LLC أو شركة S لوكيل عقارات: هل تُدفع العمولات للكيان؟

LLC أو شركة S لوكيل عقارات: ماذا يغيّر كل منهما؟

يستطيع وكيل العقارات امتلاك LLC أو شركة S، لكن قاعدتين منفصلتين تحددان ما تفعله. فقانون ترخيص العقارات في ولايتك يحدد هل يجوز للوسيط الدفع إلى كيان تملكه؛ ويبقى ترخيصك باسمك. أما القانون الضريبي الفيدرالي فيحدد ما يتغير: LLC بمالك واحد لا تغيّر شيئًا وحدها، ولا يغيّر طريقة حساب ضريبتي الضمان الاجتماعي وMedicare عليك إلا اختيار شركة S. ولا يوفّر الاختيار شيئًا إلا عندما يكون ربح العمولات أعلى بكثير من الراتب المعقول الذي يجب أن تدفعه لك الشركة، وبأكثر مما يضيفه من ضرائب الرواتب والإقرار الضريبي للشركة وضرائب الولاية.

المصادر: ⁦26 U.S.C. 3508⁩، وشركات LLC بعضو واحد، والنموذج ⁦W-9⁩، وتعليمات النموذج ⁦1099-NEC⁩، وشركات S.

لا تبقى الحالة بسيطة عندما:

• دُفعت العمولات إلى كيان قبل أن تسمح ولايتك بذلك.
• أسست LLC وما زلت على Schedule C، ولست متأكدًا أن اختيار شركة S قُدّم يومًا أو قُبل.
• سنة عمولات مرتفعة تجعلك تسأل هل يفيد اختيار شركة S الآن؛ ويصعب التراجع عن الاختيار إذا انخفضت العمولات.
• أنت متزوج في ولاية ذات ملكية زوجية مشتركة، أو أحد الملاك ليس مواطنًا أمريكيًا أو مقيمًا.
• تدفع لمساعد، أو تقود فريقًا، أو تتقاسم العمولات مع وكلاء آخرين.
• يطلب منك وسيطك وثائق الكيان أو نموذج ⁦W-9⁩ جديدًا.

اجمع: نماذج ⁦1099-NEC⁩ وكشوف العمولات لآخر سنتين، وعقد المقاول المستقل مع الوسيط، ونوع ترخيصك وولايتك، ووثائق تأسيس الكيان وخطاب EIN وأي خطاب من IRS يقبل النموذج 2553.

هل وكيل العقارات عامل لحسابه الخاص في الضريبة؟

عادةً نعم. ففي الضريبة الفيدرالية، لا يُعد وكيل العقارات المرخّص موظفًا، ولا يُعد الوسيط صاحب عمل، عندما يرتبط معظم أجر الوكيل بالمبيعات أو بالإنتاج الآخر لا بساعات العمل، ويُؤدى العمل بموجب عقد مكتوب ينص على أن الوكيل لن يُعامل موظفًا في الضريبة الفيدرالية (⁦26 U.S.C. 3508⁩). وتسمي IRS هؤلاء الوكلاء «غير موظفين بحكم القانون» وتعاملهم عاملين لحسابهم الخاص في جميع الأغراض الضريبية الفيدرالية، بما فيها ضرائب الدخل والتوظيف (المنشور ⁦15-A⁩).

لذا يدرج وكيل العمولة دخله ومصروفاته في Schedule C ويحسب ضريبة العمل الحر في Schedule SE. والضريبة ⁦15.3%⁩: منها ⁦12.4%⁩ للضمان الاجتماعي، وتتوقف عندما يبلغ مجموع الأجور وصافي الأرباح 184,500 دولار، و⁦2.9%⁩ لـ Medicare دون سقف (IRS).

إذا كنت تتقاضى أجرًا بالساعة أو ليس لديك عقد مكتوب كهذا، فلا تنطبق هذه القاعدة ويحدد الاختبار العادي للموظف أو المقاول وضعك؛ راجع عاملون قد يكونون موظفين.

هل يستطيع وسيطي دفع عمولتي إلى LLC الخاصة بي بدلًا مني؟

فقط إذا سمح بذلك قانون الترخيص في ولايتك. تمر العمولات عبر الوسيط الكفيل لك، وتقرر كل ولاية هل يجوز لكيان تملكه أن يتلقاها وما الذي يجب تسجيله أو ترخيصه أولًا. والقانون الضريبي لا يجيب عن هذا السؤال.

للولايات الأخرى قواعدها الخاصة. اسأل لجنة العقارات في ولايتك ثلاثة أمور: هل يجوز لكيان تملكه تلقي عمولاتك، وهل يجب تسجيله أو ترخيصه أولًا، وكيف يجب أن يدفع له الوسيط. وحتى حيث يسمح القانون، تحدد سياسة وسيطك وعقد المقاول المستقل هل سيدفع لكيان.

هل تغيّر LLC وحدها ضريبتي كوكيل عقارات؟

لا. فالـ LLC بمالك واحد تُهمَل في ضريبة الدخل الفيدرالية ما لم تختر ضريبة الشركات، فتبقى عمولاتها في Schedule C الخاص بك، وتدفع ضريبة العمل الحر تمامًا كصاحب منشأة فردية (IRS).

ومع ذلك يجب أن تتطابق سجلات الوسيط. ففي النموذج ⁦W-9⁩، تكتب LLC بمالك واحد دون اختيار اسم المالك في السطر 1، واسم الـ LLC في السطر 2، وتصنيف المالك في السطر 3a، ورقم SSN أو EIN للمالك لا EIN الخاص بالـ LLC (النموذج ⁦W-9⁩؛ IRS). فيُظهر النموذج ⁦1099-NEC⁩ الصادر عن الوسيط اسمك ورقمك. وبدون رقم صحيح، قد تخضع المدفوعات لغير الموظفين للاستقطاع الاحتياطي بنسبة ⁦24%⁩ (النموذج ⁦W-9⁩).

ما تغيّره الـ LLC فعلًا هو أوراق الولاية. فتكساس تجعل LLC، بما فيها LLC بمالك واحد، من مقدّمي إقرارات ضريبة الامتياز، بينما المنشأة الفردية ليست كيانًا خاضعًا للضريبة؛ وتحت حد عدم استحقاق الضريبة يعني ذلك تقريرًا معلوماتيًا سنويًا لا دفع ضريبة (مراقب حسابات تكساس)؛ راجع ضريبة الامتياز في تكساس. وتفرض كاليفورنيا على كل LLC مؤسسة أو تمارس نشاطًا فيها ضريبة سنوية قدرها 800 دولار، إضافة إلى رسم متى بلغ إجمالي دخلها من كاليفورنيا 250,000 دولار (FTB). وما تحميك منه الـ LLC وما لا تحميك منه، بعيدًا عن الضريبة، مشروح في هل يحتاج المقاولون المستقلون إلى LLC. أما LLC تملكها مع زوجك أو زوجتك فحالة مختلفة؛ راجع LLC للزوجين والعائلة.

متى تفيد شركة S وكيل العقارات، وما الراتب المعقول؟

عندما يكون ربح العمولات أعلى بكثير من الراتب الذي يجب أن تدفعه لك الشركة، لأن الربح الموزَّع فوق الراتب المعقول لا تسري عليه ضريبتا الضمان الاجتماعي وMedicare. وبالنسبة إلى وكيل يعمل منفردًا، يجب أن يعكس هذا الراتب أن عمل الوكيل نفسه يحقق تقريبًا كل عمولة.

تقول IRS إن على شركة S أن تدفع للمساهم الموظف تعويضًا معقولًا عن الخدمات قبل أي توزيعات غير أجور، وأن لها إعادة تصنيف التوزيعات أجورًا (IRS). والمسؤولون الذين يؤدون أكثر من خدمات ثانوية موظفون، ودفعاتهم أجور (IRS). وتنظر IRS إلى مصدر الإيرادات: فالإيرادات التي تنتجها خدماتك الشخصية تشير إلى الأجور، بينما الإيرادات التي ينتجها موظفون من غير الملاك أو المعدات قد تدعم التوزيعات. وتشمل عواملها التدريب والخبرة والمهام والوقت المخصص وما تدفعه أنشطة مماثلة مقابل خدمات مشابهة (IRS).

لحساب نقطة التعادل، راجع متى يفيد اختيار شركة S. ولتحديد الراتب، راجع راتب مالك شركة S. ولكلفة الدفاتر والرواتب والإقرار عادةً، راجع كلفة محاسبة شركة S.

كيف أختار وضع شركة S، ومتى؟

قدّم النموذج 2553، يوقّعه مسؤول بموافقة كل مساهم في العمود K، في موعد لا يتجاوز مدة قدرها شهران ⁦(2)⁩ و15 يومًا من بداية السنة الضريبية التي يجب أن يسري فيها، أو في أي وقت من السنة الضريبية السابقة. ولـ LLC قائمة بسنة تقويمية تريد وضع شركة S من 1 يناير، يكون الموعد 15 مارس. وتُعامل LLC مؤهلة تقدّم النموذج 2553 كشركة من تاريخ سريان الاختيار، ولا تقدّم النموذج 8832 أيضًا (تعليمات النموذج 2553).

إذا كان لزوجك أو زوجتك حصة مشتركة في الأسهم أو دخلها، كما قد يحدث في ولايات الملكية الزوجية المشتركة مثل تكساس وكاليفورنيا، فيجب أن يوافق على الاختيار أيضًا. ولا يجوز أن يكون للشركة مساهم أجنبي غير مقيم، ولا إلا فئة واحدة من الأسهم؛ راجع من يحق له امتلاك شركة S. وما إن يُقدَّم الاختيار يبقى ساريًا حتى يُلغى أو يُنهى، والاختيار من جديد قبل السنة الضريبية الخامسة بعد ذلك يحتاج عمومًا إلى موافقة IRS (تعليمات النموذج 2553).

يفترض أن ترسل IRS قرارها عمومًا خلال 60 يومًا؛ وإذا لم يصل إشعار خلال 2 شهر من التقديم، تقول التعليمات تابع بالهاتف. احتفظ بخطاب القبول: فتكساس تطلب نموذج 2553 مقبولًا أو خطاب تحديد عند تسجيل شركة S لتلقي التعويض، بينما تسجّل LLC بوثائق تأسيسها وملكيتها (TREC).

• الكيان الجديد كليًا يُحتسب من اليوم الذي تبدأ فيه سنته الضريبية الأولى: راجع شركة S منذ اليوم الأول.
• تحتاج بعض الولايات إلى اختيار خاص بها، ومدينة نيويورك لا تعترف بوضع شركة S وتفرض على شركات S ضريبة الشركات العامة (مالية مدينة نيويورك): راجع اختيارات شركة S على مستوى الولاية.
• فات الموعد: راجع الإعفاء عند التأخر في اختيار شركة S.

ماذا يحتاج الوسيط مني بعد أن يُدفع للكيان؟

نموذج ⁦W-9⁩ جديد باسم الكيان، وتغيير مكتوب فيمن يتلقى الدفع، وإثبات أن ولايتك تسمح بذلك. ويبقى ترخيصك باسمك؛ والكيان الذي أُنشئ لتلقي التعويض فقط لا يفعل شيئًا آخر.

الدفعات المقدمة إلى شركة، بما فيها LLC تُفرض عليها ضريبة شركة S، لا تحتاج عمومًا إلى النموذج ⁦1099-NEC⁩ (التعليمات). وإذا واصل الوسيط الدفع أو الإبلاغ برقم الضمان الاجتماعي الخاص بك بعد التحول، فلن تتفق سجلاته وسجلات الشركة. اطلب سجلات مصححة قبل التقديم.

هل تغيّر شركة S خصم QBI أو مساهماتي التقاعدية؟

نعم، كلاهما. فاللوائح تستثني وكلاء العقارات والوسطاء من مجال الوساطة ضمن الأنشطة الخدمية المحددة التي يُقطع خصمها عند الدخول المرتفعة (⁦26 CFR 1.199A-5⁩). لكن التعويض المعقول الذي تدفعه لك شركة S ليس دخل نشاط مؤهلًا (⁦26 U.S.C. 199A⁩)، فيخفّض راتبك الأساس الذي يُحسب عليه الخصم الذي يصل إلى ⁦20%⁩ (IRS). وعند الدخول الأعلى يسري أيضًا حد قائم على أجور ⁦W-2⁩ التي يدفعها النشاط وعلى ممتلكاته، فقد يقلّص الراتب نفسه الخصم عند دخل ويدعمه عند دخل آخر؛ راجع QBI لملاك شركات S.

المساهمات التقاعدية لا تأتي إلا من التعويض. فبصفتك صاحب منشأة فردية هو دخلك المكتسب من العمل الحر؛ وفي شركة S هو راتب ⁦W-2⁩ الخاص بك، ولا تُحتسب التوزيعات (IRS). والراتب الأقل يعني وعاء مساهمة أقل.

ماذا عن الوكلاء في فريق أو مع مساعد؟

شركة S التي تدفع لمساعد تدير كشوف رواتب لذلك الموظف إلى جانب راتبك أنت، وتقاسم العمولات مع مرخّصين آخرين مسألة ترخيص قبل أن تكون مسألة ضريبة.

• المساعدون. موظف شركتك على كشوف رواتبها؛ والمتعاقد الذي تدفع له قد يحتاج إلى النموذج ⁦1099-NEC⁩. وLLC بمالك واحد دون اختيار توظّف موظفًا تدير كشوف الرواتب باسمها ورقم EIN الخاص بها (IRS). وتقول IRS إن الإيرادات التي ينتجها موظفون من غير الملاك قد تدعم التوزيعات بدل الأجور، فقد يغيّر الموظفون ما يُعد راتبك المعقول (IRS).
• تقاسم الفريق. في تكساس لا يجوز لوكيل مبيعات أن يدفع عمولة لأحد إلا عبر الوسيط الكفيل (الأسئلة الشائعة لدى TREC)، فالتقاسم مع مرخّص آخر يمر عمومًا عبر الوسيط لا عبر كيانك.
• الدفاتر ونماذج 1099. لتسجيل التقاسم ورسوم المكتب والمدفوعات لأعضاء الفريق، راجع مسك الدفاتر لوكلاء العقارات. ولزوج أو زوجة أو ابن على كشوف الرواتب، راجع دفع الأجور لأفراد العائلة في شركة S.

ما المزالق؟

• الدفع إلى الكيان قبل أن تسمح الولاية. في تكساس، لا يجوز للكيان المسجل أن يتلقى شيئًا حتى توافق عليه اللجنة. والكيان غير المرخّص الذي كان يأخذ عمولات يجب أن يتوقف حتى يُرخَّص، وتحذر اللجنة من أن الإجراء التأديبي مرجّح؛ وهذا التوجيه سابق لخيار التسجيل (TREC).
• لا راتب. يمكن لـ IRS أن تعامل التوزيعات أجورًا وتقدّر ضريبة التوظيف (IRS). وإذا لم تُشغَّل كشوف الرواتب قط، راجع كشوف رواتب شركة S لم تُشغَّل قط.
• العمولة المحوَّلة ليست دائمًا دخل الكيان. الدخل الذي يتلقاه طرف ثالث لأجلك بموجب اتفاقك يظل دخلك (المنشور 525). وحيث لا يحمل الترخيص إلا أنت ولا يتلقى الكيان إلا الدفع بتوجيه منك، يتوقف تحديد صاحب دخل العمولة على العقود والوقائع. ولا يعطي المنشور 525 قاعدة كُتبت لوكلاء العقارات، فاطلب مراجعة الترتيب قبل الاعتماد عليه.
• خلط الحسابات. تذكر IRS قضية أدى فيها استخدام مساهم شخصي لحساب الشركة المصرفي إلى معاملته موظفًا وفرض ضريبة توظيف (IRS)، وتقول كاليفورنيا إن شركة S تحتاج إلى حساب مصرفي وسجلات منفصلة (FTB).
• صفقات ديسمبر المدفوعة في يناير. يدرج دافع الضرائب بالطريقة النقدية الدخل عند استلامه أو إتاحته له دون قيد (المنشور 538)، فصفقة أُغلقت في ديسمبر ودُفعت في يناير تقع عادة في السنة الجديدة، وربما بعد بدء الكيان أو الاختيار. حدد كتابةً من استحق كل عمولة تتخطى التغيير، وطابق سجلات الوسيط؛ راجع مسك الدفاتر لوكلاء العقارات.

مثال

هذه السيناريوهات للتوضيح وبالدولار الأمريكي. وهي تعرض ضريبتي الضمان الاجتماعي وMedicare فقط؛ أما ضريبة الدخل وخصم QBI فيتغيران أيضًا.

وكيلة في تكساس بصافي ⁦US$150,000⁩

بصفتها صاحبة منشأة فردية، تبلغ ضريبة العمل الحر عليها نحو ⁦US$21,200⁩ ⁦(US$150,000 × 92.35% × 15.3%)⁩. تؤسس LLC قبل بداية السنة، وتسجلها لدى لجنة العقارات في تكساس لتلقي التعويض، وتقدّم النموذج 2553 قبل 15 مارس لبدء من 1 يناير، وتعطي الوسيط نموذج ⁦W-9⁩ جديدًا. تدفع الشركة لها راتبًا قدره ⁦US$70,000⁩، يُفترض هنا أنه ما يُدفع لوكيل مماثل مقابل عمله. ولأن خدماتها هي التي تنتج كل عمولة، فقد يتطلب اختبار مصدر الإيرادات لدى IRS رقمًا أعلى، وكل ⁦US$10,000⁩ تُضاف إلى الراتب تقلّص الفارق أدناه بنحو ⁦US$1,500⁩. وتبلغ ضريبة الرواتب على ذلك الراتب نحو ⁦US$10,700⁩، نصفها يُستقطع منها ونصفها تدفعه الشركة. وهذا أقل بنحو ⁦US$10,500⁩ في السنة من ضريبة العمل الحر عليها، قبل التكاليف. ومن هذا الفارق تُسدَّد تقديمات كشوف الرواتب والنموذج ⁦1120-S⁩ وتقرير ضريبة الامتياز المعلوماتي السنوي في تكساس وأي تغيّر في ضريبة دخلها.

وكيلة لديها LLC بمالك واحد ودون اختيار

وكيلة بصافي ⁦US$90,000⁩ تؤسس LLC بمالك واحد، وحيث تسمح ولايتها تُدفع العمولات إليها. تظل تقدّم Schedule C وتدفع نحو ⁦US$12,700⁩ ضريبة عمل حر، كما كانت من قبل. ويُظهر نموذج ⁦W-9⁩ الخاص بها اسمها ورقمها، ويبقى النموذج ⁦1099-NEC⁩ باسمها. وإذا كانت في كاليفورنيا، فموقف الإدارة المنشور يغطي الدفع إلى شركتها هي لا إلى LLC، فتتأكد منها أولًا؛ وستدين الـ LLC أيضًا بالضريبة السنوية لكاليفورنيا.

وكيلة جديدة بصافي ⁦US$40,000⁩

ضريبة العمل الحر عليها نحو ⁦US$5,700⁩. ومع اختيار شركة S وحتى براتب ⁦US$30,000⁩، تبلغ ضريبة الرواتب نحو ⁦US$4,600⁩، فيبقى نحو ⁦US$1,100⁩ في السنة قبل التكاليف. وقد تتجاوز ذلك تقديمات كشوف الرواتب وإقرار الشركة المنفصل وأي رسوم ولاية، فقد تكون تكلفة البقاء صاحبة منشأة فردية أقل إلى أن تنمو العمولات.

هل يختلف الأمر في حالتك؟

• أسست LLC بالفعل وما زلت على Schedule C، أو سنة عمولات مرتفعة تثير سؤال شركة S: راجع متى يفيد اختيار شركة S واحصل على مساعدة في ضرائب الأعمال لإعداد الاختيار وكشوف الرواتب وأول نموذج ⁦1120-S⁩.
• يطلب وسيطك وثائق الكيان، أو دُفعت العمولات بالفعل إلى كيان لم توافق عليه ولايتك: اسأل لجنة العقارات في ولايتك عما تشترطه، واحصل على مساعدة في ضرائب الأعمال لتحديد الإقرار الذي تنتمي إليه تلك العمولات قبل دفع العمولة التالية.
• اخترت وضع شركة S لكنك قدّمت Schedule C: راجع شركة S أُبلغ عنها في Schedule C.
• فاتك موعد النموذج 2553: راجع الإعفاء عند التأخر في اختيار شركة S.
• تحتاج إلى تحديد راتبك: راجع راتب مالك شركة S.
• دفاترك تخلط العمولات والتقاسم والإنفاق الشخصي: راجع مسك الدفاتر لوكلاء العقارات أو احصل على مساعدة في مسك الدفاتر لفصلها قبل أول إقرار للشركة.
• أنت وكيل عقارات في كندا: راجع الشركات المهنية.