U.S.C. 199A); bu yüzden maaşınız, %20'e kadar olan indirimin tabanını düşürür (IRS). Yüksek gelirlerde işletmenin ödediği W-2 ücretleri ve mülküne dayalı bir sınır da uygulanır; bu yüzden aynı maaş bir gelir düzeyinde indirimi azaltırken başka bir düzeyde destekleyebilir; bkz. S şirketi sahipleri için QBI.

Emeklilik katkıları yalnızca tazminattan gelir. Şahıs işletmesi sahibi olarak bu, serbest çalışmadan elde ettiğiniz kazanılmış gelirdir; S şirketinde W-2 maaşınızdır ve dağıtımlar sayılmaz (IRS). Daha düşük bir maaş, daha düşük bir katkı tabanı demektir.

Ekipte çalışan veya asistanı olan danışmanlar ne olacak?

Bir asistana ödeme yapan S şirketi, sizin maaşınızın yanında o çalışan için de bordro yürütür; diğer lisans sahipleriyle paylaşımlar ise vergiden önce bir lisans meselesidir.

• Asistanlar. Şirketinizin çalışanı onun bordrosundadır; ödeme yaptığı bir yüklenici için 1099-NEC gerekebilir. Çalışan işe alan, seçim yapmamış tek sahipli bir LLC, bordroyu LLC'nin kendi adı ve EIN'i altında yürütür (IRS). IRS, sahip olmayan çalışanların ürettiği hasılatın ücret yerine dağıtımları destekleyebileceğini söyler; bu yüzden personel, makul maaşınız olarak sayılan tutarı değiştirebilir (IRS).
• Ekip paylaşımları. Texas'ta bir satış danışmanı, sponsor aracı kurum dışında kimseye komisyon ödeyemez (TREC SSS); bu yüzden başka bir lisans sahibine yapılan paylaşım genellikle kuruluşunuz üzerinden değil, aracı kurum üzerinden yürür.
• Defterler ve 1099'lar. Paylaşımları, masa ücretlerini ve ekip üyelerine yapılan ödemeleri kaydetmek için bkz. emlak danışmanları için muhasebe. Bordroda eş veya çocuk için bkz. S şirketinde aileye ödeme.

Tuzaklar nelerdir?

• Eyalet izin vermeden kuruluşa ödeme. Texas'ta kayıtlı bir kuruluş, komisyon onaylayana kadar hiçbir şey alamaz. Komisyon alıyor olan lisanssız bir kuruluş, lisanslanana kadar durmalıdır ve komisyon disiplin işlemi olasılığı konusunda uyarır; bu rehber kayıt seçeneğinden öncesine aittir (TREC).
• Maaş yok. IRS dağıtımları ücret sayıp istihdam vergisi tarh edebilir (IRS). Bordro hiç yürütülmediyse bkz. S şirketi bordrosu hiç yürütülmedi.
• Yönlendirilen komisyon her zaman kuruluşun geliri değildir. Bir üçüncü tarafın sözleşmeniz uyarınca sizin için aldığı gelir yine sizin gelirinizdir (Publication 525). Yalnızca sizin lisansınız varsa ve kuruluş yalnızca sizin talimatınızla ödeme alıyorsa, komisyonun kimin geliri olduğu sözleşmelere ve olgulara bağlıdır. Publication 525, emlak danışmanları için yazılmış bir kural vermez; bu yüzden güvenmeden önce düzenlemeyi gözden geçirtin.
• Hesapları karıştırmak. IRS, bir hissedarın şirket banka hesabını kişisel kullanmasının çalışan muamelesine ve istihdam vergisine yol açtığı bir davayı anar (IRS); California da S şirketinin ayrı bir banka hesabı ve kayıtları olması gerektiğini söyler (FTB).
• Ocak'ta ödenen Aralık kapanışları. Nakit esaslı mükellef geliri alındığında veya kısıtlama olmaksızın kullanımınıza sunulduğunda bildirir (Publication 538); bu yüzden Ocak'ta ödenen bir Aralık kapanışı genellikle yeni yıla düşer, kuruluş veya seçim başladıktan sonraya denk gelebilir. Değişimi kapsayan her komisyonu kimin kazandığını yazılı olarak belirleyin ve aracı kurumun kayıtlarıyla eşleştirin; bkz. emlak danışmanları için muhasebe.

Örnek

Bu senaryolar açıklayıcıdır ve ABD dolarıyla verilmiştir. Yalnızca Sosyal Güvenlik ve Medicare vergisini gösterir; gelir vergisi ve QBI indirimi de değişir.

Net US$150.000 kazanan Texas'lı bir danışman

Şahıs işletmesi sahibi olarak serbest çalışma vergisi yaklaşık US$21.200'dür (US$150.000 × %92,35 × %15,3). Yıl başlamadan bir LLC kuruyor, ücret almak üzere Texas Real Estate Commission'a kaydettiriyor, 1 Ocak başlangıcı için 15 Mart'a kadar Form 2553 veriyor ve aracı kuruma yeni bir W-9 veriyor. Şirket ona US$70.000 maaş ödüyor; burada bunun, emsal bir danışmana işi için ödenecek tutar olduğu varsayılıyor. Her komisyonu kendi hizmetleri ürettiği için IRS'nin hasılat kaynağı testi daha yüksek bir rakamı gerektirebilir ve maaşa eklenen her US$10.000, aşağıdaki farkı yaklaşık US$1.500 azaltır. Bu maaşın bordro vergisi yaklaşık US$10.700'dür; yarısı ondan kesilir, yarısını şirket öder. Bu, maliyetlerden önce serbest çalışma vergisinden yılda yaklaşık US$10.500 azdır. Bordro beyanları, Form 1120-S, yıllık Texas franchise tax bilgi raporu ve gelir vergisindeki her değişiklik bu farktan karşılanır.

Tek sahipli LLC'si olan ve seçim yapmayan bir danışman

Net US$90.000 kazanan bir danışman tek sahipli bir LLC kuruyor ve eyaleti izin veriyorsa komisyonların ona ödenmesini sağlıyor. Yine Schedule C veriyor ve öncekiyle aynı şekilde yaklaşık US$12.700 serbest çalışma vergisi ödüyor. W-9'unda kendi adı ve numarası yer alıyor ve 1099-NEC onun adına kalıyor. California'daysa kurumun yayımlanmış görüşü kendi şirketine ödemeyi kapsıyor, LLC'yi değil; bu yüzden önce onunla doğruluyor; LLC ayrıca California'nın yıllık vergisini de öderdi.

Net US$40.000 kazanan yeni bir danışman

Serbest çalışma vergisi yaklaşık US$5.700'dür. S seçimiyle ve US$30.000 gibi bir maaşla bile bordro vergisi yaklaşık US$4.600 olur ve maliyetlerden önce yılda yaklaşık US$1.100 kalır. Bordro beyanları, ayrı bir şirket beyannamesi ve eyalet harçları bunu aşabilir; bu yüzden komisyonlar artana kadar şahıs işletmesi olarak kalmak daha ucuz olabilir.

Sizin durumunuzda farklı mı?

• Zaten bir LLC kurdunuz ve hâlâ Schedule C'desiniz ya da yüksek komisyonlu bir yıl S sorusunu gündeme getiriyor: S seçimi ne zaman karşılığını verir yazısına bakın ve seçimi, bordroyu ve ilk Form 1120-S'yi kurmak için işletme vergisi desteği alın.
• Aracı kurumunuz kuruluş belgeleri istiyor veya komisyonlar eyaletinizin onaylamadığı bir kuruluşa zaten gitti: eyaletinizin emlak komisyonuna ne gerektiğini sorun ve bir sonraki ödemeden önce bu komisyonların hangi beyannameye ait olduğunu çözmek için işletme vergisi desteği alın.
• S statüsünü seçtiniz ama Schedule C verdiniz: bkz. Schedule C'de bildirilen S şirketi.
• Form 2553 süresini kaçırdınız: bkz. geç S şirketi seçimi affı.
• Maaşınızı belirlemeniz gerekiyor: bkz. S şirketi sahip maaşı.
• Defterleriniz komisyonları, paylaşımları ve kişisel harcamaları karıştırıyor: ilk şirket beyannamesinden önce ayırmak için bkz. emlak danışmanları için muhasebe veya muhasebe desteği alın.
• Kanada'da emlakçısınız: bkz. meslek şirketleri.