למי זה מתאים
- סוכני נדל״ן מורשים שמקבלים עמלות לפי הסכם קבלן עצמאי בכתב
- סוכנים שהקימו, או מתכננים להקים, LLC או חברה כדי לקבל עמלות
- סוכנים ששוקלים בחירה בחברת S על הכנסה מעמלות
לא מכוסה כאן
- חישוב נקודת האיזון המלא לבחירה בחברת S וגובה השכר לשלם
- הנהלת חשבונות לעמלות, חלוקות, דמי שולחן והתאמה לטפסי 1099
- כללי רישוי במדינות שאינן הדוגמאות של טקסס וקליפורניה
- סוכנים שמקבלים שכר כעובדים בטופס W-2
- סוכני נדל״ן קנדים וחברות נדל״ן אישיות
LLC או חברת S לסוכן נדל״ן: מה כל אחד משנה?
סוכן נדל״ן יכול להחזיק ב-LLC או בחברת S, אבל שני כללים נפרדים קובעים מה הישות עושה. דיני הרישוי של נדל״ן במדינה שלכם קובעים אם חברת התיווך רשאית לשלם לישות שבבעלותכם; הרישיון שלכם נשאר על שמכם. דיני המס הפדרליים קובעים מה זה משנה: LLC עם בעלים אחד אינו משנה דבר בפני עצמו, ורק בחירה בחברת S משנה את אופן חישוב מס הביטוח הלאומי והמדיקר שלכם. הבחירה חוסכת רק כשרווח העמלות גבוה בהרבה מהשכר הסביר שהחברה חייבת לשלם לכם, ביותר ממה שהיא מוסיפה במס שכר, בדוח חברה ובמסים מדינתיים.
| מקבלים תשלום באופן אישי | LLC עם בעלים אחד, ללא בחירה | LLC או חברה עם בחירה בחברת S | |
|---|---|---|---|
| מי מקבל תשלום מחברת התיווך | אתם | ה-LLC, רק אם המדינה שלכם מתירה | הישות, רק אם המדינה שלכם מתירה |
| דוח פדרלי | Schedule C ו-Schedule SE עם טופס 1040 | אותם Schedule C ו-Schedule SE | טופס 1120-S; אתם מדווחים על שכר W-2 ועל Schedule K-1 |
| ביטוח לאומי ומדיקר | מס עצמאים בשיעור 15.3% על הרווח הנקי | אותו דבר | מס שכר על המשכורת שלכם; אין מס שכר על רווח שמחולק מעבר לשכר סביר |
| טופס W-9 שאתם נותנים לחברת התיווך | השם והמספר שלכם | השם והמספר שלכם; שם ה-LLC בשורה 2 | שם הישות, הסיווג וה-EIN שלה |
| טופס 1099-NEC | על שמכם | על שמכם | בדרך כלל אין לתשלומים לחברה |
| עלות שנתית נוספת | אין אגרות ישות | אגרות או דוחות מדינתיים של הישות | הגשות שכר, דוח חברה ומסים מדינתיים |
מקורות: 26 U.S.C. 3508, LLC עם חבר יחיד, טופס W-9, הוראות 1099-NEC ו-חברות S.
המקרה חדל להיות פשוט כאשר:
- עמלות כבר שולמו לישות לפני שהמדינה שלכם התירה זאת.
- הקמתם LLC, עדיין מגישים ב-Schedule C, ואינכם בטוחים שבחירה בחברת S הוגשה או התקבלה אי פעם.
- שנה עם עמלות גבוהות גורמת לכם לשאול אם בחירה בחברת S משתלמת עכשיו; קשה לבטל את הבחירה אם העמלות יורדות.
- אתם נשואים במדינה עם רכוש משותף, או שבעלים אינו אזרח או תושב אמריקאי.
- אתם משלמים לעוזר, מובילים צוות או מתחלקים בעמלות עם סוכנים אחרים.
- חברת התיווך מבקשת מסמכי ישות או טופס W-9 חדש.
אספו: את טפסי 1099-NEC ודפי העמלות של השנתיים האחרונות, את הסכם הקבלן העצמאי שלכם עם חברת התיווך, את סוג הרישיון והמדינה, ואת מסמכי ההקמה של הישות, מכתב ה-EIN וכל מכתב מ-IRS שמקבל טופס 2553.
האם סוכן נדל״ן הוא עצמאי לצורכי מס?
בדרך כלל כן. לצורכי מס פדרלי, סוכן נדל״ן מורשה אינו עובד וחברת התיווך אינה מעסיק, כשכמעט כל התשלום לסוכן קשור למכירות או לתוצר אחר ולא לשעות עבודה, והעבודה נעשית לפי חוזה בכתב שקובע שהסוכן לא יטופל כעובד לצורכי מס פדרלי (26 U.S.C. 3508). IRS מכנה את הסוכנים האלה statutory nonemployees ומטפל בהם כעצמאים לכל צורכי המס הפדרליים, כולל מס הכנסה ומסי תעסוקה (פרסום 15-A).
לכן סוכן עמלות מדווח על הכנסות והוצאות ב-Schedule C ומחשב מס עצמאים ב-Schedule SE. המס הוא 15.3%: 12.4% לביטוח לאומי, שנפסק כשהשכר והרווח הנקי המשולבים מגיעים ל-$184,500, ו-2.9% למדיקר, בלי תקרה (IRS).
אם משלמים לכם לפי שעה או שאין לכם חוזה בכתב כזה, הכלל הזה אינו חל, ומעמדכם נקבע לפי המבחן הרגיל של עובד או קבלן עצמאי; ראו עובדים שעשויים להיות עובדים.
האם חברת התיווך שלי יכולה לשלם את העמלה ל-LLC שלי במקומי?
רק אם דיני הרישוי של המדינה שלכם מתירים זאת. עמלות עוברות דרך המתווך הנותן חסות, וכל מדינה קובעת אם ישות שבבעלותכם רשאית לקבל אותן ומה עליה לרשום או להוציא קודם. דיני המס אינם עונים על השאלה הזו.
| מדינה | מה הרגולטור אומר |
|---|---|
| טקסס | כל העמלות חייבות להיות משולמות דרך המתווך הנותן חסות של הסוכן (שאלות נפוצות של TREC). ישות יכולה לקבל תגמול של בעל רישיון רק אם יש לה רישיון מתווך לישות עסקית או רישום ישות עסקית. הרישום פתוח ל-LLC ולחברות S שלפחות 51% מהן בבעלות בעל הרישיון, והישות הרשומה רשאית רק לקבל תגמול: כל פעילות תיווך אחרת היא ללא רישיון (TREC). היא אינה יכולה לפרסם, והיא רשאית לקבל תגמול רק אחרי שהוועדה מאשרת את הבקשה, מה שיכול לקחת עד 10 ימי עסקים (TREC). |
| קליפורניה | ייתכן, לחברה שבבעלותכם המלאה, לפי עמדה ישנה שפורסמה; LLC אינו מוזכר. אשרו את הנוהג העדכני עם Department of Real Estate קודם. המחלקה אינה יכולה להעניק רישיון לחברה כאיש מכירות (Real Estate Bulletin), וב-Business and Professions Code אין הוראה למתן רישיון ל-LLC כמתווך (RE 218). העלון הישן הגיע למסקנה שכאשר עמלה הורווחה, המתווך המעסיק רשאי, לבקשת איש המכירות, לשלוח הוראות בכתב לנאמן הכספים (escrow) לשלם את חלקו של איש המכירות לאותה חברה; נדרשות הוראות לכל עמלה, והחברה עצמה אסור שתבצע פעולות מורשות (Real Estate Bulletin). עלון משותף מ-2025 עם הרגולטור של נאמני הכספים במדינה קובע שנאמן כספים צריך לשלם עמלה למתווך, כפי שהקונה או המוכר הורו, ושפעולה אחרת מפרה את חוק ה-Escrow; הוא אינו מזכיר את המסלול הישן (DRE). |
מדינות אחרות קובעות כללים משלהן. שאלו את ועדת הנדל״ן של המדינה שלכם שלוש שאלות: האם ישות שבבעלותכם רשאית לקבל את העמלות שלכם, האם היא חייבת להירשם או לקבל רישיון קודם, ואיך המתווך צריך לשלם לה. גם במקום שבו החוק מתיר, המדיניות של חברת התיווך והסכם הקבלן העצמאי שלכם קובעים אם היא תשלם לישות.
האם LLC לבדו משנה את המס שלי כסוכן נדל״ן?
לא. LLC עם בעלים אחד אינו מוכר לצורכי מס הכנסה פדרלי, אלא אם בחר במיסוי כחברה, ולכן העמלות שלו נשארות ב-Schedule C שלכם, ואתם משלמים מס עצמאים בדיוק כמו בעל עסק יחידני (IRS).
הרישומים של חברת התיווך עדיין צריכים להתאים. בטופס W-9, LLC עם בעלים אחד וללא בחירה רושם בשורה 1 את שם הבעלים, בשורה 2 את שם ה-LLC, בשורה 3a את הסיווג של הבעלים, ואת ה-SSN או ה-EIN של הבעלים, ולא את ה-EIN של ה-LLC (טופס W-9; IRS). טופס 1099-NEC של חברת התיווך מציג אז את השם והמספר שלכם. בלי מספר נכון, תשלום לא-עובד עלול להיות כפוף לניכוי גיבוי במקור בשיעור 24% (טופס W-9).
מה ש-LLC כן משנה הוא הניירת המדינתית. טקסס מחייבת LLC, כולל LLC עם בעלים אחד, להגיש מס זיכיון, בעוד שעסק יחידני אינו ישות חייבת במס; מתחת לסף שבו אין מס לתשלום זה אומר דוח מידע שנתי ולא תשלום מס (Texas Comptroller); ראו מס הזיכיון של טקסס. קליפורניה מחייבת כל LLC שהוקם או עושה עסקים בה במס שנתי של $800, ובנוסף אגרה כשסך ההכנסה שלו מקליפורניה מגיע ל-$250,000 (FTB). ממה LLC מגן עליכם וממה לא, מלבד מס, מוסבר ב-האם קבלנים עצמאיים צריכים LLC. LLC בבעלות משותפת עם בן או בת זוג הוא מקרה אחר; ראו LLC של בני זוג ומשפחה.
מתי חברת S משתלמת לסוכן נדל״ן, ומהו שכר סביר?
כשרווח העמלות גבוה בהרבה מהשכר שהחברה חייבת לשלם לכם, כי רווח שמחולק מעבר לשכר סביר אינו נושא מס ביטוח לאומי או מדיקר. לסוכן יחיד השכר הזה צריך לשקף שהעבודה של הסוכן עצמו מייצרת כמעט כל עמלה.
IRS קובע שחברת S חייבת לשלם לבעל מניות-עובד תגמול סביר על שירותים לפני שהיא מבצעת חלוקות שאינן שכר, והוא יכול לסווג חלוקות מחדש כשכר (IRS). נושאי משרה שמבצעים יותר משירותים שוליים הם עובדים, והשכר שלהם הוא שכר עבודה (IRS). IRS בוחן מהיכן מגיעים התקבולים: תקבולים שנוצרים משירותים אישיים שלכם מצביעים על שכר, בעוד שתקבולים שנוצרים מעובדים שאינם בעלים או מציוד יכולים לתמוך בחלוקות. הגורמים שלו כוללים הכשרה וניסיון, תפקידים, הזמן שמוקדש, ומה עסקים דומים משלמים על שירותים דומים (IRS).
| צד במאזן | מה זה |
|---|---|
| חיסכון | מס עצמאים כבר אינו חל על הרווח שמעל השכר שלכם. השכר עדיין נושא 6.2% ביטוח לאומי ו-1.45% מדיקר מכם ואותו סכום שוב מהחברה (פרסום 15) |
| מקטין את החיסכון | מעל $184,500 של שכר ורווח משולבים נמשך רק חלק המדיקר, ולכן סוכן עם הכנסה גבוהה מאוד חוסך פחות על הפרוסה העליונה (IRS) |
| מערכת שכר | ניכוי במקור והפקדות, טופס 941 בכל רבעון, טופס 940 בכל שנה וטופס W-2 עבורכם (IRS). אם בכוונה אינכם מעבירים מס שנוכה מהשכר, IRS יכול לגבות אותו מכם באופן אישי; ראו קנס על כספי נאמנות |
| דוח חברה | טופס 1120-S עם Schedule K-1, עד 15 במרץ לחברה בשנה קלנדרית |
| מס מדינתי | משתנה. קליפורניה ממסה חברת S בשיעור 1.5% מההכנסה הנקייה שלה בקליפורניה עם מינימום של $800, שמתבטל רק בשנת המס הראשונה של חברה שהתאגדה או נרשמה זה עתה אצל Secretary of State, ולכן LLC שכבר היה קיים לא צריך לסמוך על כך (FTB; חוברת טופס 100S); טקסס מחילה את מס הזיכיון שלה על חברות ועל LLC (Texas Comptroller) |
לחישוב נקודת האיזון, ראו מתי בחירה בחברת S משתלמת. לקביעת השכר, ראו שכר בעלים בחברת S. לעלות הרגילה של הספרים, השכר והדוח, ראו עלות הנהלת חשבונות לחברת S.
איך עושים את בחירת S, ומתי?
מגישים טופס 2553, שנושא משרה חותם עליו בהסכמת כל בעלי המניות בעמודה K, לכל המאוחר 2 חודשים ו-15 ימים אחרי תחילת שנת המס שבה הבחירה אמורה להיכנס לתוקף, או בכל עת בשנת המס שלפניה. עבור LLC קיים בשנה קלנדרית שרוצה מעמד S מ-1 בינואר, זה 15 במרץ. LLC כשיר שמגיש טופס 2553 נחשב לחברה ממועד התחילה של הבחירה ואינו מגיש גם טופס 8832 (הוראות טופס 2553).
אם לבן או לבת הזוג שלכם יש זכות משותפת במניות או בהכנסה מהן, כפי שיכול לקרות במדינות עם רכוש משותף כמו טקסס וקליפורניה, גם בן או בת הזוג חייבים להסכים. לחברה לא יכול להיות בעל מניות שהוא זר שאינו תושב, ויכול להיות לה רק סוג מניות אחד; ראו מי יכול להחזיק בחברת S. אחרי שהבחירה נעשתה, היא נשארת בתוקף עד שהיא מבוטלת או מסתיימת, ובחירה חוזרת לפני שנת המס החמישית אחריה דורשת בדרך כלל הסכמת IRS (הוראות טופס 2553).
IRS אמור לשלוח בדרך כלל את ההחלטה שלו תוך 60 ימים; אם לא מגיעה הודעה תוך 2 חודשים מההגשה, ההוראות קובעות לפנות בטלפון. שמרו את מכתב הקבלה: טקסס מבקשת טופס 2553 מאושר או מכתב קביעה כשחברת S נרשמת לקבל תגמול, בעוד ש-LLC נרשם עם מסמכי ההקמה והבעלות שלו (TREC).
- ישות חדשה לגמרי נספרת מהיום שבו שנת המס הראשונה שלה מתחילה: ראו חברת S מהיום הראשון.
- חלק מהמדינות דורשות בחירה משלהן, ו-New York City אינה מכירה במעמד S וממסה חברות S לפי מס החברות הכללי שלה (NYC Finance): ראו בחירות חברת S מדינתיות.
- המועד הוחמץ: ראו הקלה על בחירת חברת S מאוחרת.
מה חברת התיווך צריכה ממני אחרי שהישות מקבלת תשלום?
טופס W-9 חדש על שם הישות, שינוי בכתב במי שמקבל תשלום, והוכחה שהמדינה שלכם מתירה זאת. הרישיון שלכם נשאר על שמכם; ישות שהוקמה רק כדי לקבל תגמול אינה עושה דבר אחר.
| פריט | מה הוא כולל |
|---|---|
| טופס W-9 | עבור LLC הממוסה כחברת S: שם ה-LLC בשורה 1, תיבת ה-LLC עם קוד S בשורה 3a, וה-EIN של ה-LLC. LLC עם בעלים אחד וללא בחירה נשאר עם השם והמספר שלכם (טופס W-9) |
| הסכם קבלן עצמאי מעודכן או הוראת תשלום | קובע מי המקבל. בקליפורניה, המסלול של העלון הישן (המתווך מורה לנאמן הכספים, לכל עמלה, לשלם לחברה שלכם) סותר את העלון המשותף של 2025, הקובע שנאמן הכספים צריך לשלם את העמלה למתווך; קבלו את העמדה העדכנית של המחלקה לפני שאתם משתמשים בו |
| אישור מדינה | בטקסס, מכתב האישור לרישום הישות העסקית, שהמספר שלו מסתיים ב--BENT, או רישיון המתווך של הישות (TREC) |
| מסמכי הישות | תעודת הקמה, מכתב EIN ומכתב הקבלה של טופס 2553 |
תשלומים לחברה, כולל LLC הממוסה כחברת S, אינם דורשים בדרך כלל טופס 1099-NEC (הוראות). אם חברת התיווך ממשיכה לשלם או לדווח לפי מספר הביטוח הלאומי שלכם אחרי המעבר, הרישומים שלה והרישומים של החברה לא יתאימו. בקשו רישומים מתוקנים לפני ההגשה.
האם חברת S משנה את ניכוי ה-QBI או את ההפקדות לפרישה שלי?
כן, את שניהם. התקנות מוציאות סוכני נדל״ן ומתווכים מתחום התיווך של עסקי שירות מוגדרים, שהניכוי בהם נפסק בהכנסות גבוהות יותר (26 CFR 1.199A-5). אבל תגמול סביר שחברת S משלמת לכם אינו הכנסה עסקית מזכה (26 U.S.C. 199A), ולכן השכר שלכם מקטין את הבסיס לניכוי של עד 20% (IRS). בהכנסות גבוהות יותר חלה גם מגבלה לפי שכר ה-W-2 שהעסק משלם והנכסים שלו, ולכן אותו שכר יכול לצמצם את הניכוי בהכנסה אחת ולתמוך בו בהכנסה אחרת; ראו QBI לבעלי חברת S.
הפקדות לפרישה מגיעות רק מתגמול. כבעל עסק יחידני זו ההכנסה שהרווחתם מעבודה עצמאית; בחברת S זה שכר ה-W-2 שלכם, וחלוקות אינן נספרות (IRS). שכר נמוך יותר פירושו בסיס הפקדה נמוך יותר.
מה לגבי סוכנים בצוות או עם עוזר?
חברת S ששולמת לעוזר מפעילה לו מערכת שכר לצד השכר שלכם, וחלוקות עם בעלי רישיון אחרים הן שאלת רישוי לפני שהן שאלת מס.
- עוזרים. עובד של החברה שלכם נמצא במערכת השכר שלה; קבלן שהיא משלמת לו עשוי לדרוש טופס 1099-NEC. LLC עם בעלים אחד וללא בחירה ששוכר עובד מפעיל שכר תחת שם ה-LLC וה-EIN שלו (IRS). IRS קובע שתקבולים שנוצרים מעובדים שאינם בעלים יכולים לתמוך בחלוקות ולא בשכר, ולכן צוות יכול לשנות מה נחשב לשכר הסביר שלכם (IRS).
- חלוקות בצוות. בטקסס סוכן מכירות אינו רשאי לשלם עמלה לאיש אלא דרך המתווך הנותן חסות (שאלות נפוצות של TREC), ולכן חלוקה לבעל רישיון אחר עוברת בדרך כלל דרך חברת התיווך ולא דרך הישות שלכם.
- ספרים וטפסי 1099. לרישום חלוקות, דמי שולחן ותשלומים לחברי צוות, ראו הנהלת חשבונות לסוכני נדל״ן. לבן או בת זוג או ילד במערכת השכר, ראו תשלום לבני משפחה בחברת S.
מהם המלכודות?
- תשלום לישות לפני שהמדינה מתירה. בטקסס, ישות רשומה אינה רשאית לקבל דבר עד שהוועדה מאשרת אותה. ישות ללא רישיון שקיבלה עמלות חייבת להפסיק עד שתקבל רישיון, והוועדה מזהירה שצפויה פעולת משמעת; ההנחיה הזו קדמה לאפשרות הרישום (TREC).
- בלי שכר. IRS יכול לסווג חלוקות כשכר ולהוציא שומה על מס תעסוקה (IRS). אם מערכת השכר מעולם לא הופעלה, ראו חברת S שבה לא הופעל שכר.
- עמלה שהופנתה אינה תמיד הכנסה של הישות. הכנסה שצד שלישי מקבל בשבילכם לפי ההסכם שלכם עדיין שלכם (פרסום 525). כשרק לכם יש את הרישיון והישות רק מקבלת תשלום לפי הוראתכם, של מי ההכנסה מהעמלה תלוי בחוזים ובעובדות. פרסום 525 אינו נותן כלל שנכתב לסוכני נדל״ן, ולכן בדקו את ההסדר לפני שאתם מסתמכים עליו.
- ערבוב חשבונות. IRS מצטט מקרה שבו שימוש אישי של בעל מניות בחשבון הבנק של החברה הוביל לטיפול כעובד ולמס תעסוקה (IRS), וקליפורניה קובעת שחברת S צריכה חשבון בנק ורישומים נפרדים (FTB).
- סגירות בדצמבר שמשולמות בינואר. נישום בשיטת מזומן מדווח על הכנסה כשהיא מתקבלת או עומדת לרשותו ללא הגבלה (פרסום 538), ולכן סגירה בדצמבר שמשולמת בינואר נופלת בדרך כלל בשנה החדשה, אולי אחרי שהישות או הבחירה מתחילות. הסדירו בכתב מי הרוויח כל עמלה שחוצה את המעבר, והתאימו לרישומים של חברת התיווך; ראו הנהלת חשבונות לסוכני נדל״ן.
דוגמה
התרחישים להמחשה בלבד ובדולרים אמריקאיים. הם מראים מס ביטוח לאומי ומדיקר בלבד; גם מס ההכנסה וניכוי ה-QBI משתנים.
סוכנת בטקסס עם רווח נקי של US$150,000
כבעלת עסק יחידני, מס העצמאים שלה הוא כ-US$21,200 (US$150,000 × 92.35% × 15.3%). היא מקימה LLC לפני תחילת השנה, רושמת אותו ב-Texas Real Estate Commission לקבלת תגמול, מגישה טופס 2553 עד 15 במרץ לתחילה ב-1 בינואר, ונותנת לחברת התיווך טופס W-9 חדש. החברה משלמת לה שכר של US$70,000, שמוערך כאן כמה שסוכנת דומה הייתה מקבלת על העבודה שלה. מאחר ששירותיה שלה מייצרים כל עמלה, מבחן מקור התקבולים של IRS יכול לדרוש סכום גבוה יותר, וכל US$10,000 שנוספים לשכר מקטינים את הפער שלהלן בכ-US$1,500. מס השכר על השכר הזה הוא כ-US$10,700, חצי מנוכה ממנה וחצי משולם על ידי החברה. זה כ-US$10,500 בשנה פחות ממס העצמאים שלה, לפני עלויות. הגשות השכר, טופס 1120-S, דוח המידע השנתי של מס הזיכיון של טקסס וכל שינוי במס ההכנסה שלה יוצאים מהפער הזה.
סוכנת עם LLC עם בעלים אחד וללא בחירה
סוכנת עם רווח נקי של US$90,000 מקימה LLC עם בעלים אחד, ובמקום שהמדינה שלה מתירה זאת, מסדירה שהעמלות ישולמו אליו. היא עדיין מגישה Schedule C ומשלמת כ-US$12,700 מס עצמאים, בדיוק כמו קודם. ה-W-9 שלה מציג את השם והמספר שלה, וטופס 1099-NEC נשאר על שמה. אם היא בקליפורניה, העמדה שפורסמה במחלקה מתייחסת לתשלום לחברה שבבעלותה, ולא ל-LLC, ולכן היא מאשרת מולה קודם; ה-LLC יהיה חייב גם במס השנתי של קליפורניה.
סוכנת חדשה עם רווח נקי של US$40,000
מס העצמאים שלה הוא כ-US$5,700. עם בחירה בחברת S ואפילו שכר של US$30,000, מס השכר יהיה כ-US$4,600, מה שמשאיר כ-US$1,100 בשנה לפני עלויות. הגשות שכר, דוח חברה נפרד וכל אגרה מדינתית יכולים לעלות על זה, ולכן להישאר בעל עסק יחידני עשוי לעלות פחות עד שהעמלות יגדלו.
המצב שלכם שונה?
- כבר הקמתם LLC ועדיין מגישים ב-Schedule C, או ששנה עם עמלות גבוהות מעלה את שאלת ה-S: בדקו את מתי בחירה בחברת S משתלמת וקבלו עזרה במיסוי עסקים להסדרת הבחירה, השכר וטופס 1120-S הראשון.
- חברת התיווך מבקשת מסמכי ישות, או שעמלות כבר הועברו לישות שהמדינה שלכם לא אישרה: שאלו את ועדת הנדל״ן של המדינה שלכם מה היא דורשת, וקבלו עזרה במיסוי עסקים כדי להבין באיזה דוח העמלות האלה שייכות לפני שמשולמת העמלה הבאה.
- בחרתם במעמד S אבל הגשתם Schedule C: ראו חברת S שדווחה ב-Schedule C.
- החמצתם את מועד טופס 2553: ראו הקלה על בחירת חברת S מאוחרת.
- אתם צריכים לקבוע את השכר שלכם: ראו שכר בעלים בחברת S.
- הספרים שלכם מערבבים עמלות, חלוקות והוצאות אישיות: ראו הנהלת חשבונות לסוכני נדל״ן או קבלו עזרה בהנהלת חשבונות כדי להפריד ביניהם לפני דוח החברה הראשון.
- אתם מתווכים בקנדה: ראו חברות מקצועיות.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| שיעור מס עצמאים 12.4% דמי ביטוח לאומי (Social Security) ועוד 2.9% Medicare, על הרווח נטו מעבודה עצמאית | 15.3% | IRS: מס עצמאים (מסי ביטוח לאומי ומדיקר) סומן |
| חלק הביטוח הלאומי (Social Security) במס עצמאים חל עד בסיס השכר של Social Security. מעסיקים ועובדים משלמים כל אחד מחצית מהשכר | 12.4% | IRS: מס עצמאים (מסי ביטוח לאומי ומדיקר) סומן |
| תקרת השכר החייב ב-Social Security שכר ורווח נקי מעצמאות מרביים משולבים החייבים בחלק הביטוח הלאומי של המס | $184,500 שנת מס 2026 | IRS: טופס 1040-ES (2026) סומן |
| חלק המדיקר של מס העצמאים אין תקרת הכנסה; המעסיקים והעובדים משלמים כל אחד מחצית מהשכר | 2.9% | IRS: מס עצמאים (מסי ביטוח לאומי ומדיקר) סומן |
| שיעור LLC או חברת S שבעל רישיון תיווך מקרקעין בטקסס חייב להחזיק כדי לרשום אותה לקבלת התגמול שלו לפחות השיעור הזה; הישות הרשומה רשאית לקבל תגמול בלבד ואסור לה לבצע פעילות תיווך אחרת (Texas Real Estate Commission, רישום ישות עסקית) | 51% | Texas Real Estate Commission: איך יוצרים רישום ישות עסקית סומן |
| שיעור ניכוי גיבוי (backup withholding) על תשלומים שחובה לדווח עליהם שיעור הניכוי במקור הפדרלי (backup withholding) הנוכחי על תשלומים שהכלל חל עליהם | 24% | IRS: ניכוי במקור (backup withholding) סומן |
| המס השנתי של LLC בקליפורניה מס שנתי ל-LLC שהוקמו או שעושים עסקים בקליפורניה, בכפוף לחריגים | $800 | FTB של קליפורניה: חברה בערבון מוגבל סומן |
| סף ההכנסה הראשון של אגרת LLC בקליפורניה הכנסה כוללת בקליפורניה שבה מתחילה דרגת אגרת ה-LLC הראשונה | $250,000 | FTB בקליפורניה: חברה בערבון מוגבל (LLC) סומן |
| שיעור מס Social Security לכל אחד מהעובד והמעסיק כל צד משלם שיעור זה על שכר מבוטח עד בסיס השכר השנתי | 6.2% שנת מס 2026 | IRS: פרסום 15, מדריך המס למעסיק סומן |
| שיעור מס מדיקר לעובד ולמעסיק, כל אחד כל צד משלם שיעור זה על שכר מבוטח; אין תקרת בסיס שכר | 1.45% שנת מס 2026 | IRS: פרסום 15, מדריך המס למעסיק סומן |
| המועד הרגיל להגשת טופס 1120-S בשנה קלנדרית אחרי סוף השנה; סופי שבוע וחגים רשמיים עשויים להזיז את המועד. | 15 במרץ | IRS: המועד הרגיל להגשת טופס 1120-S בשנה קלנדרית סומן |
| שיעור המס של חברת S בקליפורניה מס על חברות S בעלות הכנסה ממקור קליפורני | 1.5% | FTB של קליפורניה: חברות S סומן |
| מס הזיכיון המינימלי בקליפורניה המינימום השנתי לחברות S שהתאגדו, נרשמו או פועלות בקליפורניה. אין חיוב בשנת המס הראשונה של חברת S חדשה או כשירה | $800 | FTB של קליפורניה: חברות S סומן |
| המועד הרגיל לבחירה בטופס 2553 הגישו אחרי שמתחילה שנת המס הרלוונטית; מותר להגיש גם במהלך שנת המס הקודמת | 2 חודשים ו-15 ימים | IRS: הוראות טופס 2553 סומן |
| המועד הרגיל לבחירה בחברת S לחברה קיימת עם שנת מס קלנדרית של שנת התחולה; מותר להגיש בשנה הקודמת. לטופס 2553 הפדרלי ולטופס CT-6 של ניו יורק יש אותו מועד רגיל. חלים כללי סוף שבוע וחג רשמי. | 15 במרץ | IRS: הוראות טופס 2553 סומן |
| שיעור ניכוי ההכנסה העסקית המזכה חלק מרבי מההכנסה העסקית המזכה לפני מגבלות היחיד והעסק | 20% שנת מס 2026 | IRS: ניכוי הכנסה עסקית מזכה סומן |
מקורות ראשוניים
- 26 U.S.C. 3508 (סוכני נדל״ן ומוכרים ישירים)
- IRS: פרסום 15-A (2026), מדריך משלים למעסיק
- IRS: פרסום 15 (2026), מדריך המעסיק למסים
- IRS: מס עצמאים (מסי ביטוח לאומי ומדיקר)
- IRS: חברות בערבון מוגבל עם חבר יחיד
- IRS: טופס W-9 (מהדורת מרץ 2024)
- IRS: הוראות לטפסים 1099-MISC ו-1099-NEC
- IRS: עובדים, בעלי מניות ונושאי משרה בחברת S
- IRS: שכר בחברת S וסוגיות של ביטוח רפואי
- IRS: חברות S
- IRS: הוראות טופס 2553
- 26 U.S.C. 199A (הכנסה עסקית מזכה)
- 26 CFR 1.199A-5 (עסקי שירות מוגדרים)
- IRS: ניכוי הכנסה עסקית מזכה
- IRS: שאלות נפוצות על הפקדות לתוכניות פרישה, חברת S
- IRS: פרסום 525, הכנסה חייבת במס והכנסה פטורה ממס
- IRS: פרסום 538, תקופות ושיטות חשבונאות
- Texas Real Estate Commission: איך יוצרים רישום ישות עסקית
- Texas Real Estate Commission: קבלת תגמול דרך LLC או חברת S
- Texas Real Estate Commission: מה צריך כדי לרשום את הישות העסקית שלכם
- Texas Real Estate Commission: האם ישות עסקית יכולה לקבל תשלומי עמלה בשם בעל רישיון?
- Texas Real Estate Commission: שאלות נפוצות
- Texas Comptroller: סקירת מס הזיכיון
- California Department of Real Estate: Real Estate Bulletin, אביב 2000
- California Department of Real Estate: הוראות לרישיון חברה (RE 218)
- California DFPI ו-DRE: עלון משותף על תשלום עמלות נדל״ן (2025)
- FTB של קליפורניה: חברות S
- FTB של קליפורניה: חברה בערבון מוגבל
- FTB של קליפורניה: חוברת טופס 100S (2025)
- New York City Department of Finance: מס חברות כללי
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.