LLC hoặc S corp cho nhân viên môi giới bất động sản: nhận hoa hồng được không?

LLC hoặc S corp cho nhân viên môi giới bất động sản: mỗi loại thay đổi điều gì?

Nhân viên môi giới bất động sản có thể sở hữu LLC hoặc S corporation, nhưng hai nhóm quy tắc riêng quyết định pháp nhân đó làm được gì. Luật cấp phép bất động sản của tiểu bang quyết định công ty môi giới có được trả cho pháp nhân bạn sở hữu hay không; giấy phép của bạn vẫn đứng tên bạn. Luật thuế liên bang quyết định điều đó thay đổi gì: LLC một chủ sở hữu tự nó không thay đổi gì, và chỉ bầu chọn S corporation mới thay đổi cách tính thuế An sinh Xã hội và Medicare của bạn. Bầu chọn chỉ tiết kiệm được khi lợi nhuận từ hoa hồng cao hơn nhiều so với mức lương hợp lý mà công ty phải trả cho bạn, và khoản tiết kiệm phải lớn hơn bảng lương, tờ khai công ty và thuế tiểu bang phát sinh thêm.

Nguồn: 26 U.S.C. 3508, LLC một thành viên, Form W-9, hướng dẫn Form 1099-NEC và S corporation.

Trường hợp không còn đơn giản khi:

• Hoa hồng đã được trả cho một pháp nhân trước khi tiểu bang của bạn cho phép.
• Bạn đã lập LLC, vẫn dùng Schedule C và không chắc bầu chọn S đã được nộp hoặc được chấp nhận hay chưa.
• Một năm hoa hồng cao khiến bạn tự hỏi bây giờ bầu chọn S có lợi không; bầu chọn này khó hủy nếu hoa hồng giảm.
• Bạn kết hôn tại tiểu bang có chế độ tài sản chung của vợ chồng (community property), hoặc một chủ sở hữu không phải công dân hay cư dân Hoa Kỳ.
• Bạn trả lương cho trợ lý, dẫn dắt một nhóm hoặc chia hoa hồng với các nhân viên môi giới khác.
• Công ty môi giới yêu cầu giấy tờ của pháp nhân hoặc một Form W-9 mới.

Hãy chuẩn bị: các Form 1099-NEC và bảng kê hoa hồng của hai năm gần nhất, hợp đồng nhà thầu độc lập với công ty môi giới, loại giấy phép và tiểu bang của bạn, cùng hồ sơ thành lập pháp nhân, thư EIN và mọi thư của IRS chấp nhận Form 2553.

Nhân viên môi giới bất động sản có là người tự kinh doanh về thuế không?

Thường là có. Về thuế liên bang, nhân viên môi giới bất động sản có giấy phép không phải là nhân viên, và công ty môi giới không phải là người sử dụng lao động, khi gần như toàn bộ thu nhập của nhân viên môi giới gắn với doanh số hoặc kết quả công việc khác chứ không theo số giờ làm, và công việc được thực hiện theo hợp đồng bằng văn bản nêu rõ nhân viên môi giới sẽ không bị coi là nhân viên về thuế liên bang (26 U.S.C. 3508). IRS gọi những người này là statutory nonemployee và coi họ là người tự kinh doanh cho mọi mục đích thuế liên bang, gồm cả thuế thu nhập và thuế lao động (Publication 15-A).

Vì vậy nhân viên môi giới hưởng hoa hồng báo cáo thu nhập và chi phí trên Schedule C và tính thuế tự kinh doanh trên Schedule SE. Thuế này là 15,3%: 12,4% cho An sinh Xã hội, dừng lại khi tổng tiền lương và thu nhập ròng đạt $184.500, và 2,9% cho Medicare, không có mức trần (IRS).

Nếu bạn được trả theo giờ hoặc không có hợp đồng bằng văn bản như vậy, quy tắc này không áp dụng và phép thử thông thường giữa nhân viên và nhà thầu quyết định tình trạng của bạn; xem người lao động có thể là nhân viên.

Công ty môi giới có thể trả hoa hồng cho LLC của tôi thay vì cho tôi không?

Chỉ khi luật cấp phép của tiểu bang bạn cho phép. Hoa hồng chảy qua nhà môi giới bảo trợ của bạn, và mỗi tiểu bang quyết định pháp nhân bạn sở hữu có được nhận hoa hồng không và phải đăng ký hoặc xin cấp phép gì trước. Luật thuế không trả lời câu hỏi này.

Các tiểu bang khác tự đặt quy tắc. Hãy hỏi ủy ban bất động sản của tiểu bang bạn ba điều: pháp nhân bạn sở hữu có được nhận hoa hồng của bạn không, có phải đăng ký hoặc xin cấp phép trước không, và nhà môi giới phải trả cho pháp nhân bằng cách nào. Ngay cả khi luật cho phép, chính sách riêng của công ty môi giới và hợp đồng nhà thầu độc lập của bạn quyết định công ty có trả cho pháp nhân hay không.

Chỉ riêng LLC có thay đổi thuế của tôi với tư cách nhân viên môi giới bất động sản không?

Không. LLC một chủ sở hữu bị bỏ qua về thuế thu nhập liên bang, trừ khi chọn thuế công ty, nên hoa hồng vẫn nằm trên Schedule C của bạn, và bạn nộp thuế tự kinh doanh đúng như chủ doanh nghiệp một chủ (IRS).

Hồ sơ của công ty môi giới vẫn phải khớp. Trên Form W-9, LLC một chủ sở hữu không bầu chọn ghi tên chủ sở hữu ở dòng 1, tên LLC ở dòng 2, phân loại của chủ sở hữu ở dòng 3a, và SSN hoặc EIN của chủ sở hữu, không phải EIN của LLC (Form W-9; IRS). Khi đó Form 1099-NEC của công ty môi giới ghi tên và mã số của bạn. Nếu không có mã số đúng, khoản trả cho người không phải nhân viên có thể bị khấu trừ dự phòng ở mức 24% (Form W-9).

Điều LLC thật sự thay đổi là giấy tờ ở cấp tiểu bang. Texas coi LLC, kể cả LLC một chủ sở hữu, là đối tượng nộp thuế đặc quyền kinh doanh, trong khi doanh nghiệp một chủ không phải là pháp nhân chịu thuế; dưới ngưỡng không phải nộp thuế, điều đó nghĩa là một báo cáo thông tin hằng năm, không phải khoản thanh toán thuế (Texas Comptroller); xem thuế đặc quyền kinh doanh Texas. California tính mỗi LLC được thành lập hoặc kinh doanh tại đó một khoản thuế hằng năm $800, cộng thêm lệ phí khi tổng thu nhập tại California đạt $250.000 (FTB). LLC bảo vệ bạn khỏi điều gì và không bảo vệ khỏi điều gì, ngoài vấn đề thuế, được trình bày trong nhà thầu độc lập có cần LLC không. LLC sở hữu cùng vợ/chồng là một trường hợp khác; xem LLC của vợ/chồng và gia đình.

Khi nào S corp có lợi cho nhân viên môi giới bất động sản, và mức lương hợp lý là bao nhiêu?

Khi lợi nhuận từ hoa hồng cao hơn nhiều so với mức lương công ty phải trả cho bạn, vì lợi nhuận chi ra vượt mức lương hợp lý không chịu thuế An sinh Xã hội hay Medicare. Với nhân viên môi giới làm một mình, mức lương đó phải phản ánh việc chính công sức của nhân viên môi giới tạo ra gần như mọi khoản hoa hồng.

IRS cho biết S corporation phải trả cho cổ đông là nhân viên mức thù lao hợp lý cho dịch vụ trước khi chi các khoản phân phối không phải tiền lương, và IRS có thể phân loại lại khoản phân phối thành tiền lương (IRS). Cán bộ điều hành thực hiện dịch vụ nhiều hơn mức tối thiểu là nhân viên, và thu nhập của họ là tiền lương (IRS). IRS xem xét nguồn của khoản thu: khoản thu do dịch vụ cá nhân của bạn tạo ra hướng đến tiền lương, còn khoản thu do nhân viên không phải chủ sở hữu hoặc thiết bị tạo ra có thể hỗ trợ cho khoản phân phối. Các yếu tố gồm đào tạo và kinh nghiệm, nhiệm vụ, thời gian dành cho công việc, và mức các doanh nghiệp tương đương trả cho dịch vụ tương tự (IRS).

Để tính điểm hòa vốn, xem khi nào bầu chọn S có lợi. Để đặt mức lương, xem lương của chủ sở hữu S corporation. Để biết chi phí thông thường của sổ sách, bảng lương và tờ khai, xem chi phí kế toán cho S corporation.

Tôi bầu chọn S như thế nào, và khi nào?

Hãy nộp Form 2553, do một cán bộ điều hành ký với sự đồng ý của mọi cổ đông ở cột K, không quá 2 tháng và 15 ngày sau khi năm thuế mà bầu chọn có hiệu lực bắt đầu, hoặc bất kỳ lúc nào trong năm thuế trước đó. Với LLC hiện có theo năm dương lịch muốn có tư cách S từ ngày 1 tháng 1, hạn nộp là ngày 15 tháng 3. LLC đủ điều kiện nộp Form 2553 được coi là công ty kể từ ngày bầu chọn có hiệu lực và không phải nộp thêm Form 8832 (hướng dẫn Form 2553).

Nếu vợ/chồng của bạn có quyền lợi chung đối với cổ phần hoặc thu nhập từ cổ phần, như có thể xảy ra ở các tiểu bang có chế độ tài sản chung của vợ chồng như Texas và California, vợ/chồng bạn cũng phải đồng ý. Công ty không được có cổ đông là người nước ngoài không cư trú và chỉ được có một loại cổ phần; xem ai được sở hữu S corporation. Một khi đã bầu chọn, tư cách này tiếp tục có hiệu lực cho đến khi bị thu hồi hoặc chấm dứt, và bầu chọn lại trước năm tính thuế thứ năm sau đó nói chung cần sự đồng ý của IRS (hướng dẫn Form 2553).

IRS nói chung sẽ gửi quyết định trong vòng 60 ngày; nếu không nhận được thông báo trong vòng 2 tháng sau khi nộp, hướng dẫn nói nên theo dõi bằng điện thoại. Hãy giữ thư chấp nhận: Texas yêu cầu Form 2553 đã được chấp nhận hoặc thư xác định khi S corporation đăng ký nhận thù lao, trong khi LLC đăng ký bằng hồ sơ thành lập và hồ sơ sở hữu (TREC).

• Pháp nhân hoàn toàn mới được tính từ ngày năm tính thuế đầu tiên bắt đầu: xem S corporation ngay từ ngày đầu.
• Một số tiểu bang cần bầu chọn riêng, và New York City không công nhận tư cách S, mà đánh thuế S corporation theo thuế công ty chung của thành phố (NYC Finance): xem bầu chọn S corporation ở cấp tiểu bang.
• Đã lỡ hạn: xem miễn trừ khi nộp trễ bầu chọn S corporation.

Công ty môi giới cần gì từ tôi khi pháp nhân được trả tiền?

Một Form W-9 mới đứng tên pháp nhân, một thay đổi bằng văn bản về người được trả tiền, và bằng chứng tiểu bang của bạn cho phép. Giấy phép của bạn vẫn đứng tên bạn; pháp nhân chỉ được lập để nhận thù lao thì không làm gì khác.

Khoản trả cho công ty, kể cả LLC bị đánh thuế như S corporation, nói chung không cần Form 1099-NEC (hướng dẫn). Nếu sau khi chuyển đổi, công ty môi giới vẫn trả hoặc báo cáo dưới số An sinh Xã hội của bạn, hồ sơ của họ và của công ty sẽ không khớp nhau. Hãy yêu cầu hồ sơ được sửa trước khi nộp.

S corporation có làm thay đổi khoản khấu trừ QBI hoặc khoản đóng góp hưu trí của tôi không?

Có, cả hai. Các quy định loại nhân viên môi giới bất động sản và nhà môi giới khỏi nhóm môi giới thuộc hoạt động kinh doanh dịch vụ cụ thể, vốn bị cắt khoản khấu trừ ở mức thu nhập cao hơn (26 CFR 1.199A-5). Nhưng thù lao hợp lý mà S corporation trả cho bạn không phải là thu nhập kinh doanh đủ điều kiện (26 U.S.C. 199A), nên tiền lương của bạn làm giảm nền tính khoản khấu trừ tối đa 20% (IRS). Ở mức thu nhập cao hơn còn áp dụng giới hạn dựa trên tiền lương W-2 mà doanh nghiệp trả và tài sản của doanh nghiệp, nên cùng một mức lương có thể làm giảm khoản khấu trừ ở mức thu nhập này nhưng lại hỗ trợ khoản khấu trừ ở mức thu nhập khác; xem QBI cho chủ sở hữu S corporation.

Khoản đóng góp hưu trí chỉ tính từ thù lao. Với chủ doanh nghiệp một chủ, đó là thu nhập từ tự kinh doanh của bạn; trong S corporation, đó là tiền lương W-2 của bạn, còn khoản phân phối không được tính (IRS). Lương thấp hơn nghĩa là nền đóng góp thấp hơn.

Còn nhân viên môi giới trong một nhóm hoặc có trợ lý thì sao?

S corporation trả lương cho trợ lý chạy bảng lương cho nhân viên đó bên cạnh tiền lương của chính bạn, và việc chia hoa hồng với người có giấy phép khác là vấn đề cấp phép trước khi là vấn đề thuế.

• Trợ lý. Nhân viên của công ty bạn nằm trong bảng lương của công ty; nhà thầu mà công ty trả tiền có thể cần Form 1099-NEC. LLC một chủ sở hữu không bầu chọn thuê nhân viên chạy bảng lương dưới tên và EIN riêng của LLC (IRS). IRS cho biết khoản thu do nhân viên không phải chủ sở hữu tạo ra có thể hỗ trợ cho khoản phân phối thay vì tiền lương, nên nhân viên có thể thay đổi điều được coi là mức lương hợp lý của bạn (IRS).
• Chia hoa hồng trong nhóm. Tại Texas, nhân viên bán hàng không được trả hoa hồng cho bất kỳ ai ngoại trừ qua nhà môi giới bảo trợ (TREC FAQ), nên khoản chia cho người có giấy phép khác nói chung đi qua công ty môi giới, không qua pháp nhân của bạn.
• Sổ sách và Form 1099. Về cách ghi tỷ lệ chia, phí chỗ làm việc và các khoản trả cho thành viên nhóm, xem ghi sổ kế toán cho nhân viên môi giới bất động sản. Với vợ/chồng hoặc con trong bảng lương, xem trả lương cho người nhà trong S corporation.

Những cái bẫy là gì?

• Được trả cho pháp nhân trước khi tiểu bang cho phép. Tại Texas, pháp nhân đã đăng ký không được nhận gì cho đến khi ủy ban chấp thuận. Pháp nhân không có giấy phép đã nhận hoa hồng phải dừng lại cho đến khi được cấp phép, và ủy ban cảnh báo rằng có khả năng bị kỷ luật; hướng dẫn đó có trước tùy chọn đăng ký (TREC).
• Không có tiền lương. IRS có thể coi khoản phân phối là tiền lương và ấn định thuế lao động (IRS). Nếu bảng lương chưa bao giờ được chạy, xem bảng lương S corporation chưa bao giờ chạy.
• Hoa hồng chuyển hướng không phải lúc nào cũng là thu nhập của pháp nhân. Thu nhập mà bên thứ ba nhận cho bạn theo thỏa thuận của bạn vẫn là thu nhập của bạn (Publication 525). Khi chỉ bạn có giấy phép và pháp nhân chỉ nhận tiền theo chỉ thị của bạn, khoản hoa hồng là thu nhập của ai tùy vào hợp đồng và dữ kiện. Publication 525 không có quy tắc dành riêng cho nhân viên môi giới bất động sản, nên hãy nhờ rà soát thỏa thuận trước khi dựa vào nó.
• Trộn lẫn tài khoản. IRS nêu một vụ việc trong đó cổ đông dùng tài khoản ngân hàng của công ty cho mục đích cá nhân dẫn đến bị coi là nhân viên và phải nộp thuế lao động (IRS), và California cho biết S corporation cần tài khoản ngân hàng và hồ sơ riêng (FTB).
• Giao dịch chốt tháng 12 được trả vào tháng 1. Người nộp thuế dùng phương pháp tiền mặt báo cáo thu nhập khi nhận được hoặc khi được cung cấp mà không bị hạn chế (Publication 538), nên giao dịch chốt tháng 12 được trả vào tháng 1 thường rơi vào năm mới, có thể sau khi pháp nhân hoặc bầu chọn bắt đầu. Hãy thỏa thuận bằng văn bản ai đã kiếm từng khoản hoa hồng nằm giữa thời điểm thay đổi, và đối chiếu với hồ sơ của công ty môi giới; xem ghi sổ kế toán cho nhân viên môi giới bất động sản.

Ví dụ

Các tình huống này chỉ để minh họa và dùng đô la Hoa Kỳ. Chúng chỉ cho thấy thuế An sinh Xã hội và Medicare; thuế thu nhập và khoản khấu trừ QBI cũng thay đổi.

Nhân viên môi giới ở Texas có thu nhập ròng US$150.000

Là chủ doanh nghiệp một chủ, thuế tự kinh doanh của cô khoảng US$21.200 (US$150.000 × 92,35% × 15,3%). Cô lập LLC trước khi năm bắt đầu, đăng ký LLC với Texas Real Estate Commission để nhận thù lao, nộp Form 2553 trước ngày 15 tháng 3 để có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1, và đưa cho công ty môi giới một Form W-9 mới. Công ty trả cho cô mức lương US$70.000, giả định ở đây là mức một nhân viên môi giới tương đương được trả cho công việc của cô. Vì chính dịch vụ của cô tạo ra mọi khoản hoa hồng, phép thử nguồn của khoản thu của IRS có thể đòi hỏi con số cao hơn, và mỗi US$10.000 thêm vào tiền lương làm giảm khoảng chênh lệch bên dưới khoảng US$1.500. Thuế lương trên khoản lương đó khoảng US$10.700, một nửa khấu trừ từ cô và một nửa do công ty trả. Con số đó thấp hơn thuế tự kinh doanh của cô khoảng US$10.500 mỗi năm, trước chi phí. Hồ sơ bảng lương, Form 1120-S, báo cáo thông tin thuế đặc quyền kinh doanh Texas hằng năm và mọi thay đổi trong thuế thu nhập của cô đều lấy từ khoản chênh lệch đó.

Nhân viên môi giới có LLC một chủ sở hữu và không bầu chọn

Một nhân viên môi giới có thu nhập ròng US$90.000 lập LLC một chủ sở hữu và, ở nơi tiểu bang cho phép, để hoa hồng được trả cho LLC. Cô vẫn nộp Schedule C và đóng khoảng US$12.700 thuế tự kinh doanh, như trước. Form W-9 của cô ghi tên và mã số của chính cô, và Form 1099-NEC vẫn đứng tên cô. Nếu cô ở California, quan điểm đã công bố của cơ quan này chỉ nói đến việc trả cho công ty của chính cô, không nói đến LLC, nên cô xác nhận với họ trước; LLC cũng phải nộp thuế hằng năm của California.

Nhân viên môi giới mới có thu nhập ròng US$40.000

Thuế tự kinh doanh của cô khoảng US$5.700. Với bầu chọn S và dù mức lương chỉ US$30.000, thuế lương sẽ khoảng US$4.600, còn lại khoảng US$1.100 mỗi năm trước chi phí. Hồ sơ bảng lương, tờ khai công ty riêng và mọi lệ phí tiểu bang có thể vượt con số đó, nên giữ nguyên là chủ doanh nghiệp một chủ có thể rẻ hơn cho đến khi hoa hồng tăng.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn đã lập LLC và vẫn dùng Schedule C, hoặc một năm hoa hồng cao đặt ra câu hỏi về S: hãy xem khi nào bầu chọn S có lợi và nhờ hỗ trợ thuế doanh nghiệp thiết lập bầu chọn, bảng lương và Form 1120-S đầu tiên.
• Công ty môi giới yêu cầu giấy tờ của pháp nhân, hoặc hoa hồng đã được trả cho một pháp nhân mà tiểu bang chưa chấp thuận: hãy hỏi ủy ban bất động sản của tiểu bang bạn họ yêu cầu gì, và nhờ hỗ trợ thuế doanh nghiệp xác định các khoản hoa hồng đó thuộc về tờ khai nào trước khi khoản kế tiếp được trả.
• Bạn đã bầu chọn S nhưng vẫn nộp Schedule C: xem S corporation khai trên Schedule C.
• Bạn đã lỡ hạn nộp Form 2553: xem miễn trừ khi nộp trễ bầu chọn S corporation.
• Bạn cần đặt mức lương: xem lương của chủ sở hữu S corporation.
• Sổ sách của bạn trộn lẫn hoa hồng, tỷ lệ chia và chi tiêu cá nhân: xem ghi sổ kế toán cho nhân viên môi giới bất động sản hoặc nhờ hỗ trợ ghi sổ kế toán tách riêng trước tờ khai công ty đầu tiên.
• Bạn là nhân viên môi giới bất động sản tại Canada: xem công ty hành nghề chuyên môn.