부동산 에이전트 LLC·S corp: 커미션 받을 수 있나

부동산 에이전트의 LLC와 S corp: 각각 무엇이 달라질까요?

부동산 에이전트도 LLC나 S corporation을 소유할 수 있지만, 두 가지 규칙이 따로 적용됩니다. 중개회사가 본인 소유 사업체에 지급할 수 있는지는 주 부동산 면허법이 정하며, 에이전트 면허는 계속 본인 명의로 남습니다. 그로 인한 세금 변화는 연방 세법이 정합니다. 1인 LLC는 그 자체로는 아무것도 바꾸지 않고, S corporation 선택만 사회보장세와 메디케어세 계산 방식을 바꿉니다. 이 선택은 커미션 이익이 법인이 본인에게 지급해야 하는 적정 급여보다 훨씬 커서, 늘어나는 급여 세금, 법인 신고서, 주 세금보다 절감액이 클 때만 이득입니다.

출처: 26 U.S.C. 3508, 1인 LLC, Form W-9, 1099-NEC 안내, S corporation

다음 경우에는 간단한 사안이 아닙니다.

• 주 법이 허용하기 전에 커미션이 이미 사업체로 지급되었습니다.
• LLC를 설립하고 아직 Schedule C로 신고 중인데, S 선택이 제출되었거나 승인되었는지 확실하지 않습니다.
• 커미션이 많았던 해에 지금 S 선택이 유리한지 궁금합니다. 커미션이 줄면 이 선택은 되돌리기 어렵습니다.
• 공동재산제를 택한 주에서 결혼한 상태이거나, 소유자 중 미국 시민이나 거주자가 아닌 사람이 있습니다.
• 어시스턴트에게 급여나 대금을 지급하거나, 팀을 이끌거나, 다른 에이전트와 커미션을 나눕니다.
• 중개회사가 사업체 서류나 새 W-9를 요구합니다.

준비물: 최근 2년간 Form 1099-NEC와 커미션 명세서, 중개회사와의 독립 계약 계약서, 면허 종류와 주, 사업체의 설립 서류와 EIN 통지서, Form 2553을 승인한 IRS 서신

부동산 에이전트는 세금 면에서 자영업자인가요?

대체로 그렇습니다. 연방 세법상 면허가 있는 부동산 에이전트는 보수의 대부분이 근무 시간이 아니라 판매나 실적에 연동되고, 연방 세금상 직원으로 취급하지 않는다고 적은 서면 계약에 따라 일하면 직원이 아니며, 중개회사도 고용주가 아닙니다(26 U.S.C. 3508). IRS는 이런 에이전트를 법정 비직원(statutory nonemployee)이라 부르며, 소득세와 고용세를 포함한 모든 연방 세금에서 자영업자로 취급합니다(Publication 15-A).

따라서 커미션을 받는 에이전트는 Schedule C에 소득과 비용을 신고하고 Schedule SE로 자영업세를 계산합니다. 세율은 15.3%입니다. 사회보장세 12.4%는 급여와 순소득의 합계가 $184,500에 이르면 멈추고, 메디케어세 2.9%는 상한이 없습니다(IRS).

시간당으로 보수를 받거나 이런 서면 계약이 없으면 이 규칙은 적용되지 않으며, 일반적인 직원·계약자 판단 기준으로 신분이 정해집니다. 직원일 수 있는 근로자를 참고하세요.

중개회사가 제 커미션을 저 대신 제 LLC로 지급할 수 있나요?

주 면허법이 허용하는 경우에만 가능합니다. 커미션은 소속 브로커(sponsoring broker)를 거쳐 지급되며, 본인 소유 사업체가 이를 받을 수 있는지와 먼저 등록하거나 면허를 받아야 하는 항목은 주마다 다릅니다. 세법으로는 이 문제에 답할 수 없습니다.

다른 주는 각자 규칙이 있습니다. 해당 주 부동산위원회에 세 가지를 문의하세요. 본인 소유 사업체가 커미션을 받을 수 있는지, 먼저 등록이나 면허가 필요한지, 브로커가 어떻게 지급해야 하는지입니다. 법이 허용하더라도 중개회사의 자체 방침과 독립 계약 계약서에 따라 사업체에 지급할지가 정해집니다.

부동산 에이전트가 LLC만 만들면 세금이 달라지나요?

아니요. 소유자가 한 명인 LLC는 법인세 방식을 선택하지 않는 한 연방 소득세에서 별도 과세 대상이 아닌 사업체로 취급됩니다. 그래서 커미션은 계속 Schedule C에 들어가고, 자영업세도 개인사업자와 똑같이 냅니다(IRS).

그래도 중개회사의 기록과는 일치해야 합니다. 선택을 하지 않은 1인 LLC는 Form W-9의 1번 줄에 소유자 이름, 2번 줄에 LLC 이름, 3a번 줄에 소유자의 분류를 쓰고, 번호는 LLC의 EIN이 아니라 소유자의 SSN이나 EIN을 씁니다(Form W-9; IRS). 그러면 중개회사의 1099-NEC에도 본인 이름과 번호가 나옵니다. 올바른 번호가 없으면 비직원 보수에 24%의 백업 원천징수가 적용될 수 있습니다(Form W-9).

LLC가 바꾸는 것은 주 서류 업무입니다. 텍사스 주는 1인 LLC를 포함한 LLC를 프랜차이즈세 신고 대상으로 보지만 개인사업자는 과세 대상 사업체가 아닙니다. 납부할 세금이 없는 기준 이하라면 세금 납부가 아니라 매년 정보 보고서를 내는 것입니다(Texas Comptroller). 텍사스 프랜차이즈세를 참고하세요. 캘리포니아 주는 그곳에서 설립했거나 영업하는 모든 LLC에 연간 세금 $800을 부과하고, 캘리포니아 총소득이 $250,000에 이르면 수수료를 추가합니다(FTB). 세금 외에 LLC가 무엇을 보호하고 무엇을 보호하지 못하는지는 독립 계약자에게 LLC가 필요한지에서 다룹니다. 배우자와 함께 소유하는 LLC는 다른 경우이니 배우자와 가족 LLC를 참고하세요.

S corp은 부동산 에이전트에게 언제 이득이고, 적정 급여란 무엇인가요?

커미션 이익이 법인이 본인에게 지급해야 하는 급여보다 훨씬 클 때입니다. 적정 급여를 넘겨 분배하는 이익에는 사회보장세와 메디케어세가 붙지 않기 때문입니다. 혼자 일하는 에이전트는 거의 모든 커미션을 본인의 일로 벌기 때문에, 그 점이 급여에 반영되어야 합니다.

IRS는 S corporation이 주주 겸 직원에게 급여가 아닌 분배금을 주기 전에 서비스에 대한 적정 급여를 먼저 지급해야 하며, 분배금을 급여로 재분류할 수 있다고 밝힙니다(IRS). 사소한 수준을 넘는 서비스를 하는 임원은 직원이고, 그 보수는 급여입니다(IRS). IRS는 수입이 어디서 나오는지도 봅니다. 본인의 서비스로 생긴 수입은 급여로 보는 쪽에 가깝고, 소유자가 아닌 직원이나 장비가 만든 수입은 분배금의 근거가 될 수 있습니다. 판단 요소에는 교육과 경력, 업무, 투입 시간, 비슷한 사업체가 유사한 서비스에 지급하는 금액이 있습니다(IRS).

손익분기 계산은 S 선택이 이득이 되는 경우를 참고하세요. 급여 정하는 방법은 S corporation 소유자 급여를, 장부, 급여 지급, 신고서에 보통 드는 비용은 S corporation 회계 비용을 참고하세요.

S 선택은 어떻게, 언제 하나요?

Form 2553에 임원이 서명하고 모든 주주의 동의를 K열에 받아 제출합니다. 적용을 원하는 과세연도가 시작된 날부터 2개월 15일 이내에, 또는 그 전 과세연도 중 아무 때나 제출해야 합니다. 이미 있는 역년 기준 LLC가 1월 1일부터 S 자격을 얻으려면 기한은 3월 15일입니다. 요건을 갖춘 LLC가 Form 2553을 제출하면 선택 효력 발생일부터 법인으로 취급되며 Form 8832를 따로 제출하지 않습니다(Form 2553 안내).

배우자가 주식이나 그 소득에 공동재산 지분이 있으면 배우자도 동의해야 합니다. 텍사스 주나 캘리포니아 주 같은 공동재산제 주에서 있을 수 있는 일입니다. 법인에는 비거주 외국인 주주가 없어야 하고 주식 종류는 하나여야 합니다. 누가 S corporation을 소유할 수 있는지를 참고하세요. 선택은 한번 하면 취소되거나 종료될 때까지 유지되며, 그 뒤 5번째 과세연도 전에 다시 선택하려면 대체로 IRS 동의가 필요합니다(Form 2553 안내).

IRS는 대체로 60일 안에 결정을 보내며, 제출 후 2개월 안에 통지가 없으면 안내서에 따라 전화로 문의하라고 합니다. 승인 서신은 보관하세요. 텍사스 주는 S corporation이 보수 수령용으로 등록할 때 승인된 Form 2553이나 확인 서신을 요구하고, LLC는 설립 서류와 소유권 서류로 등록합니다(TREC).

• 새로 만든 사업체는 첫 과세연도가 시작되는 날부터 계산합니다. 처음부터 S corporation을 참고하세요.
• 일부 주는 별도의 선택이 필요하며, 뉴욕시는 S 자격을 인정하지 않고 S corporation에 일반 법인세를 부과합니다(NYC Finance). 주별 S corporation 선택을 참고하세요.
• 기한을 놓쳤다면 늦은 S corporation 선택 구제를 참고하세요.

사업체에 지급이 시작되면 중개회사는 무엇을 요구하나요?

사업체 이름으로 된 새 W-9, 지급 대상 변경을 적은 서면, 주 법이 허용한다는 증빙입니다. 에이전트 면허는 계속 본인 이름으로 남습니다. 보수를 받기 위해서만 만든 사업체는 그 외의 일은 하지 않습니다.

S corporation으로 과세되는 LLC를 포함해 법인에 대한 지급에는 보통 Form 1099-NEC가 필요하지 않습니다(안내서). 전환 후에도 중개회사가 계속 본인의 사회보장번호로 지급하거나 보고하면 중개회사의 기록과 법인의 기록이 맞지 않습니다. 신고하기 전에 정정된 기록을 요청하세요.

S corporation이 제 QBI 공제나 은퇴계좌 납입에 영향을 주나요?

두 가지 모두 영향을 줍니다. 규정은 부동산 에이전트와 브로커를 특정 서비스업의 중개업 분야에서 제외하며, 특정 서비스업은 소득이 높으면 공제가 사라집니다(26 CFR 1.199A-5). 하지만 S corporation이 본인에게 지급하는 적정 급여는 적격 사업소득이 아니므로(26 U.S.C. 199A), 급여만큼 최대 20%의 공제 기준액이 줄어듭니다(IRS). 소득이 높으면 사업체가 지급한 W-2 급여와 재산에 따른 한도도 적용되므로, 같은 급여가 어떤 소득에서는 공제를 줄이고 다른 소득에서는 공제를 뒷받침할 수 있습니다. S corporation 소유자의 QBI를 참고하세요.

은퇴계좌 납입은 보수에서만 가능합니다. 개인사업자는 자영업 소득이 기준이고, S corporation에서는 W-2 급여가 기준이며 분배금은 포함되지 않습니다(IRS). 급여가 낮으면 납입 기준액도 낮아집니다.

팀에 속해 있거나 어시스턴트가 있는 에이전트는 어떻게 되나요?

어시스턴트에게 급여를 주는 S corporation은 본인 급여와 함께 그 직원의 급여 지급도 처리해야 합니다. 다른 면허 소지자와의 커미션 분배는 세금 이전에 면허 문제입니다.

• 어시스턴트. 법인의 직원은 법인의 급여 대장에 올라가고, 법인이 대금을 지급하는 계약자에게는 1099-NEC가 필요할 수 있습니다. 선택을 하지 않은 1인 LLC가 직원을 고용하면 LLC 자신의 이름과 EIN으로 급여를 지급합니다(IRS). IRS는 소유자가 아닌 직원이 만든 수입은 급여가 아니라 분배금의 근거가 될 수 있다고 하므로, 직원 유무가 본인의 적정 급여 기준을 바꿀 수 있습니다(IRS).
• 팀 분배. 텍사스 주에서 영업 에이전트는 소속 브로커를 통하지 않고는 누구에게도 커미션을 줄 수 없습니다(TREC FAQ). 따라서 다른 면허 소지자에게 나누는 몫은 보통 본인 사업체가 아니라 중개회사를 거칩니다.
• 장부와 1099. 분배금, 데스크 비용, 팀원 지급을 기록하는 방법은 부동산 에이전트 장부 정리를 참고하세요. 배우자나 자녀를 급여 대상에 올리는 경우는 S corporation에서 가족에게 급여 지급하기를 참고하세요.

주의할 함정은 무엇인가요?

• 주가 허용하기 전에 사업체로 지급받은 경우. 텍사스 주에서 등록된 사업체는 위원회가 승인하기 전에는 아무것도 받을 수 없습니다. 이미 커미션을 받아 온 무면허 사업체는 면허를 받을 때까지 중단해야 하며, 위원회는 징계 가능성이 높다고 경고합니다. 이 안내는 등록 제도가 생기기 전의 것입니다(TREC).
• 급여 없음. IRS는 분배금을 급여로 보고 고용세를 부과할 수 있습니다(IRS). 급여 지급을 한 번도 하지 않았다면 S corporation 급여 미지급을 참고하세요.
• 다른 곳으로 돌린 커미션이 항상 사업체의 소득은 아닙니다. 계약에 따라 제3자가 본인을 위해 받은 소득은 여전히 본인의 소득입니다(Publication 525). 면허가 본인에게만 있고 사업체는 본인의 지시로 대금만 받는 경우, 그 커미션이 누구의 소득인지는 계약과 사실관계에 따라 달라집니다. Publication 525에는 부동산 에이전트를 위한 규정이 없으므로, 이 방식에 의존하기 전에 전문가에게 검토를 받으세요.
• 계좌 혼용. IRS는 주주가 회사 은행 계좌를 개인용으로 써서 직원으로 취급되고 고용세가 부과된 사례를 듭니다(IRS). 캘리포니아 주는 S corporation에 별도 은행 계좌와 기록이 필요하다고 밝힙니다(FTB).
• 12월에 마감하고 1월에 받은 경우. 현금주의 납세자는 소득을 받았거나 제한 없이 사용할 수 있게 된 때 신고합니다(Publication 538). 그래서 12월에 마감하고 1월에 받은 커미션은 대체로 새해 소득이 되며, 사업체나 선택이 시작된 뒤일 수도 있습니다. 전환 시기에 걸친 커미션은 누가 벌었는지 서면으로 정하고 중개회사의 기록과 맞추세요. 부동산 에이전트 장부 정리를 참고하세요.

예시

아래 사례는 설명을 위한 가상의 경우이며 미국 달러를 사용합니다. 사회보장세와 메디케어세만 보여 주며, 소득세와 QBI 공제도 달라집니다.

순이익 US$150,000인 텍사스 주 에이전트

개인사업자라면 자영업세는 약 US$21,200입니다(US$150,000 × 92.35% × 15.3%). 이 에이전트가 연초 전에 LLC를 설립하고, 보수 수령용으로 Texas Real Estate Commission에 등록하고, 1월 1일 시작을 위해 3월 15일까지 Form 2553을 제출하고, 중개회사에 새 W-9를 줍니다. 법인은 US$70,000의 급여를 지급하며, 이는 비슷한 에이전트가 같은 일에 받는 금액이라고 가정한 것입니다. 모든 커미션이 본인의 서비스로 생기므로 IRS의 수입 출처 기준으로는 더 높은 금액이 필요할 수 있고, 급여를 US$10,000 올릴 때마다 아래 차액이 약 US$1,500 줄어듭니다. 이 급여의 급여세는 약 US$10,700이며, 절반은 본인에게서 원천징수하고 절반은 법인이 부담합니다. 비용을 빼기 전에는 자영업세보다 연간 약 US$10,500이 적습니다. 급여 신고, Form 1120-S, 매년 내는 텍사스 프랜차이즈세 정보 보고서, 소득세 변화로 인한 비용은 모두 이 차액에서 나옵니다.

1인 LLC를 만들고 선택은 하지 않은 에이전트

순이익 US$90,000인 에이전트가 1인 LLC를 설립하고, 주가 허용하는 경우 커미션을 LLC로 받습니다. 이전과 같이 계속 Schedule C를 제출하고 자영업세도 약 US$12,700으로 그대로입니다. W-9에는 본인의 이름과 번호가 나오고 1099-NEC도 본인 이름으로 발행됩니다. 캘리포니아 주에 있다면 부동산국이 발표한 입장은 LLC가 아니라 본인 소유 법인에 지급하는 경우만 다루므로 먼저 부동산국에 확인하며, LLC에는 캘리포니아 연간 세금도 부과됩니다.

순이익 US$40,000인 신입 에이전트

자영업세는 약 US$5,700입니다. S 선택을 하고 급여를 US$30,000으로 잡아도 급여세는 약 US$4,600이므로 비용을 빼기 전에 연간 약 US$1,100이 남습니다. 급여 신고, 별도 법인 신고서, 주 수수료가 이보다 클 수 있으므로, 커미션이 늘 때까지는 개인사업자로 남는 편이 비용이 적을 수 있습니다.

본인 상황은 다른가요?

• 이미 LLC를 만들었는데 아직 Schedule C로 신고 중이거나, 커미션이 많은 해라서 S 선택을 고민하는 경우: S 선택이 이득이 되는 경우를 확인하고, 선택·급여 지급·첫 Form 1120-S 준비는 법인 세무 도움을 받으세요.
• 중개회사가 사업체 서류를 요구하거나, 주가 승인하지 않은 사업체로 이미 커미션이 지급된 경우: 해당 주 부동산위원회에 요구 사항을 문의하고, 다음 커미션이 지급되기 전에 그 커미션을 어느 신고서에 넣어야 하는지 법인 세무 도움으로 정리하세요.
• S 자격을 선택했는데 Schedule C로 신고한 경우: Schedule C로 신고한 S corporation을 참고하세요.
• Form 2553 기한을 놓친 경우: 늦은 S corporation 선택 구제를 참고하세요.
• 급여를 정해야 하는 경우: S corporation 소유자 급여를 참고하세요.
• 장부에 커미션, 분배금, 개인 지출이 섞여 있는 경우: 부동산 에이전트 장부 정리를 참고하거나, 첫 법인 신고서 전에 장부 정리 도움으로 분리하세요.
• 캐나다에서 활동하는 부동산 중개인인 경우: 전문직 법인을 참고하세요.