房地產經紀人的 LLC 或 S 公司：佣金可以付給它嗎？

房地產經紀人的 LLC 或 S 公司：各自帶來什麼變化？

房地產經紀人可以持有 LLC 或 S 公司，但有兩套獨立的規則決定它能做什麼。您所在州的房地產執照法，決定經紀公司是否可以向您持有的實體付款；您的執照仍以您本人的名義持有。聯邦稅法決定這會帶來什麼變化：單一所有者的 LLC 本身不會改變任何事，只有 S 公司選擇才會改變您的社會安全稅和醫療保險稅的計算方式。只有當佣金利潤遠高於公司必須支付給您的合理薪金，而且節省的稅款超過它帶來的工資稅、公司稅表和州稅時，這項選擇才划算。

資料來源：26 U.S.C. 3508、單一成員 LLC、W-9 表、1099-NEC 表填表說明和 S 公司。

在以下情況，個案就不單純：

• 在您所在的州允許之前，佣金就已經付給了實體。
• 您成立了 LLC，仍在使用 Schedule C，並且不確定 S 公司選擇是否曾經提交或被接受。
• 某個佣金很高的年度讓您想問現在選擇 S 公司是否划算；如果佣金下降，這項選擇很難撤銷。
• 您已婚並住在夫妻共同財產州，或有所有者不是美國公民或居民。
• 您付錢給助理、帶領團隊，或與其他經紀人分享佣金。
• 您的經紀公司要求提供實體文件或新的 W-9 表。

請準備：您最近兩年的 1099-NEC 表和佣金明細表、您與經紀公司的獨立承包人協議、您的執照類型和所在州，以及實體的設立文件、EIN 函件和 IRS 接受 2553 表的任何函件。

房地產經紀人在稅務上是自僱人士嗎？

通常是。在聯邦稅上，當持牌房地產經紀人的絕大部分報酬與銷售或其他產出掛鉤，而不是與工作時數掛鉤，並且工作是依書面合約進行，合約註明該經紀人在聯邦稅上不被視為雇員時，經紀人不是雇員，經紀公司也不是雇主（26 U.S.C. 3508）。IRS 稱這些經紀人為法定非雇員，並在所有聯邦稅上，包括所得稅和僱傭稅，把他們視為自僱人士（Publication 15-A）。

因此，領取佣金的經紀人在 Schedule C 上申報收入和支出，並在 Schedule SE 上計算自僱稅。稅率為 15.3%：其中社會安全稅為 12.4%，在工資與淨收入合計達到 $184,500 時停止，醫療保險稅為 2.9%，沒有上限（IRS）。

如果您按小時計酬，或沒有這樣的書面合約，這項規則就不適用，而由一般的雇員或承包人測試來決定您的身份；請見可能屬於雇員的工作人員。

經紀公司可以把佣金付給我的 LLC，而不是付給我嗎？

只有在您所在州的執照法允許時才可以。佣金經由您所屬的經紀公司發放，而各州決定您持有的實體是否可以收取，以及實體必須先登記或取得什麼執照。稅法不回答這個問題。

其他州有自己的規定。請向您所在州的房地產委員會詢問三件事：您持有的實體可以收取您的佣金嗎？它必須先登記或取得執照嗎？經紀人必須如何向它付款？即使法律允許，您的經紀公司自己的政策和您的獨立承包人協議，也決定它是否願意向實體付款。

單靠 LLC 會改變我作為房地產經紀人的稅嗎？

不會。只有一位所有者的 LLC 在聯邦所得稅上被忽略，除非它選擇按公司課稅，因此其佣金仍列在您的 Schedule C 上，您繳納的自僱稅與獨資經營者完全一樣（IRS）。

經紀公司的記錄仍須一致。在 W-9 表上，沒有作任何選擇的單一所有者 LLC，在第 1 行填所有者的姓名，在第 2 行填 LLC 的名稱，在第 3a 行填所有者的分類，並填所有者的 SSN 或 EIN，而不是 LLC 的 EIN（W-9 表；IRS）。經紀公司的 1099-NEC 表因此顯示您的姓名和號碼。沒有正確的號碼，非雇員報酬可能要按 24% 被備用預扣（W-9 表）。

LLC 真正改變的是州的文書工作。德州把 LLC，包括單一所有者 LLC，列為特許經營稅的申報人，而獨資經營不是應稅實體；低於免繳稅門檻時，這意味著每年提交一份資訊報告，而不是繳稅（德州審計長辦公室）；請見德州特許經營稅。加州對每家在當地成立或營業的 LLC，每年徵收 $800 的稅，加州總收入達到 $250,000 後還要加收費用（FTB）。除了稅務之外，LLC 能保護和不能保護您的是什麼，請見獨立承包人需要 LLC 嗎。與配偶共同持有的 LLC 是另一種情況；請見配偶和家庭 LLC。

S 公司什麼時候對房地產經紀人划算？合理薪金是多少？

當佣金利潤遠高於公司必須支付給您的薪金時，因為超出合理薪金而分配的利潤，不須繳社會安全稅或醫療保險稅。對單獨執業的經紀人來說，該薪金必須反映這一點：幾乎每筆佣金都是經紀人本人的工作賺來的。

IRS 指出，S 公司必須先為股東雇員提供的服務支付合理報酬，然後才能進行非工資分配，並且可以把分配款重新歸類為工資（IRS）。提供的服務不只是次要服務的高級職員是雇員，他們的報酬就是工資（IRS）。IRS 會看收入的來源：由您個人服務產生的收入，指向工資；由非所有者雇員或設備產生的收入，則可以支持分配款。它的考慮因素包括培訓和經驗、職責、投入的時間，以及同類企業為類似服務支付的報酬（IRS）。

損益平衡的計算，請見 S 公司選擇何時划算。如何設定薪金，請見 S 公司所有者的薪金。記帳、工資和稅表通常要花多少錢，請見 S 公司的會計成本。

我怎樣作出 S 公司選擇？什麼時候？

提交 2553 表，由高級職員簽署，並在 K 欄取得每位股東的同意，須在選擇生效的稅務年度開始後 2 個月又 15 天 內提交，或在前一個稅務年度的任何時間提交。對於想從 1 月 1 日起成為 S 公司的現有曆年制 LLC，截止日期是 3 月 15 日。提交 2553 表的合資格 LLC，從選擇的生效日期起被視為公司，無須另外提交 8832 表（2553 表填表說明）。

如果您的配偶對股份或其收入有共同財產權益（在德州和加州等夫妻共同財產州可能發生），您的配偶也必須同意。公司不能有非居民外國人股東，而且只能有一類股票；請見誰可以持有 S 公司。選擇一旦作出，就一直有效，直到被撤銷或終止；在其後第五個稅務年度之前再次選擇，一般需要 IRS 同意（2553 表填表說明）。

IRS 一般應在 60 日內寄出其決定；如果提交後 2 個月內沒有收到通知，填表說明指示以電話追問。請保留接受函：S 公司登記收取報酬時，德州要求提供已獲接受的 2553 表或確認函；LLC 登記則提供設立文件和所有權文件（TREC）。

• 全新的實體從其第一個稅務年度開始的那一天起計算：請見從第一天起就是 S 公司。
• 有些州需要另行作出選擇，而紐約市不承認 S 公司身份，依一般公司稅對 S 公司課稅（紐約市財政局）：請見州 S 公司選擇。
• 錯過了截止日期：請見S 公司逾期選擇的補救。

實體收款之後，經紀公司需要我提供什麼？

以實體名稱簽發的新 W-9 表、關於誰收款的書面變更，以及您所在州允許這樣做的證明。您的執照仍以您本人的名義持有；為了收取報酬而成立的實體，不做其他任何事。

向公司付款，包括向按 S 公司課稅的 LLC 付款，一般無須簽發 1099-NEC 表（填表說明）。如果轉換之後，經紀公司仍用您的社會安全號碼付款或申報，它的記錄與公司的記錄就會不一致。提交之前，請要求更正記錄。

S 公司會改變我的 QBI 扣除額或退休供款嗎？

會，兩者都會。法規把房地產經紀人和經紀公司排除在特定服務業務的經紀領域之外，而特定服務業務的扣除額在較高收入時會被取消（26 CFR 1.199A-5）。但是 S 公司支付給您的合理報酬不屬於合格營業收入（26 U.S.C. 199A），因此您的薪金會降低最高 20% 扣除額的基數（IRS）。在較高收入時，還適用一項以企業支付的 W-2 工資及其財產為基礎的限制，因此同一筆薪金在某個收入水平可能削減扣除額，在另一個收入水平卻可能支持扣除額；請見 S 公司所有者的 QBI。

退休供款只能來自報酬。作為獨資經營者，這是您的自僱所得；在 S 公司，則是您的 W-2 薪金，分配款不計算在內（IRS）。薪金較低，供款基數就較低。

在團隊中或有助理的經紀人怎麼辦？

S 公司如果付錢給助理，除了您自己的薪金之外，還要為這位雇員辦理工資；與其他持牌人分成，首先是執照問題，其次才是稅務問題。

• 助理。 公司的雇員列入其工資表；它付錢給的承包人，可能需要 1099-NEC 表。沒有作任何選擇、僱用雇員的單一所有者 LLC，以 LLC 自己的名稱和 EIN 辦理工資（IRS）。IRS 指出，由非所有者雇員產生的收入，可以支持分配款而不是工資，因此員工可能改變什麼才算您的合理薪金（IRS）。
• 團隊分成。 在德州，銷售經紀人不得向任何人支付佣金，除非透過所屬的經紀公司（TREC 常見問題），因此向另一位持牌人的分成，一般透過經紀公司處理，而不經過您的實體。
• 帳目和 1099 表。 分成、桌位費和向團隊成員付款如何記錄，請見房地產經紀人的記帳。配偶或子女列入工資表的情況，請見S 公司內的家人工資。

有哪些陷阱？

• 州法律允許之前就付款給實體。 在德州，已登記的實體必須等委員會批准後，才可以收取任何款項。一直在收取佣金的無執照實體，必須在取得執照之前停止，委員會並警告很可能會有紀律處分；該指引早於登記選項（TREC）。
• 沒有薪金。 IRS 可以把分配款視為工資，並評定僱傭稅（IRS）。如果從未辦理過工資，請見S 公司從未辦理工資。
• 轉向的佣金不一定是實體的收入。 第三方依您的協議代您收到的收入，仍然是您的收入（Publication 525）。如果只有您持有執照，而實體只是依您的指示收款，那麼佣金是誰的收入，取決於合約和事實。Publication 525 沒有專為房地產經紀人訂立的規則，因此在依賴這項安排之前，請先請人審閱。
• 帳戶混用。 IRS 引用過一宗案件：股東個人使用公司銀行帳戶，導致被視為雇員並須繳僱傭稅（IRS），而加州指出 S 公司需要獨立的銀行帳戶和記錄（FTB）。
• 12 月成交、1 月付款。 現金收付制的納稅人，在收到款項或款項可以無限制地供其使用時申報收入（Publication 538），因此 12 月成交、1 月付款的佣金，通常列入新的一年，可能是在實體或選擇開始之後。請以書面確定跨越轉換期的每筆佣金由誰賺取，並核對經紀公司的記錄；請見房地產經紀人的記帳。

舉例

以下情境僅作說明，以美元計。它們只顯示社會安全稅和醫療保險稅；所得稅和 QBI 扣除額也會變動。

德州一位淨收入為 US$150,000 的經紀人

作為獨資經營者，她的自僱稅約為 US$21,200（US$150,000 × 92.35% × 15.3%）。她在年度開始前成立 LLC，向德州房地產委員會登記為收取報酬的實體，在 3 月 15 日前提交 2553 表，使其從 1 月 1 日起生效，並向經紀公司提供新的 W-9 表。公司向她支付 US$70,000 的薪金，這裡假設是同類經紀人為她的工作可獲得的報酬。由於每筆佣金都是她本人的服務產生的，IRS 的收入來源測試可能要求更高的數字，而薪金每增加 US$10,000，下面的差額就減少約 US$1,500。該薪金的工資稅約為 US$10,700，一半從她的薪金中預扣，一半由公司負擔。這比她的自僱稅每年少約 US$10,500，尚未扣除成本。工資申報、1120-S 表、每年的德州特許經營稅資訊報告，以及她所得稅的任何變動，都要從這個差額中支付。

擁有單一所有者 LLC、沒有作任何選擇的經紀人

一位淨收入 US$90,000 的經紀人成立單一所有者 LLC，並在所在州允許的情況下，讓佣金付給它。她仍然提交 Schedule C，繳納約 US$12,700 的自僱稅，與之前相同。她的 W-9 表顯示她本人的姓名和號碼，1099-NEC 表仍以她的名義簽發。如果她在加州，該局公佈的立場涵蓋的是向她自己的公司付款，而不是向 LLC 付款，因此她要先向該局確認；這家 LLC 還要繳加州的年度稅。

淨收入為 US$40,000 的新經紀人

她的自僱稅約為 US$5,700。選擇 S 公司後，即使薪金只有 US$30,000，工資稅也約為 US$4,600，每年在扣除成本之前僅剩約 US$1,100。工資申報、獨立的公司稅表和任何州費用，都可能超過這個數字，因此在佣金增長之前，繼續做獨資經營者的成本可能更低。

您的情況不同嗎？

• 您已成立 LLC，仍在使用 Schedule C，或佣金很高的年度引出 S 公司的問題： 請查看 S 公司選擇何時划算，並取得企業稅務協助，辦理選擇、工資和第一份 1120-S 表。
• 您的經紀公司要求提供實體文件，或佣金已經付給了您所在州尚未批准的實體： 請向您所在州的房地產委員會詢問有何要求，並在下一筆付款之前，取得企業稅務協助，釐清這些佣金屬於哪份稅表。
• 您選擇了 S 公司身份，卻提交了 Schedule C： 請見在 Schedule C 上申報的 S 公司。
• 您錯過了 2553 表的截止日期： 請見S 公司逾期選擇的補救。
• 您需要設定薪金： 請見 S 公司所有者的薪金。
• 您的帳目把佣金、分成和個人開支混在一起： 請見房地產經紀人的記帳，或取得記帳協助，在第一份公司稅表之前把它們分開。
• 您是加拿大的房地產經紀人： 請見專業公司。