LLC ou corporação S para corretor de imóveis: comissão e imposto

LLC ou corporação S para corretor de imóveis: o que cada uma muda?

Um corretor de imóveis pode ser dono de uma LLC ou de uma corporação S, mas duas regras separadas decidem o que ela faz. A lei estadual de licenciamento imobiliário decide se a sua imobiliária pode pagar uma entidade que você possui; a licença continua no seu nome. A lei tributária federal dos EUA decide o que isso muda: uma LLC de um proprietário não muda nada por si só, e só a opção pelo regime de corporação S muda a forma de calcular o seu imposto de Social Security e Medicare. A opção só economiza quando o lucro das comissões está bem acima do salário razoável que a corporação precisa pagar a você, em mais do que a folha de pagamento, a declaração de corporação e os impostos estaduais que ela acrescenta.

Fontes: 26 U.S.C. 3508, LLCs de um único membro, Form W-9, instruções do 1099-NEC e corporações S.

O caso deixa de ser simples quando:

• Comissões já foram pagas a uma entidade antes de o seu estado permitir.
• Você abriu uma LLC, continua no Schedule C e não tem certeza de que a opção pelo regime S foi entregue ou aceita.
• Um ano de comissões altas faz você se perguntar se a opção pelo regime S compensa agora; a opção é difícil de desfazer se as comissões caírem.
• Você é casado em um estado de comunhão de bens (community property) ou um proprietário não é cidadão nem residente dos EUA.
• Você paga um assistente, lidera uma equipe ou divide comissões com outros corretores.
• Sua imobiliária pede documentos da entidade ou um novo W-9.

Reúna: os Forms 1099-NEC e os extratos de comissões dos últimos dois anos, o contrato de prestador de serviços independente com a imobiliária, o tipo e o estado da sua licença, e os documentos de abertura da entidade, a carta do EIN e qualquer carta do IRS aceitando um Form 2553.

Um corretor de imóveis é autônomo para fins de imposto?

Em geral, sim. Para o imposto federal dos EUA, um corretor de imóveis licenciado não é empregado, e a imobiliária não é empregadora, quando substancialmente toda a remuneração do corretor está ligada a vendas ou a outro resultado, e não às horas trabalhadas, e o trabalho é feito sob um contrato escrito que diz que o corretor não será tratado como empregado para o imposto federal (26 U.S.C. 3508). O IRS chama esses corretores de statutory nonemployees (não empregados por lei) e os trata como autônomos para todos os fins do imposto federal, inclusive o imposto de renda e os impostos sobre a folha (Publication 15-A).

Assim, um corretor comissionado informa a renda e as despesas no Schedule C e calcula o imposto de autônomo no Schedule SE. O imposto é de 15,3%: 12,4% de Social Security, que para quando a soma de salários e ganhos líquidos chega a $184.500, e 2,9% de Medicare, sem teto (IRS).

Se você é pago por hora ou não tem esse contrato escrito, esta regra não vale e o teste comum de empregado ou prestador de serviços independente decide o seu status; veja trabalhadores que podem ser empregados.

Minha imobiliária pode pagar a comissão à minha LLC em vez de a mim?

Só se a lei de licenciamento do seu estado permitir. As comissões passam pelo seu corretor patrocinador (sponsoring broker), e cada estado decide se uma entidade que você possui pode recebê-las e o que ela precisa registrar ou licenciar antes. A lei tributária não responde a essa pergunta.

Os outros estados têm as próprias regras. Pergunte à comissão imobiliária do seu estado três coisas: uma entidade que você possui pode receber as suas comissões, ela precisa ser registrada ou licenciada antes, e como o corretor deve pagá-la. Mesmo onde a lei permite, a política da própria imobiliária e o seu contrato de prestador de serviços independente decidem se ela pagará a uma entidade.

Uma LLC, sozinha, muda o meu imposto como corretor de imóveis?

Não. Uma LLC com um proprietário é ignorada para o imposto de renda federal dos EUA, a menos que opte pelo imposto de corporação, então as comissões dela ficam no seu Schedule C, e você paga o imposto de autônomo exatamente como um empresário individual (IRS).

Os registros da imobiliária ainda precisam bater. No Form W-9, uma LLC de um proprietário sem opção informa o nome do proprietário na linha 1, o nome da LLC na linha 2, a classificação do proprietário na linha 3a e o SSN ou EIN do proprietário, e não o EIN da LLC (Form W-9; IRS). O 1099-NEC da imobiliária então mostra o seu nome e o seu número. Sem um número correto, o pagamento a quem não é empregado pode sofrer a retenção adicional (backup withholding) de 24% (Form W-9).

O que uma LLC muda é a papelada estadual. O Texas faz das LLCs, inclusive as de um proprietário, contribuintes do franchise tax, enquanto uma empresa individual não é entidade tributável; abaixo do limite em que nenhum imposto é devido, isso significa um relatório informativo anual, e não um pagamento de imposto (Comptroller do Texas); veja franchise tax do Texas. A Califórnia cobra de toda LLC organizada ou em operação lá um imposto anual de $800, mais uma taxa quando a renda total dela na Califórnia chega a $250.000 (FTB). Do que uma LLC protege ou não protege você, além do imposto, trata prestadores de serviços independentes precisam de uma LLC?. Uma LLC com cônjuge é outro caso; veja LLCs de cônjuges e de família.

Quando a corporação S compensa para um corretor de imóveis, e o que é um salário razoável?

Quando o lucro das comissões está bem acima do salário que a corporação precisa pagar a você, porque o lucro pago além de um salário razoável não carrega imposto de Social Security nem de Medicare. Para um corretor que trabalha sozinho, esse salário precisa refletir que o próprio trabalho dele gera quase toda comissão.

O IRS diz que uma corporação S precisa pagar ao acionista-empregado uma remuneração razoável pelos serviços antes de fazer distribuições que não são salário, e pode reclassificar distribuições como salário (IRS). Os diretores que prestam mais do que serviços mínimos são empregados, e a remuneração deles é salário (IRS). O IRS olha de onde vem a receita: a receita produzida pelos seus serviços pessoais aponta para salário, enquanto a receita produzida por empregados que não são proprietários ou por equipamentos pode sustentar distribuições. Entre os fatores dele estão a formação e a experiência, as funções, o tempo dedicado e o que negócios comparáveis pagam por serviços semelhantes (IRS).

Para o cálculo do ponto de equilíbrio, veja quando a opção pelo regime S compensa. Para definir o salário, veja salário do proprietário de corporação S. Para saber quanto custam em geral a escrituração, a folha de pagamento e a declaração, veja custo da contabilidade de uma corporação S.

Como faço a opção pelo regime S, e quando?

Entregue o Form 2553, assinado por um diretor com o consentimento de todos os acionistas na coluna K, em até 2 meses e 15 dias depois do início do ano fiscal em que deve valer, ou a qualquer momento do ano fiscal anterior. Para uma LLC existente de ano-calendário que quer o regime S a partir de 1º de janeiro, isso é 15 de março. Uma LLC elegível que entrega o Form 2553 é tratada como corporação a partir da data de vigência da opção e não entrega também o Form 8832 (instruções do Form 2553).

Se o seu cônjuge tem participação de comunhão nas ações ou na renda delas, como pode acontecer em estados de comunhão de bens como o Texas e a Califórnia, o seu cônjuge também precisa consentir. A corporação não pode ter acionista estrangeiro não residente e só pode ter uma classe de ações; veja quem pode ser dono de uma corporação S. Depois de feita, a opção continua em vigor até ser revogada ou terminada, e optar de novo antes do quinto ano fiscal depois disso geralmente exige o consentimento do IRS (instruções do Form 2553).

O IRS em geral deve enviar a decisão em até 60 dias; se nenhum aviso chegar em até 2 meses depois da entrega, as instruções mandam fazer o acompanhamento por telefone. Guarde a carta de aceitação: o Texas pede um Form 2553 aceito ou uma carta de determinação quando uma corporação S se registra para receber remuneração, enquanto uma LLC se registra com os documentos de abertura e de propriedade (TREC).

• Uma entidade nova conta a partir do dia em que o primeiro ano fiscal dela começa: veja corporação S desde o primeiro dia.
• Alguns estados exigem uma opção própria, e a cidade de Nova York não reconhece o regime S, tributando as corporações S pelo general corporation tax dela (Finanças de NYC): veja opção estadual pelo regime de corporação S.
• Prazo perdido: veja alívio para opção tardia pelo regime de corporação S.

O que a imobiliária precisa de mim depois que a entidade passa a ser paga?

Um novo W-9 no nome da entidade, uma mudança por escrito sobre quem recebe e a prova de que o seu estado permite. A sua licença continua no seu nome; uma entidade criada só para receber remuneração não faz mais nada.

Pagamentos a uma corporação, inclusive uma LLC tributada como corporação S, geralmente não exigem Form 1099-NEC (instruções). Se a imobiliária continuar pagando ou informando pelo seu número de Social Security depois da mudança, os registros dela e os da corporação não vão concordar. Peça registros corrigidos antes de entregar a declaração.

Uma corporação S muda a minha dedução QBI ou as contribuições para a aposentadoria?

Sim, as duas. Os regulamentos deixam os corretores de imóveis fora da área de corretagem dos negócios de serviços específicos, cuja dedução é cortada em rendas mais altas (26 CFR 1.199A-5). Mas a remuneração razoável que uma corporação S paga a você não é renda empresarial qualificada (26 U.S.C. 199A), então o seu salário reduz a base da dedução de até 20% (IRS). Em rendas mais altas, vale também um limite baseado nos salários de W-2 que o negócio paga e nos bens dele, então o mesmo salário pode reduzir a dedução numa renda e sustentá-la em outra; veja QBI para proprietários de corporação S.

As contribuições para a aposentadoria vêm apenas da remuneração. Para um empresário individual, é a renda do trabalho autônomo; numa corporação S, é o seu salário do W-2, e as distribuições não contam (IRS). Um salário menor significa uma base de contribuição menor.

E os corretores que fazem parte de uma equipe ou têm assistente?

Uma corporação S que paga um assistente roda a folha de pagamento desse empregado junto com o seu próprio salário, e as divisões com outros corretores licenciados são uma questão de licenciamento antes de serem uma questão tributária.

• Assistentes. Um empregado da sua corporação está na folha de pagamento dela; um prestador de serviços que ela paga pode exigir um 1099-NEC. Uma LLC de um proprietário sem opção que contrata um empregado roda a folha de pagamento com o nome e o EIN da própria LLC (IRS). O IRS diz que a receita produzida por empregados que não são proprietários pode sustentar distribuições em vez de salário, então a equipe pode mudar o que conta como o seu salário razoável (IRS).
• Divisões da equipe. No Texas, um corretor associado não pode pagar comissão a ninguém, a não ser por meio do corretor patrocinador (perguntas frequentes da TREC); por isso, uma divisão com outro corretor licenciado geralmente passa pela imobiliária, e não pela sua entidade.
• Escrituração e 1099. Para registrar divisões, taxas de mesa (desk fees) e pagamentos a membros da equipe, veja escrituração contábil para corretores de imóveis. Para um cônjuge ou filho na folha de pagamento, veja como pagar familiares numa corporação S.

Quais são as armadilhas?

• Pagamento à entidade antes de o estado permitir. No Texas, uma entidade registrada não pode receber nada até a comissão aprová-la. Uma entidade sem licença que vinha recebendo comissões precisa parar até ser licenciada, e a comissão avisa que medidas disciplinares são prováveis; essa orientação é anterior à opção de registro (TREC).
• Sem salário. O IRS pode tratar as distribuições como salário e lançar o imposto sobre a folha (IRS). Se a folha de pagamento nunca foi rodada, veja folha de pagamento de corporação S nunca rodada.
• Uma comissão redirecionada nem sempre é renda da entidade. A renda que um terceiro recebe por você, nos termos do seu contrato, ainda é renda sua (Publication 525). Quando só você tem a licença e a entidade apenas recebe o pagamento por indicação sua, de quem é a renda da comissão depende dos contratos e dos fatos. A Publication 525 não traz regra escrita para corretores de imóveis, então peça a revisão do arranjo antes de contar com ele.
• Contas misturadas. O IRS cita um caso em que o uso pessoal da conta bancária da empresa por um acionista levou ao tratamento como empregado e ao imposto sobre a folha (IRS), e a Califórnia diz que uma corporação S precisa de conta bancária e registros separados (FTB).
• Fechamentos de dezembro pagos em janeiro. Um contribuinte no regime de caixa informa a renda quando ela é recebida ou colocada à sua disposição sem restrição (Publication 538), então um fechamento de dezembro pago em janeiro geralmente cai no ano novo, possivelmente depois de a entidade ou a opção começar. Defina por escrito quem ganhou cada comissão que atravessa a mudança e confira os registros da imobiliária; veja escrituração contábil para corretores de imóveis.

Exemplo

Estes cenários são ilustrativos e usam dólares americanos. Eles mostram apenas o imposto de Social Security e Medicare; o imposto de renda e a dedução QBI também mudam.

Uma corretora do Texas com lucro líquido de US$150.000

Como empresária individual, o imposto de autônomo dela é de cerca de US$21.200 (US$150.000 × 92,35% × 15,3%). Ela abre uma LLC antes de o ano começar, registra-a na Texas Real Estate Commission para receber remuneração, entrega o Form 2553 até 15 de março para começar em 1º de janeiro e dá à imobiliária um novo W-9. A corporação paga a ela um salário de US$70.000, que aqui se presume ser o que seria pago a um corretor comparável pelo trabalho dela. Como os próprios serviços dela produzem toda comissão, o teste da origem da receita do IRS pode exigir um valor mais alto, e cada US$10.000 somados ao salário reduzem a diferença abaixo em cerca de US$1.500. O imposto sobre a folha desse salário é de cerca de US$10.700, metade retida dela e metade paga pela corporação. Isso é cerca de US$10.500 por ano a menos que o imposto de autônomo dela, antes dos custos. As declarações da folha de pagamento, o Form 1120-S, o relatório informativo anual do franchise tax do Texas e qualquer mudança no imposto de renda dela saem dessa diferença.

Uma corretora com LLC de um proprietário e sem opção

Uma corretora com lucro líquido de US$90.000 abre uma LLC de um proprietário e, onde o estado dela permite, faz as comissões serem pagas a ela. Ela continua entregando o Schedule C e paga cerca de US$12.700 de imposto de autônomo, o mesmo de antes. O W-9 dela mostra o próprio nome e número, e o 1099-NEC continua no nome dela. Se ela está na Califórnia, a posição publicada pelo departamento cobre o pagamento à própria corporação dela, e não a uma LLC, então ela confirma com o departamento primeiro; a LLC também deveria o imposto anual da Califórnia.

Uma corretora iniciante com lucro líquido de US$40.000

O imposto de autônomo dela é de cerca de US$5.700. Com a opção pelo regime S e mesmo um salário de US$30.000, o imposto sobre a folha seria de cerca de US$4.600, sobrando cerca de US$1.100 por ano antes dos custos. As declarações da folha de pagamento, uma declaração de corporação separada e eventuais taxas estaduais podem passar disso, então continuar como empresária individual pode custar menos até as comissões crescerem.

E no seu caso?

• Você já abriu uma LLC e continua no Schedule C, ou um ano de comissões altas levanta a questão do regime S: confira quando a opção pelo regime S compensa e conte com a ajuda com impostos de empresas para montar a opção, a folha de pagamento e o primeiro Form 1120-S.
• Sua imobiliária pede documentos da entidade, ou as comissões já foram para uma entidade que o seu estado não tinha aprovado: pergunte à comissão imobiliária do seu estado o que ela exige e conte com a ajuda com impostos de empresas para definir em qual declaração essas comissões entram antes de a próxima ser paga.
• Você optou pelo regime S, mas entregou o Schedule C: veja corporação S informada no Schedule C.
• Você perdeu o prazo do Form 2553: veja alívio para opção tardia pelo regime de corporação S.
• Você precisa definir o seu salário: veja salário do proprietário de corporação S.
• Sua escrituração mistura comissões, divisões e gastos pessoais: veja escrituração contábil para corretores de imóveis ou conte com a ajuda com escrituração contábil para separá-los antes da primeira declaração de corporação.
• Você é corretor de imóveis no Canadá: veja corporações profissionais.