LLC ou société de type S pour un agent immobilier : commissions

LLC ou société de type S pour un agent immobilier : qu'est-ce que chacune change?

Un agent immobilier peut détenir une LLC ou une société de type S, mais deux règles distinctes déterminent ce qu'elle fait. La loi de votre État sur les permis immobiliers décide si votre courtier peut payer une entité que vous détenez; votre propre permis reste à votre nom. Le droit fiscal fédéral décide ce que cela change : une LLC à propriétaire unique ne change rien en soi, et seul le choix de société de type S change le calcul de vos cotisations de sécurité sociale (Social Security) et Medicare. Ce choix n'est rentable que si le bénéfice tiré des commissions dépasse largement le salaire raisonnable que la société doit vous verser, et ce, de plus que ce qu'ajoutent la paie, la déclaration de société et les impôts de l'État.

Sources : 26 U.S.C. 3508, LLC à membre unique, formulaire W-9, instructions du formulaire 1099-NEC et sociétés de type S.

Un dossier cesse d'être simple lorsque :

• Des commissions ont déjà été versées à une entité avant que votre État le permette.
• Vous avez constitué une LLC, vous êtes toujours à l'annexe C et vous ne savez pas si un choix de société de type S a déjà été produit ou accepté.
• Une année de commissions élevées vous amène à vous demander si le choix de société de type S est maintenant rentable; il est difficile à annuler si les commissions baissent.
• Vous êtes marié dans un État de communauté de biens, ou un propriétaire n'est pas citoyen ni résident des États-Unis.
• Vous payez un assistant, dirigez une équipe ou partagez des commissions avec d'autres agents.
• Votre courtier demande des documents d'entité ou un nouveau formulaire W-9.

À réunir : vos formulaires 1099-NEC et vos relevés de commissions des deux dernières années, votre contrat d'entrepreneur indépendant avec le courtier, le type de votre permis et votre État, ainsi que les documents de constitution de l'entité, la lettre d'EIN et toute lettre de l'IRS acceptant un formulaire 2553.

Un agent immobilier est-il un travailleur autonome aux fins de l'impôt?

Habituellement, oui. Aux fins de l'impôt fédéral, un agent immobilier titulaire d'un permis n'est pas un employé, et le courtier n'est pas un employeur, lorsque la quasi-totalité de la rémunération de l'agent dépend des ventes ou d'un autre résultat plutôt que des heures travaillées, et que le travail est exécuté selon un contrat écrit qui précise que l'agent ne sera pas traité comme un employé aux fins de l'impôt fédéral (26 U.S.C. 3508). L'IRS appelle ces agents des statutory nonemployees (non-employés selon la loi) et les traite comme des travailleurs autonomes à toutes fins de l'impôt fédéral, y compris l'impôt sur le revenu et les impôts sur l'emploi (Publication 15-A).

Un agent à la commission déclare donc ses revenus et ses dépenses à l'annexe C et calcule l'impôt sur le travail autonome à l'annexe SE. L'impôt est de 15,3 % : 12,4 % pour la sécurité sociale (Social Security), qui cesse lorsque les salaires et les gains nets combinés atteignent 184 500 $, et 2,9 % pour Medicare, sans plafond (IRS).

Si vous êtes payé à l'heure ou n'avez pas un tel contrat écrit, cette règle ne s'applique pas et le critère ordinaire entre employé et entrepreneur détermine votre statut; voir les travailleurs qui peuvent être des employés.

Mon courtier peut-il verser ma commission à ma LLC plutôt qu'à moi?

Seulement si la loi de votre État sur les permis le permet. Les commissions passent par votre courtier parrain, et chaque État décide si une entité que vous détenez peut les recevoir et ce qu'elle doit d'abord inscrire ou obtenir comme permis. Le droit fiscal ne répond pas à cette question.

Les autres États fixent leurs propres règles. Posez trois questions à la commission immobilière de votre État : une entité que vous détenez peut-elle recevoir vos commissions, doit-elle d'abord être inscrite ou titulaire d'un permis, et comment le courtier doit-il la payer. Même là où la loi le permet, c'est la politique de votre courtier et votre contrat d'entrepreneur indépendant qui décident s'il paiera une entité.

Une LLC change-t-elle à elle seule mon impôt d'agent immobilier?

Non. Une LLC à propriétaire unique est ignorée pour l'impôt fédéral sur le revenu, sauf choix de l'impôt des sociétés; ses commissions restent donc à votre annexe C, et vous payez l'impôt sur le travail autonome exactement comme un propriétaire d'entreprise individuelle (IRS).

Les dossiers du courtier doivent tout de même concorder. Sur le formulaire W-9, une LLC à propriétaire unique sans choix inscrit le nom du propriétaire à la ligne 1, le nom de la LLC à la ligne 2, la classification du propriétaire à la ligne 3a, et le SSN ou l'EIN du propriétaire, et non l'EIN de la LLC (formulaire W-9; IRS). Le formulaire 1099-NEC du courtier indique alors votre nom et votre numéro. Sans numéro exact, la rémunération d'un non-employé peut être assujettie à la retenue de réserve de 24 % (formulaire W-9).

Ce que change une LLC, ce sont les formalités de l'État. Le Texas fait des LLC, y compris celles à propriétaire unique, des déclarants de la taxe de franchise, alors qu'une entreprise individuelle n'est pas une entité imposable; sous le seuil sans impôt à payer, cela signifie un rapport d'information annuel, et non un paiement d'impôt (Comptroller du Texas); voir la taxe de franchise du Texas. La Californie impose à toute LLC constituée ou exerçant des activités sur son territoire une taxe annuelle de 800 $, plus des frais dès que son revenu total en Californie atteint 250 000 $ (FTB). Ce qu'une LLC protège et ne protège pas, en dehors de l'impôt, est traité dans les entrepreneurs indépendants ont-ils besoin d'une LLC. Une LLC détenue avec un conjoint est un autre cas; voir les LLC de conjoints et de familles.

Quand une société de type S est-elle rentable pour un agent immobilier, et quel est un salaire raisonnable?

Lorsque le bénéfice tiré des commissions dépasse largement le salaire que la société doit vous verser, car le bénéfice versé au-delà d'un salaire raisonnable ne porte aucune cotisation de sécurité sociale (Social Security) ni Medicare. Pour un agent seul, ce salaire doit refléter le fait que le travail de l'agent produit presque toutes les commissions.

L'IRS indique qu'une société de type S doit verser à un actionnaire-employé une rémunération raisonnable pour ses services avant de faire des distributions autres que des salaires, et qu'elle peut requalifier des distributions en salaires (IRS). Les dirigeants qui rendent plus que des services mineurs sont des employés, et leur rémunération est un salaire (IRS). L'IRS examine d'où viennent les recettes : les recettes produites par vos services personnels indiquent un salaire, tandis que celles produites par des employés qui ne sont pas propriétaires ou par de l'équipement peuvent justifier des distributions. Ses facteurs comprennent la formation et l'expérience, les fonctions, le temps consacré et ce que des entreprises comparables paient pour des services semblables (IRS).

Pour le calcul du seuil de rentabilité, voir quand le choix de société de type S est rentable. Pour établir le salaire, voir le salaire du propriétaire d'une société de type S. Pour le coût habituel des livres, de la paie et de la déclaration, voir le coût comptable d'une société de type S.

Comment faire le choix de société de type S, et quand?

Produisez le formulaire 2553, signé par un dirigeant avec le consentement de chaque actionnaire à la colonne K, dans les 2 mois et 15 jours suivant le début de l'année d'imposition où le choix doit prendre effet, ou à tout moment de l'année d'imposition précédente. Pour une LLC existante à année civile qui veut le statut S à compter du 1er janvier, la date limite est le 15 mars. Une LLC admissible qui produit le formulaire 2553 est traitée comme une société à compter de la date d'effet du choix et ne produit pas aussi le formulaire 8832 (instructions du formulaire 2553).

Si votre conjoint a une participation en communauté de biens dans les actions ou dans leur revenu, comme cela peut arriver dans les États de communauté de biens tels que le Texas et la Californie, votre conjoint doit aussi y consentir. La société ne peut compter aucun actionnaire qui est un étranger non-résident, et elle ne peut avoir qu'une seule catégorie d'actions; voir qui peut détenir une société de type S. Une fois fait, le choix reste en vigueur jusqu'à sa révocation ou à sa fin, et faire de nouveau le choix avant la cinquième année d'imposition qui suit exige généralement le consentement de l'IRS (instructions du formulaire 2553).

L'IRS devrait généralement envoyer sa décision dans les 60 jours; si aucun avis n'arrive dans les 2 mois suivant la production, les instructions indiquent de faire un suivi par téléphone. Conservez la lettre d'acceptation : le Texas demande un formulaire 2553 accepté ou une lettre de détermination lorsqu'une société de type S s'inscrit pour recevoir une rémunération, alors qu'une LLC s'inscrit avec ses documents de constitution et de propriété (TREC).

• Une toute nouvelle entité compte à partir du jour où sa première année d'imposition commence : voir société de type S dès le premier jour.
• Certains États exigent leur propre choix, et la ville de New York ne reconnaît pas le statut de société de type S et impose les sociétés de type S selon sa general corporation tax (impôt général des sociétés) (NYC Finance) : voir le choix de société de type S au niveau de l'État.
• Date limite manquée : voir l'allègement pour un choix tardif de société de type S.

Que demande le courtier une fois l'entité payée?

Un nouveau formulaire W-9 au nom de l'entité, un changement écrit de la personne qui est payée et la preuve que votre État le permet. Votre propre permis reste à votre nom; une entité constituée seulement pour recevoir la rémunération ne fait rien d'autre.

Les paiements à une société, y compris une LLC imposée comme une société de type S, n'exigent généralement pas de formulaire 1099-NEC (instructions). Si le courtier continue de payer ou de déclarer sous votre numéro de sécurité sociale après le changement, ses dossiers et ceux de la société ne concorderont pas. Demandez des dossiers corrigés avant de produire votre déclaration.

Une société de type S change-t-elle ma déduction QBI ou mes cotisations de retraite?

Oui, les deux. Les règlements excluent les agents et courtiers immobiliers du domaine du courtage parmi les entreprises de services déterminés, dont la déduction disparaît à des revenus plus élevés (26 CFR 1.199A-5). Mais la rémunération raisonnable qu'une société de type S vous verse n'est pas du revenu d'entreprise admissible (26 U.S.C. 199A); votre salaire réduit donc la base de la déduction pouvant atteindre 20 % (IRS). À des revenus plus élevés, une limite fondée sur les salaires W-2 que l'entreprise verse et sur ses biens s'applique aussi; le même salaire peut donc réduire la déduction à un revenu et la soutenir à un autre; voir la déduction QBI pour les propriétaires d'une société de type S.

Les cotisations de retraite proviennent seulement de la rémunération. Pour un propriétaire d'entreprise individuelle, c'est votre revenu gagné du travail autonome; dans une société de type S, c'est votre salaire W-2, et les distributions ne comptent pas (IRS). Un salaire plus bas donne une base de cotisation plus basse.

Qu'en est-il des agents qui font partie d'une équipe ou qui ont un assistant?

Une société de type S qui paie un assistant gère la paie de cet employé en plus de votre propre salaire, et les partages avec d'autres titulaires de permis sont une question de permis avant d'être une question fiscale.

• Assistants. Un employé de votre société est inscrit à sa paie; un entrepreneur qu'elle paie peut nécessiter un formulaire 1099-NEC. Une LLC à propriétaire unique sans choix qui embauche un employé gère la paie sous le nom et l'EIN propres de la LLC (IRS). L'IRS indique que les recettes produites par des employés qui ne sont pas propriétaires peuvent justifier des distributions plutôt que des salaires; le personnel peut donc changer ce qui constitue votre salaire raisonnable (IRS).
• Partages d'équipe. Au Texas, un agent vendeur ne peut verser une commission à personne autrement que par l'intermédiaire du courtier parrain (FAQ de la TREC); un partage avec un autre titulaire de permis passe donc généralement par le courtier, et non par votre entité.
• Livres et formulaires 1099. Pour inscrire les partages, les frais de bureau et les paiements aux membres de l'équipe, voir la tenue de livres pour les agents immobiliers. Pour un conjoint ou un enfant à la paie, voir payer un membre de la famille dans une société de type S.

Quels sont les pièges?

• Paiement à l'entité avant que l'État le permette. Au Texas, une entité inscrite ne peut rien recevoir tant que la commission ne l'a pas approuvée. Une entité sans permis qui a touché des commissions doit arrêter jusqu'à ce qu'elle obtienne un permis, et la commission avertit que des mesures disciplinaires sont probables; cette directive est antérieure à l'option d'inscription (TREC).
• Aucun salaire. L'IRS peut traiter les distributions comme des salaires et établir une cotisation d'impôt sur l'emploi (IRS). Si la paie n'a jamais été exécutée, voir la paie d'une société de type S jamais exécutée.
• Une commission redirigée n'est pas toujours le revenu de l'entité. Le revenu qu'un tiers reçoit pour vous selon votre contrat reste votre revenu (Publication 525). Lorsque vous seul détenez le permis et que l'entité ne fait que recevoir le paiement sur votre directive, la question de savoir à qui appartient le revenu de la commission dépend des contrats et des faits. La Publication 525 ne donne aucune règle écrite pour les agents immobiliers; faites donc examiner l'arrangement avant de vous y fier.
• Mélange des comptes. L'IRS cite une affaire où l'utilisation personnelle du compte bancaire de la société par un actionnaire a mené à un traitement comme employé et à un impôt sur l'emploi (IRS), et la Californie indique qu'une société de type S a besoin d'un compte bancaire et de registres distincts (FTB).
• Les clôtures de décembre payées en janvier. Un contribuable qui utilise la méthode de caisse déclare le revenu lorsqu'il est reçu ou mis à sa disposition sans restriction (Publication 538); une clôture de décembre payée en janvier tombe donc habituellement dans la nouvelle année, possiblement après le début de l'entité ou du choix. Réglez par écrit qui a gagné chaque commission à cheval sur le changement, et faites concorder les dossiers du courtier; voir la tenue de livres pour les agents immobiliers.

Exemple

Ces scénarios sont donnés à titre d'illustration et sont en dollars américains. Ils montrent seulement les cotisations de sécurité sociale (Social Security) et Medicare; l'impôt sur le revenu et la déduction QBI changent aussi.

Une agente du Texas qui réalise un bénéfice net de 150 000 $ US

Comme propriétaire d'entreprise individuelle, son impôt sur le travail autonome est d'environ 21 200 $ US (150 000 $ US × 92,35 % × 15,3 %). Elle constitue une LLC avant le début de l'année, l'inscrit auprès de la Texas Real Estate Commission pour recevoir la rémunération, produit le formulaire 2553 au plus tard le 15 mars pour un début au 1er janvier, et remet au courtier un nouveau formulaire W-9. La société lui verse un salaire de 70 000 $ US, supposé ici correspondre à ce qu'on paierait à un agent comparable pour son travail. Comme ses propres services produisent chaque commission, le critère de la source des recettes de l'IRS peut exiger un chiffre plus élevé, et chaque tranche de 10 000 $ US ajoutée au salaire réduit l'écart ci-dessous d'environ 1 500 $ US. Les charges sociales sur ce salaire sont d'environ 10 700 $ US, la moitié retenue sur son salaire et la moitié payée par la société. Cela représente environ 10 500 $ US de moins par année que son impôt sur le travail autonome, avant les coûts. Les déclarations de paie, le formulaire 1120-S, le rapport d'information annuel de la taxe de franchise du Texas et toute variation de son impôt sur le revenu sont prélevés sur cet écart.

Une agente avec une LLC à propriétaire unique et sans choix

Une agente qui réalise un bénéfice net de 90 000 $ US constitue une LLC à propriétaire unique et, là où son État le permet, y fait verser ses commissions. Elle produit toujours l'annexe C et paie environ 12 700 $ US d'impôt sur le travail autonome, comme avant. Son formulaire W-9 indique son propre nom et son propre numéro, et le formulaire 1099-NEC reste à son nom. Si elle est en Californie, la position publiée du département vise le paiement à sa propre société, et non à une LLC; elle le confirme donc d'abord auprès du département, et la LLC devrait aussi la taxe annuelle de la Californie.

Une nouvelle agente qui réalise un bénéfice net de 40 000 $ US

Son impôt sur le travail autonome est d'environ 5 700 $ US. Avec un choix de société de type S et même un salaire de 30 000 $ US, les charges sociales seraient d'environ 4 600 $ US, ce qui laisse environ 1 100 $ US par année avant les coûts. Les déclarations de paie, une déclaration de société distincte et les frais d'État peuvent dépasser ce montant; rester propriétaire d'une entreprise individuelle peut donc coûter moins cher tant que les commissions n'augmentent pas.

Votre situation est différente?

• Vous avez déjà constitué une LLC et êtes toujours à l'annexe C, ou une année de commissions élevées soulève la question du choix S : vérifiez quand le choix de société de type S est rentable et obtenez de l'aide en fiscalité des entreprises pour mettre en place le choix, la paie et le premier formulaire 1120-S.
• Votre courtier demande des documents d'entité, ou des commissions sont déjà allées à une entité que votre État n'avait pas approuvée : demandez à la commission immobilière de votre État ce qu'elle exige, et obtenez de l'aide en fiscalité des entreprises pour établir sur quelle déclaration ces commissions doivent figurer avant le versement de la prochaine.
• Vous avez choisi le statut de société de type S mais produit l'annexe C : voir une société de type S déclarée à l'annexe C.
• Vous avez manqué la date limite du formulaire 2553 : voir l'allègement pour un choix tardif de société de type S.
• Vous devez établir votre salaire : voir le salaire du propriétaire d'une société de type S.
• Vos livres mélangent commissions, partages et dépenses personnelles : voir la tenue de livres pour les agents immobiliers ou obtenez de l'aide en tenue de livres pour les séparer avant la première déclaration de société.
• Vous êtes courtier immobilier au Canada : voir les sociétés professionnelles.